Dom
RETTEN I ROSKILDE
DOM
afsagt den 1. marts 2023
Sag BS-563/2022-ROS
Sagsøger H/F
(advokat Silas Hecht)
mod
Sagsøgte
(advokat Martin Falk Rømer)
Denne afgørelse er truffet af kst. Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 6. januar 2022.
Sagen drejer sig om et terassebyggeri på sagsøgtes havelod, adresse, i Sagsøger H/F.
Sagsøger H/F har nedlagt følgende påstande:
1) Sagsøgte dømmes til at nedbringe det samlede byggeri under tag på havelod adresse i haveforeningen Sagsøger H/F til maksimalt samlet 40 kvm.
2) Sagsøgte dømmes til at anerkende, at lejekontrakten er ophævet.
3) Sagsøgte dømmes til at betale kr. 1.600 og sagens omkostninger til sagsøger.
Sagsøgte har nedlagt følgende påstande:
Principalt: Frifindelse over for samtlige sagsøgers påstande.
Subsidiært nedlægges der påstand om, at i det omfang sagsøgte pålægges at re-ducere sit byggeri, skal sagsøger betale en ved rettens skøn fastsat passende er-statning.
2
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at #
Af # fremgår:
”…
#
…”
Forklaringer
Vidne 1, Sagsøgte, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 5 har afgivet forklaring.
Vidne 1 har forklaret, at hun har været medlem af Sagsøger H/F siden 1. maj 2012. Hun er med i vurderingsudvalget, som siden 2021 har hørt under kredsen. Hun var også med i vurderingsudvalget, da det hørte un-der foreningen. Hun har været med nogle gange siden 2014. Da vurderingsud-valget hørte under foreningen, var der nok 20 til 50 vurderinger om året. Nu vurderer de også i andre kolonihaveforeninger. Hun husker vurderingsforret-ningen inden Sagsøgtes overtagelse af havelodden. Hun var mindre inde i arbejdet dengang, men man fastsætter en maksimalpris ud fra en vurdering af synlige forhold, og hvor der foretages fradrag. De foretog en opmåling. De fast-satte opmålinger er foretaget af dem. ”Lukket terasse” er valgt af dem, da de udfyldte skabelonen. Oplysningerne om opførelsesår kommer sikkert fra en tid-ligere vurdering eller fra sælger. De foretog ikke vurdering af, om det var lov-ligt opført. Det var en af hendes første vurderinger, og de var kun 2. Normalt foretager de en vurdering af, om det, der forefindes på en havelod, er lovligt. Hun var ikke så meget inde i reglerne dengang. De må ikke vurdere noget, der er ulovligt, men det er ikke deres ansvar. De henvendte sig ikke til bestyrelsen om sagen. Hun vurderede sammen med Person 1, der var mere erfaren. Han nævnte ikke noget om, at der var noget ulovligt. Sælger var til stede. Hun har været bilagskontrollant i foreningen, men har ikke haft andre poster. Hun har været medlem siden 2012. De tilladte størrelsesforhold er ikke blevet lavet om i forhold til de gamle lejekontrakter mellem kommunen og kredsen. Hun har en gammel lejekontrakt med, hvori der står det samme. Der er en del, der bare bygger, som de synes, men det kan ikke blive vurderet, hvis det ikke er lovligt. Det kan ikke blive solgt, inden det er lovliggjort. Det er vigtigt, at der er afstand mellem forening og vurderingsudvalg. Forholdet mellem kredsen og forenin-gen består i, at der er en række haveforeninger, der skal være med i kredsen,
3
som forestår forhandlinger med kommunen. Ringsted Kommune har udstukket regler for, hvad man må bygge i en kolonihave.
Sagsøgte har forklaret, at han erhvervede kolonihaven i 2018. Han fik kon-takt til den tidligere ejer, så haven og besluttede sig for at købe. De blev enige om prisen på 40.000 kr., inden vurderingen blev foretaget. Sælger sagde, at han som køber var heldig, da terrassen var så stor og lukket, og at den var god-kendt. Han kendte ikke selv til reglerne. Sælger sagde, at man i 2018 kun måtte opføre en overdækket terrasse på 10 kvm. Han sagde ikke noget om, hvornår terrassen var opført. Den var under renovering, da han besigtigede den. Der var en hjørnevæg og tag men ellers kun stolper. Fotoet fra 2018 på ekstraktens side 66 viser, at der er noget tag tilbage i nederste højre hjørne af fotoet. Resten af ta-get var taget ned, da han var der. Det så da ud som på fotoet. Han ved ikke an-det om, hvornår udestuen er blevet opført, end hvad der står i vurderingen. Han er specialarbejder i Ringsted Kommune, Vej og Park. De 40.000 kr. aftalte han i telefon med sælger, inden han besigtigede haven sammen med sælger. Han havde set den inden, uden at sælger havde været til stede. Han så vurde-ringsrapporten første gang, da han skulle skrive under på købsaftalen og lejeaf-talen på haveforeningens kontor. Person 2 og Vidne 2 var med som repræsentanter for bestyrelsen. Det samme var hans bror og sælger. Person 2 gav ham vurderingsrapporten. Der blev talt om udestuen. Han spurgte om størrelsen på udestuen, og om det var rigtigt, at den var lovlig. Person 2 forsikrede om, at den var lovlig, og han blev vist en tegning, hvoraf fremgik, at den var på 21 kvm. Han havde lige læst, at den kun måtte være på 10 kvm., og Vidne 3 havde tidligere sagt, at han var heldig. Person 2 sagde, at det kunne Vidne 2 bekræfte, da han var tidligere for-mand. En af dem sagde, at han blot skulle fuldføre renoveringen. Det var vist Vidne 2, der sagde dette. Det gjorde han så. Huset var råddent, og sælger havde planlagt at bygge et nyt hus. Han byggede et nyt hus og placerede det bedst i forhold til udestuen. Byggeansøgningen af 28. maj 2018 vedrørte det nye hus. Han havde fået at vide, at terrassen blot skulle renoveres, og derfor søgte han ikke om nogen byggetilladelse til denne. Hvorfor byggetilladelsen først er modtaget af kredsen et år efter, ved han ikke. Han fik aldrig en godkendelse; hvorfor ved han ikke. Han rev terrassens sidste hjørnestykke ned, lavede det påbegyndte skelet færdigt og kom beklædning på. Han har selv lavet det hele, også taget. Han har sat tre store vinduer i. Han har endvidere lagt trægulv. Un-der gulvet er der et skelet. Han har brugt 20.000 kr. derpå, og det har taget ham en måneds arbejde at færdiggøre. Han udvidede ikke omfanget af terrassen. Væggene stod først som på den tidligere terrasse. Han byggede videre på fun-dament og stolper fra sælgeren. Han blev helt færdig. Han har kommunikeret med Person 3. En dame fra kredsen, der kom ud, da de skulle godkende byggeriet af huset, sagde, at terrassen var ulovlig, da den var for stor og lukket. Han reducerede så med 4 kvm. ud fra, hvad der stod i e-mailen fra kommunen af 4. september 2019. Han reducerede, da terrassen var større, end hvad der
4
fremgik af papirerne, selvom han ikke havde udvidet den. Han reducerede hele konstruktionen. Fotografiet fra 2021 på ekstraktens side 102 er fra efter, at han reducerede terrassen. Person 3 kom ud til ham bagefter og sagde, at ter-rassen stadig var for stor. Da knækkede filmen for ham, da han havde gjort, som han havde bedt ham om. Der er generelt en del ulovlige byggerier i fore-ningen. Da den tidligere formand gik af i 2021, skrev hun ud, at der før var ble-vet set igennem fingre med byggetilladelser, men at det skulle der nu rettes op på. Foreningen har måttet betale en del derfor, da den ”hænger på det” . Han ved ikke, hvordan reglerne var i 1985.
