Dom
RETTEN I RANDERS
DOM
afsagt den 17. juni 2022
Sag BS-40004/2020-RAN
Udlejer ApS
(advokat Erik Aagaard Poulsen)
mod
Grundejernes Investeringsfond
(advokat Erik Wendelboe Christiansen)
Denneafgørelse er truffet af Dommer med
lægdommere.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen,der er anlagt den 13. oktober 2020, angår en tvist om, hvor stor en
procentvis andel af de arbejder, der er udført i forbindelse med modernisering af lejligheder, der kan henføres som sparet vedligeholdelse.
Sagsøgeren, Udlejer ApS, har fremsat påstand
om,at sagsøgte, Grundejernes Investeringsfond, skal anerkende, at
vedligeholdelsesudgifterne for modernisering af lejlighederne Adresse 1, Adresse 2, Adresse 3, Adresse 4, Adresse 5, Adresse 6, Adresse 7. og Adresse 8, og Adresse 9, Adresse 10 og Adresse 11, Randers, udført i årene 2017 til 2019, udgør 50% af de til
GrundejernesInvesteringsfond indberettede udgifter for de respektive
regnskabsår,og at Grundejernes Investeringsfond skal berigtige
vedligeholdelseskontoen i overensstemmelse hermed.
Grundejernes Investeringsfond har fremsat påstand om frifindelse.
2
Oplysningerne i sagen
Dommenindeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a, men indeholder dog blandt andet en gengivelse af den forklaring, som er afgivet under hovedforhandlingen.
I perioden fra 2016 til 2018 blev der gennemført en modernisering af 11 lejlighe-der beliggende Adresse 1-3, Adresse 4-8 og Adresse 9-11 i Randers. Til brug for moderniseringerne blev der udarbejdet en arbejds- og materialebeskrivelse den 30. april 2016.
Efter indberetning af Udlejer ApS' vedligehol-delsesudgifter udtog Grundejernes Investeringsfond regnskab til kontrol for regnskabsåret 2016-2017, 2017-2018 og 2018-2019. Udlejer ApS fremsendte i den forbindelse ligeledes en redegørelse om ind-
holdetog omfanget af vedligeholdelsesarbejderne. Grundejernes Investerings-
fond traf herefter afgørelse om en fordeling af vedligeholdelse og forbedring på henholdsvis 20% og 80 %.
Huslejenævnet i Randers Kommune traf den 15. september 2020 tre enslydende afgørelser vedrørende de i sagen omhandlede lejligheder. I Huslejenævnets af-gørelser hedder det blandt andet:
”Huslejenævnets afgørelse og begrundelse
Sagen anses for indbragt i medfør af BRL § 22 f.
Afgrænsning af tvisten
Således som sagen er indbragt for huslejenævnet, tager huslejenævnet alene stilling til spørgsmålet om, hvor stor en procentvis andel af de ar-bejder, der er udført i forbindelse med gennemgribende modernisering af flere nærmere angivne lejligheder, der kan henføres som sparet vedli-geholdelse.
Udlejer har påstået en ligelig fordeling af vedlighold/forbedring på 50/50 %, hvorimod GI har påstået en fordeling af vedligehold/forbedring på 20/80 %.
Besigtigelsen
Huslejenævnet kunne ved besigtigelsen konstatere, at lejemålene havde moderniserede køkkener og badeværelser, der var udvidet fra det op-rindelige. Endvidere var der nye vvs- og el installationer i samtlige leje-mål, ligesom der var foretaget udskiftning af gulve og opsat filt på lof-ter. Lofter og gulve var isolerede. Døre var udskiftet.
3
Huslejenævnet vurderer på baggrund af besigtigelsen, at arbejderne, som er udført, svarer til det, som er anført i de arbejdsbeskrivelser, der er fremlagt i sagen.
Vedligeholdelsesfradrag
Huslejenævnet finder ud fra en konkret vurdering og på baggrund af be-sigtigelserne samt de forelagte oplysninger, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets generelle praksis, hvorefter der for så vidt angår de faktiske og dokumenterede udgifter til selve moderniseringen skal ske et vedligeholdelsesfradrag på 25 %, som anvendes ved moder-niseringer af såvel køkken som bad, jf. også TBB 2011.665 Ø. Der er her-ved også taget hensyn til, at nogle af de udførte arbejder er rene forbed-ringsarbejder og nogle i det væsentligste må anses som vedligeholdelse.
Der foreligger således samlet set ikke særlige forhold, der begrunder an-det, herunder at der er tale om en fuldstændig nyetablering, der udeluk-kende tilfører lejeforholdet nyt udstyr mv., som det ikke havde før, og ikke indeholder elementer af vedligehold. Eller at der kun i begrænset omfang – ud fra en samlet vurdering – alene er tale om en mere begræn-set vedligeholdelsesandel.
