Dom
RETTEN I HJØRRING
DOM
afsagt den 22. januar 2024
Sag BS-41621/2020-HJO
Sagsøger 1
(advokat Camilla Bayer Laursen)
og
Sagsøger 2
(advokat Camilla Bayer Laursen)
og
Sagsøger 3
(advokat Camilla Bayer Laursen)
mod
Sagsøgte Ejerforening
(advokat Simon Paul Langvardt Müller)
Denne afgørelse er truffet af Dommer 1, Dommer 2 og Dommer 3.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 23. oktober 2020.
Sagen drejer sig om Sagsøgte Ejerforenings, adgang til at ændre retningslinjerne for fordeling af de årlige ejerforeningsbidrag for sagsø-gerne og indførelse af administrationsgebyr mod sagsøgernes protest, og om
2
hvorvidt den på sagsøgernes ejendomme tinglyste samejevedtægt og brugervedtægt skal aflyses.
Sagsøgerne har nedlagt følgende påstande:
Påstand 1:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at beslutningerne om at forhøje sagsøgernes bidrag til fællesomkostninger truffet på generalforsamlingerne d. 04.11.2017, 03.11.2018, 11.05.2019, 27.05.2020 og den 12.05.2022 er ugyldige, samt tilpligtes at tilbagebetale de for meget erlagte bidrag fra 1. kvartal 2018 til og med 4. kvartal 2023, svarende til kr. 215.630,50 pr. sagsøger, tillige med procesrenter fra de enkelte beløbs forfaldsdag til betaling sker.
Påstand 2:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at beslutningen truffet på generalforsamling d. 03.11.2018 om at indføre et kvartårligt administrationsgebyr/opkrævningsgebyr på kr. 250 inkl. moms pr. faktura/kreditnota, er ugyldig, og således at sagsøgte dømmes til at tilbagebetale de opkrævede gebyrer fra 1. kvartal 2019 til og med 4. kvartal 2023, svarende til kr. 5.250,00 pr. sagsøger, tillige med procesrenter fra de enkelte beløbs forfaldsdag til betaling sker.
Påstand 3:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at samejevedtægt tinglyst såvel servitutstiftende som pantstiftende for kr. 25.000 på ejendommen Adresse 1, By, Matrikel nr., Lejlighedsnr. 1 (servitut nr. 4) aflyses af tingbogen.
Påstand 4:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at brugervedtægt tinglyst såvel servitutstiftende som pantstiftende for kr. 25.000 på ejendommen Adresse 2, By, Matrikel nr., Lejlighedsnr. 2 (servitut nr. 4) aflyses af tingbogen.
Sagsøgte Ejerforening, har nedlagt påstand om frifindelse for sagsøgernes påstand 1 og påstand 2.
Vedrørende sagsøgerens påstand 3 og 4 har sagsøgte nedlagt principal påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Sagen er behandlet som en tredommersag i medfør af retsplejelovens § 12, stk. 3.
3
Oplysningerne i sagen
Sagsøgerne ejer ejerlejlighed Nr. 1 og Nr. 2 af Matrikel nr., beliggende på henholdsvis Adresse 1 og Adresse 2 i By.
Ejerlejlighederne er 2 ud af 7 rækkehuse, hvis ejere er medlemmer af Sagsøgte Ejerforening. Udover de 7 rækkehuse indgår 29 hotellejligheder i ejerforeningen og to erhvervslejligheder, hvorfra der drives restaurant. De 29 hotellejligheder drives som feriehotel.
De 7 rækkehuse er opført i forbindelse med renovering af en gammel garage og staldbygning i 1987, på hvilket tidspunkt de øvrige lejligheder var opført og i drift som hotel.
Sagsøgernes andel af ejendommen Matrikel nr., ud-gør hver 22/754.
For sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2'sejerlejlighed er der den 13. december 1991 i tingbogen tinglyst en brugervedtægt pantstiftende for et beløb på 25.000. kr. Det fremgår af vedtæg-ten, at de til enhver til værende ejere af lejligheden er forpligtede til at stille lej-ligheden til rådighed for hoteldrift sammen med de øvrige lejligheder i forenin-gen. Som påtaleberettiget er anført ejeren af lejligheden og Sagsøgte Ejerforening.
For Sagsøger 3's ejerlejlighed er der den samme dag i tingbogen tinglyst en samejevedtægt ligeledes pantstiftende for et beløb på 25.000. kr. Det fremgår af vedtægten, at de til enhver til værende ejere af lej-ligheden er forpligtede til at stille lejligheden til rådighed for hoteldrift sammen med de øvrige lejligheder i foreningen. Som påtaleberettiget er anført ejeren af lejligheden og Sagsøgte Ejerforening.
Det fremgår af brev af 1. oktober 1991 fra ejerforeningens tidligere advokat og bestyrelsesformand, Vidne 1, til den daværende Kommune, at ejerforeningen ønskede rækkehusene fritaget fra hotelpligten i lokal-planen for området.
Vidne 1 genfremsatte anmodningen i brev af 9. oktober 2000 og i brev af 8. februar 2001, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Det er ejerforeningens opfattelse, at de omhandlede syv rækkehuse alene har marginal betydning for den samlede hotelkapacitet i området, således at hotelpligten uden vanskelighed kan og bør nedlægges. De omhandlede rækkehuse ligger endvidere adskilt fra Hotel 1,
4
således at rækkehusene ikke indgår som et integreret led i hotelkom-plekset i øvrigt.
Den lokalplan, der var gældende på opførelsestidspunktet, som inde-holdt hotelpligten, lokalplan 4.3.1.1., er ophævet, og dermed er hotel-pligten lokalplanmæssigt også bortfaldet. Den nugældende lokalplan muliggør, at området også kan anvendes til helårsbeboelse, og med det udtalte ønske og behov, der er for bynære og centrale helårsboliger i By, vil det være naturligt at de syv rækkehuse langs Vej, som lige fra starten har opfyldt kravene til helårsbeboelse, også får denne status, som er naturlig, og som er med til at fremme byudviklin-gen i By med større helårsaktivitet og boligmuligheder.
Jeg kan på ejerforeningens vegne give tilsagn om, såfremt det er nød-vendigt, at medvirke til en lokalplan, hvorefter det egentlige badehotel fortsat har hotelpligt og således, at de omhandlede rækkehuse i lokal-planen udlægges til helårsboliger.
…”
Den 8. oktober 2001 vedtog kommunalbestyrelsen i Kommune en-deligt en lokalplan, der lod hotelpligten bortfalde for de 7 rækkehuse.
I mellemtiden havde daværende majoritetsejer i ejerforeningen, Sparekassen Nordjylland A/S, solgt ejerlejlighed Nr. 1 til tredjemand med overtagelse den 1. juni 1994. Salget skete under antagelse af, at lejligheden havde status som helårsbolig uden hotelpligt.
Det fremgår af skødet, at
”…
§ 7:
Sælgeren erklærer og oplyser, at den solgte ejerlejlighed ikke indgår i et timeshareprojekt. Det tidligere på Hotel 1 værende timeshareprojekt er ophørt i 1992, og de på badehotellet værende i alt 29 hotellejligheder er opdelt i særskilt matrikuleret ejerlejligheder. På tilsvarende vis forholder det sig med nærværende ejerlejlighed, der i daglig tale sammen 6 andre ejerlejligheder kaldes for rækkehusene.
I henhold til de den 13. december 1991 tinglyste ejerforeningsvedtægter og brugervedtægter er nærværende ejerlejligheder omfattet af hotelpligt, men sælgeren garanterer at hotelpligten på nærværende ejerlejlighed ligesom på de øvrige ejerlejligheder, der indgår under rækkehusbetegnelsen, omgående vil ske ophævelse af hotelpligten, og den solgte ejerlejlighed vil herefter have status som helårsbolig.
Ejerlejligheden er pligtig at være medlem af Sagsøgte Ejerforening, herunder betale det af ejerforeningens generalforsamling til enhver tid fastsatte ejerforeningsbidrag.
Køberen er gjort bekendt med, at de 7 rækkehuse i modsætning til de
5
29 hotellejligheder betaler et nedsat ejerforeningsbidrag, idet bidraget alene omfatter udvendig vedligeholdelse, bygningsbrandforsikring samt vedligeholdelse og drift af fællesfaciliteterne. Al indvendig vedligeholdelse m.v. betales af ejeren.
…”
Sagsøgerne Sagsøger 1og Sagsøger 2 erhvervede ejerlejligheden på Adresse 2 den 15. juli 2012.
Sagsøger 3 erhvervede ejerlejligheden på Adresse 1 den 1. september 2014.