Vidne 2 har forklaret, at han er tidligere formand for foreningen, hvilket han var fra 2012 til 2018. Han var med i foreningen til 2019 og er kommet ind igen i 2022. Han var bestyrelsesmedlem indtil 2019. Han har kun hørt om sagen ved, at der skulle køre en retssag, og at der muligvis var tale om overbebyg-gelse. Da vurderingen af havelod adresse blev foretaget, var han medlem af besty-relsen. Han trådte af som formand i marts 2018. De havde et vurderingsudvalg, der skulle måle haverne op og lægge resultaterne ind i standardskemaer fra Ko-lonihaveforbundet, der laver vurderingsregler for Danmark. Der var tale om en almindelig vurdering. Det er vurderingsudvalget, der har foretaget opmålin-gerne. De er blevet uddannet deri af hovedforbundet. Han kan ikke huske vur-deringsreglerne om kvadratmeter, da de har ændret sig. Hvis noget er ulovligt, kan det ikke blive vurderet og solgt, men denne havelod er blevet det. Han har engang givet tilladelse til opførelse af et udhus til Vidne 3. Det er ikke ham, der har underskrevet på byggeansøgningen fra Vidne 3 på ekstraktens side 59. Han kan ikke se, hvem der har underskrevet, men den er godkendt. Pilen viser, at det er udhuset, der er godkendt. Ansøgningen på ekstraktens side 87 er en byggeansøgning. De modtog den i foreningen og kvitterede for modtagel-sen. De sendte den så videre til kredsen. Den er nok ikke blevet behandlet før-end året efter. Kredsen skal så opmåle og give en slutgodkendelse. Man må ikke bygge inden slutgodkendelsen. Han ved ikke noget om sagen. Han modtog skitsen og ansøgningen i 2018. Han kunne godt modtage en ansøgning, selvom han ikke var formand mere. Det havde de aftalt i bestyrelsen. En byggeansøg-ning gælder i et år. Han sendte ansøgningen videre til kredsen med det samme. Der er så ikke sket noget førend efter et år. Det er ikke almindeligt, og han ved ikke, hvorfor den først er registreret som modtaget i kredsen året efter. Det er en byggegodkendelse, der gælder i et år. Han husker ikke, om det var ham, der modtog ansøgningen på ekstraktens side 59. Det er ham, der har skrevet god-kendt, men det er ikke ham, der har underskrevet. Han ved ikke hvorfor. Det kan have været Person 4, der også var i bestyrelsen. Dengang kunne de selv godkende uden at sende til kredsen. Han forholdt sig kun til udhuset, da det var det, der var ansøgt om.
Vidne 3 har forklaret, at han kom i kontakt med Sagsøgte første gang gennem en kammerat. Han ville gerne købe kolonihaven. De talte om, at den
5
skulle koste 40.000 kr. I haven var der et hovedhus, og så var han i gang med at renovere en overdækket terrasse eller en udestue. Han var endvidere ved at færdiggøre et udhus. Der var ikke tale om en lukket terrasse. Da han købte ha-ven, var der dog vægge på alle fire sider, men der manglede en dør. Der var også tag på. Han købte haven i 2015. Terrassen var da 21 eller 17 kvm. Da han renoverede den, blev fronten og højre side aftaget. Så købte Sagsøgte haven. Under godkendelsen af skuret, talte han med Vidne 2 om renovering af terrassen, der var fra 1985. Han måtte ikke rive det hele ned, idet han så ikke måtte etablere det samme antal kvadratmeter, men hvis han renoverede en del ad gangen, var det i orden. Han har brugt samme fundament som tidligere.
Nogle har nævnt, at den var for stor. Reglementet ændredes vist i 1987.Han
har tegnet skitsen. Han fik den tilbage, efter at den var blevet underskrevet. Den er måske skrevet under af en Person 5. Ingen i foreningen har sagt, at ter-rassen var for stor, men han har selv undersøgt sagen efter vedtægterne, hvor-efter den kun måtte være på 10 kvm. Bygninger før 1987 måtte dog godt være på 20 kvm., men derefter kun på 10 kvm. Det har han læst i gamle vedtægter. Ingen har heller gjort opmærksom på, at terrassen var for stor. Han kendte ikke dem, der vurderede kolonihaven i forbindelse med hans salg. De målte op. In-gen rejste efter vurderingen spørgsmål om, at terrassen måtte være ulovlig. Han fik vurderingen med posten. Han var med til at skrive salgspapirerne under sammen med Sagsøgte. Til stede var han selv og Sagsøgte. Vidne 2 var vist også til stede. Han husker ikke, om der var andre til stede. Han mener ikke, at der blev talt om udestuen ved den lejlighed. I hans kontrakt stod der, at bygnin-gerne var fra 1985, og den oplysning gav han videre.
