Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 6. marts 2025
Sag BS-24774/2022-VLR
(2. afdeling)
Udlejer ApS
(advokat Erik Aagaard Poulsen
ved Advokat)
mod
Grundejernes Investeringsfond
(advokat Erik Wendelboe Christiansen)
Retten i Randers har den 17. juni 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-40004/2020-RAN).
Landsdommerne Henrik Twilhøj, Thomas Klyver og Thomas Steensen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Udlejer ApS, har gentaget sin påstand for boligretten om, at indstævnte, Grundejernes Investeringsfond, til-pligtes at anerkende, at vedligeholdelsesudgifterne for appellantens modernise-ring af lejlighederne Adresse 1, Adresse 2, Adresse 3, Adresse 4, Adresse 5, Adresse 6, Adresse 7. og Adresse 8, og Adresse 9., Adresse 10 og Adresse 11, Randers, udført i årene 2017 til 2019, udgør 50 % af de til indstævnte indberettede udgifter for de respektive regnskabsår og tilpligtes at berigtige appellantens vedligeholdel-seskonto i overensstemmelse hermed.
Grundejernes Investeringsfond har påstået dommen stadfæstet.
2
Supplerende sagsfremstilling
Udlejer ApS har under hovedforhandlingen i landsretten fremlagt korrigerede støttebilag med specifikation af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder og selskabets angivelse af den procentvise fordeling af udgifterne mellem vedligeholdelse og forbedring.
Der har for landsretten været afholdt syn og skøn med det formål at prisfastsæt-te udvalgte dele af den totalmodernisering, der er udført i lejlighederne i 2017-2018. Skønsmand har den 14. juli 2023 og den 27. oktober 2023 af-givet erklæringer herom.
Der har endvidere været fremlagt oplysninger om priser for leje af mandskabs-vogn og container samt fotos af almuelister- og gerigter fra en af lejlighederne.
Forklaringer
Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring. Skønsmand og Vidne 2 har endvidere afgivet forklaring.
Vidne 1 har forklaret, at ejendomskomplekset indeholder ca. 160 lejlighe-der, som ejes af fire selskaber med 40 lejligheder i hvert selskab. Han har været administrator af lejlighederne siden sidst i 1970´erne. I 2022 var ca. 130 af lejlig-hederne blevet gennemgribende renoveret. Lejlighederne, som indgår i denne sag, blev renoveret i perioden mellem 2017 og 2019. Renoveringerne blev pri-mært foretaget af egne håndværkere. Arbejde, der krævede autorisation så som el- og vvs-arbejde, blev dog udført af eksterne håndværkere. Det tog ca. 3 må-neder at renovere en lejlighed. Alle lejlighederne er stort set renoveret på sam-me måde. Han er medejer af DJEbolig ApS, der har stået for hovedentreprisen.
Lejlighederne er beliggende i en ca. 100 år gammel ejendom. Før renoveringen fremstod lejlighederne med nyere elementkøkkener, som blev sat ind i lejlighe-derne fra sidst i 1980´erne til slutningen af 1990´erne til afløsning af de oprinde-lige rammekøkkener med tilhørende spisekammer. Billederne, ekstrakten side 266-267, viser, hvordan køkkenerne så ud inden renoveringen. Badeværelserne blev installeret omkring 1965, da lejlighederne oprindeligt var uden bad. Bille-derne, ekstrakten side 271 og 282, viser, hvordan badeværelserne så ud inden renoveringen. Toilettet på billedet er lavtskyllende, da de udskiftede de højt-skyllende toiletter i midten af 1980´erne. Man kan også se, at der var udsugning i de gamle badeværelser, hvilket også blev installeret i midten af 1980´erne.
Der er stor ledighed blandt lejlighederne i Udlejer ApS, og i perioder har de vanske-ligt ved at få alle deres lejemål lejet ud. De besluttede derfor at totalrenovere lejlighederne, som indgår i denne sag, så de kunne fremstå som spritnye lejlig-heder, der er attraktive for mulige lejere. Dette indebar, at de var nødt til at bringe det efterslæb, der havde været på den løbende vedligeholdelse igennem
3
årene, up to date. Der var tale om almindelige vedligeholdelsesopgaver som f.eks. gulve, der ikke var lavet gennem årene og trængte til udskiftning. Lejlig-hederne blev fuldstændig ryddet inden renoveringen, og alt det, der ikke var i orden, blev lavet sammen med nye gulve, vægge og lofter for at få det hele til at fremstå nyt. Der blev i forbindelse med renoveringen også udført forbedringer, der er affødt af lovkrav, f.eks. til døre, hvor eksisterende døre blev udskriftet til BD 30-døre, og gamle stofledninger blev fjernet og nye ledninger fræset ind i væggene. Billederne, ekstrakten side 292-293, viser, hvordan lejlighederne ser ud i dag. Badeværelset er blevet udvidet med 1 m2 stor bruseniche med separat afløb. Køkkenerne er åbnet op og fremstår med nye hårde hvidevarer og med spots i loftet i stedet for lysstofrør. I soveværelserne er der opsat nye skabe, hvilket ses på billedet, ekstrakten side 294, og de indvendige døre er monteret med glas, hvorved lejlighederne er blevet lysere.