Der er fremlagt referater fra generalforsamlingerne i ejerforeningen afholdt fra den fra 13. november 2010 og frem. Det fremgår af referaterne fra generalfor-samlingerne den 13. november 2010, den 12. november 2011, den 17. november 2012 og den 16. november 2013 om betaling af ejerforeningsbidrag, at der for rækkehusene var ”tale om sædvanlig regulering i henhold til indgået aftale” .
Af forslag til fællesomkostninger for rækkehusene for 2015, 2016 og 2017 frem-går, at rækkehusenes andel af fællesomkostningerne blev fastsat til i alt hen-holdsvis 15.000 kr., 16.000 kr. og 15.500 kr. Det fremgår af forslagene, at række-husenes andel af ejerforeningens udgift til ”Drift af pool, solarium og sauna” i pe-rioden udgjorde 22/754 af 20-26.000 kr., mens udgiften til ”Vedligeholdelse, byg-ninger, udvendig” udgjorde 22/754 af 100.000 kr., der var indeksreguleret, og ud-giften til ”Vedligeholdelse, område” udgjorde 22/754 af 15.000 kr., hvortil kom ud-gift til administrationsomkostninger, forsikring og renovation.
Med overtagelse den 1. september 2017 solgte majoritetsejeren i ejerforeningen, Sparekassen Nordjylland A/S, samtlige sine ejerandele til en ejergruppe med forankring omkring By.
Af forslag til fællesomkostninger for rækkehusene for 2018 fremgår, at række-husenes andel af fællesomkostningerne steg til i alt 27.208 kr. Rækkehusenes andel af ejerforeningens udgift til ”Drift af pool, solarium og sauna” blev fastsat til 22/754 af 340.000 kr., udgiften til ”Vedligeholdelse, bygninger, udvendig” blev fast-sat til, mens de øvrige poster i alt væsentligt forblev uændret.
Ifølge beslutningsreferat fra generalforsamling den 4. november 2017 blev for-slaget til bidrag vedtaget.
Det fremgår af mail fra den 20. oktober 2017 fra Person 1 til sagsøgte, at hun på vegne af flere rækkehusejere fremkom med indsigelse mod forslaget forud for generalforsamlingen.
6
For årene efter 2018 har sagsøgeren ikke udarbejdet særskilt forslag til fællesom-kostningerne for rækkehusene.
Der er enighed om, at de årlige ejerforeningsbidrag for hvert af rækkehusene i peri-oden 2018-2022 steg til 40-59.000 kr.
Af referatet fra generalforsamlingen den 11. maj 2019 fremgår, at sagsøgerne stemte imod budgettet og fastsættelse af bidrag. Det fremgår videre af beslutningsrefera-terne fra generalforsamlingerne den 7. maj 2021 og den 12. maj 2022, at sagsøgerne stemte imod bestyrelsens forslag til fastsættelse af bidrag.
På generalforsamling den 3. november 2018 besluttede generalforsamlingen, at der ved hver faktura eller kreditnota, der udstedes af foreningen, pålægges et gebyr på 200 kr. med tillæg af moms.
Forklaringer
Sagsøger 3, Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 Vidne 5, Vidne 6, Vidne 7, Vidne 8 og Vidne 9 har afgivet forklaring.
Sagsøger 3 har forklaret, at hun sammen med sin mand købte et af række-husene på Hotel 1 i 2014. Hendes søster Sagsøger 2 og svogeren Sagsøger 1 ejede i forvejen et af husene. Da der kom nye ejere af hotellet, steg deres udgift til fællesbidraget, hvilket de talte med Vidne 9 om. Han gav udtryk for, at hotellet var en investering, som skulle give et afkast. De havde indtil da væ-ret vant til, at der blev lavet et særskilt budget for rækkehusene, og at de alene skulle betale et mindre bidrag vedrørende drift af poolen og udenomsarealerne samt den udvendige vedligeholdelse, da de selv afholdt alle øvrige udgifter vedrørende rækkehusene. Efter de nye ejere kom til, blev der ikke længere ud-arbejdet særskilte budgetter, og regnskaberne blev uigennemsigtige. De rejste indsigelser på alle de efterfølgende generalforsamlinger i ejerforeningen, uden det nyttede noget. De stillede i 2019 et forslag på generalforsamlingen om, at bi-dragene for rækkehusene skulle sættes ned. Forslaget blev ikke sendt til afstem-ning, da det ikke vedrørte et fikseret beløb. De havde fra tidligere udmeldinger fra de nye ejere fået indtryk af, at alle ejerforeningens medlemmer ville blive be-handlet fair, hvilket langt fra skete. De blev ikke længere hørt og fik ikke svar, når de henvendte sig til bestyrelsen eller foreningens revisor. Det blev heller ikke til trods for opfordring hertil ført til referaterne for generalforsamlingen, når der blev fremsat indsigelser til stillede forslag.
Beløbene, der blev afsat i de tidligere budgetter til drift af swimmingpool og vedligeholdelse, blev fastsat efter, hvad den daværende bestyrelse fandt rime-ligt. Inden købet var de bekendt med ejerforeningsvedtægterne og sameje-vedtægten, som de dog havde en opfattelse af, alene var gældende for hotellej-
7
lighederne, der var omfattet af hotelpligt. Da de fik besked om det nye forhø-jede ejerforeningsbidrag, henvendte de sig til bestyrelsen for at finde en løsning. De havde forståelse for, at bidraget kunne stige, men ikke med så stort et beløb, som der blev lagt op til. Det var deres opfattelse, at der var en ”gentleman agre-ement” mellem den tidligere bestyrelse og rækkehusejerne om, at rækkehusene alene skulle betale et mindre beløb af fællesudgifterne ud fra deres belastning ved brug af fællesfaciliteterne og deres andel af udgifterne til den udvendige vedligeholdelse. Det var en aftale, der blev indgået, inden de købte deres hus, og inden Sagsøger 2 og Sagsøger 1 købte deres hus. Der blev henvist til aftalen i adskil-lige referater fra generalforsamlingerne. Det lykkedes ikke at komme overens med foreningen, og de besluttede derfor at anlægge sag.
De var imod indførelse af administrationsgebyrerne, som bestyrelsen lagde på opkrævningerne til medlemmerne, da det var deres opfattelse, at det blev betalt igennem ejerforeningsbidraget.
Vidne 1 har forklaret, at han som advokat var rådgiver for en gruppe investorer, der i midten af 80’erne ønskede at købe det gamle badehotel, der lå på torvet i By. Hotellet skulle sættes i stand og efterfølgende sælges på ti-mesharebasis. De fik efter nogle besværligheder godkendt projektet, og der blev udarbejdet en lokalplan, hvorefter der kunne drives hotel på stedet. Der blev indrettet lejligheder i hotellets hovedbygning og i de bagvedliggende annekser, som efterfølgende blev udbudt til salg. Hotellet blev etableret som Virksomhed A/S 1, og en aktie i selskabet gav aktionæren adgang til en lejlighed i 2 uger. Da såvel selskabet som aktionærerne blev beskattet af brugen lejlighe-derne, blev det besluttet at udstykke de enkelte lejligheder i særskilt matrikule-rede enheder, så aktionærerne i stedet blev ejere af lejlighederne med adgang til at benytte disse i de aftalte perioder. Der blev samtidig etableret en ejerfore-ning, hvilket var Sagsøgte Ejerforening. Ved omdannelsen blev der lyst samejevedtægt samt ejerforeningsvedtægter på de enkelte lejligheder. Han havde hidtil fungeret som advokat for selskabet, og han blev efterfølgende ad-vokat for ejerforeningen. Det var en anden advokat, der stod for det praktiske i forbindelse med omstruktureringen, da han havde rådet ejerne til at få nye øjne til at se på sagen, efter det blev konstateret, at der ikke var grundlag for at drive hotellet på timesharebasis.
I 1987 besluttede de oprindelige investorer at opføre rækkehuse på stedet, hvor garagen og stalden til det gamle hotel lå. Ejendommen med hotellet og de tilhø-rende bygninger udgjorde en samlet matrikel, og rækkehusene ville derfor som udgangspunkt være underlagt hotelpligten, som var gældende ifølge lokalpla-nen. Da rækkehusene ville blive nemmere at sælge som helårshuse uden bopælspligt og uden hotelpligt, drøftede han spørgsmålet med kommunen, der var villige til at ophæve pligten for rækkehusene, hvilket dog var forudsat, at rækkehusene blev medlemmer af ejerforeningen. Rækkehusene fik ved opførel-
8
sen adgang til hotellets faciliteter såsom swimmingpoolen, billard og sauna samt de øvrige fællesarealer, men ejerne skulle selv betale bl.a. ejendomsskatter, indendørs vedligeholdelse og øvrige udgifter, der var forbundet med rækkehu-sene med undtagelse af den udvendige vedligeholdelse, der blev afholdt af ejer-foreningen. Det blev derfor besluttet, at ejerne af rækkehusene alene skulle be-tale et mindre bidrag til de fælles udgifter, der var ved driften af hotellet. I ho-tellets stueplan var der en restaurant, der også betalte en mindre del af ejerfore-ningens udgifter, fordi restauranten selv skulle afholde samtlige udgifter ved brugen af lokalerne, ligeledes med undtagelse af den udvendige vedligehol-delse. Det medførte, at der hvert år til generalforsamlingen blev forelagt et ho-vedbudget for ejerforeningen samt to underbudgetter for henholdsvis rækkehu-sene og restauranterne til afstemning. Revisoren prøvede at fordele sol og vind lige, så hverken ejerne af rækkehusene eller restauranten kom til at betale mere end, hvad der var rimeligt af årets afholdte udgifter. Der var aldrig indsigelser, og budgetterne blev enstemmigt vedtaget i de år, hvor han stod for generalfor-samlingerne.
De oprindelige ejere af hotellet fik aldrig solgt alle projektets uger, og de solgte dem derfor videre til en investor. Den nye investor fik heller ikke solgt ugerne og gik efterfølgende konkurs, hvorefter Spar Nord Bank overtog majoriteten af udlejningsugerne, og banken fik bestemmende indflydelse i ejerforeningen. Han var formand i foreningen, indtil banken solgte deres ejerandel. I alle årene betalte rækkehusene et nedsat bidrag til ejerforeningen. Det var ikke i overens-stemmelse med vedtægterne, men det var hans og bankens opfattelse, at det ikke var realistisk at opnå et kvalificeret flertal på generalforsamlingen for en ændring af vedtægterne, og så længe der ikke var indvendinger imod fordelin-gen, besluttede de sig for at fortsætte på samme måde som tidligere. Det blev på den første generalforsamling bestemt, at rækkehusene alene skulle betale et reduceret bidrag, og princippet blev fulgt på alle efterfølgende generalforsam-linger, hvor han var formand. Når der blev lagt budgetter, beroede rækkehuse-nes bidrag til de samlede udgifter på bestyrelsens og revisorens skøn. Størrelsen af bidraget lå nogenlunde fast i alle årene. Ejerforeningens budgetter blev lagt ud fra en holdning om, at der ikke skulle ske en opsparing af midler, men at driften skulle hvile i sig selv. Hvis et års udgifter oversteg det budgetterede, blev det taget med på det følgende års generalforsamling, hvis det ikke kunne dækkes af foreningens reserver. Han er alene bekendt med, at der et enkelt år blev sendt en ekstra opkrævning i forhold til det budgetterede til ejerne af ræk-kehusene, hvilket skyldtes, at foreningen havde haft uforudsete og ekstraordi-nært store udgifter til vedligeholdelse af swimmingpoolen. Udgifterne blev for-delt ud fra de tinglyste fordelingstal.
Vidne 2 har forklaret at han og nogle andre investorer tilbage i 80’erne købte det gamle badehotel i By. De ville istandsætte hotellet og sælge det på timesharebasis. Efter nogle år de besluttede sig for at bygge rækkehuse på
9
stedet, hvor hotellets gamle garage og stalde lå. Rækkehusene skulle sælges som helårsboliger uden bopælspligt og tillige uden pligt til at leje det ud gen-nem hotellet. På et tidspunkt blev det nødvendigt at omdanne hotellet fra ti-meshare til egentlige ejerboliger på grund af skattemæssige forhold. Sagsøgte Ejerforening blev dannet, og de enkelte lejligheder blev omdannet til ejerboliger, der herefter var ejet i et sameje mellem de tidligere timeshareejere i forhold til deres timeshareandele. Samtidig med omdannelsen af hotellet over-tog han lokalerne i hotellets stue, der i dokumenterne blev benævnt Lejlighedsnr. 3, og åbnede en restaurant, som han stadig driver. Restauranten skulle be-tale den andel af hotellets fællesudgifter, som bestyrelsen fandt passende. Spar Nord Bank overtog på et tidspunkt majoriteten af ejerandele i hotellet, og det var herefter banken, der sammen med bestyrelsen fastsatte, hvilket beløb, der skulle betales under forudsætning af generalforsamlingens godkendelse. Der blev gennem alle årene udarbejdet særskilte budgetter for henholdsvis restau-ranterne og rækkehusene, der skulle afholde alle udgifter selv med undtagelse af den udvendige vedligeholdelse, som ejerforeningen betalte. Da Spar Nord Bank solgte sin del af hotellet til en gruppe investorer, blev der lavet om på den hidtidige fordeling af udgifterne. Restauranterne og rækkehusene oplevede en voldsom stigning i deres bidrag til fællesudgifterne. Han klagede efterfølgende over stigningerne, hvilket har ført til en endnu uafklaret sag med de nye ejere.
Han var oprindeligt med i gruppen, der dannede Virksomhed ApS, der efter nogle møder købte Spar Nord Banks andel i hotellet. Han trak sig dog ret hurtigt fra ejerkredsen igen.
Inden Spar Nord Bank solgte sine andele i hotellet, blev udgifterne fordelt efter de tinglyste fordelingstal, og der var aldrig problemer på generalforsamlin-gerne med hensyn til at få stemt fordelingen af de budgetterede fællesudgifter igennem. Når først budgetterne var gennemgået på generalforsamlinger, blev de ikke ændret, og han har aldrig oplevet, at der kom ekstraregninger som følge af budgetoverskridelser. Hvis der var underskud, tog bestyrelsen det fra ejer-foreningens opsparing.
Uanset at vedtægterne blev lyst på rækkehusene, så var husene fra begyndelsen ikke tænkt som en del af hotellet. De skulle alene betale en mindre del af fælles-udgifterne for at få adgang til hotellets fælles faciliteter og så deres del af ejer-foreningens udgifter til den udvendige vedligeholdelse, som vedrørte dem. Han ved ikke, hvorfor rækkehusenes særordning ikke blev medtaget i vedtæg-terne.
Vidne 3 har forklaret, at han er uddannet revisor og var revisor for Hotel 1 fra begyndelsen, da det fungerede som timesharehotel, og ef-terfølgende for ejerforeningen indtil 2012, hvor han trådte tilbage. Ejerkredsen bag badehotellet ønskede nogle år etableringen at opføre rækkehuse på grun-
10
den, som skulle sælges til enkeltpersoner i modsætning til hotellejlighederne, der hver især var blevet udbudt i 26 andele. Da rækkehusene blev bygget, blev ejerforeningens vedtægter lyst på rækkehusene, der ikke kunne udstykkes sær-skilt. Det var fra begyndelsen meningen, at rækkehusene ikke skulle underlæg-ges de samme regler som hotellejlighederne på trods af de lyste vedtægter. Rækkehusene skulle sælges til enkeltpersoner, der herefter kunne disponerede over dem som et ganske almindeligt sommerhus og således selv kunne be-stemme, i hvilket omfang huset skulle udlejes, og om det skulle ske igennem hotellet. Det var da også klart, at rækkehusene ikke kunne sælges, hvis deres andel af fællesudgifterne skulle beregnes på samme måde som lejlighedernes andel, der var baseret på fuld udlejning hele året, mens der ikke blev forventet nogen udlejning af rækkehusene. I fællesudgifterne for lejlighederne indgik indvendig vedligeholdelse, herunder udskiftning af inventaret, el, vand og varme, hvilket var udgifter, som ejerne af rækkehusene selv skulle afholde. Rækkehusejerne skulle derfor betale et skønnet beløb for deres adgang til hotel-lets fælles faciliter og udenomsarealer, ligesom der skulle betales til den udven-dige vedligeholdelse, som ejerforeningen stod for. Der blev hvert år skønnet et beløb til drift af pool, solarium og sauna, udvendig vedligeholdelse og vedlige-holdelse af område, hvoraf rækkehusene skulle betale en andel svarende til den tinglyste ejerandel. Udgifterne til den udvendige vedligeholdelse af bygnin-gerne blev indekseret. Der blev aldrig sendt ekstraregninger ud, når først bud-getterne var godkendt. Hvis der viste sig at være ekstra udgifter til driften og vedligeholdelsen, blev det taget af ejerforeningens opsparing. Budgetterne blev lavet efter aftale og ud fra en fælles forståelse om, at rækkehusene skulle betale en rimelig andel af fællesudgifterne, som blev opgjort til omkring 15.000 kr. om året, og de blev godkendt af generalforsamlingen hvert år. Han er bekendt med, at udgifterne til drift af swimmingpool mv. senere steg betydeligt sammenlig-net med beløbet på 20.000 kr., som udgifterne blev fastsat til gennem flere år.
