Dom
UDSKRIFT
AF
ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________
D O M
Afsagt den 12. marts 2009 af Østre Landsrets 1. afdeling
(landsdommerne Arne Brandt, Olaf Tingleff og Jesper Perregaard (kst.) med domsmænd).
1. afd. a.s. nr. S-3378-08:
Anklagemyndigheden
mod
Tiltalte
(CPR nr. (født 1955))
(advokat Henrik Stagetorn, besk.)
Frederiksberg Rets dom af 7. november 2008 (SS 1-3789/2008) er anket af Tiltalte med påstand om frifindelse.
Anklagemyndigheden har påstået skærpelse.
Den for Forurettede beskikkede bistandsadvokat, advokat Helle Hald, har gentaget sin erstatningspåstand, subsidiært påstået erstatningspligten fastslået.
Tiltalte har påstået frifindelse over for erstatningspåstandene.
Der er for landsretten afgivet supplerende forklaring af tiltalte og vidnerne Forurettede, Vidne 2 og Vidne 3, der alle har forklaret i det væsentlige som for byretten. Der er endvidere afgivet forklaring af Vidne 5, tidligere Person 1.
Tiltalte har supplerende forklaret blandt andet, at han den 6. juni 2007 foreslog Forurettede, at de tænkte over hans tilbud på 700.000 kr. i nogle uger. Da han havde fået den overraskende høje vurdering fra Vidne 3, ringede han den 6. august 2007 til sin
- 2 -
moster Vidne 2. Tiltalte bad mosteren om at sige til Forurettede, at ejendommen var sat til salg for 2,4 mio. kr. Han bad endvidere sin moster om at spørge Forurettede, om hun ønskede, at handlen skulle gå tilbage. Han var 3-4 dage senere ude hos Forurettede, der da afslog dette. Det begrundede Forurettede dels med, at hun syntes, at hun havde fået en god handel og dels med, at hun ikke ville have ulejlighed med at skulle starte forfra. Han modtog Forurettedes håndskrevne støttebrev af 16. august 2007 med posten. Han havde ikke haft noget at gøre med formuleringen af brevet. Han ringede til mosteren og takkede for brevet og spurgte, om han måtte renskrive brevet til sagen, da brevet var svært at læse. Senere samme dag tog Vidne 2 og han ud til Forurettede. Han medbragte sin maskinskrevne udgave af Forurettedes brev, som Forurettede underskrev. Tiltalte har siden mødtes med Forurettede 3-4 gange. Senest besøgte han hende i går sammen med sin moster.
Forurettede har supplerende forklaret blandt andet, at hun modtog tilbuddet på 600.000 kr. en måneds tid inden tiltaltes tilbud. Hun manglede ikke penge og fandt, at det ville være en nem måde at afhænde sommerhuset på ved at sælge det til tiltalte. Hun fandt det forkert, at Vidne 5, tidligere Person 1 blandede sig i salget. Hun havde forinden ikke set Vidne 5, tidligere Person 1 i 24 år. Hun husker ikke i august 2007 at have skrevet breve til tiltalte og Vidne 5, tidligere Person 1. Efter dokumentation af brevene erindrede hun fortsat intet om brevene. Når hun skrev breve, bad hun ikke andre om at hjælpe sig med formuleringen. Tiltalte har fortalt hende, at de i sin tid talte om, at handlen kunne gå tilbage. Hun ønskede ikke, at handlen skulle gå tilbage. Hun arbejder fortsat i butik hver onsdag fra kl. 10-16.
Vidne 2 har supplerende forklaret blandt andet, at Forurettede i juni 2007 sagde til hende, at hun var dement. Det var i forbindelse med, at hun oplyste, at hun ville sælge sommerhuset. Vidnet sagde, at ingen af dem var demente. Forurettede klarer sig godt. Hun er i dag, som hun var i sommeren 2007. Forurettede afslog hendes forslag om at antage en ejendomsmægler under henvisning til, at hun ikke ville have fremmede mænd i huset. Hun foreslog Forurettede, at de kunne rette henvendelse til tiltalte, idet denne jo havde en sagførereksamen. Forurettede og tiltalte talte i sommeren 2007 om, hvorvidt handlen skulle gå tilbage. Forurettede sagde, at det ville hun under ingen omstændigheder have. Nu var huset jo tomt og hun mente ikke længere, at hun kunne passe huset.
