Dom
Retten i Århus
D O M
afsagt den 16. november 2009 af Boligretten i Århus, 9. afdeling,
BS nr. 9-1278/2008 og BS nr. 9-291/2009
Sagsøger
Adresse
8900 Randers
(advokat Jens Jacob Halling, Randers)
mod
Århus Kommune
Rådhuset
Postboks 36
8100 Århus C
(advokat Torben Brøgger ved Advokatfuldmægtig)
Ved denne dom skal boligretten træffe afgørelse om, hvorvidt Århus
Kommuneved to beslutninger om byfornyelse (gårdforbedring) har
tilsidesat en ejers rettigheder med den følge, at beslutningerne er ugyldige.
Parternes påstande
I BS nr. 9-1278/2008 har Sagsøger, påstået,
begrænses, således at byfornyelsesbeslutningen ikke omfatter den del af Sagsøgers ejendom beliggende fra Vej 1 og indtil den etablerede sti på Sagsøgers ejendom, og således at Sagsøger hverken pligtmæssigt skal være medlem af det gårdlav, der forudsættes stiftet jævnfør byfornyelsesbeslutningen eller at skulle betale udgifter til ren-og vedligeholdelse samt fornyelse af det byfornyede område, og mere subsidiært, at den af Århus Kommune vedtagne byfornyelsesbeslutning om gårdforbedring i Karré 1, Århus, begrænses i et af retten snævrere omfang end jævnfør den subsidiære påstand.
I BS nr. 9-291/2009 har Sagsøger påstået, principalt at sagsøgte, Århus Kommune, skal anerkende, at den af Århus Kommune vedtagne byfornyelsesbeslutning om gårdforbedring i Karré 2,
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 2/22
Århus, er ugyldig, således at beslutningen ophæves, og således at Århus Kommune skal retablere Sagsøgers ejendom, subsidiært at Århus Kommune skal anerkende, at den af Århus Kommune vedtagne byfornyelsesbeslutning om gårdforbedring i Karré 2, Århus, skal begrænses, således byfornyelsesbeslutningen ikke omfatter den del af Sagsøgers ejendom beliggende fra Vej 2 og indtil den etablerede sti på Sagsøgers ejendom, og således at Sagsøger hverken pligtmæssigt skal være medlem af det gårdlav, der forudsættes stiftet jævnfør byfornyelsesbeslutningen eller at skulle betale udgifter til ren-og vedligeholdelse samt fornyelse af det byfornyede område, og mere subsidiært at den af Århus Kommune vedtagne byfornyelsesbeslutning om gårdforbedring i Karré 2, Århus, begrænses i et af retten snævrere omfang end jævnfør den subsidiære påstand.
Sagsøgte, Århus Kommune, har påstået frifindelse i begge sager.
Oplysningerne i sagerne
Sagerne er behandlet samlet, jf. retsplejelovens § 254.
Parterne har ikke ønsket, at der medvirker boligdommere ved sagernes behandling. Sagerne er derimod behandlet af 3 dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3.
Retten har efter ønske fra Sagsøger foretaget besigtigelse af de berørte ejendomme.
Baggrunden for sagerne
BS 9-1278/2008 (Gårdforbedring i Karré 1)
Sagsøger har i en årrække ejet ejendommen beliggende Vej 1 83, 8000 Århus C, der er en del af Karré 1.
Den 27. juni 2007 besluttede byrådet for Århus Kommune at gennemføre en
gårdforbedring i Karré 1i medfør af byfornyelsesloven. Sagsøger
Sagsøger indbragte sagen for Byfornyelsesnævnet for Region Midtjylland, der traf afgørelse den 5. marts 2008. I afgørelsen, der blev meddelt ham ved et brev af 28. april 2008 til hans advokat, står der blandt andet:
"...
Byfornyelsesnævnet stadfæster Århus Kommunes afgørelse af 27. juni 2007, for så vidt den er påklaget.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 3/22
Sagsfremstilling:
Beslutningen om byfornyelse er vedtaget af byrådet i Århus Kommune på møde den 27. juni 2007 og meddelt ejere og lejere ved brev af 9. juli 2007.
De klagede ved brev af 21. august 2007 på vegne af Sagsøger til Byfornyelsesnævnet for Region Midtjylland over Århus Kommunes afgørelse af 27. juni 2007.
...
Byfornyelsesnævnets begrundelse og resultat:
Ad Deres påstand I om ophævelse af byfornyelsesbeslutningen:
1. Negativ foreningsfrihed m.v.
De har navnlig anført, at den af Århus Kommune trufne beslutning om gårdforbedring og pligt til medlemskab af gårdlav strider mod den negative foreningsfrihed.
I byfornyelseslovens § 39, stk. 1, 1. pkt., står der:
"Kommunalbestyrelsen kan for flere ejendomme træffe beslutning om tilvejebringelse af fælles friarealer og fælleslokaler i friarealet, herunder for ejendomme, der ikke indeholder beboelse, når det er nødvendigt for at tilvejebringe tilfredsstillende opholdsarealer samt sikring af vedligeholdelse og drift af sådanne arealer."
I byfornyelseslovens § 43, stk. 1, 1. pkt., står der:
" Når et projekt om fælles friarealer og fælleslokaler er vedtaget, skal kommunalbestyrelsen pålægge ejendomme, der omfattes af projektet, de som følge heraf nødvendige servitutter om udlæg af fælles friarealer og indretning af fællesanlæg for områdets bebyggelse samt om gennemførelsen af den fremtidige vedligeholdelse og drift af de omhandlede fællesanlæg."
Det er nævnets vurdering, at Århus Kommune har haft fornøden hjemmel til at træffe beslutning som sket om, at der skal oprettes gårdlav. Det er endvidere nævnets vurdering, at beslutningen ikke strider mod et forvaltningsretligt proportionalitetsprincip eller den beskyttelse, der må antages at følge af Den Europæiske Menneskerettighedskonvention artikel 11.
Byfornyelsesnævnet kan ikke tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt Århus Kommunes beslutning er hensigtsmæssig. (Århus Kommunes skønsmæssige afvejning).
2. Grundlovens § 73, Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 1,
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 4/22
protokol nr. 1, byfornyelseslovens § 45
Det følger af byfornyelseslovens § 43, at kommunalbestyrelsen skal pålægge de til udførelsen af beslutningen om byfornyelse nødvendige servitutter.
Byfornyelseslovens § 45 vedrører afståelse af private bygninger. Det følger af § 45, stk. 1, 1. pkt., at afståelse efter denne bestemmelse kun kan finde sted med henblik på nedrivning af bebyggelse og kun, såfremt nedrivning er nødvendig for at gennemføre en friarealbeslutningen.