Udgifterne, som rækkehusene skulle afholde, beroede på et skøn, og fordelin-gen skete efter de tinglyste fordelingstal. Han er blevet præsenteret for forde-lingsnøglerne, som de nye ejere anvender, men det var ikke nogen, der blev brugt, mens han var revisor. Der blev drevet en restaurant på hotellet, der også kun bidrog med et mindre beløb til hotellets samlede udgifter. Det kom i stand, efter de havde haft en drøftelse med ejeren, der mente, at der bidraget var for højt. Der blev indgået en aftale om, hvordan restaurantens del af fællesudgif-terne fremadrettet skulle være, og den blev efterfølgende godkendt på general-forsamlingen. Aftalen blev indgået nogle år efter, at aftalen med rækkehusene blev lavet. Han husker ikke, hvordan aftalen med rækkehusene kom i stand, men det var allerede i forbindelse med opførelsen. Det kan selvfølgelig indven-des, at det var en aftale, som ejerne indgik med sig selv, men det blev efterføl-gende godkendt på generalforsamlingen. Han ved ikke, hvorfor det ikke blev skrevet ind i ejerforeningens vedtægter.
11
Vidne 4 har forklaret, at han siden 2012 har været revisor for Sagsøgte Ejerforening, og at han første gang lavede regnskab for foreningen i 2013. Han overtog kunden fra Vidne 3 og fortsatte hans arbejde, hvor-efter han hvert år lavede særskilte budgetter for henholdsvis restaurant og ræk-kehusene. På et tidspunkt overtog bestyrelsen selv opgaven med at udarbejde budgetter, hvorefter han alene stod for revision af regnskaberne. Det skete, efter Spar Nord Bank solgte sin ejerandel i hotellet. Efter det tidspunkt blev der ikke lavet særskilte budgetter, men alene et samlet budget, og fordelingen af udgif-terne skete efter bestyrelsens fordelingsregnskab. Han har revideret de efterføl-gende regnskaber, der ikke har givet anledning til påtegninger.
Han var ikke bekendt med de aftaler, der angiveligt skulle være indgået mellem ejerforeningen og henholdsvis rækkehusene og restauranten om, hvilken andel de skulle betale af de fælles udgifter. I og med at han havde overtaget opgaven fra en kollega, fortsatte han blot med lave budgetterne som tidligere.
Vidne 5 har forklaret, at hun tidligere har ejet et af rækkehusene i Sagsøgte Ejerforening. Hun købte huset i 1998, hvor hun var med til gene-ralforsamling i foreningen for første gang. Hun kom med i bestyrelsen i 2017 som repræsentant for rækkehusene, da hun gerne ville prøve at påvirke tin-gene, men det var begrænset, hvor meget indflydelse hun havde. Inden hun kom med i bestyrelsen, var udgifterne i foreningen altid blevet fordelt enten ef-ter kvadratmeter eller de tinglyste fordelingstal, og rækkehusene betalte alene en mindre del af udgifterne til drift af pool, den udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelse af udenomsarealerne. I 2017 blev det i bestyrelsen bestemt, at der nu skulle ske fordeling af udgifterne i overensstemmelse med en hel række nye nøgler, som efter hendes opfattelse ikke stemte overens med den tidligere fordeling. Hun protesterede mod ændringen og stemte imod budgetterne, som blev lavet i overensstemmelse med de nye fordelingsnøgler på generalforsam-lingen i både 2017 og 2018. Spar Nord Bank havde indtil 2017 bestemmende indflydelse i ejerforeningen og havde gennem mange år forståelse for, at økono-mien blot skulle løbe rundt, men da banken solgte deres andele til et selskab, hvor flere fra ejerkredsen kom med i bestyrelsen, blev der set anderledes på driften af hotellet, som nu skulle give overskud. Den nye bestyrelse besluttede derfor, at der skulle iværksættes en større renovering af hotellets lejligheder, hvilket blev godkendt på den efterfølgende generalforsamling. Renoveringsud-gifterne skulle i det hele afholdes af lejlighederne. Der skete dog efterfølgende en kraftig stigning i den del af udgifterne, som rækkehusene skulle betale, uden det i regnskaberne tydeligt fremgik, hvad stigningerne dækkede over. Hun solgte sit rækkehus i 2020, da hun ikke længere havde råd til at have det, og det viste sig, at huset var svært at sælge på grund af de høje fællesudgifter.
Da hun sad i bestyrelsen, blev det vedtaget at indføre et administrationsgebyr, som skulle betales af alle opkrævninger, som ejerforeningen sendte ud til med-
12
lemmerne. Hun stemte for gebyret, da hun kunne se en økonomisk fordel i det for rækkehusene.
Vidne 6 har forklaret, at han tidligere har arbejdet som advokat, hvor han primært beskæftigede sig med fast ejendom. I 2014 var han i kontakt med Spar Nord Bank om køb af nogle byggegrunde, og han blev i den forbin-delse spurgt, om han kunne være interesseret i købe bankens ejerandel i Hotel 1. Han var med sammen med Person 2 og Vidne 2 til en række møder med banken, da de mente, at hotellet med nogle forbedringer kunne blive en god forretning. Det endte med, at han sammen Vidne 2, Person 2, Vidne 9 og Vidne 8 købte de 900 uger, som banken ejede, og de købte siden yderligere uger til, så de nu har en samlet andel på ca. 1.000 uger. Inden købet gjorde han sig bekendt med foreningens regnskaber, og det undrede ham, at banken ikke havde ladet hotellet, der løbende gav under-skud, gå konkurs, hvilket blev forklaret med, at det ville skade bankens om-dømme. Han kunne i regnskaberne se, hvilke beløb rækkehusene og restauran-ten havde bidraget med til de fælles udgifter, men han kunne ikke læse den regnskabsmæssige begrundelse herfor. Han var derfor ikke bekendt med de tidligere aftaler, der skulle være indgået med ejerne af rækkehusene. Han så in-den købet forslaget til fordelingen af fællesudgifterne for 2015 og kunne se, at rækkehusene og restauranterne betalte en skønsmæssig andel af de samlede udgifter, hvorefter restbeløbet blev væltet over på lejlighederne og dækket af Spar Nord Bank, hvis der var underskud. Udgifterne var således blevet fordelt ud fra, hvad der var fundet rimeligt, uden der var belæg for det i vedtægterne, og uden at fravigelsen efterfølgende var blevet godkendt på en generalforsam-ling.
Efter de havde overtaget Spar Nord Banks ejerandel, blev der på sædvanlig vis afholdt generalforsamling og sendt referat ud efterfølgende. På generalforsam-lingerne kom der alene få indsigelser, hvilket som regel var fra ejerne af række-husene og restauranterne, og de vedrørte økonomiske forhold, men der var al-drig ugyldighedsindsigelser. Efter generalforsamlingerne blev der sendt beslut-ningsreferater ud. Der blev således ikke refereret om eventuelle uenigheder vedrørende beslutninger, som alene krævede et simpelt flertal, hvilket er helt i overensstemmelse med reglerne herfor. Da de overtog hotellet, var der ikke styr på ret meget, og der var et hav af uordnede dokumenter. I og med at han blev bekendt med, at såvel ejerne af rækkehusene og restauranterne påberåbte sig særaftaler i forhold til fordelingen af hotellets udgifter, gennemgik han doku-menterne uden at kunne finde belæg for aftalerne. Han var ikke, inden de købte hotellet, bekendt med, at der skulle være nogle særaftaler. Den omstændighed, at der i referatet for generalforsamlingen i 2017 står, at den nye ejergruppe ville overholde eksisterende aftaler, må stå for dirigentens egen regning, og de kunne i hvert fald ikke overholde ikke eksisterende aftaler.
13
Vidne 7 har forklaret, at han købte en andel på 2 uger i en lejlighed på Hotel 1 i 2001. I 2007 købte han yderligere 2 uger. I 2013 kom han med i bestyrelsen på forslag fra Spar Nord Bank. I bestyrelsen gennemgik de altid ud-kast til budget og til regnskab inden den årlige generalforsamling og fulgte op på, om der var udsving i udgifterne, eller om de blot skulle fordeles som nor-malt. Udgifterne blev fordelt efter revisorens udkast til et samlet budget, som blev suppleret af budgetter for henholdsvis rækkehusene og restauranten. Han kan ikke huske, om det blev fordelt eller afholdt af ejerforeningen, hvis der op-stod afvigelser i forhold til det godkendte budget. I 2014/2015 var der større ud-gifter til drift af swimmingpoolen på grund af vedligeholdelse end budgetteret, men han tror ikke, at rækkehusene kom af med et større bidrag end det allerede fastsatte af den grund. Han ved ikke, hvad der var aftalt om fordelingen af ud-gifterne mellem ejerforeningen på en ene side og rækkehusene og restauranten på den anden side. I 2017 da Spar Nord Bank solgte deres andel i hotellet til nye ejere, blev han første gang bekendt med det regneark med fordelingsnøgler, som ejerforeningens udgifter efterfølgende blev fordelt efter. Det var i begyn-delsen lidt svært at overskue, men han synes efter at havde arbejdet med det nogle år, at det giver et godt overblik over foreningens udgifter og fordelingen heraf. Han ved ikke, hvilke fordelingsnøgler der blev brugt inden.
