Dom
Retten i Glostrup
DOM
Afsagt den 27. august 2009 i sag nr. BS 10F-1482/2008:
Sagsøger ApS
Adresse 1
2300 København S
mod
Sagsøgte
Adresse 2
By
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt det var berettiget, at sagsøger ophævede en aftale indgået med sagsøgte om køb af en café, Café. Af-talen herom var indgået den 17. marts 2008, og købesummen på 400.000 kr. blev deponeret samme dag. Efter at aftalen var blevet ophævet fra begge si-der, har sagsøgte foretaget dækningssalg, og en del af det deponerede beløb er udbetalt til sagsøgeren.
Sagsøgeren har efter sin endelige påstand nedlagt påstand om,
at Sagsøgte
Sagsøgte, skal anerkende, at det deponerede beløb stort til rest 296.372,30 kr. med tillæg af samtlige tilskrevne renter på Konto nr. i Danske Bank skal frigives til Sagsøger ApS.
Sagsøgte skal herudover til sagsøgeren betale procesrente af 400.000 kr. fra sagens anlæg, indtil den 17. august 2009, og af restbeløbet stort 296.372,30 kr., indtil frigivelsen sker. Heri skal fratrækkes det rentebeløb, der efter sa-gens anlæg måtte være blevet tilskrevet deponeringskontoen, og som frigi-ves til sagsøgeren.
Sagsøgte har nedlagt følgende påstande:
Påstand 1: Sagsøger ApS, tilpligtes at betale til Sagsøgte, kr. 227.622,30 med tillæg af rente i henhold til renteloven af kr. 400.000 for tiden 1/4 2008, subsidiært 14/5 2008, til 19/1 2009 og af kr. 227.622,30 fra 19/1 2009 til betaling sker.
Påstand 2: Sagsøgeren skal anerkende, at det i Danske Bank på Konto nr. deponerede beløb stort 400.000 kr. og de på kontoen ind-vundne renter frigives til sagsøgte i det nødvendige omfang til dækning dels af sagsøgtes krav i følge påstand 1 og dels af sagsomkostninger, der tillæg-ges sagsøgte af retten i nærværende sag.
Overfor sagsøgtes selvstændige påstande har sagsøgeren påstået frifindelse.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 2/12
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens § 218 a, stk. 2.
Parterne indgik den 17. marts 2008 aftale, hvorefter sagsøgte afstod "erhvervslejemålet, ejerlejlighed nr. 3 ..., beliggende Adresse 3, 4000 Roskilde" til sagsøgeren, hvis eneejer var Person. Sagsøgte havde indtil da drevet café fra lokalerne. Det fremgik af kontrak-ten, at overdragelsen foruden lejerettighederne omfattede "det til forretnin-gen værende inventar". Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. april 2008, og købesummen udgjorde 400.000 kr., hvoraf 200.000 kr. var prisen for inven-taret, og 200.000 kr. var prisen for goodwill. Aftalens § 5 havde følgende indhold:
"Det er en betingelse for handlens gennemførelse, at køber kan indtræ-de i lejemålet i henhold til lejekontrakten som er vedhæftet denne købs-aftale ...
Det er samtidig en betingelse for handlen, at køber kan opnå foreløbig spiritusbevilling.
...
Køber er nøje bekendt med lejekontraktens nøjagtige indhold herunder mdl. leje - årsreguleringer m.m.
...".
Købesummen på 400.000 blev deponeret samme dag.
Den 14. april 2008 hævede sagsøgeren handlen. Sagsøgeren har under sagen gjort gældende, at han var berettiget til at hæve handlen, idet sagsøgte havde
givet urigtige oplysninger vedrørende omsætningen, idet sagsøgeren ikke havde opnået spiritusbevilling, idet sagsøgeren ikke havde kunnet indtræde i lejekontrakten, samt idet en række forudsætninger vedrørende udeservering, inventar, huslejegæld samt gæld til leverandører ikke var opfyldt.
