Dom
RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM
afsagt den 12. januar 2024
Sag BS-24798/2023-BOR
Udlejer ApS
(advokat Morten Bro)
mod
Bornholms Regionskommune
(advokat Henrik Qwist)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 19. maj 2023.
Sagen drejer sig om lovligheden af Bornholms Regionskommunes afgørelse af 21. november 2022.
Sagsøgeren Udlejer ApS har nedlagt følgende påstande:
”Påstand 1
Bornholms Regionskommunes afgørelse #*510041, jnr.: 21/7039 af 21. november 2022 ophæves og sagen hjemvises til fornyet behandling.
Påstand 2
Bornholms Regionskommune tilpligtes at anerkende, at der ikke den 7. maj 2019 var bopælspligt, samt at der i perioden fra den 7. maj 2019 til foreløbig den 19. maj 2023 (stævningstidspunktet) ikke har været bopælspligt, på ejendommene Matrikel nr. 1, beliggende
2
Adresse 1, By, for så vidt angår boligen Adresse 2 beliggende i denne ejerlejlighed, Matrikel nr. 2, beliggende Adresse 3, By, Matrikel nr. 3, beliggende Adresse 4, By og Matrikel nr. 4, beliggende Adresse 5, By.”
Sagsøgte Bornholms Regionskommune har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Den 21. november 2022 traf sagsøgte afgørelse over for sagsøgeren. Afgørelsen har følgende indhold blandt andet:
”1. Afgørelse
Bornholms Regionskommune har truffet nærværende afgørelse med af-sæt i Regionskommunens partshøringsskrivelser af 7. juni 2021 og Ad-vokat Morten Bros partshøringssvar dateret d. 11. august 2021.
Afgørelsen vedrører boligerne
a) Ejerlejligheden Adresse 2, By (herefter Adresse 2) b) Ejerlejligheden Adresse 3, By (herefter Adresse 3) Ejerlejligheden Adresse 4, By (herefter Adresse 4) Ejerlejligheden Adresse 5, By (herefter Adresse 5)
Afgørelsen vedr. boligerne ovenfor under pkt. a.- d. behandles under ét.
1.1.Selskabet har vedr. boligerne i pkt. a. – d. ikke overholdt a) Forpligtelsen til at sørge for, at boligerne er blevet taget i brug efter Lov om boligforholds § 5, stk. 1
b) Fristen til at anmelde, at boligerne har stået ledige i mere end seks uger, jfr. Lov om boligforholds § 5,
stk. 2
c) Lov om boligforholds § 7, stk. 1, ved at bruge boligerne, til sommer-beboelse, el.lign. midlertidig benyttelse uden kommunalbestyrelsens samtykke, i det alle fire boliger inden for de sidste 5 år forud for re-gionskommunens første henvendelse i sagen har været benyttet til helårsbeboelse.
Bornholms Regionskommune har besluttet at anmode Bornholms Politi om at rejse tiltale mod Selskabet for overtrædelse af pkt. 1.1.b. og 1.1.c. ovenfor for hver af de fire boliger i henhold til § 12, stk. 2 og § 12, stk. 1, nr. 4, i Lov om boligforhold for så vidt angår den periode, der strækker sig fra den seneste fraflytningsdato for de enkelte boliger, jfr. Tabel 1 nedenfor, og frem til d. 7. juni 2021, hvor Bornholms Regionskommune fremsender partshøringsskrivelser.
…
3
3. Begrundelse
3.1. Partshøringen af 7.juni 2021
Bornholms Regionskommune anførte i de enslydende partshøringsskri-velser af 7. juni 2021 bl.a., som begrundelse for at træffe den påtænkte afgørelse, at
Vurdering efter boligreguleringsloven:
Det følger af BBR-meddelelsen, Bilag 1, at ejendommen er en ejerlejlighed be-liggende i en ejendom med anvendelseskodekode 140 (etageboligbebyggelse), og at boligen er opvarmet med fjernvarme. Boligen er beliggende i By og der-med omfattet af BRL kap. VII, jf. BRL § 2, stk. 2, jf. kommunalbestyrelses be-slutning af 21. december 2017.
Bopælspligten indebærer, at selskabet, som ejer af en helårsbolig, har pligt til at sørge for at boligen bliver anvendt som helårsbolig. Det kræver som udgangs-punkt, at lejer er tilmeldt folkeregistret. Derudover kræves det, at lejer rent fak-tisk anvender lejligheden som helårsbolig.
Det fremgår videre af BRL § 50, stk. 1, at en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug t il sommerbeboelse, el.lign. midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Også denne bestemmelse må på baggrund af de foreliggende oplysninger anses for at være overtrådt.
Det fremgår af en udskrift fra folkeregistret, Bilag 2, at der ikke har været no-gen tilmeldt på ejendommen siden den xxxxx. Boligen anses for beboet t.o.m. den 31. januar 2018, hvor kommunen ophørte med at anvende boligen til mid-lertidig boligplacering af flygtninge.
Med henblik på at oplyse sagen har Bornholms Regionskommune fra Elnet Øst rekvireret en oversigt over elforbruget for adressen, måler nr. x for perioden fra 4. maj 2018, 3 mdr. efter at kommunen ophørte med at anvende boligen til midlertidig boligplacering af flygtninge, og til 1. maj 2021. Oversigten vedlæg-ges som Bilag 3.