- 3 -
Vidne 3 har supplerende forklaret blandt andet, at man ved sådanne vurderinger må tage i betragtning, at det for mægleren er ønskeligt at få indgået en kommissionsaftale. Han vurderede i øvrigt huset på sædvanlig vis, og henset til de aktuelle priser i lokalområdet. I vurderingen var der plads til et afslag på 5 - 10 %. På vurderingstidspunktet var markedet gået lidt i stå, men priserne var endnu ikke faldet. Han var da stadig optimistisk og mente, at markedet inden rimelig tid ville rette sig.
Vidne 5, tidligere Person 1 har forklaret blandt andet, at han tidligere var meget sammen med sin moster Forurettede. De var herunder en del sammen i sommerhuset fra 1970 til Forurettede afbrød kontakten i slutningen af 1980´erne. Det var i sin tid ham, der købte sommerhuset til sin moster. I flere år vedligeholdt han tillige sommerhuset. I begyndelsen af 1980’erne hørte han, at en nabo tilbød at købe sommerhuset for 600.000 kr. Da han fandt ud af, at hans moster havde solgt huset for kun 700.000 kr., og at køberen havde sat det til salg for 2,4 mio. kr., rettede han henvendelse til tiltalte. Denne ville imidlertid ikke tale med ham. Den 13. oktober 2007 mødtes han med sin moster. Hun sagde, at hun var glad for handlen. Hun nævnte, at hun havde solgt, fordi hun var blevet glemsom. Hun havde glemt at slukke for sit elkomfur. Han modtog fra sin advokat et håndskrevet brev på 3 sider fra Forurettede, hvori hun støttede tiltalte. Det kan hun ikke selv have formuleret. Overfor vidnet har Forurettede da også sagt, at hun ikke har skrevet brevet.
De i byretten af vidnerne Vidne 1 og afdelingslæge Vidne 4 afgivne forklaringer er dokumenteret i medfør af retsplejelovens § 923.
Landsrettens begrundelse og resultat
En lokal ejendomsmægler har kort tid efter købstidspunktet vurderet, at ejendommen dengang kunne sælges for 2,4 mio. kr., eventuelt minus 10 %. Landsretten lægger herefter til grund, at der var et væsentligt misforhold mellem værdien og købsprisen.
Tiltalte er jurist og direktør i et selskab, der blandt andet har til formål at handle med fast ejendom. Dette må endvidere antages at være baggrunden for, at tiltalte fik mulighed for at købe ejendommen.
Efter de lægelige oplysninger og afdelingslæge Vidne 4's forklaring må Forurettedes helbred allerede på købstidspunktet antages at have været svækket på grund af
- 4 -
demens, og det må endvidere lægges til grund, at hun manglede indsigt om værdien af hendes ejendom.
Landsretten finder det ubetænkeligt at lægge til grund, at tiltalte var klar over, at han købte ejendommen langt under værdien, samt at han - efter to gange at have været sammen med Forurettede - i det mindste anså det for overvejende sandsynligt, at dette kun var muligt på grund af Forurettedes tilstand, og at han udnyttede denne.
Herefter findes tiltalte skyldig i tiltalen i anklageskriftet som fastslået i byrettens dom.
Udmålingen af straffen findes passende og det tiltrædes, at straffen er fastsat i medfør af straffelovens § 285, stk. 1.
Henset til sagens særegne karakter og tiltaltes særdeles gode personlige forhold tiltrædes det, at straffen undtagelsesvis er gjort betinget med vilkår om samfundstjeneste som sket.
De juridiske dommere tiltræder, at erstatningskravet i sin helhed er henvist til civilt søgsmål.
Herefter stadfæster landsretten dommen.
T h i k e n d e s f o r r e t :
Byrettens dom i sagen mod Tiltalte stadfæstes.
Tiltalte skal betale sagens omkostninger for landsretten.