Byfornyelsesnævnet finder, at Århus Byråds beslutning ikke indebærer en afståelse som omhandlet i § 45. Nævnet har herved lagt vægt på karakteren af de begrænsninger, som beslutningen om byfornyelse indebærer.
Såfremt et servitutpålæg, der er meddelt efter § 43, undtagelsesvis ikke vil modsvares af værdien af den offentligt støttede friarealforbedring, ydes der ejeren erstatning for tabet, jf. § 44. Navnlig under hensyn hertil kan grundlovens § 73 og den nævnte artikel i konventionen ikke anses for tilsidesat.
Erstatningsfastsættelse efter § 44 kan af ejeren indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder inden 6 uger efter, at kommunalbestyrelsens afgørelse om erstatning er meddelt ejeren, jf. lovens § 50.
Byfornyelsesnævnet er således ikke kompetent til at afgøre spørgsmålet om erstatningsfastsættelse.
3. Spørgsmålet om magtfordrejning og proportionalitet
De har endvidere anført, at Århus Byråds beslutning er usagligt begrundet, idet De er af den opfattelse, at den væsentligste begrundelse for det endelige projekt er hensynet til renovation. De har videre anført, at det ikke har været nødvendigt at inddrage Deres klients jordstykke i friarealbeslutningen.
Det er Byfornyelsesnævnets vurdering, at Århus Kommunes beslutning bæres af saglige hensyn, og at beslutningen ikke har et omfang, der går videre end, hvad der kan anses som nødvendigt under hensyn til formålet med beslutningen.
Herefter - og da det, De i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, træffer Byfornyelsesnævnet afgørelse om, at Deres påstand I ikke tages til følge.
Ad Deres påstand II angående igangsætning af gårdforbedringen
De har endelig anført, at der er tale om et ændret projekt i forhold til det af Århus Byråd godkendte projekt. Det er Deres opfattelse, at der er foretaget væsentlige ændringer i forhold til det projekt, der har været forelagt Byrådet. De har videre anført, at byfornyelseslovens § 41 ikke er fulgt, idet det oprindelige forslag er ændret i væsentligt omfang.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 5/22
Det følger af lovens § 41 og § 42, at Kommunalbestyrelsen i samarbejde med ejere, lejere og andelshavere kan udarbejde forslag om fælles friarealer og fælleslokaler på ejernes vegne. Når forslaget er vedtaget af kommunen skal kommunalbestyrelsen underrette ejere, andelshavere og lejere i de berørte ejendomme om forslagets vedtagelse.
Byfornyelsesnævnet kan - endog med visse begrænsninger, jf. § 49 - i det væsentlige alene tage stilling til selve byfornyelsesbeslutningen. Byfornyelsesnævnet kan ikke tage stilling til en klage om, hvordan kommunen følger op på en sådan beslutning. Det ligger udenfor Byfornyelsesnævnets kompetence at tage stilling til dette. Byfornyelsesnævnet kan endvidere ikke pålægge kommunalbestyrelsen at træffe en ny beslutning.
Byfornyelsesnævnet er således ikke kompetent til at behandle dette klagepunkt.
Deres påstand II tages herefter ikke til følge.
..."
Denne afgørelse har Sagsøger indbragt for retten den 23. maj 2008.
Karré 1, der afgrænses af Vej 3, Vej 4, Vej 5 og Vej 1, er omfattet af Kommuneplan 2001, som blev vedtaget af
byrådet iÅrhus den 19. december 2001. I februar 2003 sendte Århus
Kommune, Magistratens 2. afdeling, et brev, stilet til samtlige ejere og lejere i Karré 1, med orientering om, at der var mulighed for gårdforbedring i karréen. Kommunen bad de pågældende meddele, om de var interesserede i, at der blev arbejdet videre med en sådan gårdforbedring. På baggrund af tilbagemeldingerne på brevet arbejdede magistraten videre med planerne om gårdforbedring.
I foråret – formentlig begyndelsen af maj - 2006 ud sendte magistraten materiale med orientering om status på planerne og indkaldte samtidig til en række orienteringsmøder, blandt andet for Vej 1 79-83, hvor der blev afholdt møde den 18. maj 2006.
I februar 2007 udarbejdede Århus Kommune et forslag til beslutning om gårdforbedring i Karré 1 i henhold til byfornyelsesloven. I forslaget var anført følgende tidsplan:
Februar 2007:Forslag til beslutning, folder og svarkort udsendes til ejere
og lejere.
Februar-marts 2007:Offentlighedsfase.
Maj 2007:Beslutning om fælles friareal vedtages af Århus Byråd.
Marts-juni 2007:Projektering og licitation.
August-december 2007: Byggeperiode.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 6/22
Januar 2008:Overdragelse af anlægget til gårdlavet. Regnskab.
Ved brev af 26. marts 2007 rettede Sagsøger henvendelse Århus Kommune, hvor han stillede flere spørgsmål til projektet, herunder om der ville blive udbetalt erstatning efter reglerne i byfornyelsesloven, hvis projektet blev gennemført.
Denne henvendelse blev den 20. april 2007 besvaret af sbs byfornyelse ved Advokat på vegne af Århus Kommune.
Den 3. maj 2007 afgav Århus Kommune, Planlægning og Byggeri via magistraten indstilling om gårdforbedring i Karré 1 til Århus Byråd. I indstillingen står der blandt andet:
...
Gårdforbedring i Karré 1, afgrænset af Område 1, Vej 4, Vej 5, Vej 1 og Vej 3
1. Resume
Forslag til beslutning i henhold til byfornyelsesloven om fælles friareal i Karré 1 har været offentliggjort fra den 20. februar til den 30. marts 2007. Der har ved høringen vist sig et flertal blandt samtlige karreens ejere og lejere for gårdforbedringen.
Offentliggørelsen har resulteret i kommentarer og forslag fra mange ejere og lejere. De fleste af kommentarerne handler om den mere detaljerede indretning af gården. Disse bemærkninger vil så vidt muligt imødekommes i det endelige projekt. Nogle få ejere har sendt en indsigelse, som begrunder deres nej til gårdforbedring. Disse indsigelser, samt svar derpå, er vedlagt sagen.
Der anbefales en endelig vedtagelse af gårdforbedringen samt beslutning om ekspropriation af flere garager, parkeringspladser, skure m.v.
Der søges om en bevilling på kr. 5.600.000 kr. i udgifter og 2.800.000 kr. i indtægter.
Udgifterne finansieres af det afsatte rådighedsbeløb til gårdforbedringer, og indtægten af rådighedsbeløb til gårdforbedringer.
Gårdforbedringen er planlagt til iværksættelse i efteråret 2007 med færdiggørelse i foråret 2008.
...