Det fremgår af oversigten, at der i alle ugerne i den omhandlede periode har været et forbrug på mellem … kilowatt-timer (kWh). Det viser, at der har væ-ret forbrugt el i et omfang svarende til, at lejligheden har været brugt til en form for beboelse.
På energistyrelsens hjemmeside, https://sparenergi.dk/forbruger/el/dit-elfor - brug kan man beregne normalforbrug af El, afhængigt af f.eks., hvor mange personer, som opholder sig i en bolig. Bilag 4 viser et eksempel på en sådan be-regning.
Da der opvarmes med fjernvarme er det kommunens vurdering, at forbruget af el er meget højt, henset til, at der ikke er tilmeldt beboere på ejendommen i Fol-keregistret. Oplysningerne bekræfter vores antagelse om, at der sker ulovlig udlejning til ferie- og fritidsformål, eller anden midlertidig udlejning i strid med LP 103 og BRL §§ 48 og 51.
4
Ved opslag på Airbnb har vi konstateret, at denne og andre lejligheder i ejen-dommen fortsat udlejes som ferie eller fritidsbolig el.lign.
Kommunen lægger derfor til grund, at selskabet ikke har opfyldt sin pligt til at sørge for at bopælspligten er overholdt siden 31. januar 2018, hvor kommunens lejeaftale med selskabet ophørte. ”
Det er i sagen ubestridt, at lokalplan 103, der har til formål at sikre, at boliger inden for lokalplanens afgrænsninger anvendes til helårsboligformål, omfatter de i sagen omhandlende fire ejerlejligheder.
Sagsøgeren udlejede de fire ejerlejligheder til sagsøgte ved fire selvstændige kontrakter af 27. august 2015. Det fremgår af de respektive lejekontrakter, at le-jeperioden løb fra henholdsvis den 1. august 2015 og 1. september 2015, og at kontrakterne var tidsbegrænsede frem til den 31. august 2018.
Kontrakterne er udarbejdet af sagsøgeren på typeformular A. 9 udgave – leje-kontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder. Punktet ”Benyt-telse” , der fremgår af lejekontrakternes § 1, er ikke udfyldt.
Sagsøgte har anvendt alle fire ejerlejligheder til beboelse for flygtninge. Sagsøg-tes aftaler med hver enkelt flygtning blev indgået på den af staten udarbejdede standardkontrakt ”aftale om midlertidig bolig” i henhold til integrationslovens § 12.
De flygtninge, der har været boligplaceret i ejerlejlighederne, har været tilmeldt Folkeregisteret på adresserne i henhold til § 6, stk. 1 i lovbekendtgørelse nr. 1297 af 3. september 2020 om Det Centrale Personregister.
Efter lejemålenes ophør opstod der en tvist mellem sagsøgeren og sagsøgte om pligten til istandsættelse af ejerlejlighederne. Konflikten blev indbragt for Hus-lejenævnet, der behandlede tvisten.
Den 7. maj 2019 rettede sagsøgte henvendelse til sagsøgeren om, at ejerlejlighe-derne er omfattet af bopælspligten, og at lejlighederne derfor skal anvendes til helårsbeboelse.
Det er ubestridt i sagen, at sagsøgeren ikke har benyttet de fire ejerlejligheder til helårsbeboelse efter, at sagsøgte ophørte med at leje lejlighederne.
Den 6. november 2023 blev sagsøgeren dømt ved Retten på Bornholm til at be-tale 40.000 kr. i bøde for overtrædelse af lov om boligforholds § 5, stk. 2, § 5, stk. 5, jf. § 5, stk. 1, § 7 og § 12. Dommen er anket til Østre Landsret.
5
Forklaringer
Person 1 har afgivet partsforklaring. Vidne har afgivet vidne-forklaring.
Person 1 har forklaret, at sammen med en tidligere partner købte ejendom-
men i 2005, hvor de i sagen omhandlende lejligheder er beliggende. Lejlighe-derne har inden, de blev udlejet til Bornholms Regionskommune i sagen, været udlejet og beboet af en række lejere, hvor lejeaftalerne oftest ophørte af natur-lige årsager. I 2015 hørte han, at Bornholms Regionskommune havde udfordrin-ger med at skaffe boliger til flygtninge, der ankom til Bornholm, og han tog i den forbindelse kontakt til kommunen. De indgik, efter kommunen havde be-sigtiget ejendommen, lejeaftalerne. Forinden aftalerne blev indgået lavede de en række arbejder, hvor de lagde lejlighederne sammen og etablerede køkken frem for bad i halvdelen af dem. Lejlighederne, der er fra 1970’erne, blev oprindeligt anvendt af fiskerne, der havde brug for en enkelt overnatning. Lejlighederne er derfor heller ikke velegnede til helårsbeboelse og er endvidere dårligt isolerede efter nugældende standard. Det er korrekt, at det er ham, der har udformet leje-kontrakterne, der er standardlejekontrakter. Han fik af kommunen oplyst, at de skulle bruges således, at de pågældende flygtninge fik en midlertidig boligpla-cering, og kommunen anvendte selv betegnelsen ”Navn” om ejendommen. Han boede under udlejningsperioden på Sjælland, så han var ikke på ejendommen dagligt, men det var hans opfattelse, at flygtningene flyt-tede en del rundt i lejlighederne, da nogle af lejlighederne havde en bedre in-dretning end andre. Han ved ikke, om flygtningene lavede nye aftaler med kommunen i den forbindelse, da det virkede lidt, som de flyttede efter godt be-findende. Det er korrekt, at der i forbindelse med indflytning og fraflytning blev foretaget et flyttesyn, hvilket også er praksis i hans erhvervslejemål.
