Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 15. oktober 2024
Sag BS-14218/2023-OLR
(15. afdeling)
Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F
(advokat Thomas Brandslund)
mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Martin Falk Rømer)
Retten i Roskilde har den 1. marts 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-563/2022-ROS).
Landsdommerne Kristian Porsager Seierøe, Bjarke Gano og Thomas Kloppen-burg (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F, har gentaget påstandene for byretten, hvorefter:
”1. Indstævnte dømmes til at bringe nedbringe det samlede byggeri under tag på havelod adresse i haveforeningen Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F til maksimal samlet 40 kvm. 2. Indstævnte dømmes til at anerkende, at lejekontrakten er ophævet. 3. Indstævnte dømmes til at betale kr. 1.600,00 og sagens omkostninger til sag-søger.”
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har nedlagt endelig påstand om stadfæstelse.
Forklaringer
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Vidne 2 har afgivet supplerende forklaring. Vidne 6, tidligere Person 3 har endvidere afgivet forklaring.
2
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har forklaret bl.a., at han i sommerperioden opholder sig så meget som muligt i kolonihaven. Han taler med flere på vejen, og der er et fint sam-menhold. Terrassen var under ombygning, da han overtog havelodden. I for-bindelse med sin ombygning af terrassen genbrugte han fundablokke og stol-per. Han udskiftede også taget. Terrassen havde efter ombygningen samme størrelse som før. Hovedhuset og terrassen ser fortsat ud som på de fremlagte fotos i sagen, bortset fra hovedhusets udhæng mod terrassen, som han måtte reducere til 50 cm. I forbindelse med opførelsen af det nye hovedhus genbrugte han så meget af fundamentet som muligt. Han ansøgte om byggetilladelse til hovedhuset for at være på den sikre side, selv om der var tale om en renove-ring. Ansøgningen om byggetilladelse vedrørte alene hovedhuset. Han blev ikke bedt om at ansøge om byggetilladelse vedrørende terrassen.
Efter haveforeningens henvendelse reducerede han størrelsen af terrassen, og han blev i den forbindelse nødt til at ændre terrassens fundament. Det var alene for at få afsluttet sagen, men han blev blot mødt med flere krav fra haveforeningen. Da han overtog havelodden, var der ingen, der sagde noget om, at dele af bebyggelsen var ulovlig. Både Vidne 2 og Person 2 fra haveforeningen bekræftede dengang, at alt var lovligt. Han fik ikke alt det materiale udleveret, der fremgår af punkt 11.2. i købsaftalen af 25. april 2018. Han husker kun, at han fik vurderingsrapporten, sælgers ejererklæring og vejledningen om køb og salg af kolonihavehus.
Vidne 6, tidligere Person 3 har forklaret bl.a., at han på daværende tidspunkt var for-mand for Kolonihaveforbundets Midt- og Østsjællands kreds. Han fratrådte som formand i 2023. Kredsforbundet har siden 2017 haft ansvaret for byggesager, herunder behandling af ansøgninger om byggetilladelse og kontrol med lovligheden af bebyggelse bortset fra tanke og lignende, hvilket henhører under den lokale kommune. Kredsforbundet vejleder endvidere de enkelte haveforeninger. Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F hører under kredsforbundet, men udover dette havde han ikke noget særligt forhold til haveforeningen.
Kredsforbundet kom ind i billedet, da det gennem haveforeningen modtog an-søgningen af 28. maj 2018 om byggetilladelse. En lejer skal afvente en byggetil-ladelse, før ny bebyggelse påbegyndes. Der betales et gebyr i forbindelse med en ansøgning. Så vidt han husker, blev ansøgningen på et tidspunkt returneret til haveforeningen, fordi den i ansøgningen beskrevne bebyggelse var for stor. Ansøgningen og den medfølgende tegning blev lagt til grund i forbindelse med kredsforbundets behandling af byggesagen. Det fremgik af ansøgningen, at hovedhuset var nedrevet. Det var Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte egne oplysninger i ansøgningen, og der stod ikke noget om, at der var tale om en renovering. Han ved ikke, hvorfor der står ”forhåndsgodkendelse” i ansøgningen under haveforeningens stempel. Den enkelte haveforening kan ikke godkende ny bebyggelse, herunder
3
forhåndsgodkende bebyggelse, da byggetilladelser meddeles af kredsforbundet. Hvis Vidne 2 måtte have godkendt byggeriet, er dette ikke gyldigt. Ansøgningen blev aldrig godkendt af kredsforbundet.
