Kendelse
Københavns Byret
Den 8. september 2009 kl. 09:30 blev retten sat i retssal 26 af Dommer og boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Der blev foretaget i offentligt retsmøde
sag nr. BS 26B-5372/2008:
Sagsøger A/S
CVR nr.
Adresse 1
København
mod
T.H. Denmark A/S
CVR-nr. 27 10 81 64
Strandgade 98, 1.
1401 København K
For sagsøger og med afdelingschef Vidne 1 mødte advokat Allan Thomsen.
For sagsøgte og med direktør Vidne 2 mødte advokat Harry Andrea-sen.
Der fremlagdes .
- Boligretsstævning med bilag 1 - 20
- svarskrift med bilag A - B
- processkrift fra sagsøger vedr. formaliteten
- duplik med bilag C - H
- processkrift I fra sagsøger med bilag 21 - 28
- processkrift A fra sagsøgte med bilag I - K
- sagsøgers påstandsdokument med bilag 29 - 30 og
- sagsøgtes påstandsdokument med bilag L -N.¨
Parterne nedlagde påstand som i påstandsdokumenterne.
Sagsøger forelagde sagen under behørig dokumentation.
Boligretten besigtigede følgende lejemål:
Kaufmann, Nygade 2,
Tommy Hilfiger, Østergade 26/Kristen Bernikowsgade 2, Stampe Pelse, Østergade 13,
Mulberry, Østergade 13,
Butik 1, Adresse 2,
Butik 2, Adresse 3,
Burberry, Østergade 21-23,
Netto, Kristen Bernikowsgade,
STD060211-S01-ST02-K200-T2-L01-M00-\R26
Side 2/6
Matinique, Østergade 27
COS, Østergade 35,
Top Shop, Østergade 34.
Som vidnet fremstod Vidne 1, der behørigt formanet forklarede, at han
er bygningsingeniør og har været hos Sagsøger A/S siden 1996. Han tager sig af det byggetekniske område. Han har haft med Sagsøger A/S' ejendomme beliggende på henholdsvis Strøget, Østergade/Ny Østergade, Købmagergade m. fl. at gøre. Det er alle erhvervsejendomme.
Lejekontrakten med Synoptik er indgået i Person 1's tid. Han kender ikke noget til kontraktens baggrund. Han har ikke haft meget med Synoptiks lejemål at gøre. De passede sig selv og havde også et separat varmesystem. I begyndelsen af 2008 begyndte sagsøger at overveje en lejeforhøjelse for lejemålene. De kunne se, at der var et misforhold mellem deres lejemål og andre. De henvendte sig til deres ejendomsmægler. De besluttede at lave en undersøgelse af markedslejen i området. I starten af juni fik de en telefonisk henvendelse fra Synoptik om, at Synoptik overvejede at afstå lejemålet. Den pågældende medarbejder hos sagsøger, der modtog telefonopkaldet, gjorde opmærksom på, at sagsøger var ved at forberede en huslejeforhøjelse. Der kom et udkast til en aftale om afståelse til Tommy Hilfiger. Det var første gang, de hørte om afståelsen til T.H. Denmark A/S. Der blev afholdt et møde med Tommy Hilfiger, idet virksomheden gerne ville sikre sig, at de kunne få lov at bygge om i lejemålet. Mødet blev afholdt den 13. juni 2008. De drøftede de bygningsmæssige tiltag, og sagsøger sagde, at man var igang med at forberede en huslejeregulering af lejemålet. Deltagerne fra Synoptik og T.H. Denmark A/S ønskede ikke at svare på spørgsmål om afståelsessummens størrelse. Sagsøger havde ingen problemer med, at T.H. Denmark A/S flyttede ind - tværtimod anså de Tommy Hilfiger for et godt brand - og de havde heller ikke problemer med ombygningen. Den 30. juni 2008 afholdtes der møde på advokat Allan Thomsens kontor med deltagelse af repræsentanter for T.H. Denmark A/S og Vidne 3. Sagsøger præsenterede undersøgelsen af markedslejen. Man ville stadig ikke oplyse størrelsen af afståelsessummen. Han havde ikke yderligere kontakt med T.H. Denmark A/S om lejeforhøjelsen eller afståelsessummen.