Vidne 4 har forklaret, at han er kvalitetssikringsmedarbejder i entrepre-nørbranchen. Han var med til fremvisningen af kolonihavehuset. Der var hus, terrasse og et nybygget skur. Huset var ikke noget værd, og terrassen var ved at blive renoveret; der var sat nye stolper ved den ene væg foran. Sælger var der og sagde, at man var heldig, fordi terrassen var så stor, og at den var godkendt, hvilket han havde papirer på. Alt var godkendt og snorlige, sagde han. Han var med til underskrivelsen af dokumenterne, hvilket skulle ske hos foreningen. Han ”hang” i døren. Han hørte ikke andet end, at alt skulle være i den skønne-ste orden.
Vidne 5 har forklaret, at han er kasserer og medlem af bestyrelsen i ko-lonihaveforeningen, hvilket han har været siden april 2021. Han står for bogfø-ring og afstemning af regnskabet. Da han kom ind i bestyrelsen, kunne han se, at der i regnskabsprogrammet stod en bøde til Sagsøgte. Der kom yderligere en bøde. Ved bestyrelsesmøderne blev sagen drøftet. Der blev talt om, at det var ulovligt, og at foreningen over for kommunen skal sikre lovligheden. I lejekon-trakten med Ringsted Kommune står kvadratmetergrænserne tydeligt. Sagsøgtes terrasse er for stor, og den ene side skulle være åben. Både formand og næstformand har været forbi Sagsøgte for at tale med ham om det. Det var
6
Vidne 1 og Person 6. De prøvede at tale med ham om lovlig-gørelse. Da de kom tilbage, sagde de, at Sagsøgte slet ikke var til at tale med. De samme regler har været gældende i mange år, og derfor kan han ikke se, hvorfor terrassen skulle være lovlig. Han har ikke set datoen på kontrakten med kommunen. Han kender ikke til, at reglerne om størrelse skulle have været anderledes tidligere. Han har ikke været så langt tilbage i papirerne, så han ved ikke, om noget tidligere er blevet godkendt. I ansøgningen på ekstraktens side 59 er der tale om en godkendelse af skuret. Vidnet fik sin egen have i forenin-gen i 2020. Han er programmør og arbejder i Københavns Kommune som IT-specialist. I lejekontraktens pkt. 12 findes de regler, som han henviser til. Han har ikke kendskab til de gamle regler. Han ved ikke, hvad der var gældende i 1985. Han har ikke været involveret i overdragelsen til Sagsøgte. Han har været med til bestyrelsesmøder, hvor sagen er blevet drøftet. Det har fyldt en del. Vedrørende e-mailen af 4. september 2019 fra Ringsted Kommune ved han, at der er blevet korresponderet med en medarbejder i Ringsted Kommune, men han har ikke selv været decideret inddraget. Han ved ikke, om der i bestyrelsen lige er blevet talt om den passus i e-mailen, der begynder med ”Vær opmærk-som på” . Sagen er blevet drøftet, men han husker ikke de nærmere detaljer. Han kunne se i systemet, at bøden til Sagsøgte ikke var blevet betalt. Vedrø-rende § 7, stk. 3, i vedtægterne for Sagsøger H/F ved han ikke, om der er truffet generalforsamlingsbeslutning om, at kredsen kan opkræve bøder på foreningens vegne, men kredsen skal støtte foreningerne i udførelsen af deres virke.
Parternes synspunkter
Sagsøger H/F har i sit påstandsdokument anført:
”…
SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER:
Sagsøgte købte ved købsaftale af den 25. april 2018 (bilag A) et koloni-havehus på et ikke særskilt matrikuleret havelod, hvilken aftale inde-holder forpligtelser, som fremgår af vilkår, der er en del af købsaftalen og bilag A og som sagsøgte derfor er forpligtet af.
I samme forbindelse blev sagsøgte forpligtet til at indgå og indgik en le-jekontrakt (bilag 1) med sagsøger, som er haveforeningen, hvori sagsøg-tes kolonihavehus er beliggende, idet sagsøgtes ret til at have koloniha-vehuset beliggende i haveforeningen og på haveloddet, beror på lejeaf-talen med haveforeningen.
Sagsøgtes erhvervelse af kolonihavehuset beroede på en vurdering af haveloddet (bilag 4), der var foretaget af haveforeningen med henblik på at foretage en vurdering af maksimalprisen på kolonihavehuset.
7
Af vurderingsrapporten fremgår følgende:
Hovedhuset er på 39,20 m2
Udhuset er på 9,45 m2
Lukket terrasse på 17,32 m2
Sagsøgte indleverede ansøgning om byggetilladelse (bilag 5) med skit-setegning for sit projekt (bilag C).
Af ansøgningen fremgår det følgende: ”hovedhus nedrevet” og ”Nyt hovedhus – tegn. vedlagt” .
Sagsøgtes hensigt var at nedrive det eksisterende hus og at bygge et nyt.
Af skitsetegningen fremgår det, at sagsøgte ansøgte om at bygge et ”nyt hus” på 40 m2 og havde anført de to øvrige eksisterende forhold, som var udestue og skur på tegningen uden at præcisere størrelse af disse. Sagsøger bekræftede den 25. maj 2018 modtagelsen af skitsen ved sit stempel af skitsen og underskrift af formanden. Det fremgår, at det er modtagelsen, der bekræftes. Der gives ingen godkendelser på dette.
Den 16. juni 2019 var Kolonihave Forbundet Midt og Østsjællands Kreds på kontrolbesøg og skrev i brev af 22. juni 2019 (bilag 6) til sagsøgte og oplyste, at Kolonihave Forbundet havde konstateret, at det samlede byggeri for udestue og hovedhus var 65,77 m2 og at dette var 15,77 m2 for stort i henhold til lejekontrakten med kommunen og derfor skulle bringes i lovlig stand.
Kolonihave Forbundet henvisning var til sagens bilag 3, hvorefter Kolo-nihave Forbundet havde lejet flere arealer, herunder arealet til sagsøger af Ringsted Kommune. I henhold til denne lejekontrakt fremgår følgende:
” På grunde over 200m2 må bebyggelsen maximalt udgøre 40m2.
Udover dette må der bygges:
• En overdækket terrasse på højest 10 m2.
• Et fritliggende drivhus på højest 10 m2.
• Et redskabsskur på højest 10 m2.
8
Det må bygges i alt højest 30 m2 terrasse, drivhus og redskabskur. En ter-rasse betragtes som overdækket, når mindst en af siderne er åbne, med en beklædning, der højest må være 125 cm målt fra terrassekant.”
Dette anerkendes ikke af sagsøgte, ligesom sagsøgte ikke anerkendte, at sagsøger er berettiget til at pålægge sagsøgte bod for manglende lovlig-gørelse eller berettiget til at ophæve lejemålet.
Sagsøger er dog berettiget til at gøre dette, hvilket hviler på parternes aftalegrundlag.
Sagsøgtes ansvar:
Sagsøgte er som haveloddens ejer ansvarlig for at bringe byggeriet i overensstemmelse med gældende regler for byggeri på havelodden.
Vedrørende købsaftalen (bilag A):
Sagsøgte har ved sin underskrift på købsaftalen accepteret nedenstå-ende, jf. købsaftalens punkt 1.1.
”Køber er oplyst om og har accepteret, at den vurderingsrapport, der er udarbejdet, er til brug for fastsættelse af den maksimale salgspris ikke er en tilstandsrapport, der kan sidestilles med en tilstandsrapport udar-bejdet af en byggesagkyndig. Formålet med vurderingsrapporten er ikke.at beskrive fejl og mangler eller hvilken stand kolonihavehuset er i. Formålet er at fastsætte en maksimalpris.”
Vurderingsrapporten kan således på ingen måde legitimere et ulovligt byggeri, og formålet med vurderings rapporten er heller ikke, at god-kende byggerier.
Det er ejeren af byggeriet/havelodden som er ansvarlig for overholdel-sen af reglerne, ikke haveforeningen – og blot fordi en overtrædelse af byggereglerne ikke bliver opdaget, gør det ikke overtrædelsen lovlig eller accepteret.
Det følger af købsaftalens punkt 1.2, at ”kolonihavehuset sælges med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, som har tilhørt sælger og tidligere ejere. Der henvises til kolonihavehusets blad i tingbogen samt forpligtelser i forhold til lokalplaner, deklarationer/ vedtægter for haveforeningen og hovedlejekontrakt. En eventuel andel i haveforenin-gen sælges med samtlige de til andelen knyttede rettigheder og pligter”
9
Det fremgår af Købsaftalens punkt 11.1, at ”køber er underkastet Kolo-nihaveforbundets og Haveforeningens vedtægter og ordensregler samt den for området gældende lejeaftale og/eller deklaration/lokalplan om kolonihaveområdets anvendelse.”
Det fremgår af købsaftalens punkt 11.2, at blandt andet var følgende bi-lag var en del af købsaftalen: ”l. Haveforeningens vedtægter /ordens- og byggeregler.
Derfor er sagsøgte forpligtet til at overholde de gældende og for par-terne forpligtende regler for byggeri på havelodden. Det er endvidere dokumenteret ved købsaftalen, at sagsøgte blev gjort opmærksom på gældende regler, idet disse var fremlagt som bilag til købsaftalen og at køber har underkastet sig disse og ved eller burde vide dette og derfor ikke kan være i god tro men derimod med en skjult agenda.
Det fremgår af købsaftalens punkt 1.1, at ”Køber er derfor forud for un-derskrift af denne købsaftale opfordret til at lade kolonihavehuset og dets installationer gennemgå af egen byggesagkyndig med henblik på at undersøge og fastslå kolonihavehusets stand.”
Sagsøgte blev således ikke alene gjort bekendt med de gældende regler, han blev også opfordret til at undersøge byggeriet med en byggesag-kyndig – hvilket han tilsyneladende ikke har gjort.
På baggrund af ovenstående bestrides det, at sagsøgte har været i god tro omkring byggeriet. Det gøres omvendt gældende, at sagsøgte enten har været i ond tro eller misligholdt sin undersøgelsespligt.
Dette understøttes af Købsaftalens (bilag A) punkt 11, hvoraf det frem-går, at ”køber er underkastet Kolonihaveforbundets og Haveforenin-gens vedtægter og ordensregler samt den for området gældende lejeaf-tale og/eller deklaration/lokalplan om kolonihaveområdets anven-delse.”
Sagsøgte havde kendskab til den tidligere skitse (bilag B), hvoraf sagsø-gers stempel og en underskrift fremgår tillige med datoen 11. maj 2016. Dertil står der skrevet ”Godkendt” med en pil, der peger på ”Nyt skur” . Sagsøgte havde dermed kendskab til reglerne, som sagsøgte un-derkastede sig og desuden størrelsen af bebyggelserne på haveloddet. Idet sagsøgte derefter vil bygge et nyt hus på 40 m2 uden henvisning til størrelsen af de øvrige bebyggelser forsøger sagsøgte at fremstå uvi-dende om at sagsøgtes handlinger er i strid med reglerne for ejerskabet af haveloddet og lejeaftalen.
10
Men uvidenhed diskulperer ikke og heller ikke selvom andre giver ud-tryk for, at man er i god tro.
Bilag 3 var vedlagt som bilag til købsaftalen (bilag A).
Der er således et direkte retsforhold mellem parterne, som forpligter Sagsøgte.
Derfor er sagsøgte er forpligtet til, at tilpasse byggeriet i overensstem-melse med gældende regler herfor, som er beskrevet i sagens bilag 3.
Sagsøgte har ikke dokumenteret, at haveloddets forhold overholder reglerne for dette.