Der har tidligere verseret retssager om lejens størrelse i flere af lejlighederne i ejendomskomplekset. Boligretten godkendte i 2016, at betingelserne for at opkræve en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var opfyldt. Boli-gretten godkendte huslejer på 763 kr. pr. m2 og 783 kr. pr. m2 , afhængig af i hvilken gade den pågældende lejlighed er beliggende. Lejeniveauet er det samme i Udlejer ApS i dag. Både huslejenævnet og boligretten besigtigede lejemå-lene i forbindelse med sagerne.
Han kan meget vel have været med til at regne prisen ud på etablering af byg-geplads og velfærdsfaciliteter i støttebilaget vedrørende vedligeholdelse. Som bygherre på projektet havde de mulighed for at stille opholds- og værkstedsfa-ciliteter til rådighed for håndværkerne i en kælderlejlighed og nogle kælderrum i nærheden. Udgifterne hertil er i støttebilaget opgjort til 18.125 kr. for en renoveringsperiode på tre måneder.
I støttebilaget vedrørende forbedringer har han efter bedste evne anslået udgif-terne på de enkelte entrepriser og den indbyrdes fordeling af disse ud af den samlede håndværkerudgift. Der er tale om et estimat på håndværkertimerne, da de var i gang med flere lejligheder på en gang. I støttebilaget er der angivet en specifikation af forbedringer, som skønsmanden ikke er blevet bedt om at forholde sig til. Der er bl.a. tale om nyt køkken, som han i bilaget har ansat til 90.000 kr. med tillæg af moms. Beløbet er måske lidt i underkanten, men det beror på et skøn, som er foretaget ud fra det samlede beløb til renovering. Der var måske kun opvaskemaskine og radiator opsat i køkkenet i halvdelen af lej-lighederne inden renoveringen, men de er taget med i specifikationen, da der er tale om et gennemsnit de 11 lejligheder, der blev renoveret.
Renoveringsudgifterne pr. lejlighed beløb sig til 437.500 kr. med tillæg af føl-geudgifter på 18 %, svarende til 7.236 kr. pr. m2 . Man kunne derfor have brugt et noget mindre beløb, hvis renoveringen havde handlet om, at de fremover
4
ville fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Formålet med renoveringen var imidlertid at få lejlighederne til at fremstå som helt nye.
Lejlighederne kan lejes ud i dag, men ikke til mere end den leje på mellem 700-800 kr. pr. m2 , som de i sin tid fik godkendt af boligretten i 2016. De har også været nødt til at sætte lejen ned, da flere lejemål har stået tomme og ikke kunne lejes ud til en højere leje.
Foreholdt, at han i byretten forklarede, at køkkenerne i lejlighederne blev mo-derniseret i perioden fra 1984 til 1996, og at han i en tidligere boligretssag har forklaret, at der fra 1984 til 1994 blev skiftet køkkener i omkring 30-40 lejlighe-der, husker han det i dag således, at udskiftningen fandt sted fra slutningen af 1980´erne til slutningen af 1990´erne.
Foreholdt, at han i en boligretssag i 2016 om fastsættelse af lejen efter boligregu-leringslovens § 5, stk. 2, har forklaret, at han indberettede 25 % af den samlede håndværkerudgift til Grundejernes Investeringsfond som vedligeholdelsesud-gifter, har han forklaret, at det lyder helt tåbeligt. Han havde ingen interesse i, at en større andel skulle være forbedring i den pågældende sag, og det spiller i øvrigt ingen rolle, da man ikke kan leje ud til så høj en leje i Randers. Han har deltaget i kurser, hvor Grundejernes Investeringsfond har oplyst, at de god-kendte indberetninger på 35 % til vedligeholdelse. I den konkrete sag ville Grundejernes Investeringsfond imidlertid kun godkende 20 % som vedligehol-delse.
Skønsmand har forklaret til sin besvarelse af spørgsmål 1.b i skønserklærin-gen, at levering og montering af en BD 30-dør koster 11.250 kr.