Udlejer har ikke dokumenteret, at der i de konkrete sager er grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Nævnet finder heller ikke, at det af GI anførte og fremlagte kan føre til andet resultat uanset om man foretager en opdeling af entrepriserne på de enkelte typer af arbejder.
Huslejenævnet har også i forbindelse med stillingtagen til lejens størrelse og vedligeholdelsesfradraget i den pågældende ejendom i tidligere sager anvendt et fradrag på 25 % på baggrund af besigtigelserne og den frem-lagte dokumentation.
Det bemærkes i den forbindelse i forhold til udlejers påstand om et ved-ligeholdelsesfradrag på 50 %, at dette ville kunne føre til, at betingelserne for anvendelsen af BRL § 5, stk. 2 ikke var opfyldt, og at nævnet, ved at følge GI´s vurdering, ville skulle tilsidesætte et skøn, som nævnet selv har lagt til grund for tidligere afgørelser.”
Huslejenævnet har i mail af 2. marts 2021 fremsendt en redegørelse til boligret-ten efter boligreguleringslovens § 43, stk. 4. I redegørelsen hedder det blandt andet:
” Huslejenævnet har truffet afgørelse om vedligeholdelsesfradragfor
hele lejligheden.
4
Det fremgår bl.a. af de faktiske oplysninger i de af nævnet trufne afgø-relser, at sagerne vedrører gennemgribende moderniseringer af de besig-tigede lejligheder, og af nævnets afgørelse og begrundelse fremgår det blandt andet, at ”lejemålene havde moderniserede køkkener og badevæ-relser, der var udvidet fra det oprindelige. Endvidere var der nye vvs og el installationer i samtlige lejemål, ligesom der var foretaget udskiftning af gulve og opsat filt på lofter. Lofter og gulve var isolerede. Døre var udskiftet” .
Huslejenævnet har på den baggrund foretaget en vurdering af vedlige-holdelsesfradraget i forhold til udgiften til samtlige de forbedringer, der er gennemført i lejemålet. Den generelle huslejenævnspraksis, som der henvises til i afgørelserne, og som overfor Grundejernes Investerings-fond efterfølgende på forespørgsel er dokumenteret, vedrører gennem-gribende moderniseringer af lejemål i den pågældende ejendom og fast-sættelse af vedligeholdelsesfradrag i forbindelse med vurdering af, om betingelserne for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var op-
fyldt (beløbsgrænserne). Det kunne på baggrund herafformentlig kon-
kluderes, at der var truffet afgørelse om vedligeholdelsesfradraget i rela-tion til alle forbedringer; men nævnet er ikke bekendt med, om Grunde-jernes Investeringsfond har fremlagt afgørelserne eller korrespondancen herom for retten.
Baggrunden for, at der er tillige er henvist til retspraksis, der relaterer sig til modernisering af køkken og bad, er blandt andet affødt af, at Grunde-jernes Investeringsfond har gjort gældende, at der i henhold til gældende praksis ikke skulle ske vedligeholdelsesfradrag for etablering af nyt bad, hvilket efter nævnets vurdering ikke var korrekt, idet praksis ikke er en-tydig. Henvisningen er ikke udtryk for, at nævnet alene har foretaget en vurdering af vedligeholdelsesfradrag i forhold til udgifterne til udskift-ningen af køkken og bad, idet dette heller ikke var det, som nævnet un-der sagen var anmodet om. ”
Der er i sagen fremlagt tegninger og fotos af lejlighederne.
Der er endvidere fremlagt tilbud på renovering af lejligheder og fakturaer for udført modernisering vedrørende Adresse 4, Adresse 7, Adresse 6 og Adresse 8.
Boligretten har foretaget besigtigelse af lejlighederne Adresse 1, Adresse 5 og Adresse 6 samt Adresse 12. og Adresse 13.
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne.
5
Vidne har forklaret blandt andet, at han er uddannet håndværker og in-geniør. Han har drevet selvstændig virksomhed i mange år. Han er medejer af og direktør i Udlejer ApS. DJE Bolig er en en-treprenør - og administrationsvirksomhed, hvori han også er direktør. DJE Bo-lig er ikke medejer af Udlejer ApS, men står for administrationen heraf.
I perioden 2016-2018 blev der gennemført en gennemgribende modernisering af de i sagen omhandlede lejligheder, og alle lejlighederne har et bruttoetageareal på 66 m2 med ens planindretning, dog således at nogle af lejlighederne er spejl-
vendte.Lejlighederne er blevet moderniseret i overensstemmelse med den ar-
bejds-og materialebeskrivelse, som er fremlagt som bilag 2, og udgifterne pr. lejlighed udgjorde 437.500 kr. inklusive moms plus følgeudgifter, jf. bilag 24. Der blev foretaget ændringer af rumfordeling i forhold til køkken og bad, idet en del af gangen blev inddraget til badeværelset, og en del af soveværelset blev inddra-get til køkken. De ældre køkkener blev udskiftet, ligesom badeværelset blev ud-skiftet. Der blev etableret et bedre bad, men der havde også tidligere været mu-lighed for at bade i badeværelset. Der blev lavet nye elinstallationer. Rørene blev også udskiftet.