Sagsøgte har anført, at der ikke er givet urigtige oplysninger vedrørende om-sætningen, at det beror på sagsøgerens egne forhold, at han ikke opnåede spiritusbevilling, idet han trak sin ansøgning herom tilbage den 8. april 2008, at det beror på sagsøgerens egne forhold, at han ikke kunne indtræde i lejekontrakten, idet han ikke ville opfylde et krav fra udlejers side om at stil-le selvskyldnerkaution, og at de øvrige forhold, som sagsøgeren har henvist til, ikke kunne begrunde aftalens ophævelse.
Sagsøgeren har under sagens forberedelse fremsat et anbringende om, at der ikke var indgået en bindende aftale, men alene fremsat et tilbud om køb af caféen. Dette anbringende er frafaldet under hovedforhandlingen.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 3/12
Sagsøgte har gennemført et dækningssalg. I den forbindelse skrev sagsøgtes advokat, advokat Rolf Gregersen ved skrivelse af 14. maj 2008 til sagsøge-rens advokat, advokat Anders Lindqvist blandt andet følgende:
"Det bedste bud som min klient med forbehold forventer at kunne få frem, muligt allerede i indeværende uge, er et bud på 200.000 kr. ...
Med mindre Deres klient senest den 16. ds. kl. 15.00 kan tilvejebringe et bedre bud på forretningen, agter min klient at sælge forretningen til tredjemand for nævnte 200.000 kr. ...".
Ved skrivelse af 15. maj 2008 til advokat Rolf Gregersen svarede advokat Anders Lindqvist blandt andet følgende:
"Et salg til anden side kan jeg ikke have indvendinger mod, men det sker naturligvis på jeres regning og risiko, herunder fsv. prisen.
...".
Sagsøgte har oplyst, at dækningssalget af caféen skete den 15. juni 2008 til en pris af 250.000.
Sagsøgeren har bestridt, at sagsøgte derved har overholdt sin tabsbegræns-ningspligt.
Forklaringer
Person har under sagen forklaret, at han er eneejer af Sagsøger ApS, der er en vognmandsforretning. Han ønskede at købe en café og så an-noncen for Café i avisen. Det var Vidne 1, der stod for for-handlingerne om salget. De mødtes på caféen, hvor Vidne 1 fortalte, at han havde inspirationen til indretningen af og konceptet for caféen fra Italien. Vidne 1 fortalte, at alt inventaret var hentet i Italien. Sagsøgeren ønskede at fortsætte Vidne 1's koncept, fordi det lød så godt. Sagsøger var under mødet ikke klar over, at caféen var ejet af Sagsøgte. Han troede, det var Vidne 1, der ejede caféen. Vidne 1 oplyste om omsætningen, at regnskabet for 2007 ikke kunne fremvises, fordi det lå hos revisor. Vidne 1 oplyste, at omsætningen for 2007 var 930.000 kr. Under mødet den 17. marts 2008, hvor sagsøger under-skrev kontrakten, udleverede Vidne 1 regnskabet for 2006. Vidne 1 sagde, at skattevæsenet ikke måtte få regnskabet, fordi det ikke var godt nok. Sagsø-geren kiggede kun på omsætningen. De andre tal interesserede ham ikke. Det var sælgers problem, at der var en kassedifference på 500.000 kr. Det måtte være myndighedernes opgave at interessere sig for, om der var betalt moms. Han fik ikke nogen til at se kontrakten igennem, før han skrev under. Han tænkte ikke over at få indført noget om omsætningen i kontrakten. Sag-søger fik udleveret kopi af lejekontrakten under forhandlingerne. Vidne 1 sagde i løbet af forhandlingerne, at caféen havde været lukket et par dage.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 4/12
Omkring den 1. april 2008 overtog sagsøger caféen. Sagsøgtes bror, Vidne 2, kom den første uge og hjalp sagsøgeren med det praktiske, idet sagsøgeren ikke vidste noget om at drive café. I starten kom der ikke nogle kunder, men efterhånden kom der kunder, og omsætningen var da på ca. 1.000 kr. om da-gen. Caféen havde åbent 5 dage om ugen fra kl. 10.00 til 18.00.