Vidne har forklaret, at hun er ansat som jurist i Bornholms Re-gionskommune. Hun blev ansat i 2020, hvorfor den i sagen omhandlende afgø-relse ikke er udarbejdet af hende, men af en kollega. Hun blev ansat i forbin-delse med, at der blev truffet en politisk beslutning på Bornholm om at intensi-vere håndhævelsen af bopælspligten. Den første henvendelse i sagen skete i 2019. Der gælder en helårsbeboelsespligt på den i sagen omhandlende ejendom, idet der ikke er søgt om dispensation fra reglerne i boligforholdsloven om fx udsættelse på grund af renovering eller på grund af en pendlersituation. Kom-munen vejleder om denne mulighed og giver ofte en udsættelse med hensyn til at efterleve bopælspligten. I 2015 er det korrekt, at Bornholm modtog mange flygtninge og sagsøgerens lejemål var oplagte at placere flygtninge i, da der var flere lejemål samlet, som var praktisk, når kommunens medarbejdere skulle ser-vicere de pågældende flygtninge. Flygtningene boede der ofte til de fandt et le-jemål, hvor de selv kunne stå anført på lejekontrakten. Det er en pligt at tildele en flygtning et CPR nr., og hun vil tro, at medarbejderne i kommunen har råd-givet om registreringen i forbindelse med indflytning på adressen. Hun har
6
ikke hørt om, at flygtningene flyttede rundt i lejemålene. Flygtningesituationen og manglen på boliger var et akut og stort problem, og man oprettede i den for-bindelse lejekontrakter af en vis varighed med sagsøgeren, idet man ikke vidste hvor længe, behovet ville vare. Det endte med, at kommunen opsagde kontrak-terne før det naturlige udløb.
Parternes synspunkter
Sagsøgeren Udlejer ApS har i sit påstandsdokument anført:
”ANBRINGENDER
2.1 Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at der er mangler ved afgørelsesgrundlaget, at sagsøgte har foretaget sagsbe-handlingsfejl, at sagsøgte har foretaget ulovlig skønsudøvelse og at lej-lighederne ikke har været anvendt til helårsbeboelse 5 år forud for Sagsøgtes høring af 7. maj 2019.
2.1.1 Ad mangler ved afgørelsesgrundlaget
2.1.2 Afgørelsen af 21. november 2022 hviler på et forkert fundament; at ejerlejlighederne er anvendt til helårsbeboelse 5 år forud for Bornholms Regionskommunes høring af 7. maj 2019.
Følgende fremgår af forarbejderne LFF 2021-10-13 nr. 48, alm. bemærk-ninger afsnit 2.1.1.5, til lov om boligforhold § 7:
”Hvis en beboelseslejlighed eller anden form for bolig ikke på noget tidspunkt inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, kan ejeren frit, det vil sige uden kommunalbestyrelsens samtykke, fortsætte en sådan anden an-vendelse.”
Hvis der således er forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårsbolig, kan kommunalbestyrelsen ikke hindre, at den fremtidig an-vendes til sommerbolig el. lign.
Såfremt en kommunalbestyrelse bliver opmærksom på, at en helårsbo-lig ikke anvendes som sådan, og kommunalbestyrelsen ønsker boligens status som helårsbolig opretholdt, må der reageres over for ejeren inden 5 år fra tidspunktet for den ændrede benyttelse.
Tidspunktet for den ændrede benyttelse af lejlighederne fremgår af sa-gens bilag 2. Det fremgår af folkeregisterudskriftet, at Sagsøgers lejefor-hold med lejerne anført nedenfor er bragt til ophør, enten som følge af lejerens fraflytning eller død henholdsvis den:
- 16.12.2013 Adresse 2 (Person 2)
7
- 01.05.2014 Adresse 3 (Person 3)
- 19.03.2014 Adresse 4 (Person 4)
- 29.04.2013 Adresse 5 (Person 5)
Da samtlige lejeforhold er bragt til ophør før den 07.05.2014 (5 år forud for 07.05.2019), har Bornholms Regionskommune ikke reageret rettidigt og inden for 5-års reglen.
Det gøres gældende, at Bornholms Regionskommune befinder sig i en retsvildfarelse, når Bornholms Regionskommune lægger til grund, at udlejningen til Bornholms Regionskommune med henblik på midlerti-dig boligplacering af flygtninge ikke skal betragtes som erhvervsmæs-sig udlejning, herunder at udlejningen til Bornholms Regionskommune medfører at ejerlejlighederne er taget i brug til helårsbeboelse i perio-den fra henholdsvis 1. august 2015 og 1. september 2015 og frem til leje-forholdenes ophør i 2018 (herefter Perioden).
Det gøres gældende, at den faktiske udlejning til Bornholms Regions-kommune i Perioden har karakter af erhvervsmæssig udlejning, og så-ledes ikke kan sidestilles med udlejning til helårsbeboelse.