Lovlige og ulovlige forhold:
I det omfang at en bygning eller lignende på et havelod er blevet god-kendt eller på anden vis accepteret, medfører ikke, at den enkelte byg-ning fortsat er godkendt eller fredet for at blive pålagt ændringer - hvis andre forhold på haveloddet ændres således at reglerne for havelodden overtrædes.
En bygning kan være godkendt på et tidspunkt, men bliver ikke undta-get for at kunne skulle ændres, hvis haveloddet bygninger tilsammen er i strid med reglerne for disse.
Afgørelse af ulovligt byggeri:
I tilfælde af uenighed mellem bygherre og kredsen omkring byggeriet afgøres spørgsmålet af Ringsted kommune. Ringsted kommune har truffet afgørelse om, at byggeri et for stort og dermed ulovligt.
Sagsøgers ansvar:
Sagsøger har hverken godkendt eller accepteret, at byggeriet på sagsøg-tes havelod (adresse i Sagsøger H/F), er i strid med de gæl-dende regler for byggeri på havelodden.
Sagsøger har ikke grund eller beføjelse til, interesse i eller mulighed for at godkende et ulovligt byggeri og har ikke givet dette.
Sagsøger H/F har ikke haft kendskab til, at der er været et ulovligt byggeri på sagsøgtes havelod.
11
Haveforeningen har ikke godkendt eller accepteret bebyggelse, der er i strid med reglerne og er ikke ansvarlig for at påse, om havelodder med ulovligt byggeri videreoverdrage.
Retsfortabende passivitet:
Sagsøger har ikke udvist retsfortabende passivitet. Påstanden herom er udokumenteret og sagsøger har ikke ved sin handlemåde givet sagsøgte føje til at tro, at ulovlige forhold ville blive accepteret, men derimod vedblive at forsøge at få sagsøgte til at ophøre med sin aftale-stridige handling.
Erstatningsansvar:
Sagsøger kan ikke blive og er ikke erstatningsansvarlig overfor sagsøgte, som følge af mangler ved kolonihavehuset eller haveloddet. Ansvaret for mangler ved kolonihavehuset, er et anliggende mellem sagsøgte og sælgeren.
Det bestrides, at sagsøger har handlet ansvarspådragende overfor sagsøgte. De almindelige erstatningsbetingelser er ikke opfyldte og der er ikke et erstatningsansvar for Sagsøger og det er derfor heller ikke do-kumenteret.
Sælgers ansvar:
Byggeriets tilstand ved sagsøgtes erhvervelse er uden juridisk betyd-ning for sagsøgtes forpligtelse til at lovliggøre byggeriet. Sagsøgte kan dog have et krav mod sælgeren.
…”
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:
”…
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres følgende hovedan-bringender gældende:
Spørgsmålet om hvorvidt byggeri på havekoloniforeningens område le-ver op til de med Ringsted Kommune aftalte regler herfor, er et mel-lemværende mellem sagsøger og Ringsted Kommune.
Ringsted Kommune har ikke udstedt påbud vedrørende byggeriet på adresse.
12
Sagsøger er ikke bygningsmyndighed.
Sagsøger har accepteret og godkendt det konkrete byggeri på sagsøgtes havelod adresse, og har i øvrigt ikke haft bemærkninger hertil, hverken overfor den tidligere ejer af kolonihaven, eller overfor sagsøgte før under nærværende sag.
Sagsøger har konkret, i forbindelse med sin udarbejdelse af vurdering af havelodden forud for sagsøgtes overtagelse af kolonihaven, foretaget opmåling af byggeriet og lagt de faktiske opmålinger til grund ved ud-arbejdelse af vurderingen, og har derved været fuldt ud bekendt med det opførte byggeri på sagsøgtes havelod, uden at have haft bemærk-ninger hertil i noget omfang.
Herudover har sagsøger konkret ved påtegning af skitsetegninger god-kendt omfanget af det opførte byggeri.
Sagsøgte har ikke i sin ejertid forøget byggeriets omfang, men har alene foretaget renovering af det allerede eksisterende byggeri.