3. Beskrivelse og indstilling
3.1 Baggrund
Ønsket om gårdforbedring er fremsat af en række beboere i karreen. I marts 2003
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 7/22
blev interessen blandt karreens ejere og lejere undersøgt, og 60 % af husstandene var positive over for en gårdforbedring. Interessen blev sonderet samtidigt i seks karreer som grundlag for at vælge karreer til gårdforbedring. Der var på det tidspunkt kun økonomi til at starte projekter i to andre karreer og Karré 1 blev derfor sat i venteposition. I 2005 startede forarbejderne til Karré 1 og i foråret 2006 gik arbejdet i selve karreen i gang med beboermøder.
I maj 2006 blev der afholdt møder med ejere og lejere i karreen, hvor muligheder for forbedring blev drøftet. Efterfølgende blev et skitseforslag udarbejdet og sendt ud til alle lejere og ejere i februar 2007. Desuden blev der holdt særskilte møder med flere erhvervsdrivende for at afdække deres ønsker og behov.
187 husstande/erhverv – 59,2% - af de i alt 316 husstande/erhverv gik ind for gårdforbedring, 7 husstande/erhverv var imod. Herudover gik 57 ejere, der ikke selv bor i karreen, ind for gårdforbedring og 3 var imod.
3.2 Indsigelser/bemærkninger
Offentliggørelsen af projektforslaget har resulteret i mange kommentarer og forslag fra ejere og lejere. De fleste af kommentarerne handler om den mere detaljerede indretning af gården. Disse bemærkninger vil så vidt muligt blive imødekommet i den endelige projekt.
Tre ejere har sendt en indsigelse, som begrunder deres nej til gårdforbedring. En indehaver af et erhverv har sendt et brev med ønske om en nærmere drøftelse med rådgiverne men er ikke imod en gårdforbedring. Disse breve/indsigelser, samt svar herpå, er vedlagt sagen.
3.3 Indretning af fællesarealer
Gårdforbedringen indebærer, at de berørte ejendommes gårdareal udlægges til fællesareal. Der lægges vægt på at give gode, grønne og solbeskinnede opholdsmuligheder. I forslaget er det taget hensyn til erhvervene i midten af karreen, så de kan fortsætte deres drift. Således er de fleste parkeringspladser bevaret, men en del af dem er gravet ind i niveauspringet og der etableres opholdsarealer oven på parkeringspladserne.
De store tagflader på erhvervsbygningerne er tænkt begrønnet med dertil egnede lave planter, primært forskellige arter mos. Tagterrassen Vej 3 96 begrønnes ligeledes.
For at lette adgangen til fællesarealet for beboerne i Vej 3 vil der, så vidt det er teknisk og økonomisk muligt, blive etableret en forbindelse under baghuset Vej 3 92.
Med gårdforbedringen gennemføres en fælles løsning på placering og afhentning af renovation i hele karreen. Der vil blive adgang for renovationsvæsenet gennem porten Vej 1 77 og herfra anlægges en sti, så fremtidens krav til renovation bliver tilgodeset. Også portene Vej 3 86 og 96 vil blive brugt til afhentning af
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 8/22
renovation.
Gårdanlægget sikres gennem en deklaration, som tinglyses på alle ejendomme i karreen. Deklarationen pålægger ejendommenes ejere at indgå i et ejerlav, som skal opretholde og vedligeholde anlægget.
3.4 Ekspropriation
For at kunne etablere fællesarealet, er det nødvendigt at råde over garager/halvtage og parkeringspladser i Vej 3 86 og parkeringspladser i Vej 1 77B. Det endelige omfang af fjernelse af garager/halvtage og parkeringspladser beror på en forhandling med ejerne.
Herudover skal der i nødvendigt omfang rådes over udhuse, hegnsmure, plankeværker og belægninger, beplantninger og overskudsjord, som genanvendes eller fjernes uden udgift for de enkelte ejere, samt over private tinglyste og ikke tinglyste rettigheder over ejendommene i karreen.
Kommunens råden over ovennævnte rettigheder vil i videst muligt omfang ske gennem forhandling med de berettigede. I det omfang forhandlingerne ikke lykkes, anmodes byrådet om at bemyndige Teknik og Miljø til i henhold til Byfornyelseslovens § 45 at ekspropriere rettighederne.
..."
Byrådet fulgte magistratens indstilling og vedtog på et møde den 27. juni 2007 gårdforbedringen for Karré 1 med uændret tidsplan. E jere og lejere blev underrettet den 10. juli 2007.
Den 10. august 2007 skrev sds byfornyelse anbefalet til Sagsøger, og indkaldte ham til generalforsamling til stiftelse af et gårdlav til foreståelse af opretholdelse, drift og vedligeholdelse af fællesarealet. Samme
dagmeddelte sds byfornyelse Sagsøger, at der var
udarbejdet en deklaration om udlæg til fællesareal, som ville blive tinglyst på hans ejendom. I brevet meddelte sds byfornyelse også, at der efter Århus Kommunes opfattelse ikke var lidt et tab på de enkelte ejendomme i anledning af byfornyelsen og servitutpålægget, hvorfor der ikke var grundlag for erstatning efter byfornyelseslovens § 44.
I den tinglyste deklaration står der blandt andet:
"...
§ 2. Bebyggelse.
Der må ikke foretages yderligere bebyggelse på fællesarealet, bortset fra sådanne mindre tilbygninger til den eksisterende bebyggelse, som forud kan godkendes af Århus Kommune v/Magistratafdelingen for Teknik og Miljø.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 9/22
§ 3. Deklarationsbelagt areal.
Arealerne indrettes som vist på deklarationsridset i et samlet fællesareal.
Hele fællesarealet bliver deklarationsbelagt i henhold til Byfornyelsesloven.
Hvor fællesarealet er i 2 niveauer gælder at såvel nederste som øverste niveau er deklarationsbelagt fællesareal og behandles som sådan.
For fællesarealet gælder følgende:
Dette areal, der matrikulært består af større og mindre dele af de private ejendomme i karréen, indgår i et fællesareal, der er indrettet i et samarbejde mellem Århus Kommune og karréens ejere og brugere. Dette fællesareal, anlæg og indretning til renovation m.v. er til brug for samtlige ejere og brugere i hele karréen, og ejerne af de ejendomme, der afgiver areal til anlægget, er forpligtet til at tåle de indskrænkninger i deres råden over ejendommene, som den særlige benyttelse af anlægget kræver.
Karréens ejendomme pålægges at indgå i en fælles renovationsordning i henhold til Århus Kommunes affaldsregulativ for husholdningsaffald, jf. nedenfor § 7.
Fællesarealet m.v. forsynes med el og vand ved tilslutning til særskilte installationer og med selvstændige målere.
§ 4. Drift og ren- og vedligeholdelse af deklarationsbelagte arealer.
Fællesarealet med derpå værende bygninger - se dog undtagelser i § 5 - og særlige anlæg drives i fællesskab af alle de i indledningen nævnte ejendomme, og udgifterne til ren- og vedligeholdelse fordeles mellem ejerne af de enkelte ejendomme, herunder ejerlejligheder, i forhold til karrébebyggelsens samlede bolig- og erhvervsareal, som de fremgår af BBR (Bygnings- og Boligregistret).
...
§ 7. Gårdlav.
For gårdlavet gælder følgende:
a) Gårdlavet skal, når Århus Kommune v/Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø forlanger det, stiftes med henblik på gårdslavets overtagelse af driften og vedligeholdelsen af fællesarealet i forbindelse med arealets etablering.
Omkostningerne ved gårdlavets administration afholdes af gårdlavet.
b) De til enhver tid værende ejere af de foran i indledningen nævnte ejendomme/ ejerlejligheder samt af ejendomme/ejerlejligheder, der udstykkes herfra, har ret til at være medlemmer af gårdlavet.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 10/22
c) Gårdlavet har til formål at drive og vedligeholde fællesarealet samt varetage medlemmernes fælles interesse i forbindelse hermed.
..."
Sagsøger forlangte i et brev af 31. august 2007 at få erstatning af kommunen i anledning af gårdforbedringen. Dette blev afvist af sds byfornyelse på vegne af Århus Kommune.
Ved brev af 4. oktober 2007 indbragte Sagsøgers advokat
afslagetfor Taksationskommissionen Århus. Den 1. juli 2008 har
taksationskommissionen afsagt kendelse om ikke at imødekomme Sagsøgers anmodning om erstatning.
ÅrhusKommune udbød i sommeren 2007 gårdforbedringsprojektet i
licitation. Den lavestbydende i licitation tilbød i august 2007 at gennemføre projektet for 11,7 mio. kr. inkl. moms. Da dette beløb overskred den økonomiske ramme for projektet meget væsentligt, blev projektet reduceret i omfang, og der blev gennemført en ny licitation.
Den lavestbydende i denne licitation tilbød at gennemføre projektet for 5,8 mio. kr. inkl. moms. Projektet er herefter iværksat i overensstemmelse med dette tilbud. Der er for retten fremlagt materiale, herunder tegninger, til illustration af dels det gårdforbedringsprojekt, der først var projekteret, dels det gennemførte projekt.
BS 9-291/2009 (Gårdforbedring i Karré 2)
Sagsøger har ligeledes i en årrække ejet ejendommen beliggende Vej 2 26, 8200 Århus N, der er en del af Karré 2.
Den 11. juni 2008 besluttede byrådet for Århus Kommune at gennemføre en gårdforbedring i Karré 2 i medfør af byfornyelsesloven. Sagsøger indbragte sagen for Byfornyelsesnævnet for Region Midtjylland, der traf afgørelse den 14. januar 2009. I afgørelsen, der blev meddelt ham ved et brev af 20. januar 2009 til hans advokat, står der blandt andet:
"...
Byfornyelsesnævnet stadfæster Århus Kommunes afgørelse af 21. oktober 2008, for så vidt den er påklaget.
Sagsfremstilling:
Beslutningen om byfornyelse er vedtaget af byrådet i Århus Kommune på møde den 11. juni 2008 og meddelt ejere og lejere ved brev af 21. oktober 2008.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 11/22
De klagede ved brev af 28. oktober 2008 på vegne af Sagsøger til Byfornyelsesnævnet for Region Midtjylland over Århus Kommunes afgørelse af 11. juni 2008 som meddelt ved brev af 21. oktober 2008.
...
Byfornyelsesnævnets begrundelse og resultat:
1. Negativ foreningsfrihed. Proportionalitetsprincippet.
De har anført, at den af Århus Kommune trufne beslutning om gårdforbedring og pligt til medlemskab af gårdlav strider mod den negative foreningsfrihed.
I byfornyelseslovens § 39, stk. 1, 1. pkt., står der:
"Kommunalbestyrelsen kan for flere ejendomme træffe beslutning om tilvejebringelse af fælles friarealer og fælleslokaler i friarealet, herunder for ejendomme, der ikke indeholder beboelse, når det er nødvendigt for at tilvejebringe tilfredsstillende opholdsarealer samt sikring af vedligeholdelse og drift af sådanne arealer."
I byfornyelseslovens § 43, stk. 1, 1. pkt., står der:
"Når et projekt om fælles friarealer og fælleslokaler er vedtaget, skal kommunalbestyrelsen pålægge ejendomme, der omfattes af projektet, de som følge heraf nødvendige servitutter om udlæg af fælles friarealer og indretning af fællesanlæg for områdets bebyggelse samt om gennemførelsen af den fremtidige vedligeholdelse og drift af de omhandlede fællesanlæg."
Det er nævnets vurdering, at Århus Kommune har haft fornøden hjemmel til at træffe beslutning som sket om, at der skal oprettes gårdlav. Det er endvidere nævnets vurdering, at beslutningen ikke strider mod et forvaltningsretligt proportionalitetsprincip eller den beskyttelse, der må antages at følge af Den Europæiske Menneskerettighedskonvention artikel 11.
Byfornyelsesnævnet kan ikke tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt Århus Kommunes beslutning er hensigtsmæssig. (Århus Kommunes skønsmæssige afvejning).
2. Grundlovens § 73, Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 1, protokol nr. 1, byfornyelseslovens § 45
Det følger af byfornyelseslovens § 43, at kommunalbestyrelsen skal pålægge de til udførelsen af beslutningen om byfornyelse nødvendige servitutter.
Byfornyelseslovens § 45 vedrører afståelse af private bygninger. Det følger af § 45, stk.1, 1. pkt., at afståelse efter denne bestemmelse kun kan finde sted med henblik på
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 12/22
nedrivning af bebyggelse og kun, såfremt nedrivningen er nødvendig for at gennemføre en friarealbeslutning.
Byfornyelsesnævnet finder, at Århus Byråds beslutning ikke indebærer en afståelse som omhandlet i § 45. Nævnet har herved lagt vægt på karakteren af de begrænsninger, som beslutningen om byfornyelse indebærer.
Såfremt et servitutpålæg, der er meddelt efter § 43, undtagelsesvis ikke vil modsvares af værdien af den offentligt støttede friarealforbedring, ydes der ejeren erstatning for tabet, jf. § 44. Navnlig under hensyn hertil kan grundlovens § 73 og den nævnte artikel i konventionen ikke anses for tilsidesat.
Erstatningsfastsættelse efter § 44 kan af ejeren indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder inden 6 uger efter, at kommunalbestyrelsens afgørelse om erstatning er meddelt ejeren, jf. lovens § 50.
Byfornyelsesnævnet er således ikke kompetent til at afgøre spørgsmålet om erstatningsfastsættelse.
3. Spørgsmålet om magtfordrejning.
De har endvidere anført, at Århus Byråds beslutning er usagligt begrundet, idet projektet skyldes kommunens ønsker mht. renovationen i karéen.
Det er Byfornyelsesnævnets vurdering, at Århus Kommunes beslutning er båret af saglige - lovlige - hensyn.
Herefter - og da det, De i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, træffer Byfornyelsesnævnet afgørelse om, at Deres klage ikke tages til følge.
..."
Denne afgørelse har Sagsøger indbragt for retten den 26. januar 2009.
I et brev af 27. august 2007 orienterede Århus Kommune, Planlægning og
Byggeri,Sagsøger om det påtænkte
gårdforbedringprojekt. Forslaget og en informationsfolder var vedlagt brevet, der også fastsatte en frist til at gøre indsigelser mod projektet til den 16. september 2007. Sagsøgers advokat fremsatte i et brev af 5. september 2007 indsigelser mod forslaget.
Den 27. februar 2008 sendte Århus Kommune, Planlægning og Byggeri via magistraten en indstilling til Århus Byråd. I den står der blandt andet:
"...
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 13/22
Gårdforbedring i Karré 2, afgrænset af Vej 6, Vej 2, Vej 7 og Vej 8
1. Resume
Ønsket om gårdforbedring er fremsat af beboere i karreen.
Forslag til beslutning i henhold til byfornyelsesloven om fælles friareal i Karré 2 har været offentliggjort fra den 27. august til den 16. september 2007. Der har ved den samtidig gennemførte høring vist sig et flertal blandt samtlige husstande i karréen for gårdforbedringen.
Offentliggørelsen har resulteret i kommentarer og forslag fra enkelte ejere og lejere. De fleste af kommentarerne handler om den mere detaljerede indretning af gården. Disse bemærkninger vil så vidt muligt blive imødekommet i det endelige projekt. En enkelt ejer har sendt en indsigelse som en protest mod gårdforbedringen og udtrykt tvivl om dens lovlighed. Kommentarer, forslag og indsigelser, samt svar derpå, er vedlagt sagen.
Gårdforbedringen indebærer, at ejendommenes gårdareal udlægges til fællesareal. Der lægges vægt på at give gode, grønne og solbeskinnede opholdsmuligheder.
Der anbefales en endelig vedtagelse af gårdforbedringen samt beslutning om ekspropriation af flere skure m.v.
Der søges om en bevilling på kr. 4.860.000 kr. i udgifter og 2.430.000 kr. i indtægter. Gennemførelsen fordrer, at der grundet specielle og ekstraordinære omstændigheder i karreen bevilges et tillæg til det lovfastsatte rammebeløb på 39,4 %.
Udgifter og indtægter finansieres af det afsatte rådighedsbeløb til gårdforbedringer.
Gårdforbedringen er planlagt iværksat i foråret 2008 med færdiggørelse i efteråret 2008.
2. Beslutningspunkter
At 1) Byrådet vedtager beslutning om gårdforbedring i Karré 2 i henhold til Byfornyelsesloven
At 2) Byrådet i nødvendigt omfang eksproprierer cykelskure, halvtage, hegnsmure, plankeværker og belægninger, beplantninger og overskudsjord, samt private tinglyste og ikke tinglyste rettigheder over ejendommene i karreen i henhold til Byfornyelseslovens § 45
At 3) Byrådet meddeler følgende bevilling til gårdforbedringens udførelse under konto XA-8228000002
Udgift4.860.000 kr.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 14/22
Indtægt2.430.000 kr.
3. Baggrund
Karré 2 er beliggende på Område 2. Her blev mulighederne for gårdforbedring introduceret i forbindelse med helhedsorienteret byfornyelse på Område 2, som et supplement til dette generelle løft af kvarteret.
Ønsket om gårdforbedring er fremsat af beboere i karreen.
4. Sagsfremstilling
4.1. Beskrivelse af sagen
I oktober 2006 blev interessen blandt karreens ejere og lejere undersøgt, og 79,5 % af husstandene var positive over for en gårdforbedring.
I maj 2007 startede planlægningsprocessen. Der afholdtes møder med deltagelse af ejere og lejere i karreen. Der blev nedsat en arbejdsgruppe af ejere/beboere, der sagde god for principperne i gårdforbedringsforslaget inden dette i august 2007 blev sendt i høring blandt karreens ejere og lejere.
Ved denne høring gik 103 husstande/erhverv - 73 % - af de i alt 141 hustande/ erhverv ind for gårdforbedring, 3 hustande/erhverv var imod. Herudover gik 25 ejere, der ikke selv bor i karreen, ind for gårdforbedring og 1 var imod.
Der er tale om en arealmæssig lille karré på ca. 2.000 m2 - ca. 2 parcelhusgrunde -der skal tjene som friareal for karreens 141 hustande/erhverv. Friarealernes anvendelighed i dag belastes af, at terrænet er stærkt skrånende.
4.2 Indretning af fællesarealer
Gårdforbedringen indebærer, at ejendommenes gårdareal udlægges til fællesareal. Der lægges vægt på at give gode, grønne og solbeskinnede opholdsmuligheder.
I midten af karreen anlægges et stort sammenhængende græsareal. Græsfladen brydes af lineære hække. Den enkle disponering muliggør, at arealet kan bruges fleksibelt.
Karreens skrånende terræn rettes op for at optimere det lille friareals anvendelighed i form af en terrassering. Terrænspringene markeres af lave støttemure. Murene er et synligt element i haveanlægget, der tegner et grafisk mønster og kan bruges til at sidde og lege på.
Nærmest bygningerne er et fliseareal til den enkelte ejendoms brug. Den resterende del af den bygningsnære zone anlægges med græs, så den enkelte ejendom selv kan disponere over arealet.
Med gårdforbedringen gennemføres en fælles renovationsløsning for hele karreen. Der vil blive adgang for renovationsvæsenet gennem karreens porte.
Efter at gårdforbedringsforslaget i Karré 2 har været i høring, er det planlagt også
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 15/22
at tilbyde at udføre nedgravede affaldsløsninger i fortove på Område 2. Ejere og lejere i Karré 2 vil få mulighed for at kunne vælge denne affaldsløsning. Skulle dette ske, vurderes det ikke at få væsentlige konsekvenser i forhold til det foreslåede gårdforbedringsprojekt.
Gårdanlægget sikres gennem en deklaration, som tinglyses på alle ejendomme i karreen. Deklarationen giver ejendommenes ejere ret til at indgå i et ejerlav, som skal opretholde og vedligeholde anlægget.
4.3 Ekspropriation
For at kunne etablere fællesarealet, er det nødvendigt at råde over cykelskure, halvtage, hegnsmure, plankeværker og belægninger, beplantninger og overskudsjord, som genanvendes eller fjernes uden udgift for de enkelte ejere, samt over private tinglyste og ikke tinglyste rettigheder over ejendommene i karreen. Der ydes ikke erstatning for dette, idet værdien af det nye gårdanlæg, som betales af det offentlige, vurderes at overstige ejernes eventuelle tab. Ejerne har dog mulighed for at indbringe spørgsmålet for taksationskommissionen.
4.4 Indsigelser/bemærkninger
Der er modtaget en enkelt indsigelse til gårdforbedringsforslaget. Denne er fra en udeboende ejer, der protesterer mod gårdforbedringen og lovligheden af denne drages i tvivl.
Gårdforbedringen i Karré 2 følger samme lovgivning og proces som tidligere udførte gårdforbedringer. Desuden har gårdforbedringsforslaget i Karré 2 en endog meget stor opbakning blandt karreens beboere. Det indstilles at Byrådet beslutter gårdforbedringen i Karré 2. Er en ejer ikke enig i, at hjemlen til at træffe beslutningen er til stede, kan spørgsmålet efterfølgende indbringes for Byfornyelsesnævnet.
Fem ejere og lejere har ved indsendelsen af deres svarkupon vedlagt breve med supplerende bemærkninger og forslag. Da en gårdforbedringsproces sker i nært samarbejde med beboerne i en demokratisk proces, har Alment Byggeri og Byfornyelse valgt også at vedlægge og kommentere disse breve. De fleste af kommentarerne handler om den mere detaljerede indretning af gården. Disse bemærkninger vil så vidt muligt blive imødekommet ved udarbejdelsen af det endelige projekt.
En ejer er principielt for projektet, men udtrykker bekymring over, at et baghus, der tjener som lager til en forretning forudsættes fjernet, da forretningens eksistens dermed trues. Det kan iflg. bemærkningen løses, såfremt der samtidig gives tilladelse til opførelse af et nyt skur, der kan tjene lagerformålet. Da der ikke som led i gårdforbedringssagen er mulighed for at meddele tilladelser efter anden lovgivning, er ejeren blevet henvist til Bygningsinspektoratet. I forhold til gårdforbedringen, er der ikke umiddelbart noget til hinder for dette.
5. Strategi for borgerinddragelse
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 16/22
Alle ejere og lejere i karreen og ejere bosiddende uden for karreen blev i maj 2007 indbudt til møder i gården. Her kunne teknikere informere om gårdforbedring og lytte til ønsker og spørgsmål. Gennem disse møder og tillige gennem udsendt information, svarkort med tilbagemeldinger m.m., er de berørte borgere blevet inddraget i processen.
Mange ejere og lejere har benyttet sig af muligheden på det udsendte svarkort for, at ønske at blive kontaktet af rådgiverne. På denne måde kan ejernes og lejernes ønsker blive hørt og uddybet og så vidt muligt blive indarbejdet i projektet. Der er således lagt op til en dialog mellem borgerne og kommunen i det videre arbejde.
..."
Indstillingen blev vedtaget af byrådet den 11. juni 2008. Ejere og lejere er underrettet om beslutningen ved brev af 21. oktober 2008.
Forklaringer
Sagsøger har forklaret, at han har ejet ejendommene Vej 1 83 og Vej 2 26 i 27 år. Byfornyelsesprojektet i Vej 1 83 startede i 2003. Han hørte imidlertid først om projektet i foråret 2006, da kommunen sendte indbydelser til gårdmøder ud til beboere og ejere. Han var til stede ved informationsmødet torsdag den 18. maj 2006. Han havde en drøftelse med kommunen vedrørende byfornyelsesprojektet efter gårdmødet. På mødet anmodede han om, at byfornyelsesprojektet gik
udenomhans matrikel. Kommunen oplyste, at det på grund af
renovationsordningen var det nødvendigt, at hans ejendom blev inddraget i
projektet.Han mener derfor, at hans ejendom er blevet en del af
byfornyelsesprojektet af hensyn til muligheden for at løse hele karreens renovationsproblem.
Han har været informeret om byfornyelsesprojektet i Karré 2 fra projektet startede. Han har modtaget alle brevene fra kommunen. I dette projekt er det oprindelige forslag fra kommunen blevet iværksat. I forbindelse med iværksættelse af projektet i Karré 1, sagde kommunen, at der i forhold til
detoprindelige byfornyelsesprojekt, skete små ændringer. Han mener
imidlertid, der er tale om store ændringer, da der er tale om en ændring for 6.000.000 kr. Det er derfor ikke det projekt, som lejere samt ejere i sin tid godkendte, der er blevet udført af kommunen.
Han har hele tiden været negativt indstillet overfor byfornyelse. Han mener, at det er forkert, at det er lejerne, der reelt har bestemt, at han skal afgive sin jord til byfornyelsesprojekterne. Ligeledes mener han, at det ikke er lovligt, at kommunen har bestemt, at han er forpligtet til at betale til gårdens vedligeholdelse. Han har hidtil selv vedligeholdt sine ejendomme med tilhørende gårdhaver. På grund af den tinglyste deklaration i forbindelse med byfornyelsesprojektet er han blevet frataget alle rettighederne over
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 17/22
udendørsarealerne, der hører til hans ejendomme. Omkostningerne i forbindelse med gårdlavet kommer til at gå ud over hans lejere gennem lejeforhøjelser. Han kan imidlertid kun varsle en huslejeforhøjelse med 1 års varsel. Ligeledes kan huslejeforhøjelsen ikke ske med tilbagevirkende kraft. Han vil derfor have et tab i forbindelse med etablering af gårdlavet.
Vidne 1 har forklaret, at hun er ansat som arkitekt i Århus Kommune. Hun har arbejdet med gårdforbedringer i 23 år i Århus Kommune. Et gårdforbedringsprojekt starter som regel med, at de får henvendelser fra borgerne i byen. Kommunen tager derefter ud for at se, om der er behov for at gøre noget i den pågældende gård. De vurderer, om der er brug for et friareal ved den pågældende ejendom. De spørger ligeledes beboerne om deres interesse for et gårdforbedringsprojekt. De foretager altid en vurdering af, om det er nødvendigt at medtage hele karréen i gårdforbedringsprojektet. I Karré 1 var der tale om en meget skrånende grund i gården, så Sagsøgers matrikel kunne ikke undlades i gårdprojektet, hvis der skulle være en sammenhæng i det. Det samlede areal, som er omfattet af projektet, er ikke så stort, så også af denne grund kunne Sagsøgers matrikel ikke udelades.
Kommunen skrev i 2003 ud til 6 karréer i byen og spurgte om interesse for en gårdfornyelse. Kommunen foretog en uforpligtende høring i 2003. I 2003 havde de penge til at gårdforny 2 karréer. Fornyelsen blev sat i værk ved de karréer, der havde den største tilslutning. De andre 4 karréer blev sat på venteliste. I 2006 fik kommunen penge til at gårdforny Karré 1. I 2006 indbød kommunen derfor ejere samt lejere til et møde. På mødet ønskede man at høre ejeres og lejeres indstilling til gårdfornyelsen samt ideer til fornyelsen. Man ønskede ligeledes information om, hvordan gården blev brugt. Kommunen udarbejdede herefter et forslag, som man sendte ud til de berørte ejere og lejere.
Det første projekt blev sendt ud i licitation i sommeren 2007. I det første projekt havde de medtaget en tunnel under gården. Tunnellen havde kommunen medtaget, hvis der eventuelt skulle være ekstra penge. Man havde i projektet gjort opmærksom på, at tunnelen kun blev lavet, såfremt der var penge til det. Man havde ligeledes ønsket at få en pris på blandt andet maling af sokler, legeplads samt petanquebane. Projektet blev sendt i licitation på et tidspunkt, hvor priserne var meget høje på grund af højkonjunkturen i bygge-og anlægsbranchen. Det projekterede kunne ikke gennemføres fuldt ud, da der viste sig ikke at være penge til hele projektet. Man blev derfor nødt til at udarbejde et nyt projekt, hvor man beholdt de vigtigste ting i projektet og fjernede blandt andet tunnelen samt små detaljer. Man tager næsten altid lidt mere med i projektet for at få en pris på opgaverne, hvis det viser sig at der er penge nok.
Det er korrekt, at kommunen i forbindelse med en gårdforbedring er forpligtet til at løse renovationsproblemer i den pågældende gård. Hvis der
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 18/22
ikke var foretaget en gårdforbedring i Vej 1, var beboerne selv forpligtede til at løse renovationsproblemet. Det private område i forbindelse med gårdforbedringen er ikke ændret fra det projekt, der først var projekteret, til det, der er gennemført. Størrelse af arealet er det samme. Ejeren af en ejendom har hele tiden været forpligtet til at spørge gårdlavet, hvis han ønsker at sætte et skur op på det private område. Det har ændringen af projektet ingen indflydelse på. I forbindelse med høringen bad nogle af beboerne om private områder. Dette har man opfyldt i gårdprojektet ved at give hver ejendom en terrasse, sætte beplantning omkring disse terrasser samt lave forskydninger i niveauerne i gården.
Vidne 2 har forklaret, at han arbejder som sagsbehandler hos kommunen vedrørende gårdforbedringer. Han vurderer, hvilke karréer det er realistisk at foretage forbedringer i. I forbindelse med vurderingen af, om der skal ske en gårdforbedring, vurderer han beskaffenheden af de friarealer, der findes i forvejen. Kommunen ser ligeledes på, hvem der bor i karréen. På Vej 2 i Karré 2 var der tale om en grøn karré med meget tæt bevoksning i gården. Gården bar præg af ikke at være vedligeholdt i meget lang tid. Der var højt ukrudt, som ikke var til at færdes i. Der var ligeledes tale om meget høj bebyggelse i forhold til meget små gårde. I Karré 2 var det nødvendigt at medtage hele karréens gårdareal i gårdforbedringen for at få en brugbar forbedring. De havde en høringsproces, hvor de modtog ønsker fra beboerne. I gårdforbedringsprojektet har man forsøgt at danne små rum ved at plante hække, som danner rækværk. Ejendommen har sit private område fra stien i gården og ind til husmuren. Den tinglyste deklaration i forbindelse med gårdforbedring gælder hele området, det vil sige også det private areal. Hvis man ønsker at gøre noget ved sit private område, skal man spørge kommunen og formentlig også gårdlavet.
Parternes synspunkter (procedure)
Sagsøger har til støtte for sine påstande i sagen om byfornyelsesbeslutning i Karré 1 i første række anført, at Århus Kommune ikke overholdt de høringsregler, der er foreskrevet i byfornyelseslovens §§ 41 og 42, inden beslutningen om byfornyelse blev truffet. Det gennemførte projekt er langt mindre omfattende end det, der blev foreslået. Det gennemførte projekt kostede kun ca. det halve af det foreslåede projekt. Derfor skulle der have været gennemført en ny høringsfase og truffet en ny beslutning, inden projektet blev iværksat.
Sagsøger har til støtte for sine påstande i begge sager anført, at både byrådets beslutninger og de gennemførte projekter er mere vidtgående, end der er hjemmel til i byfornyelseslovens § 40. Endvidere foreligger der ikke nogen lokalplan. Byrådets beslutninger er reelt truffet af hensyn til at sikre kommunens mulighed for at fjerne dagrenovation fra ejendommene i karréerne. Beslutningerne er derfor ikke sagligt begrundet i de hensyn, der ligger til grund for byfornyelseslovens § 39. Beslutningerne
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 19/22
medfører en væsentlig begrænsning i hans adgang til at råde over hans egne ejendomme. Dermed er beslutningerne så indgribende i forhold til ham, at der reelt er tale om ekspropriation. Ekspropriationen er sket uden hjemmel, og uden at der gives ham erstatning. Beslutningerne er derfor i strid med såvel Grundlovens § 73 som Den Europæiske Menneskerettigheds-konventions artikel 1. Endelig indebærer beslutningerne også, at han skal betale til den fælles drift af gårdarealerne. Dette må ligestilles med en pligt til at være medlem af gårdlavet. En sådan pligt er i strid med den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 11. Det ændrer ikke herpå, at han ikke formelt har pligt - men ret - til medlemskab af gårdlavet. Det afgørende er, at det pålægges ham at betale til den fælles drift af gårdarealerne. Byrådet har hverken haft hjemmel til at træffe beslutningerne eller overholdt formalia, forud for projekterne blev sat i gang. Projekterne strider også mod såvel Grundlovens § 73 som Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 1 og 11. Dette medfører ugyldighed med deraf følgende pligt for Århus Kommune til at retablere hans ejendom eller i det mindste at handle i overensstemmelse med hans subsidiære påstande.
Århus Kommune har til støtte for sin påstand i sagen om byfornyelsesbeslutningen i Karré 1 i første række anført, at der ikke i byfornyelseslovens er fastsat forskrifter, der pålægger kommunen at sikre sig, at alle ejere, andelshavere og lejere, der berøres af et byfornyelsesprojekt, får kendskab til projektet, forud for det vedtages af byrådet. Efter bevisførelsen må det også lægges til grund, at Sagsøger er blevet orienteret om projektet, inden det blev vedtaget af byrådet. Projektet blev først vedtaget af byrådet den 27. juni 2007. Derfor er Sagsøger også blevet hørt, inden projektet blev vedtaget. Selv om retten skulle nå frem til, at han ikke er blevet hørt, har det ikke så væsentlig betydning, at det medfører, at hele beslutningen bliver ugyldig. Det gennemførte projekt er mindre omfattende end det vedtagne. Det gennemførte projekt er dog i hovedtræk i overensstemmelse med det vedtagne. De store og grundlæggende arbejder i projektet er gennemført i overensstemmelse med det, der er vedtaget den 27. juni 2007. De ændringer og indskrænkninger, der er foretaget, er af mere sekundær betydning i forhold til såvel formålet med byfornyelsesloven som det vedtagne projekt. Det gennemførte projekt sikrer det, der også var formålet med det vedtagne projekt. Dette formål var at øge beboernes adgang til grønne rekreative områder.
Århus Kommune har til støtte for sin påstand i begge sager anført, at beslutningerne om byfornyelse er sagligt begrundede i overensstemmelse med de hensyn, der skal tilgodeses, jf. byfornyelseslovens § 39. Der er intet grundlag for at tilsidesætte det skøn, som kommunen skal udøve i forbindelse med at tilgodese disse hensyn. Det har været nødvendigt at inddrage Sagsøgers ejendomme i byfornyelsesprojekterne for at sikre adgangsforhold til gangsystemer og en tilfredsstillende størrelse
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 20/22
for de samlede grønne områder, der etableres i karréerne. Den omstændighed, at beslutningerne også tilgodeser kommunens muligheder for at afhente dagrenovation, kan umuligt føre til ugyldighed. Under alle omstændigheder er det grundejernes ansvar, at kommunen eller den, der løser opgaven for kommunen, kan afhente dagrenovationen. Indgrebene, som projekterne indebærer i forhold til Sagsøgers ejendomme, har ikke en sådan intensitet, at de er i strid med Grundlovens § 73 eller Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 1. Han har ikke lidt et tab som følge af indgrebene, der overstiger værdien af den offentlige friarealforbedring, som indgrebene med sikkerhed også medfører. I øvrigt indeholder byfornyelseslovens § 45 er klar adgang til ekspropriation i forbindelse med gennemførelse af et projekt. Det er Taksationskommissionen, der er den relevante myndighed til at afgøre, om der foreligger ekspropriation. Hvis der er tale om ekspropriation medfører det alene, at Sagsøger muligvis har ret til at forlange erstatning. Det medfører derimod ikke, at byrådets beslutninger om byfornyelse bliver ugyldige. Bestemmelserne om etablering af gårdlav er hjemlet i byfornyelseslovens § 43. Etablering af et gårdlav til varetagelse af drifts-og vedligeholdelsespligter er i overensstemmelse med proportionalitetsprincippet. Medlemskab af et sådant gårdlav, der er oprettet med henblik på den praktiske opretholdelse og drift af et friareal, er ikke omfattet af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 11. Foreninger til varetagelse af offentlige interesser kan ikke anses for foreninger i den forstand, der omtales i Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 11. Endelig fremgår det også af deklarationerne for begge karréer, at Sagsøger ikke er forpligtet – men alene har ret - til at være medlem af gårdlavet.
Boligrettens begrundelse og resultat
Sagsøger var ifølge sin forklaring blevet orienteret om gårdforbedringsprojektet i Karré 1 i foråret 2006 og var til stede ved informationsmødet den 18. maj 2006. Han stillede i sit brev af 26. marts 2007 spørgsmål til Århus Kommune til det foreslåede byfornyelsesprojekt for Karré 1. Han var således orienteret om projektet, inden byrådet vedtog det den 27. juni 2007. Århus Kommune har dermed levet op til sin pligt til at orientere Sagsøger, som ejer af en berørt ejendom, jf. byfornyelseslovens § 41.
Det gennemførte forslag til byfornyelse i Karré 1 sikrer i alt væsentlighed beboerne i karréen adgang til grønne områder i overensstemmelse med det forslag, som byrådet vedtog den 27. juni 2007. Udgiften til det gennemførte projekt beløber sig kun til ca. halvdelen af det, som det vedtagne kostede i henhold til tilbud. Uanset dette er det gennemførte projekt efter rettens vurdering i de grundlæggende og væsentlige træk i overensstemmelse med det, der blev foreslået og vedtaget af byrådet den 27. juni 2007.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 21/22
Det er ikke i byfornyelseslovens foreskrevet, at gennemførelse af byfornyelsesprojekter kræver, at der foreligger en lokalplan.
af byfornyelsesprojekterne. Retten kan ikke lægge til grund, at hensynet til afhentning af dagrenovation har haft nogen væsentlig, endsige afgørende indflydelse på kommunens beslutning om at gennemføre byfornyelsesprojekterne. Sagsøger har derfor hverken godtgjort, at Århus Kommunes byfornyelsesbeslutninger er truffet ud fra usaglige hensyn, eller at projekterne er mere vidtgående, end der er hjemmel til i byfornyelseslovens § 40.
Kommunalbestyrelsen har ret til at foretage ekspropriation som led i byfornyelse, jf. byfornyelseslovens § 45. Krav om erstatning fastsættes af taksationsmyndighederne, jf. byfornyelseslovens § 46. Spørgsmålet om, hvorvidt byfornyelsesbeslutningerne har karakter af ekspropriation over for Sagsøger, skal derfor afgøres af taksationsmyndighederne, der har mulighed for at give ham erstatning.
På denne baggrund har retten ikke i denne sag anledning tage stilling til, om byfornyelsesbeslutningerne har karakter af ekspropriation over for Sagsøger. Hvis de har en sådan karakter, har de under alle omstændigheder hjemmel i byfornyelsesloven, der samtidig giver ham mulighed for at forlange erstatning. Byfornyelsesbeslutningerne er derfor hverken i strid med Grundlovens § 73 eller Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 1.
Gårdlavet skal varetage det praktiske og økonomiske fællesskab, der nødvendigvis opstår i karréerne som følge af byfornyelsesprojekterne og må antages at have hjemmel i byfornyelseslovens § 43. Ejernes pligt til at deltage i dette fællesskab, må ligestilles med en pligt til at være medlem af gårdlavet. Under disse omstændigheder kan pligten til medlemskab af gårdlavet imidlertid ikke antages at være i strid med Den Europæiske Menneskerettigheds Konventions artikel 11.
Med denne begrundelse frifinder retten Århus Kommune.
Sagsøger har tabt sagerne. Derfor skal han betale sagsomkostninger til Århus Kommune. Sagsomkostningerne fastsættes til 62.500 kr., der skal dække Århus Kommunes udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet har retten først og fremmest lagt vægt på, at sagerne er hovedforhandlet under ét, at hovedforhandlingen varede en retsdag, og at der efter Sagsøgers ønske blev foretaget besigtigelse. Beløbet omfatter moms.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23
Side 22/22
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, Århus Kommune, frifindes.
Ingen 14 dage skal Sagsøger, betale 62.500 kr. i sagsomkostninger til Århus Kommune. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a
Dommer 1Dommer 2 Dommer 3
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D23