Dom
D O M
afsagt den 22. november 2010 af Vestre Landsrets 8. afdeling (dommerne Hans-Jørgen Nymark Beck, Eva Staal og Henrik Twilhøj) i ankesagerne
V.L. B – 2458 – 09 og V.L. B-2469-09 begge
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Mai-Brit Hauge Garval, Randers)
mod
Århus Kommune
(advokat Torben Brøgger ved Advokatfuldmægtig, Århus)
Retten i Århus har som boligret den 16. november 2009 afsagt dom i 1. instans (BS 9-1278/2008 og BS 9-291/2009).
Påstande
For landsretten har Appellant, tidligere Sagsøger, i begge sager genta-get den principale påstand for byretten.
I sagen om gårdforbedring i Karré 1 har appellanten nedlagt følgende subsidiære på-stand:
Århus Kommune skal anerkende, at den af Århus Kommune vedtagne byfornyelsesbeslut-ning om gårdforbedring i Karré 1, Århus, skal begrænses, således at appellanten hverken pligtmæssigt skal være medlem af gårdlav for karréen eller skal betale udgifter til ren- og vedligeholdelse samt fornyelse af det byfornyede område.
Der er i sagen om gårdforbedring i Karré 2nedlagt følgende subsidiære påstand:
- 2 -
Århus Kommune skal anerkende, at den af Århus Kommune vedtagne byfornyelsesbeslut-ning om gårdforbedring i Karré 2, Århus, skal begrænses, således at appellanten hverken pligtmæssigt skal være medlem af gårdlav for karréen eller skal betale udgifter til ren- og vedligeholdelse samt fornyelse af det byfornyede område.
Indstævnte, Århus Kommune (i det følgende kommunen), har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Taksationskommissionens kendelse er indbragt for Overtaksationskommissionen for År-hus, der har sat behandlingen i bero på afventning af endelig dom i denne sag.
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret, at det endelige resultat af gårdforbedringen i Vej 1 83 er dybt skuffende set fra hans side. Der er en stor er-hvervsbygning inde i midten af området, som burde være fjernet, og så har kommunen for at spare undladt at fjerne de store jordvolde. Græsset på disse jordvolde skal slås i hånden, og dette påfører gårdlavet en større udgift til vedligeholdelse, end hvis arealet havde været fladt. Han har ikke hørt lejerne sige noget positivt om gårdforbedringen. Det projekt, som er blevet udført, er ikke det projekt, som der er stemt ja til. Hans lejere i Vej 1 er hovedsageligt unge mennesker, der studerer. Lejerne anvendte før i tiden gården til grillfe-ster. Skraldespanden står lige ved siden af flisearealet, og der er tømning en gang om ugen. Det betyder, at lejerne nu sidder lige ved siden af skraldespanden. Før gårdforbedringen sad lejerne tit om sommeren i den lukkede have og læste. Nu er der ikke mere den samme fred i haven. Han forventer, at hans tidligere gårdområde vil blive mere belastet end andre områder i karréen på grund af solforholdene. Stisystemet anvendes af skraldemændene, men ikke af beboerne. Cyklerne er stadig i kældrene, for der er ikke indrettet cykelparke-ring i gården. Før var skraldespandene i kælderen, og viceværterne skulle trække dem op på gaden på tømningsdagen og sætte dem ned i kælderen igen efter tømning. Efter hans opfattelse kunne hans ejendom lige så godt koble sig på de nedgravede beholdere, som der højest er 200 meter hen til. Ejendommen Vej 1 79 fik et større fliseareal end de an-dre ejendomme. Han spurgte kommunen, om han ikke også kunne få et større fliseareal, men fik at vide, at det ikke kunne lade sig gøre. Han kan ikke forstå, at kommunen har an-vendt 130.000 kr. af skatteborgernes penge til det overdækkede parkeringsanlæg til er-
- 3 -
hvervsejendommen inde i gården. Erhvervsejendommen og arealerne, der hører til, fylder sammen med jordvoldene så meget, at der ikke er plads til at spille bold i gården. Da går-den var lukket, havde han ikke haft indbrud. Nu, hvor der er fri adgang til gården, har der to gange været indbrud i kælderen, hvor vaskemaskinernes pengeautomater er blevet brudt op, og han har måttet etablere tyverisikring. Han skal lægge penge ud for driften af gårdla-vet, for han kan ikke opkræve penge af lejerne med tilbagevirkende kraft. Dette har også betydet ekstra udgifter til revisor. Han ønsker ikke at være medlem af gårdlavet, for han vil selv bestemme, hvilke foreninger han skal være medlem af, men selv om han ikke ønsker medlemskab, skal han stadig deltage i udgiftsbetalingen. Han deltog i den stiftende gene-ralforsamling, og han har modtaget opkrævninger, men har ikke hørt mere til gårdlavet. Han havde også tidligere udgifter til vedligeholdelse af de udvendige arealer, men dengang kunne han selv bestemme over arealerne. Nu skal han også betale for udgifter, der afholdes på arealer tilhørende andre ejendomme. Han er ikke medlem af gårdlavet.