De udgifter, som er medtaget ved besvarelsen af spørgsmål 3, vedrører alene udvidelsen af badeværelset med brusenichen. Murer- og vvs-arbejdet har været omstændigt, da der i princippet er lavet et nyt badeværelse med gulvafløb med tilslutning til faldstamme, vådrum og koldt- og varmtvandsinstallation. Mure-ren kan ikke lave sin del af arbejdet på en dag, da der indimellem skal laves vvs-arbejde. I brusenichen har der været el-arbejde med opsætning af en lampe i loftet, mens der i øvrigt i badeværelset har været el-arbejde med lamper og ventilation. Prisen for et badeværelse er således høj, uanset om der laves et lille eller stort badeværelse.
I hans besvarelse af spørgsmål 1 j i den supplerende skønserklæring skulle der rettelig have stået nedhængt loft ”i værelser” i stedet for ”i entreen” , idet der er monteret nye lofter i soveværelse, entre, køkken og badeværelse.
Vidne 2 har forklaret, at han er vicevært og har været ansat hos Vidne 1 siden 2005.
5
Han var med til at lave noget af renoveringen i 2017-2019. Inden lejlighederne blev renoveret, vil han beskrive dem som ældre lejligheder med plankegulve, mindre badeværelser og elementkøkkener med kogeplade, kølefryseskab og emhætte. På billedet, ekstrakten side 266, ses et af de gamle køkkener, der ser ud, som han husker det. Ud fra typen af køkkenlåger vurderer han, at køkke-nerne kan være indsat i 1990´erne, men det var før hans tid som vicevært. Hvi-devarerne var funktionsdygtige, men også af ældre dato, og de er formentlig installeret samtidig med køkkenerne. Før renoveringen var ruminddelingen som vist på plantegningen, ekstrakten side 120. Køkkenvasken var placeret op ad væggen i højre side af lokalet, mens komfur og køleskab stod op ad muren til venstre. På badeværelserne var der fliser på gulvene og væggene, toilet og brusebad i håndvasken, som det ses på billederne, ekstrakten side 271 og 282. Der var ikke separate brusenicher, men der var mulighed for bad, selvom der ikke var meget plads.
Billedet, ekstrakten side 292, viser badeværelset efter renoveringen med en til-bygget bruseniche, toilet, håndvask og skab. Der er lagt nye fliser på gulvet og på væggene i brusenichen, mens der er opsat filt på væggene i resten af bade-værelset. Billedet, ekstrakten side 293, viser et køkken efter renoveringen. Der er flere skabe end tidligere og en mere moderne opvaskemaskine. I soveværel-serne blev der ved renoveringen lagt nye gulve og opsat nye skabe og døre, som det ses på billedet, ekstrakten side 294. Han husker ikke, om der var skabe i soveværelserne før renoveringen. I stuen er der blevet lagt nye gulve og mon-teret lister, opsat filt på lofter, væggene er blevet spartlet og tapet malet, og der er isat nye døre. Han mener, at lejlighederne efter renoveringen fremtræder væ-sentlig mere moderne og indbydende. Blandt andet er der fjernet en dør ud til køkkenet, køkkenbordet er blevet forlænget og en væg er blevet flyttet ind mod soveværelset, hvilket har skabt en bredere gang med mulighed for at etablere en spiseplads. Når man ser billedet, ekstrakten side 287, var der dog også spi-seplads i køkkenet før renoveringen. Det er korrekt, at det er et linoleumsgulv, man kan se på billedet fra køkkenet før renoveringen.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten.
Udlejer ApS har yderligere anført, at husleje-nævnet i sin afgørelse ikke har tillagt det betydning, at lejlighederne havde en høj standard før renoveringen, og at de fremlagte boligretsdomme fra samme ejendomskompleks viser, at der ikke er anvendt en fordeling på 25 % til vedli-geholdelse og 75 % til forbedring, hvilket nævnet ellers har lagt til grund. For boligretten blev der, trods anmodning herom, ikke gennemført syn og skøn, hvilket ville have haft betydning for afgørelsen. Der er nu for landsretten fore-taget syn og skøn, som viser, hvordan udgifterne skal fordeles. Der foreligger
6
derfor særlige omstændigheder i denne sag, som bør føre til, at landsretten kan tilsidesætte det skøn, som boligretten og huslejenævnet har foretaget. Den fore-tagne modernisering har været omfattende og atypisk, da der er brugt et væ-sentligt større beløb end det, der skal til for at opfylde de beløbsmæssige krav til en gennemgribende modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Da lejlighederne før moderniseringen havde en høj standard og navnlig fremt-rådte med køkkener og badeværelser i et tidløst og funktionelt design og med en høj brugsværdi for lejerne, kan standen af lejlighederne efter renoveringen, ikke bære en brugsforøgelse på mere end 50 %. De fremlagte støttebilag viser, at specifikationen af henholdsvis vedligeholdelsesudgifter og forbedringsudgifter ud af de samlede håndværkerudgifter.