Lejlighederne er blevet moderniseret af egne ansatte, og det er derfor, at der ikke er udarbejdet specificerede fakturaer. Der kan dog godt have været invol-veret eksterne håndværkere i arbejdet, men han kan ikke huske det nærmere.
Der har tidligere været foretaget modernisering af lejlighederne. I perioden fra 1965 til 1967 blev der lavet bad i lejlighederne. Det havde ikke tidligere været muligt at bade på toiletterne, så der blev opsat et armatur ved vasken, som kunne bruges til bad. Der blev også lavet gulve og opsat fliser på væggene. Lof-terne blev også lavet. Forevist fotos af badeværelse, bilag 13, ekstraktens side 123, har han bekræftet, at de fliser, der ses, blev opsat i 1960’erne. Køkkenerne i lejlighederne blev moderniseret i perioden fra 1984 til 1996. Der var tidligere tale om lave rammekøkkener med enten låger eller forhæng. Hårde hvidevarer blev indsat i lejlighederne i den samme periode. Der havde tidligere blandt an-det været fadebure. Der har altid været udluftning i lejlighederne – i hvert fald i en eller anden form. Han kan vedstå den forklaring, som han afgav i forbin-delse med dom af 20. april 2018. I perioden indtil 2016 blev lejlighederne lø-bende vedligeholdt.
Foreholdt støttebilag har han forklaret, at det er ham, der har udarbejdet bila-get. Det er lavet efter bedste evne. Han har vurderet moderniseringsudgifterne ud fra den erfaring, som han har opnået gennem sit lange arbejdsliv som hånd-værker og entreprenør. Han ved, hvad der er blevet brugt af arbejdstimer, og han ved, hvad de enkelte ting koster. Han har således selv prissat og lavet for-
6
delingen af moderniseringsudgifterne. Hans skøn over udgifterne ”rammer” så godt, som det kan.
Angående ”specifikation af forbedringer” i støttebilaget har han forklaret, at han har medtaget køkkenet til 50 %. Vedrørende opvaskemaskinen er den taget med i opgørelsen med 100 %. Der var ikke tidligere radiator i køkkenet, og dermed er den taget med i opgørelsen med 100 %. Vedrørende spots i køkkenet er de taget med til 100 %. Udvidelsen af badeværelset er en forbedring. Dørene er medtaget til 30 %, da dørene ikke var defekte. En af dem trængte dog til at blive udskiftet. Han ved ikke, om prisen på lyddug er korrekt, idet den godt kan have være det dobbelte. Han ved heller ikke, om prisen på HPFI-relæ er korrekt. Der var tidli-gere HFI-relæ i lejlighederne, som blev indsat i 1978. Vedrørende ventilation i køkken og bad er udgifterne hertil ikke medtaget med 100 %, da der var ventila-tion i forvejen. I badeværelset var der enten en naturlig ventilation eller monteret en elblæser i forbindelse med blikrørene. I køkkenet var der en emhætte, som førte op i skorstenen. Det sænkede loft er medtaget til 50 %. Stikkontakter er ble-vet udskiftet. Det er således disse, der er omfattet af udregningen. Vedrørende gulvet var der tale om gamle brædder, som skulle skrues fast. Han ved ikke hvor
mangeskruer, der er brugt hertil. Når underlaget er i orden, og det er stabilt,
lægges det nye gulv på. Det er efter hans opfattelse vedligeholdelse. Rør til vand, varme og afløb er blevet udskiftet. Det er efter hans opfattelse også vedligehol-delse. Der blev udskiftet fliser i badeværelserne, da installationerne skulle flyttes. Det er almindelig vedligeholdelse.
Angående” fordeling af moderniseringsudgifter” i støttebilaget har han forkla-
ret, at de enkelte poster ikke kan specificeres. Der er udarbejdet ”generelle” fak-turer på det hele.
Foreholdt arbejds- og materialebeskrivelse, bilag 2, ekstraktens side 63ff., har han
forklaret,at det er tydeligt, at der var tale om en gennemgribende renovering.
Renoveringen af lejlighederne blev blandt andet foretaget på baggrund af kon-kurrencehensyn, da lejligheder i dag helst skal fremtræde som nybyggeri fra ho-veddør til bagdør. Lejlighederne skulle derfor ikke blot moderniseres som 5, stk. 2- lejligheder.
Foreholdtudateret brev, bilag 4, ekstraktens side 77f., har han forklaret, at han
havde deltaget i kurser hos Grundejernes Investeringsfond, hvorfor han vidste, at det ville være svært at komme igennem med et vedligeholdelsesfradrag på 50 %. Han oplyste derfor, at det minimum skulle sættes til 30 %. Det havde selvføl-gelig en sammenhæng med, at der tidligere var sket modernisering af lejlighe-derne.