På et tidspunkt kom der en mand fra BKI kaffe. Han sagde, at der skyldtes penge på kaffemaskinen. Samtidigt fandt sagsøger ud af, at der skyldtes pen-ge til leverandører, blandt andet Carlsberg og Søbygaard.
På et tidspunkt, hvor Vidne 1 var til stede i caféen, kom der en dame fra kom-munen. Hun sagde til Vidne 1, at der ikke måtte være skilte ude på fortovet, ligesom der ikke måtte være udeservering på fortovet. Da hun var gået, sag-de Vidne 1 til sagsøgeren, at caféen gerne måtte have udeservering. Her be-gyndte sagsøgeren at miste sin tiltro til Vidne 1.
Et par uger efter, at sagsøger havde indgået aftalen, fandt han også ud af, at man ikke kunne bruge caféens toilet og måtte henvise kunder til naboforret-ningens toilet.
Sagsøgeren søgte spiritusbevilling, men omkring den 8. april 2008 tilbage-kaldte han ansøgningen. Grunden til tilbagekaldelsen var, at politiet skrev til ham, at han ikke måtte have natarbejde og spiritusbevilling samtidigt. Han havde fundet et job i Netto om natten for at få en indtægt, mens han fik gang i caféen.
Sagsøger har ikke søgt kommunen om tilladelse til udeservering. Han fik indtryk fra den dame, der kom til caféen, af, at han ikke ville få tilladelsen.
Udlejer krævede, at han skulle påtage sig en selvskyldnerkaution personligt som betingelse for at kunne overtage lejekontrakten for lokalerne. Sagsøger ønskede ikke at påtage sig en selvskyldnerkaution. Grunden var, at han alle-rede den 8. april kunne se, at det ikke gik med caféen. Han ville derfor ikke påtage sig yderligere økonomiske forpligtelser på det tidspunkt.
Han besluttede sig for at hæve handlen den 14. april 2008 som det fremgår af sagens bilag 3. Han baserede sin vurdering af omsætningens størrelse på driften de 14 dage, hvor han drev caféen.
Sagsøgte har under sagen forklaret, at hun arbejder på fuld tid som so-cial- og sundhedsassistent. Hun købte caféen i 2005. For sælgers afståelse af lokalet gav hun 120.000 kr. Det var et gammelt værtshus, da hun overtog lo-kalet. Hun byggede det helt om med hjælp fra familien. Familien fik ikke løn for denne hjælp. Hun købte nyt inventar, lamper, bar, tallerkener mv. for i alt 100.000 kr. Konceptet for caféen var italiensk. De ville gerne drive det helt økologisk. De skulle sælge brunch, sandwich mv. Hun havde ikke noget
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 5/12
med økonomien at gøre. Hun opfattede det sådan, at hun investerede i café-en. Det var meningen, at Vidne 1 skulle drive caféen, lave regnskab og serve-re i caféen. Hendes bror, Vidne 2, skulle også arbejde i caféen. De havde også 5 piger ansat.
Da caféen startede, var Vidne 1 meget optimistisk. Han sagde, at de kunne bygge en virksomhed op. Senere blev Vidne 1 syg, således at han ikke kunne passe caféen. Sagsøgte havde fuldtidsjob og kunne ikke selv klare at passe caféen. De besluttede så at sælge den.
Vidne 1 indrykkede annoncen og stod for salget.
Den 17. marts 2008 ringede Vidne 1 og sagde, at der var en køber, der ville give 400.000 kr. for caféen. Der blev indgået en aftale, og pengene blev de-poneret.
Hun ved ikke, hvad kassedifferencen på 500.000 kr. skyldes. Det var Vidne 1, der stod for regnskabet og kontakten til revisor. Hun vidste ikke, at café-en gav underskud. Hun havde ikke noget med driften at gøre. Regnskabet for 2007 er fortsat ikke godkendt af skattevæsenet.
Efter at sagsøgeren var trådt tilbage fra handlen, blev caféen solgt til anden side den 15. juni 2008 for 250.000 kr. Hun var ikke involveret i handlen.