Grundejernes Investeringsfond har yderligere anført, at boligrettens fordeling af udgiften med 25 % til vedligeholdelse og 75 % til forbedring er sket på bag-grund af en konkret besigtigelse af de omhandlede lejligheder samt tilsvarende lejligheder i samme ejendom, som ikke er renoveret. Det gennemførte syn og skøn for landsretten har ikke bibragt talmæssige eller øvrige oplysninger, som giver anledning til at tilsidesætte boligrettens fordeling, som er i tråd med gæl-dende praksis ved modernisering af ældre lejligheder. De fremlagte støttebilag er både ufuldstændige og misvisende, ligesom den anvendte metode i bilagene ikke er i overensstemmelse med retspraksis. Støttebilaget vedrørende vedlige-holdelse tilsidesætter således helt grundlæggende udgangspunktet i gældende ret, hvorefter vedligeholdelsesandelen sættes ganske lavt, når der er tale om modernisering af 50 år gamle badeværelser og 21-33 år gamle køkkener, når der foretages rumændringer, og når der tilmed sker rumudvidelse med etablering af badefunktion, som ikke tidligere har eksisteret. Udgangspunktet er her en vedligeholdelsesandel på 25 % eller mindre og ikke på 50 % eller 100 %, som Udlejer ApS konsekvent har taget udgangspunkt i. Tallene i støttebilaget vedrørende forbedring fremstår for manges vedkommende som grebet ud af luften, og den væsentligste del af opgørelsen baserer sig ene og alene på Udlejer ApS' egen fordeling af de afholdte udgifter på henholdsvis køkken, bad og øvrige rum, som er uden støtte i sagens faktum og tendensiøs, idet den nedtoner omfanget af arbejder i køkken og badeværelse, som udgør hele kernen i moderniseringen.
Landsrettens begrundelse og resultat
Udlejer ApS gennemførte i årene 2017-2019 en omfattende modernisering af en række af selskabets lejemål. Tvisten under sa-gen angår den procentvise fordeling af udgifterne til henholdsvis forbedring og vedligeholdelse, hvor det alene er udgifterne til vedligeholdelse, der kan med-tages over vedligeholdelseskontoen i Grundejernes Investeringsfond.
7
Huslejenævnet og boligrettens flertal har skønsmæssigt fastsat vedligeholdel-sesandelen til at være 25 %. Såvel huslejenævnets og boligrettens afgørelser er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer og efter besigtigelse af flere af lejlighederne.
Spørgsmålet for landsretten er herefter, om Udlejer ApS har godtgjort, at der foreligger omstændigheder, som giver grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets og boligrettens flertals skøn over vedligeholdelsesandelen.
Efter bevisførelsen lægger landsretten til grund, at der i forbindelse med mo-derniseringen blev foretaget en udvidelse af badeværelserne med etablering af brusenicher og en fuldstændig udskiftning af lejlighedernes køkkener, der fik en anden indretning med bl.a. mere køkkenbords- og skabsplads. Der er herud-over etableret nye vvs- og elinstallationer, udskiftet gulve og døre samt opsat filt og spots i lofter. Lejlighederne fremtræder således efter moderniseringen med en mere moderne og åben indretning samt med nye faciliteter, egenskaber og udstyr.
Der er i lyset heraf ikke for landsretten fremkommet oplysninger, som godtgør, at huslejenævnets og boligrettens flertals skøn over vedligeholdelsesandelen blev foretaget på et fejlagtigt grundlag, eller at skønnet er klart forkert. Lands-retten bemærker i den forbindelse, at Udlejer ApS' egen vurdering af vedligeholdelsesandelen i de fremlagte støttebilag på væsentlige punkter afviger fra den fordeling, der normalt følges i praksis, og at der ikke foreligger atypiske forhold med hensyn til lejlighedernes stand før og efter renoveringen.
Udlejer ApS har herefter ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets og boligrettens flertals skøn over vedligeholdelsesandelen.
Landsretten stadfæster herefter boligrettens dom.
Efter sagens udfald skal Udlejer ApS
i sagsomkostninger for landsretten betale 135.000 kr. til Grundejernes Investe-
ringsfond. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, da Grundejernes Investeringsfond ikke er momsregistreret. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder hovedforhandlingens varighed, og at der har været foretaget syn og skøn for landsretten.
8
THI KENDES FOR RET:
Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Udlejer ApS inden 14 dage betale 135.000 kr. til Grundejernes Investerings-fond.
Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 06-03-2025 kl. 10:00
Modtagere: Indstævnte Grundejernes Investeringsfond, Appellant Udlejer ApS, Advokat (H) Erik Wendelboe Christiansen, Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen