Dom
RETTEN I GLOSTRUP
DOM
afsagt den 2. oktober 2023
Sag BS-41996/2022-GLO
Bane 16 ApS
(advokat Claus Moldt)
mod
Væxthuset 2 ApS
(advokat Simon Trolle Markussen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 25. oktober 2022.
Sagen drejer sig om, hvorvidt Bane 16 ApS’ opsigelse af parternes aftaleforhold med virkning fra den 1. marts 2023 er sket i overensstemmelse med parternes aftale, og der er herunder tvist om, hvorvidt parternes aftaleforhold reguleres af erhvervslejeloven.
Bane 16 ApS har nedlagt følgende endelige påstand:
Væxthuset 2 ApS tilpligtes at anerkende, at aftaleforholdet mellem parterne om ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, Århus er ophørt med virkning fra den 1. marts 2023.
Væxthuset 2 ApS har nedlagt påstand om frifindelse.
2
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Bane 16 ApS, herefter Bane 16, overtog den 1. september 2019 ejendommen be-liggende Adresse, Århus.
Den tidligere ejer og Væxthuset 2 ApS, herefter Væxthuset, havde en samar-bejdstale af 25. februar 2016 om at udleje ejendommens 2. sal. Ifølge aftalen skulle Væxthuset finde lejere og udfærdige lejekontrakter mellem lejerne og eje-ren af ejendommen. Det fremgår videre af aftalen blandt andet, at den samlede leje af lokalerne og de tillægsydelser, der var aftalt, at Væxthuset leverede til le-jerne, skulle fremgå af lejekontrakterne. Det fremgår desuden, at ejeren af ejen-dommen opkrævede de samlede beløb direkte fra lejerne, og at Væxthuset opkrævede ejendommens ejer for Væxthusets tillægsydelser.
Da Bane 16 overtog ejendommen, havde Bane 16 og Væxthuset drøftelser om parternes samarbejde, hvilket blandt andet førte til, at Væxthuset fremover skulle opkræve leje af lejerne, og parternes aftale skulle tillige omfatte ejendom-mens 1. sal.
Væxthuset udarbejdede en allonge til samarbejdsaftalen. Allongen er ikke un-derskrevet af Bane 16.
Ved mail af 30. august 2022 skrev Vidne 1 fra Bane 16 følgende mail til Vidne 2 fra Væxthuset:
”Hej Vidne 2
Jeg skal hermed opsige gældende aftale vedrørende Adresse, Aarhus i henhold til gældende aftale med tilhørende gældende op-sigelsesfrist m.m.
Vil du være rar at bekræfte modtagelsen af denne mail?”
Væxthuset har ikke anerkendt opsigelsen, idet Væxthuset har gjort gældende, at parternes aftaleforhold er omfattet af erhvervslejeloven, og at Bane 16’s opsi-gelse af aftaleforholdet er ugyldig.
Bane 16 har gjort gældende, at parternes aftaleforhold ikke er omfattet af er-hvervslejeloven, og at opsigelsen er sket i overensstemmelse med samarbejdsaf-talen og dermed gyldig.
Forklaringer
3
Der er afgivet forklaringer af Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3 og Vidne 4
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han er direktør for Bane 16. Han er uddannet registreret revisor. Bane 16 købte ejendommen beliggende Adresse i Aarhus og overtog ejendommen den 1. september 2019. De aftaler, sælger havde indgået vedrørende ejendommen, var med i købsaftalen. Væxthu-set havde en samarbejdsaftale med den tidligere ejer af ejendommen. Væxthu-sets rolle var ifølge aftalen af administrativ karakter, og Væxthuset hjalp med at finde lejere til ejendommen, ligesom Væxthuset hjalp med praktiske forhold i relation til lejerne. Bane 16 var interesseret i at fortsætte administrationsaftalen, idet Bane 16 ikke ønskede at stå for det praktiske med udlejningen.
Han var kort tid efter, at Bane 16 havde overtaget ejendommen, i dialog med Vidne 2 fra Væxthuset. Væxthuset fik 15 procent af lejeindtægterne for at hjælpe med udlejningen. Det blev efter forhandling ”snakket ned” til 10 procent mod, at Væxthuset også skulle administrere og finde lejere til 1. sal af ejendom-men. Hidtil havde aftalen alene omfattet ejendommens 2. sal.
Bane 16 skulle som ejer af ejendommen have hjælp til at administrere og udleje ejendommen. Det blev derfor aftalt, at Væxthuset fremover skulle opkræve leje hos lejerne. Det var ikke således, at Væxthuset lejede 1. og 2. sal af ejendommen af Bane 16. Det har aldrig været på tale. Der blev heller ikke nævnt noget om, at parternes forhold skulle reguleres af erhvervslejeloven. Det var en administra-tionsaftale, hvor Væxthuset blandt andet skulle opkræve leje af lejerne, hvilket var en opgave, Bane 16 ikke selv ønskede at udføre. Bane 16 betalte Væxthuset 10 procent af lejeindtægterne for de opgaver, Væxthuset skulle varetage.
Når Vidne 2 i mail af 5. september 2019 skrev til ham, at Vidne 2 ville komme retur med hensyn til hans accept på, at lejerne skulle overgå til Væxthu-set, sigtes der til, at Væxthuset fremadrettet skulle opkræve leje af lejerne.
Bane 16 har risikoen ved ejendommen, ligesom Bane 16 afholder blandt andet alle udgifter til ejendomsskat, snerydning, hækklipning, rengøring af gangarea-ler, el, vand og varme samt afholder alle udgifter til udvendig vedligeholdelse af ejendommen. Det er også Bane 16’s risiko, hvis lejen fra lejere udebliver. Væxthuset betaler ingen drifts- eller forbrugsudgifter til Bane 16. Det er Bane 16, der har risikoen for tomme lokaler i ejendommen.
Væxthuset sender ikke automatisk de lejekontrakter, der indgås, til ham. Der er dog grænser for, hvor langt Væxthuset må gå for at lokke lejere til. Hvis der skal indgås en aftale med en lejer om eksempelvis en billigere leje eller en lang overtagelse, er det forhold, han skal godkende. Det kan Væxthuset ikke gøre på
4
egen hånd, idet lejemål ikke må lejes ud for billigt, og idet lejemål ikke må stå tomt for længe. Det sker, at han får lejere til godkendelse af Væxthuset.
Der var på et tidspunkt en lejer, der var en dårlig betaler. Lejemålet blev ophæ-vet, og han afgjorde spørgsmålet om, hvorvidt lejeren kunne blive, eller om op-hævelsen skulle fastholdes. Han fastholdt ophævelsen af lejeaftalen. Han skal som sagt også godkende, hvis en lejer skal ”lokkes ind” til en billigere leje eller lang overtagelse.
Da Bane 16 købte ejendommen, boede Bane 16 på 1. sal i ejendommen, og Bane 16 flyttede herefter ned i stueetagen, og det blev aftalt med Væxthuset, at Væxt-huset også skulle hjælpe med at udleje 1. sal. Væxthuset hjalp i forvejen med at finde lejere til ejendommens 2. sal.
Væxthuset får 10 procent i provision af den leje, som lejerne betaler. Hvis en le-jer ikke betaler, får Væxthuset ikke provision. Når lejeren betaler, får Væxthuset provision. Når lejerne har betalt, deler Bane 16 og Væxthuset lejeindtægten efter den aftalte fordelingsnøgle.
Da han og Vidne 2 talte om parternes samarbejde efter Bane 16’s overtagelse af ejendommen, blev der ikke talt om erhvervslejeloven. Det var slet ikke på tale. Parternes aftale var og er fortsat en samarbejdsaftale, hvor Bane 16 betaler provision til Væxthuset for at administrere lejemålene og sørge for praktiske forhold i ejendommen.
Han har ikke bidt mærke i, at lejekontrakterne blev ændret. Det har ikke ”været oppe at vende” . Han har ikke gjort indsigelse mod lejekontrakternes udform-ning, for han har ikke bidt mærke i ændringer i lejekontrakterne. Han var ikke klar over, at Væxthuset opfatter sig som udlejer i forhold til lejerne. Det har han ikke haft i tankerne. Han havde fokus på, at Bane 16 ikke skulle stå for admini-strationen af lejerne, og han synes, det var dejligt at blive fri for at opkræve leje af lejerne.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han er administrerende direktør i Væxt-huset. Væxthuset har et koncept, der går ud på at udleje kontorlokaler til små og mellemstore virksomheder. Væxthuset har 28 kontorhoteller i Danmark og 6 i Sverige. Han har en salgsorienteret rolle med at finde fremlejere. Han har kon-takt med ejendommens ejer og fremlejetagerne.
Væxthuset indgik i 2016 en aftale med den daværende ejer af Adresse i Aar-hus om, at Væxthuset skulle finde lejere til ejendommen. Den aftale, der blev indgået med den tidligere ejer af ejendommen, var ikke en typisk aftale for Væxthuset. Normalt lejer Væxthuset lokalerne af ejendommens ejer, hvorefter Væxthuset fremlejer kontorhoteller til fremlejetagere. Aftalen med den davæ-
5
rende ejer af Adresse var en formidler/mægleraftale og en aftale om mindre viceværtfunktioner. Aftalen med den daværende ejer ”konflikter” med Væxt-husets koncept, men den daværende ejer ville ikke indgå aftalen på andre vil-kår. Væxthuset accepterede derfor aftalen.
Bane 16 købte Adresse, og han mødte Vidne 1 og Person 1 fra Bane 16 i september 2019, hvilket var umiddelbart efter, at ejendommen var blevet overdraget. De skulle hilse på hinanden og blive enige om Væxthusets rolle. De havde en hård forhandling, hvor Vidne 1 og Person 1 gav Væxthuset mulighed for at tjene flere penge ved at få en etage mere i ejendommen. Det var en forhandling om nye vilkår. Der blev lavet en aftale om, at Væxthuset overtog lejerne, idet Vidne 1 og Person 1 ikke ønskede at have noget med udlejningen af gøre. Væxthuset var interesseret i at overtage det hele, således at Væxthuset lejede lokalerne af Bane 16 og fremle-jede lokalerne til små og mellemstore virksomheder. Det blev aftalt, at Væxthu-set skulle have 10 procent af den leje, som fremlejerne betalte.
Han sørgede for, at der blev udarbejdet en allonge i overensstemmelse med de vilkår, de havde aftalt. Han fremsendte allongen til Vidne 1, og de agerede herefter efter allongen. Han ved ikke, hvorfor allongen ikke blev underskrevet af Bane 16.
Det fremgår af allongen, at Væxthuset fremover skulle stå for samtlige opkræv-ninger hos lejerne, og at Væxthuset fremover ville agere udlejer over for lejerne. Væxthuset er som udlejer underlagt erhvervslejeloven, og Bane 16 accepterede ikke at kunne få bedre rettigheder vedrørende brugen af lokalerne over for Væxthuset end Væxthuset havde over for lejerne.
Det er hans opfattelse, at Vidne 1, Person 1 og han havde en fin dialog, og han følte ikke, at der var uenigheder undervejs i forløbet.
Det er Væxthusets administration, der opkræver leje hos lejerne. Vidne 4 er administrationschef, og hun har det overordnede ansvar for lejeopkræv-ning med videre.
Han har på intet tidspunkt efter 2019 modtaget indsigelser fra Vidne 1 eller Person 1 om parternes aftaleforhold eller administrationen af aftalen. Der har heller ikke væ-ret indsigelser mod lejekontrakterne.
Parterne blev ved forhandlingerne i september 2019 enige om, at den aftale, der var indgået med den tidligere ejer af ejendomme, ikke længere skulle gælde. Al-longen skulle være gældende i stedet. Han kan ikke svare på, hvorfor det i al-longen er anført, at øvrige vilkår i samarbejdsaftalen fortsat finder anvendelse. Han mener, at Væxthuset lejer lokalerne af Bane 16, og det er aftalt, at forholdet er omfattet af erhvervslejeloven. Væxthuset ”afregner” husleje med Bane 16.
6
Det er Væxthusets koncept at arbejde på den måde. Væxthuset indgår aftale om leje med ejendommens ejer, og herefter fremlejer Væxthuset lokalerne til små og mellemstore virksomheder.
Han kan ikke svare på, hvorfor der ikke blev lavet en almindelig erhvervsleje-kontrakt om Væxthusets leje af lokalerne af Bane 16.
Han har ingen erindring om en lejer, der var dårlig betaler. Han husker ikke en dialog med Vidne 1 om ophævelse af et lejemål som følge af en lejer, der var en dår-lig betaler. Han tænker, at Væxthuset har en dialog med ejeren af ejendommen om forskellige forhold.
Han kan ikke svare på, om aftalen med den tidligere ejer af ejendomme, var omfattet af erhvervslejeloven. Allongen regulerer parternes aftaleforhold fremadrettet, og de har handlet i overensstemmelse hermed, og det er hans klare opfattelse, at forholdet er omfattet af erhvervslejeloven.
Det er Væxthuset, der er udlejer af kontorlokalerne. Væxthuset betaler ikke hus-leje til Bane 16, hvis der er ”tomgang” . Væxthuset betaler en omsætningsbe-stemt husleje til Bane 16. Huslejen afhænger således af i hvilket omfang, loka-lerne er udlejet til fremlejetagere.
Vidne 3 har forklaret blandt andet, at han er partner i Væxthuset. Han kom ind i selskabet i 2020. Væxthuset udlejer kontorer til mindre og mellem-store virksomheder. Konceptet er ”all inklusive lejemål” , hvor Væxthuset står for det hele
Væxthuset har 23 ejendomme i Danmark, hvorfra der drives virksomhed med udlejning af kontorlokaler. 21 af de 23 ejendomme drives efter Væxthusets kon-cept, hvorefter Væxthuset lejer lokaler af ejendommens ejer, og herefter fremle-jer Væxthuset kontorlokalerne ud til små og mellemstore virksomheder. Væxt-huset har alene 2 ejendomme, der tilhører Person 2, hvor aftalen er et admi-nistrationskoncept.
Han deltog ikke i de forhandlinger parterne havde i 2019, da Bane 16 overtog Adresse.
Bane 16 og Væxthuset har i deres aftaleforhold ageret således, at det er Væxthu-set, der indgår aftalerne med lejerne. Væxthuset opkræver depositum og hus-leje af lejerne. Når en lejer fraflytter, afregner Væxthuset depositum med lejer. Det er således ikke Bane 16’s lejere, men Væxthusets lejere.
7
Der er mellem Bane 16 og Væxthuset aftalt omsætningsbestemt leje. Omsæt-ningsbestemt leje betyder, at Væxthuset afregner leje med Bane 16 i det omfang, Væxthuset får lejebetaling fra lejere i ejendommen.
Væxthuset har løbende en dialog med ejendommens ejer, Bane 16, og orienterer Bane 16 om forskellige forhold. Der er en dialog med Bane 16 ApS, når der fore-ligger forhold, der påvirker Bane 16. Begge parter skal være enige om tingene. Bane 16 inddrages, når der eksempelvis foreligger forhold, der påvirker lejen.
Væxthuset sender ikke automatisk lejekontrakterne til Bane 16 på grund af GDPR.
Hvis der er en fremlejetager, der har ødelagt noget i lejemålet, er det Væxthu-sets risiko. Der har været et tilfælde, hvor en lejer havde ødelagt et vindue i et af lejemålene, og hvor Væxthuset måtte betale denne udgift. Der afregnes i depo-situm i det omfang, det kan lade sig gøre. Det er Væksthusets risiko, hvis der ikke er dækning for skader inden for depositummet.
Parternes samarbejde er foregået på den måde, det er beskrevet i allongen. Det er generelt den måde, som Væxthuset arbejder på.
Han bliver involveret i ophævelser af lejemål. Han afgør, om et lejemål skal op-hæves. Han skal ikke spørge Bane 16 om lov til at ophæve et lejemål. Bane 16 er af høflighed blevet orienteret om en ophævelse.
Den generelle istandsættelse af lejemålene betales af Væxthuset. Lejer indbeta-ler depositum til sikkerhed for skader og manglende betaling af leje.
Parternes aftale er en aftale omfattet af erhvervslejeloven. Væxthuset har ageret som udlejer over for lejerne. Væxthuset har ikke generelt spurgt Bane 16, om huslejen var god nok. Det kan godt være, at Bane 16 i enkelte tilfælde er blevet spurgt, idet det i nogle tilfælde har været ”god stil” at spørge.
Han har forholdt sig til, hvordan parterne har ageret, og der er ageret efter al-longen.
Vidne 4 har forklaret blandt andet, at hun er ansat som administra-tionschef i Væxthuset. Hun begyndte i stillingen i januar 2020. Hun udarbejder lejekontrakter, har kontakt med lejerne og opkræver leje og afregner med le-jerne og ejendomsejer.
Væxthuset driver kontorhoteller, hvor Væxthuset lejer ejendomme, der opdeles i kontorlokaler, som Væxthuset udlejer til lejere.
8
Hun har stået for administrationen af ejendommen Adresse siden 2020, hvor Væxthuset indgår lejeaftaler med fremlejetagere. Hun udarbejder lejekontrak-terne og opkræver depositum og leje af lejerne. Hun booker indflytning ved indflytning, og hun laver fraflytningsafregning ved fraflytning. Lejen for loka-lerne betales af lejerne direkte til Væxthuset. Hun laver hver måned en opgø-relse af lejeindtægter til Bane 16, og Væxthuset betaler 90 procent af lejeindtæg-terne til Bane 16. Lejerne skal betale leje først på måneden, og hun laver typisk den månedlige opgørelse den 20. i måneden. Hun sender opgørelsen af lejebeta-linger til Bane 16, der herefter sender en faktura til Væxthuset på 90 procent af den husleje, lejerne har betalt til Væxthuset.
Hun laver en slutopgørelse til lejerne ved fraflytning og afregner depositum. Lejerne skal betale for eventuelle skader ved lejemålet ved fraflytning. Det er Væxthusets risiko, hvis depositummet ikke dækker udgifter til skader på leje-målet ved fraflytning. Der har været et tilfælde, hvor en lejer havde lavet en skade på et vindue i lejemålet, og Væxthuset måtte betale for udbedringen, fordi depositummet ikke dækkede udgifterne.
Hun sender ikke lejekontrakterne til Bane 16. Bane 16 har nogle gange spurgt efter lejekontrakterne.
Hun husker ikke, at Bane 16 på noget tidspunkt har gjort indsigelse over for den måde, Væxthuset gjorde tingene på.
Der er vedrørende Adresse en erhvervslejeaftale mellem Væxthuset og Bane 16, og der er en aftale om, at Væxthuset kan fremleje lokalerne. Det er Væxthu-sets koncept. Væxthuset har kun 2 aftaler, hvor forholdet er anderledes. Der er aftaler med Person 2, der tidligere ejede Adresse, og det er atypiske aftaler.
I tilfælde af at en lejer skal opsiges, eller et lejemål skal ophæves, skal hun spørge Vidne 2 og Vidne 3 om lov hertil. Hun skal ikke spørge Bane 16, fordi det ikke er Bane 16’s lejere.
Foreholdt mail af 9. december 2020 fra vidnet til Vidne 1, hvoraf fremgår blandt andet:
” Efter min bedste overbevisning har vi en gældende aftale med jer – som ligger i den af-tale vi havde med Person 2 som i overtog efter salget / jeres køb af ejendomme.
Tænker vi blot kan lave en allonge til den eksisterende aftael omkring – 1 alen, 10% i salær af alt udlejnings omsætningen som det er i dag.”
9
Hertil forklarede vidnet, at det nok er noget, hun har fået at vide. Hun kan ikke forklare nærmere om det. Væxthuset er udlejere over for lejerne og er angivet som udlejer i lejekontrakterne.
Parternes synspunkter
Parterne har procederet i overensstemmelse med påstandsdokumenterne.
Bane 16 har i sit påstandsdokument anført blandt andet:
”Anbringender
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
at administrationsaftalen fremlagt i sagens bilag 1 indholdsmæssigt er en aftale om administration af sagsøgers ejendom, og således, at sagsøger på sædvanligvis bærer den økonomiske risiko for ejen-dommen, og derfor er administrationsaftalen ikke reguleret af er-hvervslejeloven,
at sagsøger betaler vederlag til sagsøgte for sagsøgtes administra-tion af ejendommen,
at sagsøgte ikke betaler vederlag til sagsøger, hvorfor administra-tionsaftalen også af den grund ikke er reguleret af erhvervsleje-loven,
at administrationsaftalens væsentligste og dominerende indhold og vilkår, ikke er brug af lokaler, men derimod regulering af sagsøgtes administration af sagsøgers ejendom herunder brugen af og rettig-hederne til sagsøgtes udlejningskoncept ”Væxthuset”
at administrationsaftalen er behørigt opsagt med hjemmel i admini-strationsaftalens § 6,
at der på intet tidspunkt har foreligget andre aftaler mellem par-terne end aftalen ”Samarbejdsaftale om udlejning af lokaler” frem-lagt i sagens bilag 1,
at der ikke er sket ændringer i aftalen ”Samarbejdsaftale om udlej-ning af lokaler” fremlagt i sagens bilag 1, med den hensigt og kon-sekvens, at parternes aftale efterfølgende er reguleret af erhvervs-lejeloven,
10
at sagsøgte har bevisbyrden for, at aftaleforholdet iht. aftale eller andet grundlag, er reguleret af erhvervslejeloven,
at bevisbyrden for, at en evt. ændring af aftaleforholdet har den konsekvens, at aftaleforholdet herefter er reguleret erhvervsleje-loven, er streng, da det er en indgribende vilkårsændring, der væ-sentligt forringer sagsøgers retsstilling og råderet over ejendom-men,
at sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde,
at sagsøgtes råden over lokaler i ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, Århus, efter den 1. marts 2023, er uretmæssigt og uden hjemmel,
at parternes aftaleforhold ikke udgør en aftale om leje herunder fremleje af lokaler i erhvervslejelovens § 1´s forstand,
at parternes aftalegrundlag dermed ikke er reguleret af erhvervslej-elovens bestemmelser herunder erhvervslejelovens bestemmelser om opsigelse i kap. 11.
Sagsøgtes udlægning af sagen og anbringender bestrides.”
Væxthuset har i sit påstandsdokument anført blandt andet:
” 3.ANBRINGENDER
3.1Til støtte for sagsøgtes påstand gøres følgende anbringender gældende:
3.1.1Erhvervslejelovens § 1 fastsætter, at erhvervslejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udle-jet til andet end beboelse. Dette er tilfældet for lokalerne belig-gende i Ejendommen.
3.1.2Sagsøger og sagsøgte har været enige om, at ændre aftaleforhol-det, således at samarbejdsaftalen, bilag 1, ikke skulle gælde mellem parterne, men at der i stedet for skulle gælde ændrede vilkår og betalingsstrømme, således at aftaleforholdet efter sagsøgers overtagelse af Ejendommen utvivlsomt er at betrag-tes som et lejeforhold omfattet af erhvervslejeloven.
11
3.1.3Aftaleforholdet mellem sagsøger og sagsøgte er omfattet af er-hvervslejeloven, hvilket er dokumenteret ved de fremlagte bi-lag.
3.1.4Opsigelsen afgivet af sagsøger til sagsøgte af den 30. august 2022 opfylder ikke betingelserne i erhvervslejelovens § 61.
3.1.5Opsigelsen afgivet af sagsøger til sagsøgte af den 30. august 2022 er derfor ugyldig.
3.1.6Sagsøger ønsker angiveligt at anvende Ejendommen selv. I dette tilfælde er opsigelsesvarslet minimum 1 år, jf. erhvervslej-elovens § 61, stk. 2, nr. 1. Hertil kommer at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, og at lejer har ret til erstatning i henhold til erhvervslejelovens § 66.
3.1.7Udlejerens opsigelse efter § 61, stk. 2, skal være skriftlig og in-deholde oplysning om opsigelsesgrunden samt lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 66 og 67. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
3.1.8 Reglerne i erhvervslejelovens §§ 61, stk. 2, § 64 og 65 kan, for så
vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. erhvervslejelovens 68.”
Rettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at Væxthuset havde indgået en samarbejdsaftale af 25. februar 2016 med den tidligere ejer af ejendommen beliggende Adresse, Århus. Det er videre ubestridt, at aftalen fortsat var gældende, da Bane 16 overtog ejendommen den 1. september 2019.
Vidne 1 og Vidne 2 har samstemmende forklaret, at parterne havde drøftelser om parternes aftaleforhold efter Bane 16’s overtagelse af ejen-dommen.
Retten lægger efter forklaringerne afgivet af Vidne 1 og Vidne 2 til grund, at det blev aftalt, at parternes aftale efter Bane 16’s overtagelse af ejendommen skulle omfatte lejemål i ejendommens 1. og 2. sal, og at Væxthu-set fremover skulle opkræve husleje vedrørende lejemålene, samt at Bane 16 skulle oppebære 90 procent af lejeindtægterne.
12
Der er uenighed om, hvorvidt det blev aftalt, at Væxthuset skulle anses som ud-lejer over for lejerne af ejendommens 1. og 2. sal, ligesom der er tvist om, hvor-vidt parternes aftaleforhold er reguleret af erhvervslejeloven.
Væxthuset har gjort gældende blandt andet, at aftaleforholdet blev ændret, såle-des at samarbejdsaftalen af 25. februar 2016 indgået med den tidligere ejer af ejendommen ikke skulle gælde mellem parterne.
Væxthuset har fremlagt en allonge til samarbejdsaftalen af 25. februar 2016, og allongen er efter det oplyste foranlediget udfærdiget af Væxthuset. Det er ube-stridt, at allongen ikke er underskrevet af Bane 16.
Efter bevisførelsen, herunder forklaringen afgivet af Vidne 1 og indholdet af allongen foranlediget udfærdiget af Væxthuset, hvoraf fremgår, at øvrige vilkår i samarbejdsaftalen fortsat finder anvendelse, lægger retten til grund, at parternes drøftelser i september 2019 ikke førte til ophør af samar-bejdsaftalen.
Det fremgår af den samarbejdsaftale, som Væxthuset havde indgået med den tidligere ejer blandt andet, at det er en samarbejdsaftale om at udleje lokaler be-liggende Adresse ifølge Væxthusets koncept. Den tidligere ejer af ejen-dommen er i aftalen omtalt som ”udlejer” , og Væxthuset er angivet som ”kon-ceptindehaver og ejendomsadministrator” . Det fremgår videre af aftalen, at Væxthuset finder lejere og udfærdiger lejekontrakter mellem lejerne og udlejer. Udlejer opkræver det samlede beløb direkte fra lejerne, og Væxthuset opkræver udlejer for Væxthusets tillægsydelser. Det fremgår desuden, at Væxthuset vare-tager servicering af lejerne og driften af lokalerne blandt andet håndtering af ind- og udflytninger, nøgler, møblering med mere, og at Væxthuset varetager håndtering af leverandører, som betales af udlejer, for eksempel rengøring, håndværkere med mere, håndtering af leverandører, som betales af Væxthuset og lejerne, for eksempel madordning, kopi, print, kaffe, regnskabsassistance, advokathjælp med mere, rykning og inddrivning af lejeopkrævninger med mere samt almindelige viceværtsfunktioner.
Af aftalen fremgår videre, hvilken årlig ydelse Væxthuset skal sikre, at lejere be-taler i leje pr. m2.
Efter indholdet af samarbejdsaftalen og bevisførelsen i øvrigt finder retten, at samarbejdsaftalen må betragtes som administrationsaftale vedrørende ejen-dommen, og at Væxthuset som led i aftalen blandt andet skulle finde lejere til ejendommen og udfærdige lejekontrakter.
Retten finder efter karakteren og indholdet af samarbejdsaftalen, at parternes aftaleforhold i henhold til denne aftale ikke reguleres af erhvervslejeloven.
13
Retten finder, at det på baggrund af det ovenfor anførte må kræve sikre holde-punkter for at antage, at parternes aftaleforhold er blevet ændret på en sådan måde, at parternes retsforhold er reguleret af erhvervslejeloven.
Der er ikke fremlagt en underskrevet erhvervslejekontrakt mellem parterne, og der foreligger ingen oplysninger om eksempelvis betaling af depositum.
På denne baggrund og efter en samlet bedømmelse af bevisførelsen finder ret-ten, at det ikke er bevist, at der mellem parterne er indgået en lejeaftale omfattet af erhvervslejeloven. Det af Væxthuset anførte kan under de foreliggende om-stændigheder ikke føre til et andet resultat.
Herefter og efter bevisførelsen i øvrigt er opsigelse af parternes aftale reguleret i samarbejdsaftalen.
Det fremgår af samarbejdsaftalen, at såvel udlejers som Væxthusets opsigelse af aftalen skal ske skriftligt med 6 måneders varsel til ophør den første i en måned.
Bane 16 opsagde ved mail af 30. august 2022 parternes aftale i henhold til gæl-dende opsigelsesfrist.
På denne baggrund tages den af Bane 16 nedlagte påstand til følge som neden-for bestemt.
Efter sagens resultat skal Væxthuset betale sagsomkostninger til Bane 16 med 49.500 kr. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 44.000 kr. og af retsafgift med 4.500 kr. Det er oplyst, at Bane 16 er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Væxthuset 2 ApS skal anerkende, at aftaleforholdet mellem parterne om ejen-dommen Matrikel nr., beliggende Adresse, Århus er ophørt med virkning fra den 1. marts 2023.
Væxthuset 2 ApS skal inden 14 dage betale 48.500 kr. i sagsomkostninger til Bane 16 ApS.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 02-10-2023 kl. 13:02
Modtagere: Advokat (H) Claus Moldt, Advokat Simon Trolle Markussen, Sagsøger Bane 16 ApS, Sagsøgte Væxthuset 2 ApS