Vidne 3 har forklaret, at han deltog i mødet i kommunens tekniske udvalg den 7. december 2009, hvor en tillægsbevilling til gårdforbedring i Karré 1 skulle drøftes. Han deltog i mødet i anledning af en anden sag, og han havde ikke noget at gøre med gårdfor-bedringssagerne. Han kunne høre på mødet, at Person, der er meget optaget af ekspropriationsspørgsmål, var på vej ud ad en tangent, og derfor kom vidnet med en gene-rel udtalelse, selv om området med gårdforbedringer strengt taget ikke vedrørte ham. Han kender problematikken med erstatninger for indgreb fra sit arbejde med vejlovene, men han har aldrig beskæftiget sig med erstatningsspørgsmål i relation til gårdforbedringer. Han anvendte udtrykket ”ekspropriationslignende forhold ”, fordi der efter en gårdforbedring er tale om, at en ejendomsejer ikke længere eksklusivt råder over sin ejendom. Der er ikke tale om ekspropriation, for gårdforbedringen tilfører ejendommen en fordel ved at give karréen et løft. Der kan dog i enkelte tilfælde være tale om, at der skal betales erstatning, f.eks. hvis gårdforbedringen medfører nedlæggelse af indtægtsgivende parkeringspladser. Fordele og ulemper ved gårdforbedring vil typisk gå lige op. Kommunen har ikke mulig-hed for at tvinge ejendommene til at anvende de nedgravede containere på offentlige area-ler, og derfor skal der stadig være affaldscontainere i karréerne.
Vidne 1 har supplerende forklaret, at hun som ansat arkitekt i kommunen har arbejdet med gårdforbedringer i mange år. Terrænet i Karré 1 er skrånende, og der er ikke et stort friareal til rådighed på grund af det store erhvervsbyggeri inde i gården, hvortil der er adgang gennem en port. Det var derfor en god ide at få parkeringspladserne gravet
- 4 -
ned. Det nedgravede parkeringsanlæg var ikke med i det andet udbud. Kommunen ydede et tilskud på 130.000 kr. til parkeringspladserne svarende til den udgift, som kommunen ville have haft til parkeringsanlægget, såfremt der ikke var blevet etableret nedgravet par-keringsanlæg. Besparelsen ved, at garageanlægget blev betalt af de erhvervsdrivende, lig-ger i størrelsesordenen 1.800.000 kr. De yderligere besparelser i forhold til det første pro-jekt er opnået bl.a. ved, at legeområderne, som var projekteret uden redskaber, blev taget ud, og der blev sparet 350.000 kr. ved at fjerne bevoksning på de flade tage. Der blev gen-anvendt mere jord ved at anvende jorden til bakker. Der er også sparet på asfalt, maling af sokler, kældertrapper og lyskasser. Der er endvidere sparet på bænke, og der blev ikke råd til amfiteateret. Hun har ikke tidligere været ude for, at der er blevet sparet så meget på et projekt, som i det foreliggende tilfælde. I det projekt, som er blevet udført, er der imidlertid holdt fast i de store linjer fra det oprindelige projekt, nemlig privatterrasser, stier og adgang til solbeskinnede områder for alle beboere. Dette betyder, at beboere, der i forvejen har adgang til sol, må dele de solbeskinnede områder med andre