Kredsforbundet var med mellemrum på kontrolbesøg i haveforeningen. Der var flere byggesager, og man samlede normalt til bunke. Derfor kom besøget formentlig først i stand i 2019. I forbindelse med kontrolbesøgene blev bebyg-gelsen opmålt. Det var forskellige personer, der foretog opmålinger. Det var omfanget af bebyggelsen, som blev målt.
Han husker ikke, hvorfor to breve fra kredsforbundet om kontrol af byggeriet er dateret den 22. juni 2019. Det er muligvis en fejl. Kredsforbundets brev af 12. september 2019 vedrørte et nyt besøg for at kontrollere, om byggeriet var lov-liggjort. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte blev pålagt en bod, fordi bebyggelsen ikke var lovliggjort.
Brevene af 28. og 29. juni 2021 med ophævelsen blev sendt, fordi der ikke skete noget med byggeriet. Han kan ikke huske, hvad der fremgik af kredsforbundets brev af 28. april 2021, der er henvist til i ophævelsen. Han kan forestille sig, at der heri blev fastsat en frist til lovliggørelse. Formanden Person 7 og kasserer Person 8, tidligere vidne 5 fra haveforeningen havde før ophævelsen talt med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, som havde afvist at lovliggøre forholdene. Konsekvensen af manglende lovliggørelse er, at lejeforholdet bliver ophævet. Det fremgår af lejekontrakten med foreningen. Alle lejekontrakter indeholder bestemmelser om ophævelse. Han er sikker på dette, fordi det også en gang er sket for ham.
Det er Kolonihaveforbundet, der laver blanketterne til lejekontrakter. En havelod kan ikke sælges, hvis der foreligger ulovlige forhold. Han kender ikke til mailen af 13. april 2021 fra den forhenværende formand i haveforeningen, Person 9. Kredsforbundet har ikke godkendt ulovligt byggeri, siden opgaven vedrørende byggeansøgninger blev overtaget i 2017.
Det er korrekt, at udhænget på hovedhuset var for stort, og at det blev afhjulpet af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Da lejeforholdet blev ophævet, vidste kredsforbundet godt, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte havde afhjulpet dette. Som han skrev i sine kommentarer til mailen af 4. september 2019, blev udestuen før afhjælpningen i forbindelse med et kontrolbesøg opmålt til 21,7 m². Dette var større end oprindeligt, hvor den var 17,32 m². Udestuen var dog fortsat ikke lovliggjort. Efter hans opfattelse vil en lovliggørelse f.eks. kunne ske ved, at den ene side af terrassen åbnes op med beklædning på højst 125 cm, og at arealet samtidig nedbringes til maksimalt 10 m².
Ved uenighed i en byggesag forelægges sagen for kommunen, der træffer afgø-relse. Byggesagsbehandler Person 10 fra Ringsted Kommu-ne traf på et tidspunkt afgørelse vedrørende byggeriet. Han husker ikke tids-
4
punktet herfor. Mailen af 9. august 2024 fra Person 10 angår, om der er givet dispensation vedrørende bebyggelsen, og ikke, om kommunen har truffet en afgørelse.
Vidne 2 har forklaret bl.a., at det formentlig var ham, der modtog ansøg-ningen af 28. maj 2018 om byggetilladelse. Herefter blev ansøgningen videre-sendt til kredsforbundet. Han ved ikke, hvorfor der står ”forhåndsgodkendel-se” under haveforeningens stempel. I forbindelse med modtagelse af en ansøg-ning om byggetilladelse påså bestyrelsen normalt, at ansøgningen så rigtig ud, dvs. om de fornødne tegninger osv. var vedlagt. Det har bestyrelsen kaldt en forhåndsgodkendelse. Haveforeningen kunne på det tidspunkt ikke give tilla-delse til byggeri. Det pågældende byggeri var ikke godkendt af haveforeningen, da den opgave henhørte under kredsforbundet.