Parternes synspunkter
7
Udlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApSUdlejer ApS har i påstandsdokumentaf 11.
april 2022 anført:
”…
ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende
at sagsøgeren, udover beløbsgrænsen i 2018 for moderniseringer efter § 5, stk. 2 på kr. 2.228,00 pr. m2 med en forbedringsudgift for lejemål på 66 m2 på kr. 147.048,00, samtidig gennemførte en omfattende opgradering af de i forvejen moderniserede lejligheder, idet sagsøgerens modernise-ringsudgift er opgjort til kr. 516.250,00 pr. lejlighed (437.500,00 + 18% føl-geudgifter = kr. 516.250,00). Dette svarer til intet mindre end kr. 7.822,00 pr. m2, som er ca. det tredobbelte af den gennemsnitlige udgift til en § 5, stk. 2 modernisering efter retspraksis. Herved fik ejendommen, der var opført i 1919, ved udskiftning af såvel bygningsdele som inventar, som var enten nedslidte eller ikke længere tidssvarende, generelt et mere tids-svarende præg, med opretning af indvendige eller udvendige døre, ek-sisterende gulve, eksisterende garderobeskabe, eksisterende hårde hvi-devarer, modernisering og lovliggørelse af elinstallationer, udskiftning af eksisterende håndtag og dørgreb til ensartede, udskiftning af klinker og fliser med nye, samt i stedet for maling af eksisterende tapet, fjernet alt gammelt tapet, og væggene i stedet for udført med glasvæv eller filt-ning for at opnå en pænere og mere ensartet overflade af vægflader m.v.,
at sagsøgtes påstand afviger markant fra sagsøgtes egen vejledning (bi-lag 25) der oplyser følgende typesituationer:
1. Lejlighedsmodernisering § 5, stk. 2, side 32: Vedligeholdelse 15 – 33%
- forbedring 85 – 67%, jf. side 28.
2. Hvis lejemålet tidligere er gennemgribende moderniseret. 50% vedli-geholdelse – 50% forbedring, jf. side 28 nederst.
3. Modernisering af ældre køkken, side 32, 25% vedligeholdelse – 75% forbedring.
4. Modernisering af nyere køkken, 50% vedligeholdelse – 50% forbed-ring, jf. side 33.
5. Modernisering af ældre toilet og bad. 25/33% vedligeholdelse – 66/75% forbedring, jf. side 37.
8
6. Modernisering af nyere bad og toilet, 50% vedligeholdelse – 50% for-bedring, jf. side 37.
Det gøres gældende at de nævnte typeeksempler ikke er i overensstem-melse med retspraksis, hverken efter moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2, eller den lejeretlige definition og praksis af vurdering og størrelsen af forbedringsbegrebet iht. LL § 58, hvorefter den afgørende betingelse er om den udførte ydelse ”modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi” og er denne betingelse ikke opfyldt, er der tale om et vedligeholdelsesarbejde. Undtagelserne herfra er dels arbejder der medfører energibesparelser og dels foranstaltninger der øger kapaciteten af ejendommens forsynings-eller afløbsledninger, hvilke arbejder er defineret som lejeretlige forbed-ringer.
Ovennævnte standardsituationer tager ikke højde for den atypiske situ-ation i nærværende sag, hvor de omhandlede lejligheder alle havde et velfungerende mere eller mindre tidløst elementkøkken fra tidligere mo-dernisering, og et velfungerende mere eller mindre tidløst badeværelse, hvor en yderligere modernisering af disse ikke kan berettige til en for-bedringsprocent på mere end højest 50%, og hvor de udskiftede byg-ningsdele alle i det væsentlige er vedligeholdelsesarbejder, der ikke til-fører lejemålet noget der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
at disse opretningsarbejder i al væsentlighed lejeretligt bør betragtes som vedligeholdelse, idet de ikke tilfører lejemålet nogen nye funktioner med faciliteter, men alene medfører et pænere udseende og giver et mere tids-svarende eller tidløst look, og kun indeholder forbedringer i begrænset omfang, herunder trinlydsdug under nye gulve og et tidssvarende antal stikkontakter og afbrydere,
at der ved vurdering af fordeling af moderniseringsudgifterne på vedli-geholdelses-og forbedringsudgifter særligt bør lægges vægt på, at de moderniserede lejligheder i forvejen havde fået monteret moderne ele-mentkøkkenener, enten i slutningen af 1980-erne eller medio 1990-erne, som var fuldt funktionsdygtige og mere eller mindre tidløse, og havde også emhætte med udsugning til det fri og alle sædvanlige hårde hvide-varer i funktionsdygtig stand,
at der ligeledes bør lægges afgørende vægt på, at samtlige modernise-rede lejligheder havde badeværelser, der var moderniseret i 1960-erne, hvor der blev etableret bademulighed i form af en bruser, herunder med etablering af blandingsbatteri, og hvor det tidligere højtskyllende toilet blev udskiftet med et lavtskyllende, og gulvene pålagt nye klinker og der opsattes vægfliser overalt, således at der ved den nu gennemførte mo-
9
dernisering alene er tilført lejemålene den ene nye funktion, at der er etableret en særskilt bruseniche og nu opsat to blandingsbatterier i stedet for et,
at der bør tillægges vægt ved fordeling af udgifterne imellem vedligehol-delse og forbedring, at det er sagsøgeren, som udlejer, der har og har haft vedligeholdelsespligten af lejlighederne og disses installationer og in-ventar og at opretning af lejlighederne er vedligeholdelse i form af et ef-terslæb af vedligeholdelsesarbejder, der udføres, og at sagsøgeren som udlejer endvidere har pligt til at opretholde en tidligere udført moderni-sering efter BRL § 5, stk. 9, indført 1/1 2001. Derfor er det vedligeholdelse og ikke forbedring, når døre, gerichter og gulvlister udskiftes i stedet for
at blive genmalet, men det er bare en enklere og lidt dyrere måde at ved-ligeholde lejlighederne på, hvilket også er tilfældet for montering af nyt trægulv ovenpå det eksisterende, fremfor at afhøvle, slibe og lakere, hvil-ket også er det samme for udskiftning af eksisterende garderobeskabe med nye garderobeskabe, og ligeledes når sagsøgeren har valgt, i stedet for at nymale tidligere gammelt tapet, at fjerne dette og udføre maleri-standsættelsen efter udførelse af filtning, eller i køkken eller bad at op-sætte glasvæv forud for malingen,
at elinstallatørens udskiftning af gamle installationer, herunder stofled-ninger, er et myndighedskrav, mens udskiftning af eksisterende stikkon-takter og afbrydere med ensartede nye, også er vedligeholdelse, idet der ikke tilføres nogen nye funktioner eller øget lejeværdi herved,
at den eneste øgede lejeværdi, der er indeholdt i disse vedligeholdelses-og opretningsarbejder for så vidt angår elinstallatøren, er tilføjelse af flere nye afbrydere, mens udskiftning af HFI-relæer med HPFI-relæer ikke til-fører nogen øget sikkerhed, eller lejeværdi efter LL § 58, jfr. bilag 18,
at der imellem de gamle og de nye gulvbrædder er ilagt trinlydsdug alene er tilført en forøget forbedring i et beskedent omfang, jfr. bilag 19, hvoraf fremgår at udgiften til udlægning heraf alene koster kr. 2.250,00 for 50 m2, eller kr. 45,00 pr. m2,
at fordelingen imellem udgifterne og vedligeholdelse som følge heraf bør fordeles som specificeret af sagsøgeren i stævningen, side 4, med ca. kr. 200.000,00 til forbedringer, mens det resterende beløb anses som udgifter til vedligeholdelse og opretning, uddybet i sagsøgers replik, side 4 – 7,
at de af sagsøgte anførte vejledende retningslinjer i sagsøgtes vejledning, bilag 25, hvor der er sket modernisering af et ældre køkken og et ældre badeværelse, er anført en forbedringsprocent på 75, mens der i vejled-
10
ningen er anført en forbedringsprocent på 50, når der er tale om moder-nisering af nyere køkken eller nyere bad, ikke er i overensstemmelse med retspraksis, og ikke tager højde for at moderniseringen af køkkener og badeværelser i de omtvistede lejligheder på de oplyste tidspunkter blev udført i et forholdsvist tidløst design, således at det ikke er afgørende, om de er 20 eller 40 år gamle, men hvorledes de har været vedligeholdt indtil moderniseringen i 2018, hvilket er dokumenteret med de fotos af lejlighederne før moderniseringen af køkken og bad, der er fremlagt som bilagene 20 – 22,
at moderniseringsgraden og den tilførte brugsværdiforøgelse for køkken og bad derfor højest kan udgøre gennemsnitlig 50%, jfr. dels TBB 2001.214 Ø og dels TBB 2008.221 V, hvor boligretten fandt, at der ikke ved de varslede forbedringer af modernisering af køkken og bad, og her-under i forbindelse med nedlæggelse af bagtrappe, blev tilført lejemålet nogen forøget brugsværdi, hvilket blev stadfæstet af landsretten, som dermed godkendte at der var sket forbedringer med 0%,
at der ligeledes bør lægges vægt på den forholdsvise beskedne retsprak-sis, hvor Grundejernes Investeringsfond er part, hvor GI konsekvent fast-holder en forholdsvis høj forbedringsprocent, som skaber det indtryk, at Grundejernes Investeringsfond er interesseret i at opbevare så store ved-ligeholdelsesmidler som muligt, - herunder den dom, hvor en butik var ombygget til beboelse, hvor boligretten i Aarhus’ dom af 6/2 2020 statu-erede at ud af de kr. 663.212,00 i ombygnings- og moderniseringsudgif-ter, kunne alene kr. 285.767,00 anses som forbedringsudgifter, mens kr. 377.545,00 blev anset som vedligeholdelsesudgifter, eller ca. 43%. I denne sag er samtlige udgifter dokumenteret og specificeret af hovedentrepre-nøren og størrelsesmæssigt bekræftet af den tilsynsførende arkitekt,
at det herudover bør tillægges vægt, at huslejenævnet reelt ikke har taget stilling til fordelingsproblematikken imellem vedligeholdelse og forbed-ring med hensyn til de tidligere udførte moderniseringer af køkken og bad, men i det væsentlige har holdt sig til, hvorvidt de moderniserede lejligheder var gennemgribende moderniseret efter BRL § 5, stk. 2, og an-vendt de satser som huslejenævnet betegner som nævnets ”generelle praksis” ,
at der ikke har været tvist om hvorvidt moderniseringen opfyldte betin-gelserne i BRL § 5, stk. 2., hvorfor huslejenævnet heller ikke er blevet bedt om at tage stilling til dette spørgsmål, men alene parternes uenighed om størrelsen af vedligeholdelsesudgifternes procentuelle størrelse.