beboere, men dette er et af formålene med gårdforbedring. Det er kommunens erfaring, at etablering af cykelstativer inde i gården medfører, at der kommer cykler over alt. Hvis det er nødvendigt med bespa-relser, vælger kommunen at udelade løse genstande, som gårdlavet bagefter kan installere, f.eks. legeredskaber og bænke/borde. Center i nr. 79 ligger op til den fælles portadgang til gården og er belastet af trafikken ind og ud ad porten. Center har derfor fået et lidt større fliseareal og mere beplantning end de andre ejendomme, og det samme gælder den anden ejendom, der også er belastet af porten. Kommunen har vurderet, at der ikke skulle en lokalplan til for at gennemføre gårdforbedringen. I forbindelse med en gårdforbedring tages der hensyn til affaldsproblemerne. Containerne inde i gården er place-ret langs stien, og containerne er placeret i et beplantningsbælte. Det er ikke muligt at etablere nedgravede affaldsbeholdere i Vej 1 på grund af ledninger og kabler i jor-den. De nedgravede affaldsbeholdere i nærheden af Vej 1 kan ikke klare affaldet fra alle kvarterets beboere. Det var ikke muligt at holde appellantens ejendom ude af gårdfor-bedringen. Projektet har været længe undervejs. Kommunen vurderede, at det ikke var nødvendigt med en ny høringsrunde, da det viste sig, at det oprindelige projekt var for dyrt, fordi de væsentligste elementer blev gennemført. Der blev ikke ændret ved anlæggets hel-hed, der gik ud på at åbne op med et fælles friareal og fjerne skel og hegn, som delte går-den op i mindre brugbare dele. Det er ikke meningen ved gårdforbedringer, at der skal nedlægges erhverv i funktion. Erhvervsvirksomhed kræver parkeringspladser, så parke-ringspladserne i gården kunne ikke nedlægges, og det ville i givet fald have været dyrt.
- 5 -
Vidne 2 har supplerende forklaret, at han også har været sagsbehandler på Karré 1, der var en karré med irregulære matrikler med indbyrdes forskydninger, og der var erhvervsvirksomhed inde i karréen. Beboernes opholdsmuligheder i de enkelte gårde var ikke optimale. I Karré 2 var de enkelte matrikler mere regulære. I forbindelse med udarbejdelse af projektforslaget til Karré 2 var der indarbejdet en fælles renovationsløs-ning for at opnå en tidssvarende affaldshåndtering. Affaldscontainerne blev opstillet cen-trale steder i gården. Gadeordningen er først blevet indført på et senere tidspunkt, og det er ikke muligt for alle ejendomme i Århus at anvende gadeordningen. Det er frivilligt for de enkelte ejendomme at tilslutte sig gadeordningen, og der skal derfor stadig være mulighed for at have containere i gården, hvis ejerne ikke ønsker tilslutning til gadeordningen. En ejendom betaler kun til den renovationsordning, den er tilsluttet. Udgifterne til snerydning af stierne påhviler de ejendomme, der har skraldespande i gården. Gårdforbedring kræver ikke udarbejdelse af en lokalplan. En gårdforbedring medfører ikke større bygningsarbej-der, for der er alene tale omlægning af havearealer.