Det anføres bl.a. til støtte herfor, at samtlige lejekontrakter er tavse med hensyn til lejeforholdets benyttelse, jf. omtalte lejekontrakters § 1 ved henholdsvis sagens bilag C, D, E og F..
Det anføres hertil, at det afgørende kriterium for afgrænsningen mellem lejeloven og erhvervslejeloven i forholdet mellem Sagsøger og Born-holms Regionskommune er, om det lejede skal anvendes helt eller del-vis til beboelse eller udelukkende til andet en beboelse.
Allerede fordi, at Bornholms Regionskommune ikke kan bebo de respektive ejerlejligheder, skal det lejede udelukkende anvendes til an-det end beboelse. På linje med bl.a. Karin Laursen, Erhvervslejeret, 1. udgave, 2003, samt Grubbe og Edlund, Boliglejeret, 3. udgave s. 45ff., der anfører, at
”udlejningsvirksomhed er en form for erhvervsvirksomhed, og hvis lejeren efter aftalen udelukkende skal anvende det lejede til boligudlejning, er lokalerne – udelukkende udlejet til andet end beboelse – og således som udgangspunkt om-fattet af erhvervslejelovens regler.
Som eksempel på et sådant retsforhold kan nævnes tilfælde, hvor en pensions-kasse udlejer en beboelsesejendom til en kommune med henblik på, at kommu-nen fremlejer de enkelte boligenheder til boligsøgende.
8
Dette er også fastslået i retspraksis jf. bl.a.
TBB 2003.334B: Stuehuset til en gård blev i 1985 udlejet til en person til pri-vat beboelse og med ret til fremleje, og i 1987 blev lejemålet overdraget en ny fysisk person som lejer. I 1989 godkendte udlejer, at lejemålet blev overdraget til et andelsselskab, hvis formål var at leje ejendommen og stille den til rådig-hed for medlemmernes kollektive beboelse (bofællesskab). Medlemmerne hæftede personligt og solidarisk for selskabets forpligtelser. Det måtte antages, at de en-kelte medlemmer af andelsselskabet ikke havde selvstændige rettigheder i for-hold til udlejeren, og andelsselskabet kunne ikke identificeres med dets medlem-mer. Herefter var lejeforholdet omfattet af erhvervslejeloven. Aftaleretlige syns-punkter kunne ikke føre til at antage, at udlejer havde accepteret, at lejemålet var et beboelseslejemål. (Dissens)
TBB 2002.292 Ø: Et selskab havde lejet en beboelseslejlighed på vilkår, at den skulle benyttes til beboelse for selskabets eneanpartshaver. Lejeforholdet var herefter omfattet af erhvervslejeloven og ikke lejeloven og boligreguleringslo-ven. Selskabet var indsat som aftalepart efter eneanpartshaverens udtrykkelige anmodning, og omgåelsesbetragtninger kunne ikke føre til, at lejemålet var om-fattet af lejelovens og boligreguleringslovens regler [min fremhævelse]
Det anføres hertil, at selv om den anvendelse, der er aftalt og faktisk udøves, er ulovlig i den forstand, at den er i strid med offentligretlige regler såsom bygningslovgivning, planlovgivning og lignende, må rets-forholdet i overensstemmelse med aftalen være omfattet af erhvervslej-eloven. Noget andet er, at sådanne offentligretlige regler kan indebære, at aftalen må bringes til ophør, eller at parterne eller den ene part for-pligtes til at gennemføre fysiske foranstaltninger, således at den aftalte brug lovliggøres, jf. Grubbe og Edlund, 3. udgave s. 43.
Bornholms Regionskommune befinder sig således i en retsvildfarelse, når det anføres at ejerlejlighederne er udlejet til beboelse og denne retsvildfarelse medfører i sig selv, at Afgørelsen lider af væsentlige, mangler og er ugyldig.
Dertil gøres det gældende, at ejerlejlighederne end ikke er udlejet med henblik på, at Bornholms Regionskommune skal anvende ejerlejlighe-derne til udlejning til helårsbeboelse.
Ejerlejlighederne er udlejet med henblik på midlertidig [min fremhæ-
velse] boligplacering af flygtninge. Udlejningen til Bornholms Regions-kommune er foretaget med det formål, at Regionskommunen midlerti-digt kunne boligplacere flygtninge af kortere varighed. Formålet og den ”de facto” benyttelse har alene været midlertidig. Der kan i den forbin-
9
delse drages paralleller til udlejning til ferie og fritidsformål, der i leje-lovgivningens forstand betragtes som sommerbeboelse, ikke helårsbe-boelse.
Det anføres hertil, at det følger udtrykkeligt af integrationslovens § 12, stk. 6, at reglerne i lejeloven ikke finder anvendelse i forbindelse med indkvartering af flygtninge på midlertidige opholdssteder. Fravigelse af lejelovens regler underbygger at lejeforholdet – end ikke i forholdet mellem Bornholms Regionskommune og de enkelte flygtninge – ikke er udlejet til helårsbeboelse.
Dertil gøres videre gældende, at Bornholms Regionskommune end ikke har dokumenteret endsige redegjort for, at ejerlejlighederne er taget i brug til helårsbeboelse i Perioden – vel og mærke – og i givet fald i strid med aftalegrundlaget.
Bornholms Regionskommune må som ”udlejer” være nærmest til at do-kumentere de faktiske forhold hos de enkelte flygtninge der har beboet ejerlejlighederne, idet det ellers må lægges til grund, at lejeforholdene har haft en sådan begrænset og tilfældig karakter, at Ejerlejlighederne i den omhandlede Periode ikke kan siges at have været anvendt til helårsbolig, men som midlertidig bolig for brugerne på linje med TBB 2013.581.
Det anføres hertil, at det følger af forarbejderne til integrationslovens § 14, LFF 1998-04-16 nr. 60:
”Bestemmelsen fastslår, at kommunalbestyrelsen inden tre måneder efter, at ansvaret er overgået til kommunalbestyrelsen, skal anvise permanente boliger til de flygtninge, som Udlændingestyrelsen har visiteret til den pågældende kommune. Indtil det er muligt at anvise en permanent bolig, skal kommunalbe-styrelsen anvise de pågældende flygtninge et midlertidigt opholdssted. Bestem-melsen fastlægger endvidere, at lejelovens regler ikke finder anvendelse i for-bindelse med indkvartering på midlertidige opholdssteder. ”
Uanset at 3 måneders kravet blev ophævet ved LFF 2016-05-04 (som følge af, at det i praksis havde vist sig umuligt for mange kommuner at leve op til 3-måneders kravet), så dokumenterer bestemmelsen utvety-digt, at formålet med placeringen alene er midlertidig, dvs. af kortere varighed og med henblik på, at flygtningene kan anvises en permanent bolig – altså en helårsbolig.
Dertil henledes rettens opmærksomhed på, at folkeregistertilmeldingen for så vidt angår de midlertidigt placerede flygtninge er uanvendelig
10
ved vurderingen af hvorvidt ejerlejlighederne er anvendt til helårsbebo-else, idet registreringen i Det Centrale Personregister foretages af Born-holms Regionskommune og senest med virkning fra den dag hvor an-svaret for overflytningen overgår til kommunalbestyrelsen, og uanset om den enkelte flygtning i en tidsbegrænset periode midlertidigt tager ophold i en anden kommune som led i aktivering jf. integrationslovens § 10, stk. 3. Dertil følger det af integrationslovens § 10, stk. 6:
”Registrering i medfør af stk. 3 eller 5 finder sted, uanset om flygtningen tager bopæl eller ophold i kommunen fra den i stk. 4 nævnte dato. ”
Registreringen i Det Centrale Personregister siger således intet om, hvorvidt de pågældende flygtninge har benyttet boligen til helårsbebo-else, når pligten til at tilmelde flygtninge på adressen påhviler Born-holms Regionskommune uanset om de pågældende flygtninge bebor adressen eller ej, hvorfor Bornholms Regionskommunes Afgørelse også af denne grund lider af væsentlige begrundelsesmangler-/fejl, idet Bornholms Regionskommune har afvist at redegøre for de registrerede flygtninges anvendelse af ejerlejlighederne.
Det gøres videre gældende, at sagsøger i den konkrete situation ikke kan straffes for at boligerne ikke er meldt tomme, idet udlejningen er sket til Bornholms Regionskommune. Subsidiært må udlejningen til Bornholms Regionskommune sidestilles med behørig anmeldelse.
Det fastholdes således, at Bornholms Regionskommune befinder sig i en retsvildfarelse, når det anføres at ejerlejlighederne er udlejet til bebo-else.
Ejerlejlighederne er udlejet med henblik på midlertidig boligplacering
af flygtninge. Udlejningen til Bornholms Regionskommune er foretaget med det formål, at Regionskommunen midlertidigt kunne boligplacere flygtninge af kortere varighed, hvorefter den pågældende udlejning til-lige er så atypisk at den under alle omstændigheder falder uden for lej-elovens område.
Det følger i den forbindelse af § 1, note 6 på Karnov til LBKG 2010-08-11 nr. 963 Lejeloven, at
”Der foreligger formentlig ikke leje efter lejeloven, når et forsikringsselskab ve-derlagsfrit indtil videre stiller bolig til rådighed for en forsikringstager, hvis hus (bolig) er under opførelse/ reparation som følge af en forsikringsbegiven-heds indtræden. Dette må gælde på trods af, at vederlag er erlagt i form af præ-
11
miebetaling, men forholdet er under alle omstændigheder så atypisk, at det med sikkerhed må antages at falde uden for lejelovens område ”
Det anføres hertil, at et forsikringsselskab midlertidige placering af for-sikringstager er mindre atypisk end midlertidig boligplacering af flygt-ninge.
Det gøres videre gældende, at det udtrykkeligt fremgår af lejelovens § 2, stk. 1, at lejeloven ikke finder anvendelse, i det omfang lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning:
” § 2: Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.”
Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at bestemmelsen er ud-tryk for det almindelige princip, lex specialis, at særlige lovbestemmel-ser går forud for generelle og almindelige bestemmelser, såfremt og i det omfang bestemmelserne regulerer samme forhold. Da det således følger udtrykkeligt af særlovgivning – i dette tilfælde integrationslo-vens § 12, stk. 6 – at lejeloven ikke finder anvendelse er lejelovgivnin-gen og dermed også lov om boligforhold i det hele uanvendelig på linje med bl.a. U 1997.1253V, U 2003.2447Ø samt TBB 2006.35V.
Det gøres under alle omstændigheder gældende, at Ejerlejlighederne ikke er anvendt til helårsbeboelse i daværende boligreguleringslovens forstand af nogen af de midlertidigt placerede flygtninge, og at afgørel-sesgrundlaget lider af sagsbehandlingsfejl og mangler derved at Born-holms Regionskommune end ikke har dokumenteret, at de pågældende midlertidigt placerede flygtninge har anvendt Ejerlejlighederne til helårsbeboelse som påstået.
Dertil henledes rettens opmærksomhed på, at Sagsøgtes argumenta-tionsrække er selvmodsigende. Det er således selvmodsigende når Sagsøgte anfører – med henvisning til Det Centrale Personregister
- at det er de enkelte flygtninges midlertidige placering i lejemålene der medfører, at Sagsøgte har reageret rettidigt indenfor 5 års-reglen i lov om boligforhold § 7, mens man samtidig i duplikken anfører at ”det ret-lige forhold mellem Bornholms Regionskommune og de af kommunen i de 4 boliglejemål indkvarterede beboere ikke er relevant for nærvæ-rende sag” .
Tilsvarende anføres det i afgørelsen af 21. november 2022, at ”Boligen anses for beboet t.o.m. den 31. januar 2018, hvor kommunen ophørte med at anvende boligen til midlertidig boligplacering af flygtninge” ,
12
mens det modsætningsvis anføres på side 5 i påstandsdokumentet: ”det er ubestridt, at sagsøger ikke har benyttet de 4 ejerlejligheder til helårs-beboelse efter fraflytningerne den 1. december 2015, 4. december 2017, 10. januar 2018 og 1. december 2017 for de 4 ejerlejligheder.”
Sagsøgte Bornholms Regionskommune har i sit påstandsdokument anført:
”ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at Bornholms Regionskommunes afgørelse af 21. november 2022 (bilag 1) vedrørende ejerlejlighederne Adresse 2, Adresse 3, Adresse 4 og Adresse 5, By, er lovlig og korrekt.
Udlejer ApS har ikke overholdt lov om boligforhold § 5, stk. 1, forpligtelsen til at sørge for, at boligerne er taget i brug til helårsbebo-else, lov om boligforhold § 5, stk. 2, pligten til at anmelde, at boligerne har stået ledige i mere end 6 uger samt lov om boligforhold § 7, stk. 1, ved at anvende boligerne til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse uden kommunalbestyrelsens samtykke.
Bornholms Regionskommune har overholdt alle formalia og regler om partshøring mv. Det kan således lægges til grund, at regionskommu-nens afgørelse af 21. november 2022 ikke lider af formelle fejl.
EJERLEJLIGHEDERNES STATUS
Bornholms Regionskommune har i 2007 udarbejdet lokalplan 027 (bilag
A). Lokalplanen skal udelukkende sikre, at boligerne i de af planen om-fattede områder anvendes til beboelse. Lokalplanen omfatter blandt an-det By og de 4 ejerlejligheder omfattet af nærværende sag.
Bornholms Regionskommune har efterfølgende vedtaget lokalplan nr. 103 af 2019, som ligeledes alene har til formål at sikre, at boligerne blandt andet i By anvendes til helårsboligformål. De 4 ejerlejligheder i nærværende sag er ligeledes omfattet af denne lokalplan.
Det følger af ejerlejlighedernes BBR-meddelelse (jf. bilag 1, side 3, sidste afsnit, bilag 3)), at sagsøgers ejendomme er ejerlejligheder beliggende i en ejendom med anvendelseskode 140 (etageboligbebyggelse). Boli-gerne var omfattet af boligreguleringslovens kap. VII, jf. boligregule-ringslovens § 2, stk. 2 i henhold til kommunalbestyrelsens beslutning af 21. december 2017.
Dette forhold er ikke bestridt i sagen.
13
Den for de 4 ejerlejligheder gældende beboelsespligt indebærer, at ejer har pligt til at sørge for, at boligerne bliver anvendt som helårsbolig. Det kræver, at lejere af ejerlejlighederne er tilmeldt Folkeregisteret, samt at lejere rent faktisk anvender lejlighederne som helårsbolig.
Det fremgår endvidere af boligreguleringslovens § 50, stk. 1, nu lov om boligforhold § 7, stk. 1, at den bolig, der inden for de sidste 5 år har væ-ret benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbe-boelse.
EJERLEJLIGHEDERNES TIDLIGERE ANVENDELSE
Bornholms Regionskommune lejede og benyttede de 4 ejerlejligheder til placering af flygtningen i perioden fra 1. august/1. september 2015 til 1. februar 2018.
Lejekontrakterne er fremlagt som bilag C, D, E, og F. Lejekontrakterne er udarbejdet af sagsøger på typeformular A 9. ud-gave for boliglejemål. Der er således ikke tale om lejekontrakter oprettet i henhold til erhvervslejeloven.
Sagsøger har ved udarbejdelsen af lejekontrakterne taget stilling til, at sagsøgers udlejning var omfattet af lejelovens regler, idet der var tale om udlejning af beboelseslejligheder til beboelse.
Regionskommunens leje af de 4 boliglejligheder er omfattet af leje-lovens regler, jf. lejelovens § 1, som siden 11. juni 2010 lov nr. 632, som trådte i kraft 13. juni 2010, har haft følgende ordlyd:
”Loven gælder for leje, herunder fremleje af hus eller husrum, uanset
om lejeren er en person eller en virksomhed mv. (juridisk person).”
Ved lovændringen i 2010 blev sidste komma indsat i bestemmelsen, for at imødegå såkaldt stråmandsudlejning. Før denne lovændring blev ud-lejning af beboelseslejligheder til videreudlejning bedømt som et er-hvervslejemål, men efter lovændringen i 2010 som et boliglejemål be-handlet efter lejelovens regler.
Også efter lejemålenes ophør i 2018 blev lejemålene af Udlejer ApS, Bornholms Regionskommune og af Huslejenævnet på Born-holm betragtet som boliglejemål, idet en konflikt mellem sagens parter
14
vedrørende istandsættelse af de 4 boliglejemål blev behandlet af husle-jenævnet efter reglerne i dagældende boligreguleringslov § 21, stk. 1, andet punktum og lejelovens § 106, stk. 1 nr. 4. Huslejenævnsafgørelsen er fremlagt som bilag G.
I forholdet mellem sagsøger som udlejer og Bornholms Regionskom-mune som lejer af de 4 boliglejemål er der således tale om 4 boliglejemål omfattet af lejeloven.
Bornholms Regionskommune var under lejeperioderne af de 4 lejemål forpligtet til at sørge for, at alle 4 boliglejemål blev beboet, samt at bebo-erne var tilmeldt Folkeregisteret på adresserne.
Bornholms Regionskommune anvendte de 4 ejerlejligheder til midlerti-dig boligplacering af flygtninge fra fortrinsvis Eritrea og Syrien. Born-holms Regionskommune modtog et stort antal flygtninge fra disse om-råder i 2015. Mellem Bornholms Regionskommune og de enkelte place-rede flygtninge blev der udarbejdet den for dette område sædvanlig be-nyttede kontrakt, bilag M.
Af Bornholms Kommunes afgørelse af 21. november 2002, side 4, frem-går, at de af Bornholms Regionskommune anviste flygtninge til de 4 be-boelseslejligheder var tilmeldt Folkeregisteret, og at der for hver enkelt bolig var Folkeregistertilmeldt lejere frem til følgende datoer:
BORNHOLMS REGIONSKOMMUNES AFGØRELSE AF 21.
NOVEMBER 2022
Der er mellem sagens parter enighed om, at Bornholms Regionskom-munes henvendelse til sagsøger den 7. maj 2019 (bilag H) afbryder 5-års
15
fristen i dagældende boligreguleringslovs § 50, stk. 1, nu lov om bolig-forhold § 7, stk. 1.
På den baggrund kan det lægges til grund, at Bornholms Regionskom-mune har reageret rettidigt og inden for 5-års reglen.
Spørgsmålet om, hvorvidt de 4 ejerlejligheder har været anvendt til be-boelse, skal bedømmes efter reglerne i boligreguleringsloven henholds-vis lov om boligforhold mv. Begrebet ”midlertidig opholdssted” i inte-grationslovens § 12 kan ikke anvendes analogt i den lejeretlige vurde-ring af, hvorvidt Bornholms Regionskommunes leje af de 4 boliglejemål var omfattet af lejelovens regler, alene med den begrundelse, at regions-kommunens boligplacering af flygtninge i boliglejemålene skulle være så kortvarigt, at det ikke var omfattet af lejeloven.
Efter lejelovens regler stilles meget ringe krav til den tidsmæssige ud-strækning af et lejemål for, at det anses som omfattet af lejeloven, og for at kunne statuere permanent helårsbenyttelse.
Bopælspligten opfyldes ved, at en bolig bliver anvendt som helårsbolig. Det kræver alene, at lejer er tilmeldt Folkeregisteret, og at lejer rent fak-tisk anvender lejligheden som en helårsbolig. Der stilles ikke krav om, at beboeren anvender en bolig over en vis periode. Anvendes en bebo-elseslejlighed af flere beboere, som hver bor i en bolig i korte perioder, men som har været tilmeldt Folkeregisteret og anvendt boligen til va-rigt ophold i hele den periode, beboeren var tilmeldt Folkeregisteret, er bopælspligten opfyldt.
Det er ubestridt, at sagsøger ikke har benyttet de 4 ejerlejligheder til helårsbeboelse efter fraflytningerne den 1. december 2015, 4. december 2017, 10. januar 2018 og 1. december 2017 for de 4 ejerlejligheder.
Sagsøger har benyttet ejerlejlighederne til korttidsudlejning til feriefor-mål, for eksempel gennem Airbnb, og der har ikke været tilmeldt lejere til Folkeregisteret siden de anførte tidspunkter.
På den baggrund er Bornholms Regionskommunes beslutning af 21. november 2022 om, at sagsøger har overtrådt reglerne om bopælspligt for de 4 boliger korrekt og i overensstemmelse med lov om boligfor-hold.
Tilsvarende er sagsøger da også blevet dømt i en af Politiet anlagt straf-fesag for overtrædelse om lov om boligforhold. Dom af 5. november 2023 for Retten i Bornholm er fremlagt som bilag N. Dommen er anket
16
til landsretten.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Den 21. november 2022 traf sagsøgte Bornholms Regionskommune afgørelse om, at sagsøgeren Udlejer ApS vedrørende ejerlejlighederne belig-gende Adresse 2, Adresse 3, Adresse 4 og Adresse 5, By, ikke har ikke overholdt lov om boligforhold § 5, stk. 1, for-pligtelsen til at sørge for, at boligerne er taget i brug til helårsbeboelse, lov om boligforhold § 5, stk. 2, pligten til at anmelde, at boligerne har stået ledige i mere end 6 uger samt lov om boligforhold § 7, stk. 1, ved at anvende boligerne til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse uden kommunalbesty-relsens samtykke. Afgørelsen vedrører perioden fra den seneste fraflytnings-dato i den enkelte ejerlejlighed i forbindelse med sagsøgtes ophør af leje og frem til den 7. juni 2021.
Det er i sagen ubestridt, at de fire ejerlejligheder er omfattet af lokalplan nr. 103, der skal være med til at sikre, at boligerne anvendes til helårsboligformål.
Det er således afgørende i vurderingen af, hvorvidt sagsøgeren har overtrådt de anførte bestemmelser i lov om boligforhold, hvorvidt sagsøgtes anvendelse af de pågældende ejerlejligheder, kan antages at udgøre helårsbeboelse.
Efter det oplyste lægger retten til grund, at sagsøgte lejede og benyttede de fire ejerlejligheder til midlertidig boligplacering af flygtninge i perioden fra 1. au-gust/1. september 2015 til 10. februar 2018, hvor den seneste fraflytning fandt sted. Det lægges videre til grund, at der mellem sagsøgte og de boligplacerede flygtninge blev udarbejdet en aftale om midlertidig bolig i henhold til integra-tionslovens § 12, og at de boligplacerede flygtninge i de fire ejerlejligheder var tilmeldt Folkeregisteret.
Henset til, at lejekontrakterne, der er udarbejdet af sagsøgeren, er udformet på en typeformular A 9. lejekontrakt til brug for lejeaftaler i beboelseslejligheder, at Huslejenævnet har behandlet en tvist mellem parterne vedrørende blandt andet de fire lejemål, og det oplyste om lejernes tilmelding til Folkeregisteret, finder retten, at sagsøgerens udlejning af de fire ejerlejligheder til sagsøgte er omfattet af lejelovens regler.
Efter oplysningerne om varigheden af tilmeldingen til Folkeregisteret vedrø-rende de enkelte lejere i de fire ejerlejligheder, og at de anførte lejere var flygt-ninge, som sagsøgte have en forpligtelse til at placere i en bolig, som derfor må
17
antages ikke at have bevaret anden bopæl, finder retten, at de fire ejerlejlighe-der har været anvendt som helårsbeboelse i sagsøgtes lejeperiode.
Det anførte om, at ejerlejlighederne ikke er egnet til helårsbeboelse, kan ikke føre til andet resultat, idet retten efter det oplyste lægger til grund, at ejerlejlig-hederne både før og under udlejningen til sagsøgte har været benyttet som helårsbeboelse.
Herefter, og da det er ubestridt, at sagsøgeren ikke har benyttet de fire ejerlejlig-heder til helårsbeboelse efter lejernes respektive fraflytning den henholdsvis 1. december 2015, 4. december 2017, 10. januar 2018 og 1. december 2017, sam-menholdt med at sagsøgte ved sin henvendelse af 7. maj 2019 har afbrudt 5-års-fristen i henhold til § 7, stk. 1, i lov om boligforhold, finder retten, at sagsøgeren har overtrådt lov om boligforholds § 5, stk. 1 for så vidt angår den i afgørelsen anførte periode. Retten finder endvidere, at sagsøgeren i den pågældende peri-ode har overtrådt samme lovs § 5, stk. 2, ved at undlade at foretage en anmel-delse til kommunalbestyrelsen om, at ejerlejlighederne har stået ledige i mere end 6 uger.
Vedrørende den midlertidige anvendelse af de fire ejerlejligheder finder retten, at sagsøgeren ikke har bestridt brugen af ejerlejlighederne til korttidsudlejning via blandt andet Airbnb, som oplyst i sagsøgtes afgørelse af 21. november 2022, hvilket understøttes af, at der ikke har været tilmeldt lejere til Folkeregisteret i perioden efter fraflytningen af sagsøgtes boligplacerede flygtninge. Herefter finder retten, at sagsøgeren tillige har overtrådt lov om boligforholds § 7, stk. 1.
Sammenfattende finder retten, at sagsøgtes afgørelse af 21. november 2022 er lovlig og korrekt, hvorfor sagsøgtes frifindelsespåstand tages til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 28.000 kr. Sagsøgte Bornholms Regionskommune er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Bornholms Regionskommune frifindes.
Udlejer ApS skal til Bornholms Regionskommune betale sagsomkost-ninger med 28.000 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 12-01-2024 kl. 13:01
Modtagere: Sagsøgte Bornholms Regionskommune, Advokat Morten Bro, Advokat (H) Henrik Qwist, Sagsøger Udlejer ApS