Sagsøgte har på alle måder været i god tro i relation til det på havelod-den opførte byggeri.
I det omfang sagsøgte pålægges at reducere i sit byggeri på baggrund af regler, som sagsøger har indgået aftale om med Ringsted Kommune, har sagsøgte krav på erstatning fra sagsøger svarende til den mistede relativt mindre værdi af kolonihavehuset.
I øvrigt gøres det gældende, at sagsøger uberettiget har ophævet leje-kontrakten med sagsøgte, idet der ikke på baggrund af sagsøgtes ad-færd i sagen er grundlag for at påstå, at sagsøgte væsentligt har mislig-holdt lejeaftalen med sagsøger.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Sagen omhandler i første række spørgsmålet om, hvorvidt terrassen på sagsøg-tes havelod, adresse, i havekolonien Sagsøger H/F er i overensstemmelse med de mel-lem Ringsted Kommune og Kolonihaveforbundets Midt- og Østsjællands Kreds aftalte regler herfor.
13
Dernæst omhandler sagen spørgsmålet om, hvorvidt sagsøger har været beret-tiget til at pålægge sagsøgte bøder som følge af sagsøgtes manglende efterkom-melse af foreningens påbud og efterfølgende at ophæve sagsøgtes lejemål.
Reglerne om bebyggelsesgraden på de enkelte havelodder fremgår af pkt. 12 i lejekontrakt indgået mellem Ringsted Kommune og Kolonihaveforbundets Midt- og Østsjællands Kreds. Den gældende aftale trådte i kraft 1. januar 2017.
Det er uomtvistet i sagen, at sagsøgtes terrasse ikke opfylder kravene i pkt. 12 i den nuværende lejekontrakt, hvoraf fremgår, at overdækkede terrasser ikke må være større end 10 kvadratmeter.
Efter bevisførelsen lægges det til grund, at foreningens vurderingsudvalg fore-tog opmåling og vurdering af sagsøgtes havelod, inden sagsøgte overtog denne, og at vurderingsudvalget ikke i den anledning fremsatte bemærkninger vedrø-rende lovligheden af det på havelodden eksisterende byggeri.
Det lægges endvidere til grund, at terrassen er opført i 1985, hvilket fremgår af vurderingsrapporten, hvoraf endvidere fremgår, at terrassen er på 17,32 kva-dratmeter.
Vidne 3 har forklaret, at han har undersøgt de tidligere regler om bebyg-gelsesgrad, og at disse blev ændret i 1987, hvorved man nedsatte kvadratmeter-grænsen fra 20 til de nugældende 10.
Det er en almindelig grundsætning, at byggeri, der er lovligt på opførelsestids-punktet, ikke skal ændres i takt med, at bygningsregler mv. ændres. Foretages der udvidelser eller andet nybyggeri, skal de til enhver tid gældende regler der-imod overholdes. Retten lægger ud fra sagsøgtes og Vidne 3's forklarin-ger sammenholdt med de fremlagte luftfoto til grund, at sagsøgte ikke i forbin-delse med sin renovering af terrassen har foretaget en udvidelse af denne.
På ovenstående baggrund og således som sagen er forelagt for byretten, hvor sagsøger ikke har fremlagt den i 1985 gældende lejekontrakt, finder retten, at sagsøger ikke har løftet sin bevisbyrde for, at terrassen på opførelsestidspunktet i 1985 var ulovlig.
Da sagsøger således ikke har løftet bevisbyrden for, at sagsøgtes terrasse er ulovlig, har sagsøger heller ikke med føje kunnet pålægge sagsøgte bøder og ophæve sagsøgtes lejemål.
Sagsøgte frifindes herefter for sagsøgerens påstande.
14
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr. inklusive moms og af øvrige udgifter med 3.970,70 kr., i alt 38.970,70 kr. Sagsøgte er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte frifindes.
Sagsøger H/F skal til Sagsøgte betale sagsomkostninger med 38.970,70 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 01-03-2023 kl. 12:05
Modtagere: Advokat, Sagsøgte, Sagsøger H/F, Advokat (L) Silas Hecht, Advokat (H) Martin Falk Rømer