Procedure
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Byfornyelseslovens § 39, stk. 1, giver en kommunalbestyrelse adgang til at træffe beslut-ning om etablering af fælles friarealer i boligkarréer, når det er nødvendigt for at tilveje-bringe tilfredsstillende opholdsarealer, samt at sikre vedligeholdelse og drift af disse area-ler. Det tiltrædes også efter bevisførelsen for landsretten, at der ikke er grundlag for at til-sidesætte det skøn, som kommunen foretog i forbindelse med beslutningerne om behovet for gårdforbedring i de to karréer.
Det tiltrædes endvidere af de grunde, som boligretten har anført, at der ikke er holdepunk-ter for at antage, at beslutningerne om gårdforbedring er blevet truffet af hensyn til dagre-novationen, eller at der har ligget andre usaglige hensyn bag beslutningerne – herunder bag den nærmere indretning af friarealerne – og at det under hensyn til lovens formål ikke var uproportionalt at inddrage Appellants, tidligere Sagsøger ejendomme i gårdforbedringen som sket.
Kommunen havde i Kommuneplan 2001 tilkendegivet, hvordan man ønskede, at udendørs
- 6 -
opholdsarealer i gårdrum i Midtbyen skulle indrettes. De gennemførte gårdforbedringer havde ikke karakter af større bygge- eller anlægsarbejder, jf. planlovens § 13, stk. 2. Der forelå herefter det fornødne plangrundlag inden gennemførelsen af de to gårdforbedringer, jf. byfornyelseslovens § 2, stk. 4.
Også efter bevisførelsen for landsretten tiltrædes det, at det projekt, der blev gennemført i Karré 1, grundlæggende er i overensstemmelse med det projektforslag, som ejerne og beboerne oprindeligt blev orienteret om, og som kommunalbestyrelsen vedtog den 27. juni 2007, idet besparelserne ikke har berørt de væsentligste og grundlæggende elementer i det oprindelige projektforslag. Det kan derfor ikke bevirke ugyldighed, at kommunen ikke tillige orienterede om det ændrede projekt i overensstemmelse med procedurereglen i by-fornyelseslovens § 41.
Der er herefter ikke grundlag for at statuere, at kommunens beslutninger om gårdforbed-ring er ugyldige.
Kommunens beslutninger om gårdforbedring er truffet i medfør af byfornyelsesloven. Der er blandt andet i lovens § 39 og § 40 mulighed for at træffe beslutninger, der begrænser ejernes råden over de berørte ejendomme, ligesom det fremgår af lovens § 44, at sådanne indskrænkninger i ejendomsretten berettiger ejerne til erstatning, såfremt indskrænknin-gerne sammenholdt med den positive værdi af det offentligt støttede friareal medfører et tab for ejerne. Spørgsmålet om, hvorvidt der i anledning af de gennemførte gårdforbedrin-ger, tilkommer Appellant, tidligere Sagsøger en ret til erstatning, indgår ikke i denne sag. Da kommu-nens beslutninger om gårdforbedring som anført har været hjemlet i byfornyelsesloven, og da sagerne ikke angår spørgsmålet om en eventuel erstatning, er der – således som påstan-dene er nedlagt – ikke anledning til at tage stilling til, om indgrebene har haft karakter af ekspropriation.
Appellants, tidligere Sagsøger pligter ifølge deklarationerne kan ikke anses for omfattet af EMRK arti-kel 11 om
forsamlings- og foreningsfrihed. Der er derfor heller ikke grundlag for at tage Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstande til følge.
Landsretten stadfæster herefter dommen.
- 7 -
Appellant, tidligere Sagsøger skal i hver sag betale sagsomkostninger for landsretten til Århus Kommune med 32.500 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand. Lands-retten har lagt vægt på sagernes udfald og omfang.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Boligrettens dom stadfæstes.
Appellant, tidligere Sagsøger skal betale sagernes omkostninger for landsretten til Århus Kommune med 65.000 kr.
De idømte sagsomkostninger, der forrentes efter rentelovens § 8a, skal betales inden 14 dage.
Hans-Jørgen Nymark BeckEva Staal Henrik Twilhøj