…”
11
Grundejernes Investeringsfond har i påstandsdokument af 5. april 2022 anført:
”…
ANBRINGENDER
Det gøres overordnet gældende, at fastsættelse af en vedligeholdelsesan-del på 25 % er et fast udgangspunkt i forbindelse med lejlighedsmoder-niseringer, når der ikke er gennemført større bygningsmæssige ændrin-ger, som fx rumændringer og ændring i rørføringen, og at sagsøger ikke har dokumenteret forhold, som giver anledning til at fravige dette.
Ad huslejenævnets afgørelse
Det gøres gældende, at huslejenævnet i Randers har truffet afgørelse om den tvist, der var indbragt for huslejenævnet, og at huslejenævnet har taget stilling til fordelingen af udgifter mellem vedligeholdelse og for-bedringer i lejemålene.
I forlængelse heraf gøres det gældende, at udgifterne til vedligeholdelse og forbedring skal fordeles i overensstemmelse med huslejenævnet i Randers' afgørelse af 15. september 2020.
Det gøres gældende, at huslejenævnet ved besigtigelsen konstaterede, at lejemålene havde moderniserede køkkener og badeværelser, der var ud-videt fra det oprindelige.
Endvidere var der nye vvs- og elinstallationer i samtlige lejemål, ligesom der var foretaget udskiftning af gulve og opsat filt på lofter. Lofter og gulve var isolerede. Døre var udskiftet.
Det gøres gældende, at huslejenævnet ud fra en konkret vurdering og på baggrund af besigtigelserne og de forelagte oplysninger fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets generelle praksis, hvor-efter der for så vidt angår de faktiske og dokumenterede udgifter til selve moderniseringen skal ske et vedligeholdelsesfradrag pa 25 %, som an-vendes ved moderniseringer af såvel køkken som bad, jf. også TBB 2011.665 Ø. Huslejenævnet tog herved hensyn til, at nogle af de udførte arbejder var rene forbedringsarbejder, og at nogle i det væsentligste måtte anses som vedligeholdelse.
Det gøres endvidere gældende, at huslejenævnet i forbindelse med stil-
lingtagen til lejens størrelse og vedligeholdelsesfradrageti den pågæl-
dende ejendom også i tidligere sager har anvendt et fradrag pa 25 % på baggrund af besigtigelserne og den fremlagte dokumentation.
12
Huslejenævnets afgrænsning af tvisten bestod alene i, at huslejenævnet i Randers - i stedet for at gennemgå hver enkelt udgift og klassificere denne som enten vedligeholdelse eller forbedring - foretog en procentvis opdeling af arbejderne, herunder de arbejder, der kan henføres som spa-ret vedligeholdelse.
Det gøres i tilknytning hertil gældende, at huslejenævnet i Randers har afgivet erklæring til retten, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 4, hvor huslejenævnet bl.a. anfører følgende:
"Huslejenævnet har truffet afgørelse om vedligeholdelsesfradrag for hele lej-ligheden.
Det fremgår af de faktiske oplysninger I de af nævnet trufne afgørelser, at sagerne vedrører gennemgribende moderniseringer i de besigtigede lejlighe-der, og af nævnets afgørelse og begrundelse fremgår det blandt andet, at "le-jemålene havde moderniserede køkkener og badeværelser, der var udvidet fra det oprindelige. Endvidere var der nye vvs og el installationer i samtlige leje-mål, ligesom der var foretaget udskiftning af gulve og opsat filt på lofter. Lof-ter og gulve var isolerede. Døre var udskiftet.
Huslejenævnet har på den baggrund foretaget en vurdering af vedligeholdel-sesfradraget i forhold til udgiften til samtlige de forbedringer, der er gennem-ført i lejemålet...."