Vidne 1 har som vidne forklaret, at han skulle stå for driften af café-en sammen med Sagsøgtes bror, Vidne 2. Caféen skulle drives efter et italiensk koncept. Kaffen var italiensk, og kaffemaskinen var italiensk. Der kunne ik-ke laves mad, fordi køkkenet ikke var stort nok. Der kunne dog sælges sand-wich, hvis de var lavet ude i byen. Caféen havde spiritusbevilling.
I 2008 fik vidnet en alvorlig sygdom. Han kunne derfor ikke længere stå for driften. De var nødt til at sælge. De annoncerede i avisen, og sagsøgeren henvendte sig. Sagsøgeren besigtigede caféen ca. en uge før den 17. marts 2008, hvor overdragelsen fandt sted. Sagsøgeren og vidnet mødtes i caféen. Sagsøgeren ønskede at købe caféen og køre videre med det italienske kon-cept, vidnet også havde drevet caféen efter. Under mødet aftalte de prisen på 400.000 kr. Under forhandlingerne viste vidnet sagsøgeren huslejekontrak-ten. Vidnet viste ikke sagsøgeren noget regnskab, for de havde ikke det nye regnskab på det tidspunkt. Vidnet sagde til sagsøgeren, at der ikke var en høj omsætning. Han angav overfor sagsøgeren omsætningen til ca. 1.000 kr. pr. dag + moms, ialt ca. 1.500 kr. pr. dag.
Vidnet havde sagt til sagsøgeren, at der var andre, der var interesserede i at overtage caféen. Det var rigtigt nok. En anden mulig køber bød mere end sagsøgeren. De højeste bud, der kom, var på 650.000 kr. - 1.000.000 kr. Det afgørende var imidlertid, at sagsøgeren sagde, at han kunne overtage caféen med det samme. Det skulle gå hurtigt på grund af vidnets sygdom. Derfor
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 6/12
accepterede de sagsøgerens bud.
Op til den 17. marts 2008 var der kontakt mellem vidnet og sagsøgeren mindst en gang om dagen.
Under mødet den 17. marts 2008 var vidnet og sagsøgeren til stede. Måske var Vidne 2 også til stede. Kontrakten, som sagsøgeren skrev under den 17. marts 2008, er udfærdiget på baggrund af den kontrakt, der lå til grund for sagsøgtes overtagelse af caféen i 2005. Det håndskrevne på kontrakten er til-føjet af vidnet. Vidnet kontaktede Sagsøgte, der accepterede handlen. Sagsøger havde da tingene på plads, blandt andet havde han ordnet det med pengene på forhånd. Under mødet den 17. marts 2008 lovede vidnet sagsøgeren, at de ville aflevere regnskaber så hurtigt som muligt, så sagsøgeren kunne søge spiritusbevilling mv. Vidnet kan ikke huske, om regnskabet blev afleveret til sagsøgeren under mødet eller kort efter. Sagsøgeren fik nøglen den 17. marts 2008. Vidne 2 skulle hjælpe sagsøgeren i gang, blandt andet skulle han vise ham, hvordan kaffemaskinen virkede.
Vidnet mener, at sagsøgeren åbnede caféen omkring den 1. april 2008. Café-en havde da været lukket ca. 14 dage. Caféen havde endvidere været delvist lukket i en periode, hvor vidnet gik til undersøgelser på grund af sin syg-dom.
Vidnet kan ikke give nogen forklaring på kassedifferencen på 500.000 kr. De havde ikke styr på regnskaberne. Vidnet ved ikke, om der har været en omsætning på ca. 900.000 kr., hvoraf de 500.000 kr. ikke er blevet bogført, eller om omsætningen har været lavere. Han ved ikke, hvad der skete, for han havde på grund af sin sygdom ikke kontrol med det. Han mener, at der, da caféen blev solgt, var en omsætning på ca. 270.000 kr. om året.
Kaffemaskinen var købt på afbetaling. Restgælden skulle indfries i forbin-delse med salget. Der var også en huslejerestance på 7 måneders husleje. Restancen skulle betales i forbindelse med salget.