Han kender ikke indholdet af aftalerne for rækkehusene og restauranten, som der henvises til i referatet for generalforsamlingen i 2010.
Inden de nye ejere overtog hotellet, var det den tidligere leder af hotellet, der tog sig af alt det praktiske i foreningen og hjalp alle - også ejerne af i rækkehu-sene. Det var ejerforeningen, der betalte lønnen, og han ved ikke, om rækkehu-sejerne direkte eller indirekte var med til at betale en del af denne.
Vidne 8 har forklaret, at han kom med i ejerkredsen for Hotel 1 i 2017 og blev valgt ind i bestyrelsen for ejerforeningen senere samme år. Han har kendt Person 2 i mange år og var med ham til de indledende møder med Spar Nord Bank om overtagelse af hotellet. Person 2 ville have ham med i ejerkredsen, men han var noget forbeholden, da han først havde svært ved at se det som en god forretning, men han lod sig dog overtale på betingelse af, at Vidne 9 tillige blev tilbudt medejerskab, hvilket de andre investorer var indforståede med.
Efter overtagelsen kom han længere ned i regnskaberne og kunne se, at de fak-tiske udgifter ikke passede med de budgetterede. Han sendte derfor en mail til Person 3, der stod for den daglige drift af hotellet, for at finde ud af, hvor mange udgifter, der var ved driften af swimmingpoolen. Person 3 havde ikke overblik over udgifterne og fortalte, at de altid var blevet fastsat til et skønnet beløb. Han besluttede sig for at undersøge det nærmere, så det blev afklaret af hensyn til fremtidige budgetter, og kom frem til, at det reelle beløb var 340.000
14
kr. om året, hvor der i regnskabet for året inden var medtaget et beløb på 18.000 kr.
De var i den nye ejerkreds enige om, at udgifterne ved driften af hotellet skulle fordeles ligeligt og fair, hvilket var baggrunden for, at de udarbejdede et forde-lingsskema med flere forskellige fordelingsnøgler, som der alle var belæg for at bruge i de tidligere regnskaber og vedtægterne. Det blev i bestyrelsen bestemt, at fordelingsskemaet skulle for benyttes fremover, hvilket der var enighed om med undtagelse af Vidne 5. Det blev desuden bestemt, at medlemmerne fremover skulle betale et gebyr for fremsendte opkrævninger på ejerbidrag, hvilket der var enighed om. Indførelsen af gebyrerne var en økonomisk fordel for rækkehusene. Ejerforeningsbidragene blev fastsat ud fra det årlige budget. Der var en tendens til, at rækkehusene og restauranten betalte for lidt, så i ste-det for at de skulle betale en efterregning, blev deres bidrag forhøjet. Rækkehu-sejerne har haft adgang til alle bilag, der ligger til grund for regnskaberne og fastsættelsen af deres bidrag, ligesom han har stillet sig til rådighed, hvis der var spørgsmål, så ejerne kunne få en forklaring på stigningen. Hotellet gav, in-den de overtog, underskud, som efterfølgende blev dækket af Spar Nord Bank. Det var først efter overtagelsen af hotellet, at de blev opmærksomme på, at ræk-kehusene og restauranten betalte et mindre bidrag til ejerforeningens udgifter, end de reelt skulle.
Vidne 9 har forklaret, at han kom med i ejerkredsen af Hotel 1 i 2017. Han blev kontaktet af Person 2, som foreslog, at han og Vidne 8 deltog i forhandlingerne om købet med Spar Nord Bank. Efter at have købt hotellet blev de i ejerkredsen opmærksomme på uregelmæssigheder i for-delingen af hotellets driftsudgifter, der ikke blev rimeligt fordelt. De ville end-videre se, om der kunne ske reduktion af nogle af udgifterne, så da den hidti-dige daglige leder blev syg og efterfølgende nødt til at stoppe, blev det i besty-relsen besluttet, at vidnet skulle stå for den daglige drift, da han tidligere har været i branchen. Det blev besluttet, at ejerforeningen skulle betale et årligt be-løb til Virksomhed ApS, som var et selskab, der blev stiftet i forbindelse med købet af hotellet, og som han ejede med de øvrige i ejerkredsen. Han fik herefter udbetalt løn fra selskabet for at forestå den daglige ledelse. Efter driften blev lagt om, er udlejningen steget til det dobbelte, hvilket har krævet en stor indsats, og han arbejder da også mere end en normal arbejdsuge og er stort set altid tilgængelig. Han får ikke ekstra betaling fra ejerforeningen.
Han står for udlejningen og har i den forbindelse også lejet nogle af rækkehu-sene ud, ligesom han har håndteret henvendelser vedrørende husene både fra ejerne og lejerne. Ejerne af rækkehusene kan, uanset om de lejer ud gennem ejerforeningen eller ej, benytte sig af foreningens tilbud om rengøring og udlej-ning af linned, hvilket sker mod betaling. Indtægterne fra gæsterne vedrørende rengøring og leje af linned er altid større end udgifterne, og overskuddet kom-
15
mer gennem modregning i driftsomkostningerne alle foreningens medlemmer til gode. Han ved, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 tidligere har lejet deres rækkehus ud gennem ejerforeningen.
På et tidspunkt erhvervede ejerkredsen Hotel 2 i By, ligesom de i forvejen havde Cafe i byen. Da det var svært at skaffe personale nok og give dem et tilstrækkeligt antal timer, besluttede de sig for at afsøge mulighe-den for at benytte det samme personale alle tre steder. De syntes, at det ville give mening, og forelagde det for bestyrelsen, der godkendte forslaget. Persona-let blev ansat af ejerforeningen, der efterfølgende fakturerede Hotel 2 og caféen for de timer, som personalet havde arbejdet de pågældende steder. Det blev også bestemt, at Hotel 2 fremover mod betaling skulle be-nytte sig af Hotel 1's bookingsystem, ligesom Hotel 2's gæ-ster kunne få udleveret deres nøgler på badehotellet. Der er ligeledes lavet tiltag i forhold til restauranterne, der drives fra hotellet, der har medført samlede be-sparelser for ejerforeningen.
Der er ikke sket sammenblanding af økonomien i ejerforeningen og Virksomhed ApS. Nogle samarbejdspartnere har ved enkelte lejligheder fejlagtigt sendt fakturaer til ejerforeningen, som rettelig skulle være sendt til Virksomhed ApS. Det er blevet opdaget hver gang ved gennemgang bogholderiet, og fejlene er blevet rettet, så ejerforeningen ikke er blevet belastet af uvedkom-mende regninger.
Han er ikke bekendt med, at der skulle være en særaftale med rækkehusene i forhold til fordeling af drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Rækkehusene er så-ledes kommet til at betale en større del af udgifterne, end de har været vant til, men det skyldes, at de førhen betalte alt for lidt. Sagsøger 3 har kontaktet ham vedrørende stigningerne, og han har prøvet at forklare baggrunden for stigningen. Han har stillet sig rådighed og haft en løbende dialog med række-husejerne og prøvet at løse tingene, inden de gik i hårdknude.
Parternes synspunkter
Sagsøger 1, Sagsøger 2 og
Sagsøger 3 og har i deres påstandsdokument anført:
”ANBRINGENDER
Ad påstand 1:
Til støtte for påstand 1 gøres det principalt gældende,
16
at aftalen om, at rækkehusene/sagsøgerne betaler et nedsat ejerforeningsbi-drag, har status som en vedtægtsbestemt aftale, der alene kan ændres ved enstemmighed eller samtykke fra de negativt berørte parter, jf. bl.a. U.1991.227Ø,
idet aftalen har eksisteret siden ejerforeningens og vedtægternes opret-telse i 1991, jf. særligt bilag 19, side 20, og bilag 29,
at det nedsatte bidrag for rækkehusene derudover er en bindende, forenings-praksis på lige fod med vedtægterne, der ikke ensidigt kan ophæves, jf. bl.a. U2010.691H og TBB2021.22Ø,
idet det siden oprettelsen har været praksis i foreningen, jf. særligt bilag O, P, Q og R, samt
idet der i alle årene er blevet udarbejdet individuelle driftsbidrag for rækkehusene, hotellejlighederne og restauranterne, jf. bilag A, s. 4 og bilag B, s. 4,
at ændringen af bidragsfordelingen har så væsentlig og varig ulempevirk-ning for rækkehusene, at den ikke gyldigt kan træffes uden de berørte par-ters samtykke, jf. generalklausulen i ejerlejlighedslovens § 4, normal-vedtægtens § 7 og aftalelovens § 36, ligesom den udgør et sådant indgreb i de enkelte medlemmers rettigheder, at der ikke gyldigt kan træffes gene-ralforsamlingsbeslutning herom alene med kvalificeret flertal jf. bl.a. U.1981.550V, U.1991.227Ø og U1994.565V,
idet beslutningen om ophør af de individuelle driftsbidrag forrykker forholdet mellem medlemmerne i retlig og økonomisk henseende, da rækkehusenes bidrag i perioden 2016/2017-2022 er steget med 261,9%, restauranternes med 121,44% og hotellejlighedernes med alene 5,02%, og
idet det følger af almindelige retsgrundsætninger, at hvis retsstillingen mellem medlemmerne forskydes, skal det medlem, hvis retsstilling forskydes, samtykke jf. normal-vedtægtens § 7,
at der ikke må træffes beslutninger på en generalforsamling, som er åbenbart egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning, eller beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe jf. aftalelovens § 36, U 1991.4/3 H og nu ejerlejlighedslovens § 4,
at beslutningerne om at forhøje rækkehusenes bidrag er truffet i strid
17
hermed, ligesom forhøjelserne er sket ved en ulovlig og usaglig flertalsma-
jorisering stridende mod almindelige god foreningsskik og mindretalsbe-skyttelsesregler,
at udelukkende foreningens bestyrelse får gavn af ændringen,
idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ejer majoriteten af foreningsen-
hederne, jf. bilag 51 (CVR-meddelelse) og bilag 58,
idet bestyrelsen uberettiget blander økonomien i ”Sagsøgte EjerforeningSagsøgte Ejerforening
Sagsøgte Ejerforening” sammen med selskaberne ”Virksomhed ApS” og ”Virksomhed A/S 2” , jf. bilag 51 og S, hvilke sel-skaber er ejet af bestyrelsesmedlemmerne, og
idet bestyrelsesmedlemmernes private udgifter til foreningen nedsættes
markant ved ændringen, da rækkehusene herefter pålægges at bi-drage til hotellets drift og vedligeholdelse,
at revisorens gennemgang og godkendelse af regnskaberne er uden betyd-ning, da revisoren ikke påser, om ejerlejlighedsloven, eller foreningsretlige regler og principper overholdes,
at sagsøgerne har protesteret mod ændringen og alle stigningerne, jf. også bi-lag 10-12, 17, 21, 29, 33, 47, 61, 62 og bilag 63,
idet dette både er sket under generalforsamlingerne, skriftligt, samt i det hele ved sagsanlæg d. 23. oktober 2020, da det savner mening, at sagsøgerne skal gentage deres protester hvert år, mens sagen verserer,
at den tidligere praksis med udarbejdelse af særskilt budget og forslag til fællesomkostninger er i overensstemmelse med både lovgivning, vedtæg-terne og almindelig foreningsretlige principper,
at sagsøgte trods opfordring ikke har redegjort fyldestgørende for årsagen til forhøjelsen i rækkehusenes bidrag, hvilket skal tillægges processuel ska-devirkning for sagsøgte jf. retsplejeloven § 344, stk. 2, og
at sagsøgte skal tilbagebetale de uretmæssigt opkrævede foreningsbidrag.
Subsidiært gøres det gældende,
at der ikke er sket gyldig vedtagelse af forhøjelserne af rækkehusenes bidrag
18
på generalforsamlingerne, herunder hverken af regnskabsomlægningen eller stigningerne,
idet forhøjelsen er i strid med ejerlejlighedslovens § 7 (dagældende § 6)
samt ejerforeningsvedtægtens § 4, stk. 4, jf. bilag 1, s. 4,
idet der ikke er hjemmel til at pålægge ejerforeningsmedlemmer at be-
tale for udgifter, der ligger udover det i loven eller vedtægterne an-førte,
idet ejerforeningsvedtægtens § 7 om udarbejdelse af forhandlingspro-
tokol, jf . bilag 1, s. 6, ikke er overholdt, hvilket er en formmangel, der medfører ugyldighed,
idet rækkehusene ikke er en del af badehotellet, og ikke har pligt til at
bidrage hertil,
at der er sket en ugyldig ændring i ejerforeningens fordelingsnøgle i strid med vedtægterne og almindelige foreningsretlige principper,
idet der ved ændringen i driftsbudgettet, besluttet på generalforsamlin-gen den 04.11.2017, skete en stigning i rækkehusejernes bidrag, en nedsættelse af restauranternes, og et uændret bidrag for hotellejlig-hederne, jf. bilag L og bilag N, hvilke ændringer ikke bør ske uden en samtidig ændring af fordelingsnøglen,
at hverken sameje- eller brugervedtægterne hjemler ret til ændre selve beregningsgrundlaget for rækkehusenes individuelle driftsbidrag, eller til at pålægge dem at bidrage til drift og vedligeholdelse af badehotellet,
at ejerforeningens bestyrelse ikke overholder ligebehandlingsprincippet, men udnytter deres majoritet til at tilgodese egne behov,
idet rækkehusene ikke vedligeholdes på lige fod med hotellejlighederne, jf. bilag 59, og muligvis er ejerforeningens midler brugt til indvendig reno- vering af hotellejlighederne i strid med ejerforeningsvedtægternes § 4, og hvis det er tilfældet, skal der ske tilbagebetaling heraf til ejerforeningen.
Mere subsidiært gøres det gældende,
at forhøjelsen af rækkehusenes bidrag er i strid med grundlæggende og al-mindelige rimelighedsbetragtninger,
at ejerforeningsbidragene er blevet urimeligt høje, jf. aftalelovens § 36,
19
idet bidragene er steget 261,9% fra 2016/2017 til 2022, jf. bilag Y og bilag
61, s. 1, og
idet rækkehusejerne har besvær med at sælge pga. de høje bidrag jf. bi-lag 50.
Såfremt retten måtte finde, at der ikke er indgået aftale om nedsat bidrag for rækkehusene, gøres det gældende,
at sagsøgerne har vundet hævd over den tidligere omkostningsfordeling, da den har været faktisk og kontinuerligt anvendt i mere end 20 år.
Ad påstand 2 :
Til støtte for påstand 2 gøres det gældende,
at der ikke er hjemmel til at opkræve administrations- og/eller opkrævnings-gebyr hos ejerforeningens medlemmer
idet betaling for administration er indeholdt i det indbetalte ejerfore-
ningsbidrag jf. ejer-lejlighedslovens § 7, stk. 1,
idet gebyret reelt er en indirekte stigning i ejerforeningsbidraget,
at der ikke er sket gyldig vedtagelse af indførelsen af et administrationsge-byr,
idet ejerforeningsvedtægtens § 7 om udarbejdelse af forhandlingspro-
tokol, jf . bilag 1, s. 6, ikke er overholdt, hvilket er en formmangel, der medfører ugyldighed,
at sagsøgte skal tilbagebetale uretmæssigt opkrævede gebyrer.
Anbringender ad påstand 3 og 4:
Til støtte for de nedlagte påstande 3 og 4 gøres det gældende,
at vedtægterne må være tinglyst på rækkehusene ved en fejl,
idet bruger- og samejevedtægterne altid har været tiltænkt hotellejlighe-
derne (”times-hareprojektet”) og ikke rækkehusene, og alene hotel-lejlighederne og timeshareprojektet omtales i vedtægterne, ligesom bestemmelserne i samejevedtægtens §§ 4-5, og brugervedtægtens §
20
4, om formøde blandt delejerne inden generalforsamlinger, aldrig har fundet anvendelse på rækkehusene, da de ikke har været vide-resolgt i anparter.
idet der – uden formål – er tinglyst to forskellige vedtægter på de to ens rækkehuse,
idet det af vedtægternes ekstraktudskift til tinglysningen fremgår at ”Af hensyn til stemplingen erklæres, at ejerlejligheden ikke er ejerbolig, men en hotellejlighed, hvorfor stempel […]” , jf. bilag A, s. 2 og bi-lag B, s. 2, hvilket ikke stemmer overens med rækkehusenes regi-strering eller foreningens ønske om rækkehusenes status, og
idet ejerforeningen således altid har anset rækkehusene som helårsboli-ger og selvstændige enheder jf. bilag 56 og 57,
at samejevedtægten, jf. bilag B, og brugervedtægten, jf. bilag A, er for- målsuforenelige med den vedtagne lokalplan, jf. bilag 2-3,
at sameje- og brugervedtægterne er bortfaldet i forbindelse med udarbej- delsen, vedtagelsen og offentliggørelsen af Lokalplan nr. 4.3.1.2, hvorfor disse skal aflyses af tingbogen,
idet uforeneligheden medfører, at lokalplan og vedtægt ikke kan opfyl-des samtidig,
idet det er den servitutberettigede (sagsøgte), der har anmodet om en ny lokalplan med ophævelse af hotelpligten for rækkehusene, jf. bi-lag 16 og 18, og sagsøgte har været inddraget i lokalplanlægningen på en sådan måde, at sagsøgte burde have gjort indsigelse mod uforeneligheden, hvis sagsøgte mente, at vedtægterne fortsat skulle gælde i forholdet mellem ejerforeningen og rækkehusene, og
idet det således må bero på en fejl, at vedtægterne ikke er blevet aflyst,
at spørgsmålet om den påtaleberettigedes pligt til aflysning af servitutterne er et anliggende for domstolene, og således ikke et forhold, der kan eller skal ske afstemning af på en generalforsamling,
at Hjørring Kommune støtter aflysningen af servitutterne, jf. bilag 31, og
at Planlovens § 47, stk. 4 er uden relevans for nærværende sag.
Subsidiært gøres det gældende:
21
at bruger- og samejevedtægten er eksproprieret ved Kommunens vedtagelse af Lokalplan nr. 4.3.1.2, og derfor ikke er forpligtende for sagsøgerne eller gældende i deres ejerforhold, da ekspropriationen er af væsentlig betyd-ning for virkeliggørelsen af lokalplanen jf. Planlovens § 47, stk. 1, og
at sameje- og brugervedtægterne derfor er fortrængt af Lokalplan nr. 4.3.1.2 jf. Lokalplanens § 12, hvorfor disse skal aflyses af tingbogen,
idet lokalplanens § 12 anfører, at servitutter, der er uforenelige med pla-
nen, fortrænges af planen, hvilket udkast sagsøgte har modtaget in-den den endelige godkendelse af lokalplanen jf. bilag 18, og ikke gjort indsigelse mod.
Såfremt retten måtte finde, at bruger- og samejevedtægten er gældende for sagsøgerne, og at der ikke er indgået aftale om nedsat bidrag for rækkehusene, gøres det gældende,
at sameje- og brugervedtægterne er bortfaldet ved hævd, herunder frihedshævd, og kan aflyses, da rækkehusene i mere end 20 år ved den oprindelige omkostningsfordeling har betalt et lavere bidrag end de øvrige medlemmer, og dermed synligt har rådet over de omhandlende ejendomme på en måde, der er uforenelig med pligten i servitutterne og deres fortsatte udøvelse, samt
at særvedtægterne ikke var særlig fremhævet ved salget af lejlighederne, og at bestemmelserne stiller sagsøgerne væsentligt ringere end sædvanligt, hvorfor disse ikke er bindende for sagsøgerne, jfr. aftalelovens § 36 og U1987.801H.”
Sagsøgte Ejerforening har i sit påstandsdokument anført:
”2.20 Hovedanbringender
Til støtte for de af Ejerforeningen nedlagte påstande gøres det som hovedan-bringender gældende,
at sagsøgerne er en del af Ejerforeningen,
at ejerforeningsvedtægterne og bruger- og samejevedtægterne er gældende og bindende for sagsøgerne, og disse vedtægter er da også tinglyst på sagsøgernes ejerlejligheder/rækkehuse,
22
at sagsøgerne skal deltage i/afholde en andel af Ejerforeningens udgifter, herunder udgifter vedrørende badehotellets drift og vedligeholdelse af bygninger mv., jf. bl.a. ejerforeningsvedtægterne og sameje- og bruger-vedtægterne, herunder ejerforeningsvedtægternes §§ 2-4 og sameje- og brugervedtægternes pkt. 2.
at sagsøgerne ikke egenhændigt kan vælge, hvilke udgifter de ønsker at del-tage i betalingen af,
at sagsøgerne også får andel i Ejerforeningens indtægter, ligesom sagsøgerne kan benytte Ejerforeningens fællesfaciliteter og goder,
at Ejerforeningens regnskaber, herunder afholdte udgifter mv., er godkendt på generalforsamlingerne og af Ejerforeningens revisor,
at de fastsatte ejerforeningsbidrag er godkendt på generalforsamlingerne,
at Ejerforeningen har været og er berettiget til og har hjemmel til at indføre og opkræve gebyr, eksempelvis på opkrævninger og udlejningsopgørel-ser, hvilket i øvrigt har medført en økonomisk gevinst for sagsøgerne,
at der ikke skal ske aflysning af bruger- og samejevedtægterne allerede fordi, at disse vedtægter udgør en integreret del af vedtægtsgrundlaget for Ejer-foreningen, og fordi det er et anliggende for Ejerforeningens generalfor-samling, og der kan derfor ikke træffes afgørelse herom i en retssag, hvor parterne er Ejerforeningen og sagsøgerne, som udgør et mindretal af med-lemmerne i Ejerforeningen,
at der forud for indtrædelsen af nye medlemmer i Ejerforeningen i 2017 skete en uretmæssig og fejlagtig fordeling af Ejerforeningens udgifter og opkrævning af ejerforeningsbidrag, som hverken havde hjemmel i ejerfor-eningsvedtægterne, sameje- og brugervedtægterne, aftale, lov eller andre forskrifter i øvrigt,
at der på intet tidspunkt er truffet beslutninger, der har krævet enstemmig-hed eller sagsøgernes samtykke, eller som måtte være ulovlige, urimelige, utilbørlige, usaglige, uhjemlede, ugyldige, uretmæssige eller i strid med regler, forskrifter, god foreningsskik, de mindretalsbeskyttende regler, de grundlæggende foreningsretlige principper samt ejerforenings-, bruger-og samejevedtægterne,
at der ikke i relation til nogle beslutninger har været formmangler/formali-tetsmangler, manglende oplysninger e.l., der medfører nogle beslutnin-gers ugyldighed,
23
at såfremt der måtte have været beslutninger, der må anses for ulovlige eller ugyldige, eller der måtte have været formmangler/formalitetsmangler, manglende oplysninger e.l., der måtte medføre nogle beslutningers ugyl-dighed – hvilket som anført bestrides – så ville det have været oplagt at sagsøgerne allerede for lang tid siden havde fremsat indsigelser herimod, og på nuværende tidspunkt må disse indsigelser være fortabte, herunder ved passivitet, ved først ved nærværende retssag at gøre det gældende,
at selv i det tilfælde, at der måtte være truffet ugyldige beslutninger på en el-ler flere generalforsamlinger, bl.a. beslutninger der vedrører stigning i ejerforeningsbidrag – hvilket bestrides at være tilfældet – så vil det aldrig kunne medføre, at Ejerforeningen skal tilbagebetale noget beløb/ejerfore-ningsbidrag til sagsøgerne,
at sagsøgerne ikke har dokumenteret/løftet bevisbyrden for, at de er blevet pålagt/har betalt til udgifter uberettiget, ligesom sagsøgerne ikke har do-kumenteret/løftet bevisbyrden for, at de alene har skullet betale 15.500 kr. årligt i bidrag til Ejerforeningen, og
at sagsøgerne ikke har dokumenteret/løftet bevisbyrden for, at de under pro-test har indbetalt alle de af Ejerforeningen opkrævede bidrag.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen i overensstemmelse med påstandsdokumenterne.
Rettens begrundelse og resultat
Sagsøgernes påstand 1
Ejerforeningens tidligere advokat og bestyrelsesformand, Vidne 1, har forklaret, at det i forbindelse med opførelsen af rækkehusene var forudsat, at disse skulle sælges som helårsboliger og ikke være en del af hoteldriften i ejer-foreningen, og at de derfor skulle betale et nedsat ejerforeningsbidrag. Ejerfore-ningens revisor beregnede størrelsen af rækkehusenes ejerforeningsbidrag efter et princip, som blev enstemmigt godkendt på den første generalforsamling efter opførelsen af rækkehusene og rækkehusejernes medlemskab af ejerforeningen. Der blev herefter efterfølgende beregnet ejerforeningsbidrag i overensstem-melse hermed, og bidragenes størrelse blev i den tid, hvor han var formand for ejerforeningen, alle enstemmigt godkendt på de efterfølgende generalforsamlin-ger.
Vidne 2 har forklaret i overensstemmelse hermed.
24
Ejerforeningens tidligere revisor i perioden 1985-2013, Vidne 3, har for-klaret, at det i forbindelse med opførelsen af rækkehusene var forudsat, at ræk-kehusene skulle betale egen indvendig vedligeholdelse, vand, varme, el og møbler, mens ejerforeningen skulle stå for den udvendige vedligeholdelse, og at ejerne af rækkehusene derfor skulle betale et nedsat ejerforeningsbidrag, der blev opgjort på samme måde hvert år, og som blev godkendt på de årlige gene-ralforsamlinger, og at det årlige ejerforeningsbidrag for hvert af rækkehusene udgjorde omkring 15.000 kr.
Retten lægger efter disse forklaringer, der støttes af referaterne fra generalfor-samlingerne frem til 2017, forslagene til fællesomkostninger for rækkehusene for 2015-2017 og skødet fra 1994 med den tidligere majoritetsejer i ejerforenin-gen, Spar Nord Bank, som sælger, til grund, at ejerne af rækkehusene fra opfø-relsen og medlemskabet af ejerforeningen og frem til 2017 hver betalte et nedsat årligt ejerforeningsbidrag på omkring 15.000 kr.
Retten finder på den baggrund, at der allerede fra opførelsen af rækkehusene og disses medlemskab af ejerforeningen ved enstemmig generalforsamlingsbe-slutning herved er sket en sådan fravigelse af udgiftsfordelingen i ejerforenin-gen, at beslutningen om denne fravigelse er i overensstemmelse med den da-gældende ejerlejlighedslov § 6, nu ejerlejlighedslovens § 7, stk. 1, i.f., og at ejerne af rækkehusene kan støtte ret herpå. Retten bemærker, at der ikke herved skete en et sådant indgreb i de øvrige medlemmer af ejerforeningens velerhver-vede rettigheder, idet rækkehusene ikke forud herfor var en del af ejerforenin-gen.
Det fremgår af forslagene til fællesomkostninger for rækkehusene for årene 2015-2017 blandt andet, at udgiften til ”Drift af pool, solarium og sauna” for hvert rækkehus udgjorde 22/754 af 20-26.000 kr., eller 6-800 kr., at udgiften til ”Vedligeholdelse, bygninger, udvendig” udgjorde 22/754 af 100.000 kr., der var indeksreguleret, eller cirka 4.300 kr., og ”Vedligeholdelse, område” udgjorde 22/754 af 15.000 kr., eller cirka 400 kr. Det fremgår videre, at derudover var der udgift til administrationsomkostninger, forsikring og renovation.
De årlige ejerforeningsbidrag steg for hvert af rækkehusene i perioden 2018-2022 til 40-59.000 kr.
Det fremgår af ”Forslag til fællesomkostninger for 2018 for rækkehusene” , at udgiften til drift af nu ”fællesområde incl. pool, fitness, pejsestue m.v.” , for 2018 ville udgøre 340.000 kr. for rækkehusene, eller 9.920 kr. pr. rækkehus, mens de øvrige udgifter i alt væsentligt var i samme niveau.
For årene derefter har bestyrelsen ikke ladet udarbejde forslag til fællesomkost-ningerne for rækkehusene.
25
Retten lægger endelig til grund, at sagsøgerne i forbindelse med generalforsam-lingerne, hvor de væsentligt forøgede ejerforeningsbidrag for rækkehusene blev vedtaget, protesterede herimod.
Retten finder, at stigningen i sagsøgernes ejerforeningsbidrag medførte en så-dan urimelig forøgelse af sagsøgernes ejerforeningsbidrag, at dette forudsatte deres samtykke og ikke kunne ændres ved en generalforsamlingsbeslutning herom. Retten finder, at der ikke er grundlag for at anse generalforsamlingsbe-slutningerne om sagsøgernes bidrag til fællesomkostninger for ugyldige, men finder, at generalforsamlingsbeslutningerne herom ikke er bindende, og at sagsøgerne ikke har fortabt deres krav.
Retten tager herefter sagsøgerens påstand 1 til følge for så vidt angår betalings-påstanden.
Sagsøgernes påstand 2
Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at der er sket gyldig vedtagelse af administrationsgebyret.
Retten finder endvidere, at administrationsgebyret ikke kan anses for indeholdt i sagsøgernes ejerforeningsbidrag.
Retten tager derfor sagsøgtes frifindelsespåstand vedrørende sagsøgernes på-stand 2 til følge.
Sagsøgernes påstand 3 og 4
Retten bemærker indledningsvis, at ejerforeningen er påtaleberettiget i forhold til samejevedtægten, jf. vedtægtens § 7, og brugervedtægten, jf. vedtægtens § 5, og der er allerede derfor ikke grundlag for at afvise sagsøgernes påstande. Ret-ten bemærker, at det forhold, at det fremgår af vedtægterne, at ændringer alene kan ske ved beslutning på generalforsamling, ikke kan føre til et andet resultat.
Retten lægger efter bevisførelsen – herunder særligt korrespondancen mellem advokat Vidne 1 og den daværende Kommune, advokat Vidne 1's og Vidne 2's forklaringer og indholdet af den gældende lokalplan og det ovenfor anførte skøde fra 1994 - til grund, at ejerforeningen øn-skede, at de syv rækkehuse – herunder sagsøgernes - i ejerforeningen – ikke skulle være en del af hoteldriften i ejerforeningen, og at de derfor skulle fritages for forpligtelsen hertil.
Retten lægger videre til grund, at det var på foranledning af ejerforeningen, at lokalplanen blev ændret, således at rækkehusene ikke måtte anvendes til hotel-
26
drift, og således at de øvrige ejerlejligheder i ejerforeningen kun måtte anven-des til hoteldrift.
Samejevedtægten og brugervedtægten bestemmer begge i § 1, at ejerne af ejer-lejlighederne er forpligtede til at stille deres ejerlejligheder til rådighed for ho-teldrift i ejerforeningen på de vilkår, der er fastsat i vedtægterne, og er efter de-res indhold i strid med den på foranledning af ejerforeningen vedtagne lokal-plan.
Retten tager derfor sagsøgernes påstande 3 og 4 til følge.
Sagsomkostninger
Sagsomkostningerne til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 40.000 kr., af retsafgift med 5.325 kr. og af øvrige udgifter (vidnegodtgørelse) med 3.366,10 kr., i alt 48.691,10 kr. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er ikke momsregistreret.
Sagsomkostningerne til Sagsøger 3 er efter sagens værdi, for-løb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 40.000 kr., af retsafgift med 5.325 kr. og af øvrige udgifter (vidnegodtgørelse) med 3.366,09 kr., i alt 48.691,09 kr. Sagsøger 3 er ikke momsregistreret.
Retten bemærker, at retten alene finder grundlag for at tilkende sagsøgerne samlet 3.000 kr. til dækning af udgiften til Vidne 3, idet der ikke foreligger tilstrækkelig dokumentation for vidnets indtægtstab, hvorfor retten skønsmæssigt har anslået dette til 3.000 kr. Retten finder endvidere kun grundlag for at tilkende sagsøgerne samlet 120 kr. til dækning af udgiften til Vidne 1. I øvrigt tilkendes sagsøgerne de opgjorte udgifter til vidnegodtgørelse.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte Ejerforening, skal til sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2 tilbagebetale de for meget erlagte bidrag fra 1. kvartal 2018 til og med 4. kvartal 2023, svarende til kr. 215.630,50 kr. med procesrenter fra de enkelte beløbs forfaldsdag.
Sagsøgte Ejerforening skal til Sagsøger 3 tilbagebetale de for meget erlagte bidrag fra 1. kvartal 2018 til og med 4. kvartal 2023, svarende til kr. 215.630,50 kr. med procesrenter fra de enkelte beløbs forfaldsdag.
27
Sagsøgte Ejerforening, skal anerkende, at samejevedtægt tinglyst såvel servitutstiftende som pantstiftende for kr. 25.000 på Adresse 1, By, Matrikel nr., Lejlighedsnr. 1 (servitut nr. 4) aflyses af tingbogen.
Sagsøgte Ejerforening, skal anerkende, at brugervedtægt tinglyst såvel servitutstiftende som pantstiftende for kr. 25.000 på Adresse 2, By, Matrikel nr., Lejlighedsnr. 2 (servitut nr. 4) aflyses af tingbogen.
Sagsøgte Ejerforening, skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale sagsomkostninger med 48.691,10 kr.
Sagsøgte Ejerforening, skal til Sagsøger 3 betale sagsomkostninger med 48.691,09 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 22-01-2024 kl. 13:00
Modtagere: Sagsøger 3, Sagsøger 2, Advokat (L) Camilla Bayer Laursen, Advokat (H) Simon Paul Langvardt Müller, Sagsøger 1, Sagsøgte Ejerforening