Det gøres endvidere gældende, at sagsøger ikke har besvaret sagsøgtes opfordring (d) i Processkrift A, hvor sagsøgte har anmodet udlejer om at uddybe på hvilket grundlag anbringendet, om at huslejenævnet ikke tog stilling til fordelingen af udgifter mellem vedligeholdelse og forbedring i hele lejligheden, fastholdes i lyset af ovennævnte redegørelse fra husle-jenævnet om rækkevidden af sin egen afgørelse.
Dette bør tillægges processuel skadevirkning, så det lægges til grund, at huslejenævnet har truffet afgørelse om vedligeholdelsesfradrag for hele lejligheden.
Sammenfattende gøres det gældende, at huslejenævnets afgørelse omfat-ter alle de udgifter, der er afholdt til renovering af lejligheden, uanset om de vedrører køkken, bad eller øvrige rum i lejligheden.
Ad sagsøgers beregnede udgifter
Sagsøgers beregning og fordeling af udgifterne i bilag 4 og i stævningen bestrides, ligesom det gøres gældende, at der ikke er sammenfald mellem disse.
13
Det gøres i forhold til sagsøgers bilag 4 særligt gældende,
at udskiftning af ydre døre indebærer en 2/3 forbedring
at lydisolering af gulve og lofter udgør en 100 % forbedring
at indfræsning af el, installation af lovpligtige relæer mv. samt
installation af spotlamper er en 100 % forbedring
at etablering af ventilation, radiator mv. udgør en 100 % forbedring
at modernisering af køkken indeholder en forbedringsandel pa 75-80 %
at etablering af bruseniche udgør en 100 % forbedring
at nedrivning, etablering af byggeplads, bortkørsel mv. skal fordeles
forholdsmæssigt til de primære arbejder i lejligheden.
Det bestrides derfor, at sagsøger har dokumenteret, at der i forbindelse med de omfattende moderniseringer er udført vedligeholdelsesarbejder, der overstiger 25 % af de samlede udgifter.
Det gøres sammenfattende gældende, at højst 25 % af de samlede udgif-ter kan medtages over den udvendige vedligeholdelseskonto.
Ad beløbsgrænser
Det gøres gældende, at det er uden betydning, om udgifterne til moder-nisering af lejlighederne overstiger beløbsgrænserne i boligregulerings-lovens § 5, stk. 2.
Det gøres i den forbindelse endvidere gældende, at gennemgribende renovering i henhold til BRL § 5, stk. 2, som oftest langt overskrider de beløbsgrænser, der er fastsat i bestemmelsen.
Derudover gøres det gældende, at de arbejder, der er foretaget i lejemå-let, ikke adskiller sig fra arbejder i andre tilsvarende lejligheder, der mo-derniseres, og at den foreliggende praksis fra huslejenævn og domstole vedrørende fastsættelse af vedligeholdelsesandel i forbindelse med gen-nemgribende renoveringer er relevant i forhold til den foreliggende sag.
Det gøres endelig gældende, at der i den konkrete sag er tale om udskift-ning af ældre køkken og bad.
Køkken og bad er angiveligt senest moderniseret i perioden 1965-1967 henholdsvis 1984-1994, og det gøres på den baggrund gældende, at der var tale om udskiftning af "ældre"køkken og bad. Badeværelserne var således omkring 50 år, da de blev udskiftet, mens køkkener var mellem 23 og 33 år, da de blev skiftet. Der var således ikke tale om nyere bad og køkkener, men tværtimod æ ldre bad og køkkener, ligesom der er foreta-
get såvel rumændringer,udvidelser og omfattende moderniseringer,
14
hvilket isoleret set begrunder en lavere vedligeholdelsesprocent end 25 for arbejderne knyttet hertil.
Ad følgeudgifter
Ifølge Gl's administrative praksis kan udlejer ved større vedligeholdel-sesarbejder medtage visse følgeudgifter uden bilagsdokumentation for, at udgifterne er faktisk afholdt.
Gl's praksis følger af Københavns Byrets dom af 4. maj 2018. Gl godken-der på baggrund af dommen, at der i tillæg til de faktisk afholdte udgifter over vedligeholdelseskontoen uden bilagsdokumentation kan medtages udgifter til teknisk bistand på 10 %, til administration på 5 % og til finan-siering på 3 %.
Det gøres på den baggrund gældende, at en udlejer i forbindelse med en lejlighedsmodernisering med en bilagsdokumenteret udgift på 500.000 kr. kan tillægge 18 % eller 90.000 kr. uden bilagsdokumentation. I alt 590.000 kr., hvoraf udlejer typisk kan medtage 25 % eller 147.500 kr. over vedligeholdelseskontoen. Det resterende beløb på 442.500 kr. eller 75 % af udgifterne er forbedringer, der ikke kan medtages over vedligeholdel-seskontoen.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Udlejer ApS har fastholdt synspunktet om, at
Huslejenævnet ikke har taget stilling til vedligeholdelsesfradragetfor lejlighe-
derne, men at nævnet alene har taget stilling til køkken og bad i lejlighederne.