Forevist bilag 29 forklarede han, at han selv har lavet tegningerne. De er baseret på digitale informationer fra Stadsingeniøren, og de er i samme målestok.
Sagsøger varslede også lejeforhøjelse for Louis Vutton. Der kører retssag om denne lejeforhøjelse. Endvidere har sagsøger varslet lejeforhøjelse over for Bestseller. Han husker ikke tallene. Der verserer også en sag herom.
Som vidne fremstod Vidne 2 der behørigt formanet forklarede, at han er direktør for T.H. Denmark A/S. Han har været ansat der i 7 år. Tommy Hilfiger er ejet af en kapitalfond og andre investorer. Der er to selskaber i
STD060211-S01-ST02-K200-T2-L01-M00-\R26
Side 3/6
koncernen. Dette lejemål drives af T.H. Denmark A/S.
Allongen til lejekontrakten er skrevet under for T.H. Denmark A/S af Person 2, der er hollænder, og ham selv. Han kan ikke skrive under alene. Han var med til møderne med udlejer. Forretningen var udbudt gennem Vidne 3. Aftalen blev skrevet under den 30. maj 2008. Der stod i aftalen, at den var fortrolig. Da de mødtes med Sagsøger A/S var det på plads. De havde nogen bygningsmæssige ønsker. De fik at vide, at der var en lejeforhøjelse på vej. Det var de meget kede af, idet de ikke fandt, at omsætningen kunne bære det. De ombygningsarbejder, de udførte, var omfattende og ret dyre. Lejemålet er visuelt godt, når man ser på det udefra, men det er ikke noget let lejemål. Det er svært at trække folk ned bagved og ned i kælderen. De ligger ca. 30% under deres budget lige p.t. Det er ikke muligt at gøre lejemålet bredere på grund af nogle bærende vægge/søjler. Der er et ledigt lejemål i Kristen Bernikowsgade, der har stået tomt længe.
Sagsøgte havde kigget efter butikker i ca. 7 år - stille og roligt - eller rettere han har ledt efter muligheder. Der har været flere muligheder - f. eks. i Det Berlingske Hus og på Strøget, herunder det lejemål, der nu indehaves af COS. I COS´s lejemålet blev de valgt fra. Han ved ikke, om der var andre interesserede i Synoptik´s lejemål. Synoptik lod det skinne igennem, men vidnet ved ikke, om det var taktik. Han kan ikke oplyse, hvad de bød i afståelsessum. Der er en fortrolighedsklausul, og vidnet er bundet heraf. Han har skrevet under på fortrolighedsklausulen og frygter for sin fortsatte ansættelse, hvis han røber aftalens indhold. Hollænderne forstår ikke det danske system med markedsleje.
Advokat Allan Thomsen anmodede om, at retten pålagde vidnet at svare på spørgsmål vedrørende indgåelsen af og indholdet af aftalen mellem Synoptik og sagsøgte om afståelse af lejemålet.
Advokat Allan Thomsen anførte til støtte herfor, at udgangspunktet efter retsplejelovens § 168 er, at et vidne er pligtig at afgive forklaring. Ingen af undtagelserne, herunder § 171, stk. 2, nr. 3, kan føre til, at vidnet kan fritages for at afgive forklaring. Det er af væsentlig betydning for sagsøger at få oplyst afståelsessummen, idet afståelsessummen efter det for sagsøger oplyste er afhængig af udfaldet af denne sag. Aftalen er således "progressiv"og vil vise sagsøgtes "offergrænse"med hensyn til lejen. Det er et vægtigt bevis ved fastsættelsen af markedslejen. En fortrolighedsklausul kan ikke bringe en person uden for vidnepligten. Det har ikke under sagen været muligt at få sagsøgte til at fremlægge aftalen, og dens indhold må derfor belyses ved vidneforklaringer. Den manglende fremlæggelse af aftalen må i øvrigt tillægges processuel skadesvirkning.
Advokat Harry Andreasen protesterede imod, at vidnet pålægges at afgive forklaring om aftalen om afståelse af lejemålet.
STD060211-S01-ST02-K200-T2-L01-M00-\R26
Side 4/6
Advokat Harry Andreasen gjorde herved gældende, at såfremt Vidne 2 pålægges at afgive forklaring om aftalen, må det antages at ville påføre ham væsentlig skade, jf. retsplejelovens § 171, stk. 2, nr. 3. Dels vil han herved i strid med fortrolighedsklausulen røbe
forretningshemmeligheder, og dels vil han udsætte sig for en risiko for at miste sin stilling.
Det følger endvidere af retsplejelovens § 298, at man ikke ved en vidneforklaring kan få oplysning om forhold, som fremgår af dokumenter, man ikke kan pålægges at fremlægge. I denne sag er sagsøgte ikke blevet pålagt at fremlægge aftalen. Hertil kommer, at sagsøger ved denne bevisførelsen er ude i "fiskeri"efter brugbart bevis.
Efter votering afsagde boligretten sålydende
K E N D E L S E
To dommere finder efter det oplyste om fortrolighedsklausulen i aftalen mellem Synoptik og sagsøgte om afståelsen af Synoptiks lejemål, at Vidne 2 ved at afgive forklaring om de af aftalen omhandlede forretningsforhold, må antages at udsætte sig for væsentlig økonomisk skade, jf. retsplejelovens § 171, stk. 2, nr. 3. Disse dommere vil derfor fritage vidnet for at afgive forklaring om indgåelsen af og indholdet af aftalen om afståelse af lejemålet.
En dommer finder af de af sagsøger anførte grunde, at vidnet bør pålægges at afgive forklaring om aftalen.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Thi bestemmes:
Sagsøgers anmodning om, at det pålægges Vidne 2, at afgive forklaring om indgåelsen af og indholdet af aftalen om afståelse af lejemålet mellem Synoptik og sagsøgte, tages ikke til følge.
Som vidnet mødte Vidne 3, der behørigt formanet forklarede, at han
er ejendomskonsulent og handler butikslejmål. Han er uddannet cand. merc. aud. Han blev engageret af Synoptik i februar 2008 til at sælge lejemålet. Der blev fastsat nogle vilkår. Vederlaget var afhængigt af, hvad han opnåede for lejemålet. Der blev ikke fastsat en pris. Der var imidlertid en drøftelse af, hvad man forventede. Han udbød butikken ud fra aktuelle emner. Der vil altid være interesserede til et sådant lejemål. Han rettede henvendelse til 6 nøje udvalgte emner. Han kan ikke sige, om der var andre lejemål på udbudstidspunktet, men han havde selv to andre lejemål på Strøget - heraf et i Østergade. Han fik kontakt med Tommy Hilfiger i april. Der var en række forhold, man skulle være enige om. Aftalen var frem og tilbage nogle gange.
STD060211-S01-ST02-K200-T2-L01-M00-\R26
Side 5/6
Den var klar umiddelbart før den 30. maj. Han havde ikke kontakt med Sagsøger A/S forinden. Der var en bred afståelsesret. De mente, at de var inden for "feltet". Aftalen var endelig og bindende, men der var betingelser knyttet til, som han ikke kan forklare om. Han er ikke bekendt med, at der er lavet tillæg til aftalen. Han har afregnet opgaven endeligt og definitivt. Han husker ikke hvornår - hans faktura er sendt engang i august 2008. Han har flere advokater, blandt andet Advokat. Han har ikke bedt sin advokat om at lave undersøgelser om markedslejen. Han kender ikke til en mail fra denne og kan ikke komme ind på, om salæret er afhængig af den endelige leje. En afståelse er en afståelse. Advokat har medvirket til at få hans salær betalt. Honoraret er en forretningshemmelighed. Synoptik har betalt i august 2008 - honoraret er modregnet i den deponerede købesum. Han har ikke hørt noget til den tvist, der var om honoraret, i 8 måneder nu.
Advokat Allan Thomsen anmodede om, at retten pålagde vidnet at svare på spørgsmål vedrørende aftalen mellem Synoptik og sagsøgte om afståelse af lejemålet og vidnets vederlag.
Advokat Allan Thomsen henviste til de samme synspunkter som oven for nævnt.
Advokat Harry Andreasen protesterede herimod og henviste til sine oven for anførte synspunkter.
Efter votering afsagde boligretten med samme argumentation og dissens som anført ovenfor følgende
K E N D E L S E
Sagsøgers anmodning om, at det pålægges Vidne 3, at afgive forklaring om aftalen om afståelse af lejemålet mellem Synoptik og sagsøgte og vidnets honorar, tages ikke til følge.
Som vidne mødet Vidne 4 der behørigt formanet forklarede, at han er
kædedirektør i Synoptik. Synoptik besluttede at ophøre med at drive virksomhed i foråret 2008. De kontaktede Vidne 3 og bad ham afdække markedet for potentielle købere. De havde også¨kontakt til andre mæglere, men de havde på forhånd en aftale med Vidne 3. Vidne 3 håndterede salget. De laver altid en skriftlige aftale. Hovedindholdet er, at mægleren kan afdække markedet. Salæret er afhængig af, hvad man får for lejemålet. Der er ikke sat en mindstepris. Det er svært at have forventninger. De har kun haft et lejemål på Strøget og har aldrig før afhændet et lejemål. Deres forventning blev indfriet, vil han mene. Han har ikke diskuteret med mægleren, om der var flere interesserede. Han hørte, at der var en interesseret. Han mødte ikke repræsentanter for Tommy Hilfiger, inden aftalen blev indgået. Aftalen blev underskrevet 30. maj 2008 med overtagelsesdag den 1. august. Han ved ikke, om der var kontakt med
STD060211-S01-ST02-K200-T2-L01-M00-\R26
Side 6/6
Sagsøger A/S inden underskrivelsen. Han har ikke justeret i aftalen. Der er slutafregnet over for Vidne 3 i efteråret 2008. Købesummen, som blev aftalt, er undergivet den fortrolighedsklausul, der er en del af aftalen, og han kan ikke udtale sig herom.
Han deltog i et møde på advokat Allan Thomsens kontor. Formålet var at T.H. Denmark A/S skulle godkendes som lejer. Da havde han mere eller mindre sluppet aftalen. Han var kun med som interessent. Han husker kun én ting, nemlig et spørgsmål, som advokat Allan Thomsen stillede til Vidne 3, og at Vidne 3 sagde, at aftalen var fortrolig. Han mener, at han blot henholdt sig til aftalen med T.H. Denmark A/S. Det er en aftale, som begge har skrevet under på. Han husker ikke, hvem der ville have fortrolighedsklausulen ind i aftalen.
Advokat Allen Thomsen anmodede om, at retten pålagde vidnet at svare på spørgsmål vedrørende indholdet af aftalen mellem Synoptik og sagsøgte om afståelse af lejemålet.
Advokat Allan Thomsen henviste til de samme synspunkter som oven for nævnt.
Advokat Harry Andreasen protesterede herimod og henviste til sine oven for anførte synspunkter.
Efter votering afsagde boligretten med samme argumentation og dissens som ovenfor anført følgende
K E N D E L S E
Sagsøgers anmodning om, at det pålægges Vidne 4, at afgive forklaring om indholdet af aftalen om afståelse af lejemålet mellem Synoptik og sagsøgte, tages ikke til følge.
Sagen blev udsat på procedure til onsdag den 18. november 2009 kl. 9.30 i retssal 26, hvilket blev tilkendegivet de mødende.
Sagen udsat.
Retten hævet.
Dommer
STD060211-S01-ST02-K200-T2-L01-M00-\R26