Han ved ikke, om det nye hovedhus blev bygget på det oprindelige fundament. Han havde ikke udover modtagelse af ansøgningen noget med byggesagen at gøre. Han vil mene, at opførelse af et nyt hovedhus krævede en byggetilladelse, men han ved det ikke med sikkerhed. Han undrede sig ikke over, at an-søgningen om byggetilladelse blev indgivet. Det fremgår af haveforeningens regler, at opførelse af nyt byggeri ikke må gå i gang, før der foreligger en bygge-tilladelse.
Det var Person 4 fra haveforeningen, der skrev på tegningen af 10. maj 2016 vedrørende opførelse af et nyt skur, at skuret var godkendt den 11. maj 2016. Det er vidnet, der har tegnet en pil, så det ikke kunne misforstås, at godkendelsen vedrørte skuret.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F har yderligere anført bl.a., at der under ankesagen er fremlagt den lejekontrakt af 9. april 1981 mellem Ringsted Kommune og Kolonihavefor-bundets Ringstedkreds vedrørende den relevante havekoloni, Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F, som ikke forelå i byretten. Af kontrakten fremgår, at der på hver havelod på over 200 m² må opføres huse på maksimalt 40 m² totalt. Af et ligeledes for landsret-ten fremlagt udateret dokument benævnt ”Navn” fremgår, at det har været gældende siden 1987, og at der ud over de maksimale 40 m² bebygget areal må bygges overdækket ter-rasse, drivhus og redskabsskur på i alt højst 30 m², og at en terrasse betragtes som overdækket, når mindst én af siderne er åben med beklædning på højst 125 cm målt fra terrassekant. Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte samlede bebyggede areal under tag er dermed 16,57 m² for stort, fordi han har opført en lukket udestue i stedet for den tidligere terrasse. Hverken foreningens vurderingsudvalg eller bestyrelsen har godkendt eller har kunnet godkende Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte samlede byggeri. Kompe-
5
tencen hertil ligger hos dels kredsforbundet, dels Ringsted Kommune, som hel-ler ikke har godkendt byggeriet. Der var på denne baggrund grundlag for de pålagte kontrolgebyrer, som er i overensstemmelse med de gældende takster. Grundlaget for at ophæve Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte lejekontrakt var ligeledes til stede, da han på ophævelsestidspunktet ikke havde lovliggjort byggeriet.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har heroverfor anført bl.a., at Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F heller ikke for landsret-ten har løftet sin bevisbyrde for, at bygningerne på havelodden var ulovlige på opførelsestidspunktet og dermed i strid med lejekontrakten og de øvrige be-stemmelser, der gælder i parternes indbyrdes retsforhold. Hertil kommer, at Appellant H/Fs, tidligere Sagsøger H/F påstand 1 er uklar og ikke stemmer med de krav, som havefor-eningen påberåber som værende gældende for Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte bygninger. Betin-gelserne for at ophæve lejekontrakten med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte var ikke opfyldt, bl.a. fordi standardlejevilkårene, som Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F hævder som gældende for Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte lejeforhold, ikke er fremlagt, og det ikke er dokumenteret, at der er fremsendt det i ophævelsesskrivelserne omtalte påkrav. Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F har ende-lig ikke dokumenteret, at der er truffet en gyldig beslutning om fastsættelse af bod over for Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, hvilket efter vedtægternes § 7, pkt. 3, kræver general-forsamlings- eller kredsbeslutning.
Landsrettens begrundelse og resultat
Appellant H/Fs, tidligere Sagsøger H/F påstand 1 om lovliggørelse
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte overtog den 25. april 2018 lejemålet vedrørende havelod adresse i Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F. Det fremgår af vurderingsrapporten af 20. april 2018, at havelodden på dette tidspunkt bestod af en grund på 400 m², hvorpå der bl.a. befandt sig et ”hovedhus” på 39,2 m² og en ”lukket terrasse” på 17,32 m², som begge var op-ført i 1985.
Efter overtagelsen af havelodden opførte Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte et nyt hovedhus på 39,5 m², som erstattede det tidligere hovedhus, og ombyggede terrassen, som fik nyt tag og blev aflukket på alle sider. Arealet af den ombyggede terrasse blev efter-følgende nedbragt, og det fremgår af brev af 3. april 2022 fra Kolonihavefor-bundets Midt- og Østsjællands kreds, at kredsforbundet senest havde været på kontrolbesøg i Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte kolonihave den 25. april 2021, og at en kontrol-opmåling her viste, at ” udestuen måler 17,07 m²” .
Reglerne om bebyggelsesgraden for havelodderne fremgik på tidspunktet for opførelsen af det nye hovedhus og ombygningen af terrassen af en lejekontrakt af 11. april 2017 mellem Ringsted Kommune og kredsforbundet. Det følger af kontraktens afsnit 12, at bebyggelsen på grunde over 200 m² maksimalt må udgøre 40 m², og at der herudover må bygges bl.a. en overdækket terrasse, et fritliggende drivhus og et redskabsskur på hver højst 10 m². Det fremgår endvidere heraf, at en terrasse betragtes som overdækket, når mindst én af siderne er åbne med en beklædning, der højest må være 125 cm målt fra
6
terrassekant. Disse regler har ifølge det udaterede dokument ”Navn” været gældende siden 1987. Det fremgår af kontraktens afsnit 13 bl.a., at projekt for opførelse af kolonihavehuse skal godkendes af kredsforbundet.
Det er ubestridt, at den ombyggede terrasse ikke opfylder kriterierne for en overdækket terrasse i kontrakten af 11. april 2017, da terrassens areal overstiger 10 m², og alle siderne er aflukkede. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har under sagen gjort gældende, at det oprindelige hovedhus og terrassen var opført i overensstemmelse med de tidligere gældende regler, hvorfor efterfølgende regler om bebyggelsesgraden ikke skulle overholdes ved en renovering, og at der i øvrigt foreligger en byggetilladelse.
Reglerne om bebyggelsesgraden var i 1985 reguleret af den for landsretten fremlagte lejekontrakt for Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F af 9. april 1981 mellem Ring-sted Kommune og det daværende kredsforbund, Kolonihaveforbundets Ring-stedkreds. Det fremgår af kontraktens afsnit 9, 2. og 3. pkt., at ” [p]å grunde over 200 m² må opføres huse på 10 % af grundarealet, max. 40 m² totalt. Ligeledes er det i forbindelse med driften af haven tilladt at etablere mindre drivhuse og mistbænke” . Det fremgår af kontraktens afsnit 10, at bygning af huse skal godkendes af bestyrelsen i kolonien.
Der fremgår af haveforeningens ordensregler af 18. marts 1984, pkt. 1, bl.a., at ” [h]usene skal være i overensstemmelse med lejekontrakten med Ringsted kommune, hvorefter der kun må bebygges højst 10 pct. af havens areal, dog højest 40 kvm. inkl. redskabsskur…” .
Landsretten finder på den baggrund, at lukkede terrasser og lignende på davæ-rende tidspunkt indgik i det maksimalt tilladte bebyggede areal på grunden. Da arealet af det tidligere hovedhus og den tidligere lukkede terrasse tilsammen oversteg 40 m², var bebyggelsen ikke lovlig efter de dagældende regler om be-byggelsesgraden.
Landsretten finder endvidere efter indholdet af byggetilladelsen af 11. maj 2016 og Vidne 2's forklaring i by- og landsretten, at denne tilladelse alene an-gik et nyt haveskur på havelodden og ikke grundens øvrige bebyggelse. Det er endvidere ubestridt, at kredsforbundet, som siden 2017 har haft kompetence til at meddele tilladelse til opførelse af kolonihavehuse, ikke har givet tilladelse til opførelse af det nye hovedhus og den ombyggede terrasse.
Hovedhuset og terrassen er derfor opført i strid med både de tidligere og de gældende regler om bebyggelsesgraden for havelodderne, og der er ikke ført bevis for, at der er givet en byggetilladelse eller dispensation vedrørende disse dele af bebyggelsen på lodden. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte findes derfor som lejer at skulle lov-
7
liggøre disse forhold. Det, der i øvrigt er anført af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, kan ikke føre til et andet resultat.
For så vidt angår formuleringen af haveforeningens påstand 1 finder landsret-ten, at det er tilstrækkeligt klart, at påstanden vedrører lovliggørelse af hoved-huset og den lukkede terrasse, som efter ombygningen fremstår som en tilbyg-ning til hovedhuset, og at nedbringelse til maksimalt 40 m² kan ske ved hel eller delvis nedtagning, herunder ved ændring af terrassen, således at den opfylder de i kontrakten af 11. april 2017 fastsatte kriterier for en overdækket terrasse.
Landsretten tager derfor Appellant H/Fs, tidligere Sagsøger H/F påstand 1 til følge.
Haveforeningens påstand 2 og 3 om ophævelse af lejekontrakten og bod
For så vidt angår disse påstande har Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte gjort gældende, at be-tingelserne for ophævelse af lejekontrakten og pålæggelse af bod ikke var opfyldt.
Landsretten bemærker, at ophævelse af lejeforholdet er sket ved haveforening-ens og kredsforbundets breve af 28. juni og 29. juni 2021. Det fremgår af bre-vene, at baggrunden for ophævelsen er, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte ikke har efterkommet bestyrelsens/kredsens påtale i bl.a. skrivelse af 28. april 2021, og at ophævelsen er sket i overensstemmelse med § 10, stk. 3, i standardlejevilkårene.
Det fremgår af § 7, stk. 3, i haveforeningens vedtægter af 19. marts 2016, at generalforsamlingen eller kredsen, hvis kompetencen er overgivet hertil, kan fastsætte en bod for bl.a. manglende overholdelse af øvrige bestemmelser, som medlemmet er pligtig til at overholde.
Det påhviler haveforeningen at dokumentere, at betingelserne for ophævelse og pålæggelse af bod var opfyldt, herunder at de formelle regler herfor blev iagtta-get.
Der er fremlagt et brev af 28. april 2021, men efter sit indhold udgør dette brev imidlertid ikke en ”påtale” eller et påkrav med varsel om ophævelse, idet det udelukkende indeholder oplysning om opkrævning af 1.000 kr. og om pålæggelse af et rykkergebyr ved overskridelse af betalingsfristen. Hertil kommer, at de standardlejevilkår, som der er henvist til i ophævelsesbrevene, ikke er fremlagt under sagen. Der er endelig ikke fremlagt en generalforsamlingsbeslutning om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte pålægges en bod, eller doku-mentation for, at kompetencen til at fastsætte bod er overført til kredsforbundet.
Landsretten finder allerede derfor, at der ikke er ført fornødent bevis for, at ophævelsen af lejeforholdet samt pålæggelsen af bod er sket med rette. Den forklaring, der er afgivet af Vidne 6, tidligere Person 3, ændrer ikke herpå.
8
Som følge af det anførte frifinder landsretten Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for haveforeningens påstand 2 og påstand 3, for så vidt angår betaling af 1.600 kr. i bod, idet andet led i påstand 3 om sagsomkostninger behandles nedenfor.
Sagsomkostninger
For så vidt angår sagens omkostninger finder landsretten, at begge parter for en del har tabt og for en del har vundet sagen. Under hensyn hertil og til påstan-denes indbyrdes betydning, ophæver landsretten sagens omkostninger for både byretten og landsretten, således at hver part bærer egne omkostninger, jf. retsplejelovens § 313, stk. 1. Dog skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte erstatte haveforeningens udgifter til retsafgifter med i alt 1.750 kr., da sagsanlæg har været nødvendigt for at opnå sagens resultat vedrørende påstand 1.
THI KENDES FOR RET:
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal nedbringe det samlede byggeri under tag på havelod adresse i Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F til maksimalt 40 m2 .
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte frifindes for påstand 2 og påstand 3, for så vidt angår betaling af 1.600 kr.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte inden 14 dage betale 1.750 kr. til Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 15-10-2024 kl. 11:14
Modtagere: Advokat (H) Martin Falk Rømer, Advokat (L) Thomas Brandslund, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, Appellant H/F, tidligere Sagsøger H/F