Boligrettens begrundelse og resultat
Huslejenævnets afgørelser
På baggrund af de foreliggende oplysninger lægges det til grund, at Huslejenæv-net har truffet afgørelse om vedligeholdelsesfradrag for lejlighederne og ikke kun køkken og bad i lejlighederne som anført af Udlejer ApS
Vedligeholdelsesfradrag
Efter bevisførelsen lægger boligretten til grund, at der er foretaget en omfattende modernisering af lejlighederne, navnlig i form af modernisering af køkken og bad. Det er ubestridt, at moderniseringen af lejlighederne er sket i overensstem-melse med den i sagen fremlagte arbejds- og materialebeskrivelse, og at moder-niseringsudgifterne pr. lejlighed har udgjort 437.500 kr. og dertilhørende føl-geudgifter.
15
To dommere, Boligdommer 1 og Dommer, udtaler her-efter:
Efter besigtigelsen og bevisførelsen i øvrigt, herunder de fremlagte tegninger og fotos, hvoraf fremgår blandt andet, hvordan lejlighederne var indrettet før, sam-menholdt med oplysningerne om de afholdte udgifter, der ikke er nærmere do-kumenteret i form af specificerede fakturaer, og de i øvrigt foreliggende oplys-ninger, finder vi, at lejlighederne blev gennemgribende forbedret, således at der overvejende er tale om forbedringsudgifter. Herefter, og da det, Udlejer ApS i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet re-
sultat, finder vi, at vedligeholdelsesfradragetpassende skønsmæssigt kan fast-
sættes til 25 %. Som følge heraf stemmer vi for, at Grundejernes Investeringsfond skal frifindes.
En dommer, Boligdommer 2, udtaler:
Jeg stemmer for at give Udlejer ApS, medhold i, at de samlede moderniseringsudgifter fordeles med 50% til vedligeholdelse og 50% til forbedring. Dette er i overensstemmelse med den fremlagte vejledning, som er udgivet af Grundejernes Investeringsfond, hvor køkken og badeværelse tidligere har været moderniseret. Det er ligeledes blevet dokumenteret under sa-gen både ved fotos og besigtigelse, hvoraf fremgår blandt andet, at køkkenet tid-ligere er blevet udskiftet fra det oprindelige snedkerkøkken til et moderne ele-mentkøkken, og at toilettet uden bad er blevet moderniseret med etablering af brusebad med fliser på gulv og vægge.
Det er en væsentlig fejl i Huslejenævnets afgørelse, at nævnet ikke har taget højde for den tidligere modernisering af køkken og bad, men af egen drift har afgrænset sin afgørelse til alene, om der var grundlag for at fravige nævnets praksis i § 5, stk. 2 – sager. Det er også en fejl, at afgørelserne er begrundet med, at en fravi-gelse af denne praksis kunne medføre, at minimumskravet på 2.228 kr./m2 ikke var opfyldt, da der ubestridt var anvendt det 3-dobbelte beløb.
Parterne er enige om, at lejligheden på 66 m2 i 2017, hvor minimumskravet i § 5, stk. 2 var 2.228 kr./m2, - eller for lejligheden 147.048 kr., blev gennemgribende moderniseret for 437.500 kr. som beskrevet i arbejds-og materialebeskrivelsen svarende til 6.628 kr. pr. m2. Det er både sædvanligt og fuldt lovligt, at der alene
foreliggeren samlet faktura fra det selskab, der har udført arbejdet med egne
ansatte.
Vidne, der er byggesagkyndig uddannet, har afgivet forklaring om at have forestået over 100 moderniseringer efter § 5, stk. 2, og har efter bedste evne spe-cificeret og opdelt de afholdte 437.500 kr. både i stævning, replik og støttebilag.
16
Udlejer ApS har dermed ført det mulige bevis — uden syn og skøn — og derved godtgjort, at vedligeholdelsesarbejderne bør fastsættes til 50%.
Der afsiges dom i overensstemmelse med stemmeflertallet, hvorfor frifindelses-påstanden fra Grundejernes Investeringsfond tages til følge.
Grundejernes Investeringsfond er den vindende part og skal derfor tilkendes sagsomkostninger. Efter sagens værdi og forløb, herunder at der har været af-holdt formalitetsprocedure vedrørende syn og skøn, skal Udlejer ApS betale 125.000 kr. i sagsomkostninger. Beløbet angår ud-
giftertil advokatbistand inklusive moms, idet Grundejernes Investeringfond
ikke er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte, Grundejernes Investeringsfond, frifindes.
Sagsøgeren, Udlejer ApS, skal inden 14 dage til Grundejernes Investeringsfond betale sagsomkostninger med 125.000 kr.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 17-06-2022 kl. 12:45
Modtagere: Advokat (H) Erik Wendelboe Christiansen, Øvrige GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND, Sagsøger Udlejer ApS, Boligdommer 1, Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Boligdommer 2, Sagsøgte GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND