Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 14. marts 2025
Sag BS-4572/2024-OLR
(23. afdeling)
Udlejer ApS
(advokat Morten Bro)
mod
Bornholms Regionskommune
(advokat Henrik Qwist)
Retten på Bornholm har den 12. januar 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-24798/2023-BOR).
Landsdommerne Julie Skat Rørdam, Anne Birgitte Fisker og Ane Kallmayer Bach (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Udlejer ApS, har gentaget sin påstand 1 for byretten om, at Bornholms Regionskommunes afgørelse #*510041, jnr.: 21/7039 af 21. novem-ber 2022 ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling.
Appellanten har endvidere nedlagt påstand 2 om, at Bornholms Regionskom-mune tilpligtes at anerkende, at der ikke den 7. maj 2019 var bopælspligt, samt at der i perioden fra den 7. maj 2019 til foreløbig den 25. januar 2024 (anketids-punktet), subsidiært den 19. maj 2023 (stævningstidspunktet for byretten, jf. påstand for byretten) ikke har været bopælspligt, på ejendommene (subsidiært en eller flere af ejendommene som bestemt af landsretten):
2
Matrikel nr. 1, beliggende Adresse 1, By, for så vidt angår boligen Adresse 2 beliggende i denne ejerlejlighed,
Matrikel nr. 2, beliggende Adresse 3, By,
Matrikel nr. 3, beliggende Adresse 4, By og
Matrikel nr. 4, beliggende Adresse 5, By.
Indstævnte, Bornholms Regionskommune, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Af udskrift af CPR-registeret fremgår vedrørende de omhandlede lejligheder bl.a.:
Adresseringsnavn Husnr Et Side Indflyt Udflyt. Bem
Adresseringsnavn Husnr Et Side Indflyt Udflyt. Bem
Person 13 Adresse 4 01.12.2016 01.10.2017 FRA
Person 14 Adresse 4 01.10.2015 01.04.2016 STB
Person 15 Adresse 4 15.06.1988 01.11.1997 DØD
Person 16 Adresse 4 01.04.2016 01.07.2016 STB
Person 4 Adresse 4 01.01.1998 19.03.2014 DØD
Person 17 Adresse 4 01.04.2016 15.10.2016 STB
Person 8 Adresse 4 01.12.2016 10.01.2018 STB
Adresseringsnavn Husnr Et Side Indflyt Udflyt. Bem
Person 18 Adresse 3 20.10.2015 15.03.2017 FRA
Person 19 Adresse 3 03.04.2017 01.12.2017 FRA
Person 7 Adresse 3.07.2016 04.12.2017 STB
Person 3 Adresse 3.05.2012 01.05.2014
Person 20 Adresse 3 21.10.2017 04.12.2017 STB
Person 21 Adresse 3 20.10.2015 02.02.2016 STB
Person 22 Adresse 3.07.1991 01.11.2011 DØD
3
Adresseringsnavn Husnr Et Side Indflyt Udflyt. Bem
Person 9 Adresse 5 20.10.2015 01.12.2017 STB
Person 23 Adresse 5 20.10.2015 15.06.2017 STB
Person 24 Adresse 5 01.07.2017 02.11.2017 STB
Person 5 Adresse 5 01.10.1992 29.04.2013 DØD
Person 25 Adresse 5 01.07.2017 02.11.2017 STB
Af Bornholms Regionskommunes blanket benævnt ”Aftale om midlertidig bo-lig (integrationsloven § 12)” fremgår af pkt. ”D. I øvrigt gælder” bl.a.:
”1. Boligen er midlertidig og varer indtil kommunen anviser anden bo-lig, eller den indkvarterede selv har fundet en bolig. Ved flytning til anden midlertidig bolig skal der indgås ny aftale.
…
3. Den indkvarterede må ikke overlade brugen af boligen til andre. Skif-ter husstanden størrelse grundet familiesammenføring og lignende, skal der ligeledes indgås ny aftale på grundlag af den nye husstandsstørrel-se. Kommunen kan lade andre indgå i brugen af boligen. Kommunen kan ved midlertidig indkvartering vælge at boligplacere enlige i samme beboelsesrum. Kommunen har ligeledes mulighed for at fravige de vej-ledende støjgrænser og afskærmningskrav, der følger af miljø- og plan-lovgivningen. Kommunen har ret til adgang til boligen.
…
10. Aftalen indebærer, at pågældende skal flytte til en anden bolig, når dette er nødvendigt af hensyn til den bedst mulige udnyttelse af ind-kvarteringskapaciteten.”
Forklaringer
Person 1 har afgivet supplerende forklaring. Vidne 2 og Vidne 3 har endvidere afgivet forklaring.