Ved salget vidste vidnet ikke, at der var et underskud på 2007-regnskabet.
Der var udendørsservering i tilknytning til caféen. Der hørte en gårdhave til caféen, og herudover havde de tre borde på fortovet. Kommunen havde sagt, at de skulle betale for de tre borde på fortovet. Beløbet, der skulle betales, var ikke stort. Det er rigtigt, at der kom en repræsentant for kommunen og sagde, at bordene ikke måtte stå på fortovet, hvis ikke de betalte for det. Hun sagde ikke, at der slet ikke måtte sættes borde op.
Vidnet var med sagsøgeren på politistationen og aflevere sagsøgerens ansøg-ning om spiritusbevilling. Vidnet har ikke kendskab til grunde, der skulle gøre, at sagsøgeren ikke kunne få spiritusbevilling.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 7/12
Vidne 2 har som vidne forklaret, at han skulle tage del i caféens dagli-ge drift sammen med Vidne 1, der var leder af caféen. Vidnet hørte første gang, at caféen skulle sælges, efter nytår i 2008. Baggrunden var, at caféen ikke kørte, som den havde gjort tidligere. Vidne 1 var blevet træt. Vidnet var med til at annoncere caféen til salg. Det var Vidne 1, der stod for salget. Vid-net havde kontakt med sagsøgeren, da Person ringede for at komme ind og se caféen. Person havde kigget på caféen udefra og ville gerne ind og se den. Vidnet sagde, at han gerne ville låse Person ind, så han kunne se caféen. De talte om omsætningen. Vidnet sagde, at den lå på 1.000 -1.500 kr. om dagen. Det var Vidne 1, der viste caféen frem for Person.
Vidnet var med til mødet den 17. marts 2008 i caféen. Sagsøgeren ville ger-ne afslutte handlen hurtigst muligt og underskrev kontrakten i caféen. De drøftede ikke omsætningen ved den lejlighed. Sagsøgeren fik ikke noget regnskab under mødet. Sagsøgeren fik nøglen samme dag efter at pengene var blevet deponeret.
Omkring 1. april 2008 kom vidnet i caféen og lærte sagsøgeren og hans ko-ne op i ca. 4 dage i brug af kaffemaskinen mv.
Vidnet var med Vidne 1 og Person på politistationen for aflevere ansøgningen om spiritusbevilling.
Aftalen var, at de deponerede penge skulle frigives den 8. april 2008. Da pengene ikke blev frigivet, kontaktede vidnet Person, der henviste til proble-mer med lejekontrakten som begrundelse for, at pengene ikke var frigivet endnu. Senere sagde Person, at han ville ud af kontrakten.
Parternes synspunkter
Sagsøgeren har gjort gældende,
at sagsøgeren har været berettiget til hæve handlen, idet sagsøgte har fortiet væsentlige oplysninger i forbindelse med parternes forhandlinger,
at betingelserne i aftaleudkastet ikke er opfyldt, hvorfor sagsøgeren ligeledes af denne grund er berettiget til at hæve handlen.
Sagsøgeren har til støtte herfor nærmere gjort gældende,
at sagsøgte har tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse om den væsentlige omsætningsnedgang, der har været i caféen siden 2006,
at sagsøgte videre har tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse om den betydelige huslejerestance, gælden til flere leverandører, tredje-mandsrettigheder over inventaret, samt at den praktiserede udeservering var påbudt bragt til ophør flere gange af kommunen,
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 8/12
at betingelserne i aftaleudkastet om udlejers accept af sagsøgeren som lejer og om opnåelse af midlertidig alkoholbevilling ikke har kunnet opfyldes,
at påstanden om betaling af renter er i overensstemmelse med rentelovens § 3, stk. 4.
Sagsøgeren har videre gjort gældende,
at sagsøgte ikke har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, herunder gennem op-fyldelse af de fremsatte provokationer 3) og 4), og
at sagsøgtes opgørelse i øvrigt bestrides som ganske udokumenteret.
Ad sagsøgtes selvstændige påstand har sagsøgeren supplerende gjort gæl-dende,
at denne savner mening, idet beløbet ubestridt er betalt gennem deponering på sagsøgtes konto den 17. marts 2008.
Sagsøgte har gjort gældende,
at sagsøger ifølge købeaftalen af 17/3 2008, bilag 1, for en købesum på kr. 400.000 har overtaget lejers rettigheder i følge erhvervslejemålet af ejerlej-lighed nr. 3 af Matrikel nr., inventar og goodwill som be-skrevet i købsaftalen, hvorfor sagsøger er forpligtet at betale købesummen til sagsøgte, herunder ved frigivelse af det på Konto nr. de-ponerede beløb, idet deponeringen netop er sket til sikkerhed for købesum-mens erlæggelse. Forinden skal dog fratrækkes sagsøgtes nettoprovenu ved det skete dækningssalg. Det lykkedes således sagsøgte efter særdeles megen besvær at videresælge cafeen pr. 15/6 2008 med ovennævnte provenu.
at de i købsaftalens § 5 fastsatte betingelser blev eller ville være blevet op-fyldt, hvis sagsøger ikke selv havde undladt at handle eller ikke selv havde trukket sine ansøgninger tilbage.
at sagsøger følgelig ikke var berettiget til at træde tilbage fra handlen.
at sagsøgte derimod var berettiget til at hæve handlen på grund af sagsøgers misligholdelse bl.a. sagsøgers fragåelse af handlen og undladelse af at frigi-ve købesummen.
at sagsøgte følgelig er berettiget til at kræve positiv opfyldelsesinteresse, hvilket bl.a. indebærer sagsøgers betaling af den fulde købesum minus net-toprovenuet ved dækningssalget.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 9/12
Uddybende har sagsøgte anført,
at sagsøger opnåede udlejers tiltrædelse af sagsøgers overtagelse af lejemålet på vilkår, som svarede til de af parterne, herunder via lejekontrakten, bilag A, forudsatte vilkår. Det var en ikke bristende forudsætning for handlen, at udlejer stillede krav om, at Person skulle hæfte personligt for le-jekontrakten. Det fremgår således udtrykkeligt af lejekontraktens § 15, jfr. bilag A, som sagsøger var nøje bekendt med og accepterede, at et sådant krav kunne stilles. Dette er også en helt sædvanlig betingelse, når et selskab indtræder som lejer.
at sagsøger kunne have opnået foreløbig spiritusbevilling, og at sagsøger ik-ke kan opnå frigørelse fra købsaftalen ved selv at trække sin ansøgning tilba-ge, inden bevillingsmyndighederne havde færdigbehandlet ansøgningen. Handlen var alene betinget af, at sagsøger, d.v.s. selskabet, kunne opnå en foreløbig spiritusbevilling. Det er imidlertid selvsagt en typeforudsætning for handlens parter, at sagsøger som køber vil indgå på de betingelser, som myndighederne sædvanligvis stiller for at udstede alkoholbevillinger m.m. Det gøres i det hele taget gældende, at sagsøger (selskabet) uden videre kun-ne få den fornødne bevilling, og at det er handlen og dermed sagsøgte helt u-vedkommende, hvem sagsøger ville ansætte som bestyrer.
at det er uden betydning for sagen, i hvilket omfang sagsøgte havde en leje-restance m.m., idet alle for sagsøger relevante forpligtelser ville blive op-fyldt i forbindelse med handlen, hvilket sagsøger havde sikkerhed for gen-nem deponeringen af købesummen. Det var i øvrigt aftalt med udlejer, at re-stancen skulle betales ud af købesummen. Det samme gælder de godt 20.000 kr., som skulle betales m.h.t. en kaffemaskine. Sådan fremgangsmåde er ganske sædvanlig i forbindelse med et ejerskifte, og der var rigeligt plads til betaling af disse poster ud af købesummen.
at der bortset herfra slet ikke til handlen var knyttet nogen forudsætninger om størrelsen af sagsøgtes hidtidige omsætning.
at sagsøgte har oplyst korrekt og fyldestgørende om omsætningen, hvorfor indsigelser desangående må afvises. Sagsøger tilkendegav i øvrigt under købsforhandlingerne, at sagsøger havde sine egne planer for den fremtidige drift, og at cafeéns hidtidige drift m.m. var uinteressant for sagsøger. Den manglende interesse for regnskabet kan i øvrigt også udledes af, at det frem-lagte 2006-regnskabet indeholder betydelige forbehold, som sagsøger ikke havde bemærkninger til endsige tog forbehold om afklaring af.
at der heller ikke til handlen var knyttet nogen forudsætninger om ret til udendørsservering.
at sagsøgers indsigelser i det hele er uberettigede.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 10/12
Vedrørende rentepåstanden har sagsøgte gjort gældende,
at der skal ske forrentning af købesummen i henhold til rentelovens regler fra 1/4 2008,d.v.s. overtagelsesdagen jfr. bilag 1, idet forfaldsdagen må an-ses for indtrådt denne dag, jfr. rentelovens § 3, stk. 1, subsidiært henhold til rentelovens § 3, stk. 2 fra den 15/5 2008, d.v.s. fra 30 dage efter afgivelsen af påkravet i bilag C.
Rettens begrundelse og afgørelse
Sagsøgeren har under hovedforhandlingen frafaldet sit anbringende om, at der ikke var indgået en endelig aftale mellem parterne. Der er herefter enig-hed om, at der blev indgået en endelig aftale, og at denne sag vedrører beret-tigelsen af ophævelsen af denne aftale.
Sagsøgte har gjort gældende, at indholdet af denne aftale alene vedrørte overdragelse af selve lokalerne, men at aftalen ikke vedrørte overdragelse af en igangværende café. På baggrund af de fremlagte dokumenter og forkla-ringerne afgivet under sagen finder retten det bevist, at overdragelsen ved-rørte Café som igangværende café. Retten har herved lagt vægt på, at det af kontraktens §§ 1 og 4 fremgår, at sagsøgte udover erhvervslejemålet også afstod inventar, ligesom det af § 5 fremgår, at det var en betingelse for handlen, at sagsøgeren kunne opnå foreløbig spiritusbevilling. Retten har vi-dere lagt vægt på sagsøgerens forklaring, der stemmer overens med Vidne 1's forklaring, hvorefter sagsøgeren ønskede at overtage café-en og køre videre med det italienske koncept, som sagsøgte havde anvendt i driften af caféen.
Sagsøgeren har videre gjort gældende, at sagsøgte har tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at give urigtige oplysninger om omsætningens størrelse. Retten bemærker, at der ikke i den skriftlige aftale er angivet oplysninger om omsætningens størrelse. Afgørende er herefter, hvad der mundtligt er op-lyst herom. Sagsøgeren har bevisbyrden for, at der skulle være oplyst en om-sætning på 930.000 kr. for 2007. Sagsøgerens forklaring herom støttes ikke af vidnerne Vidne 1 og Vidne 2, der begge har forklaret, at det blev oplyst, at omsætningen var omkring 1.000 kr. + moms om dagen. Belø-bet svarer nogenlunde til den omsætning, sagsøgeren selv konstaterede, da han overtog caféen. For så vidt angår omsætningen i 2006 bemærker retten, at det af regnskabet, der betegnes som et "udkast", fremgår, at revisor tog forbehold for omsætningen. Uanset om sagsøgeren modtog regnskabet før aftaleindgåelsen, kan regnskabet således ikke have givet ham en berettiget forudsætning om, at regnskabet viste caféens omsætning. Retten har herved også lagt vægt på, at sagsøgeren har forklaret, at han ikke foretog nærmere undersøgelser i anledning af det, som revisor havde anført. Samlet finder retten på den baggrund ikke, at sagsøgeren har løftet sin bevisbyrde for, at der skulle være givet urigtige oplysninger vedrørende omsætningen, og sag-søgerens opfattelse heraf kunne derfor ikke begrunde ophævelse af aftalen.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 11/12
Sagsøgeren har anført, at betingelserne i kontrakten om overtagelse af leje-kontrakten og opnåelse af foreløbig spiritusbevilling ikke blev opfyldt, og at han på den baggrund var berettiget til at hæve aftalen. For så vidt angår spi-ritusbevillingen kan det lægges til grund som ubestridt, at sagsøgeren selv tilbagekaldte ansøgningen herom, inden politiet havde truffet afgørelse, og retten finder på den baggrund, at den manglende spiritusbevilling må henfø-res til sagsøgerens egne forhold, som sagsøgte ikke er ansvarlig for. For så vidt angår udlejers krav om selvskyldnerkaution bemærker retten, at udlejers ret til at stille dette krav fremgår af lejekontrakten, der ubestridt blev udleve-ret til sagsøgeren i forbindelse med forhandlingerne om overtagelse af café-en. Samlet finder retten således, at den manglende opfyldelse af de to betin-gelser i kontrakten må henføres til sagsøgerens egne forhold, hvorfor ophæ-velsen af aftalen på den baggrund ikke kan anses for berettiget.
For så vidt angår de øvrige forhold, som sagsøgeren har anført som begrun-delse for ophævelsen af aftalen, finder retten ikke, at sagsøgeren har løftet sin bevisbyrde for, at disse forhold udgjorde en misligholdelse af den indgå-ede aftale. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgeren ikke har dokumen-teret, at muligheden for udeservering på gaden var en del af aftalen, eller at kommunen ikke ville tillade udeservering, samt at huslejerestancen og gæl-den i kaffemaskinen ville kunne dækkes indenfor købesummen. Under disse omstændigheder finder retten ikke, at sagsøgeren var berettiget til at ophæve aftalen på baggrund af disse forhold.
For så vidt angår spørgsmålet om overholdelsen af tabsbegræsningspligten, finder retten ikke, at sagsøgeren har dokumenteret, at dækningssalget ikke er sket til den bedst mulige pris. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgtes advokat gav sagsøgerens advokat mulighed for at fremsætte indsigelser mod salget og prisen, og at denne mulighed ikke blev udnyttet. Uanset Vidne 1's vidneforklaring om, at der var budt 600.000 - 1.000.000 kr. for café-en, da sagsøgeren købte den, finder retten under hensyn til, at caféen på tids-punktet for dækningssalget havde ligget stille en periode, ikke, at prisen må skønnes urimeligt lav. Retten lægger derfor til grund, at prisen på 250.000 kr. var den højeste, der kunne opnås på det pågældende tidspunkt og under de pågældende omstændigheder.
Samlet finder retten herefter, at sagsøgte må have medhold i de nedlagte på-stande.
For så vidt angår sagsomkostninger finder retten, at sagsøgeren skal betale sagsomkostninger til sagsøgte med ialt 64.900 kr. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgte har fået fuldt medhold i sin påstand. Beløbet dækker 44.000 kr. + moms til dækning af omkostninger til advokatbistand, samt 9.900 kr. til dækning af retsafgift. Beløbet til dækning af omkostninger til advokatbistand er fastsat i overensstemmelse med de sædvanlige takster, som retten ikke har fundet grundlag for at fravige.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33
Side 12/12
Thi kendes for ret:
Sagsøger ApS, tilpligtes at betale til Sagsøgte, kr. 227.622,30 med tillæg af rente i henhold til renteloven af kr. 400.000 for tiden 14/5 2008 til 19/1 2009 og af kr. 227.622,30 fra 19/1 2009 til betaling sker.
Sagsøgeren skal anerkende, at det i Danske Bank på Konto nr. deponerede beløb stort 400.000 kr. og de på kontoen indvund-ne renter frigives til sagsøgte i det nødvendige omfang til dækning dels af sagsøgtes krav i følge påstand 1 og dels af sagsomkostninger, der tillægges sagsøgte af retten i nærværende sag.
Inden 14 dage betaler Sagsøger ApS, 64.900 kr. i sagsom-kostninger til Sagsøgte.
Dommer
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D33