Person 1 har forklaret bl.a., at han havde ejendommen som investerings-objekt med sin tidligere partner. Han havde ingen erfaring i at udarbejde leje-kontrakter og brugte derfor bare formularer svarende til dem, der tidligere var anvendt vedrørende lejemålene på ejendommen. Der var ingen krav fra kom-munen om anvendelse af specielle kontrakter. Han tænker, at de ikke anførte noget i kontrakterne om anvendelse, da lejlighederne ikke skulle bruges til bo-lig, men kun til midlertidig placering af flygtninge, indtil kommunen kunne finde permanente boliger. De gav over for kommunen udtryk for, at lejlighe-derne ikke var egnet til beboelse. Lejekontrakterne med kommunen var tidsbe-
4
grænsede, fordi de skulle i gang med renovering. Det var ikke på tale at indgå lejekontrakter direkte med flygtningene. Det var fremme i medierne, at kom-munen søgte efter steder til midlertidig placering af flygtninge, og de kontakte-de derfor kommunen. De ville ikke selv have lejere i lejlighederne, da de ville skulle genhuses i forbindelse med en senere renovering. Nogle af lejlighederne blev omdannet fra 1- til 2-værelseslejligheder. Der boede altid maksimalt én person på hvert værelse. Kommunen kom med senge og møbler, og hvert væ-relse blev indrettet til én person. Flygtningene rykkede meget rundt mellem lejlighederne. Særligt lejlighed Adresse 3 og Adresse 4 var meget kolde om vinteren, mens lejlighed Adresse 5 var mindre kold. Lejlighederne var ikke velegnede til helårsbebo-else. Lejlighederne var tidligere udlejet til helårsbeboelse. Disse lejere havde boet der i mange år og klagede ikke over lejlighederne. Det var først ved disse lejeres fraflytning, at de blev opmærksomme på, hvor dårlig standen var.
Vidne 2 har forklaret bl.a., at han er cand.jur. fra Københavns Universitet. Han har siden april 2021 været ansat i Bornholms Regionskommu-nes juridiske serviceteam med ansvar for bopælspligt. Han beskæftiger sig også med almenboliger og planlovgivning. Han har tidligere været ansat i Helsingør Kommune, hvor han bl.a. beskæftigede sig med flygtninge. Da han blev ansat i Bornholms Regionskommune, havde der længe været et politisk ønske om at sikre, at bopælspligten blev overholdt.
Bopælspligt reguleres dels af lov om boligforhold, tidligere boligreguleringslo-ven, dels af lokalplaner. Bornholms Regionskommune ønskede en effektiv håndhævelse af bopælspligten. Bornholm er attraktiv for mange, der ikke bor fast på øen, og det skaber mangel på boliger til fastboende. Værdien af en bolig på Bornholm falder betragteligt, når der er bopælspligt. De fire lejligheder, som sagen angår, er omfattet af både lokalplaner om anvendelse til helårsboligfor-mål og lov om boligforhold, da de har været beboet. Afgørelsen i sagen er truf-fet efter lov om boligforhold.
Kontrol med overholdelse af reglerne sker dels på baggrund af henvendelser fra borgere eller byforeninger, dels på baggrund af screening ved registersam-køring, der foretages en gang om måneden. Bornholms Regionskommune retter henvendelse til ejerne, hvis der ikke er nogen tilmeldt med folkeregisteradresse. De fleste sager afsluttes ved, at ejerne selv flytter ind i boligen, lejer den ud eller sælger den. En mindre del af sagerne ender som straffesager eller for Plankla-genævnet.
Bornholms Regionskommune modtog i 2015 144 kvoteflygtninge, hvilket for Bornholm er et stort antal. Det var derfor vanskeligt at finde boliger, som flygt-ningene havde råd til at bo i, når de modtog integrationsydelse. Kommunen skulle finde boliger til flygtningene fra den dag, de ankom. Der arbejdes med et begreb om, at den første bolig alene er midlertidig. Flygtningene kan dog bo i
5
midlertidige boliger i lang tid, og det er ikke usædvanligt, at flygtninge bor i midlertidige boliger helt op til 5 år.
Kommunen er forpligtet til at føre tilsyn med de modtagne flygtninge. Han har fået oplyst, at tilsynet skete ved, at de ansvarlige fra kommunen kom ud på husbesøg 2- 3 gange om året. Derudover skulle flygtningene deltage i et inte-grationsprogram med bl.a. danskundervisning og aktiviteter rettet mod ar-bejdsmarkedsparathed.
Han har fået oplyst, at kommunen indgik kontrakter med flygtningene svaren-de til den skabelon til ”Aftale om midlertidig bolig” , der er fremlagt i sagen. De enkelte kontrakter foreligger ikke længere. Flygtningene blev tildelt boliger. De valgte ikke selv boliger. De blev tilmeldt og fragtet derhen, hvor de skulle være. Kommunen sørgede for, at de blev registreret på adressen. Han ved ikke, om kommunen gik op i, om kontrakterne med udlejer var erhvervslejekontrakter. Kontrakterne blev indgået for en 3-årig periode, fordi udlejer ønskede, at boli-gerne skulle være til rådighed for udlejer selv efter de 3 år. Mange af flygtnin-gene har ønsket at komme væk fra Bornholm, men nogle er også blevet på Bornholm.
Begrebet ”midlertidig” har efter hans opfattelse forskellige betydninger i inte-grationsloven og lov om boligforhold. Efter lov om boligforhold tages ud-gangspunkt i, om boligen benyttes mindre end 180 dage om året. En midlerti-dig bolig til flygtninge har intet med 180 dage at gøre, og flygtninge kan bo i midlertidige boliger i mere 5 år.
Vidne 3 har forklaret, at hun er gift med Person 1. Hun hjæl-per Person 1 med mindre opgaver og er ellers hjemmegående. Hendes foræl-dre og søskende bor på Bornholm, og det var derfor fint med en lille base i form af et ”minihotel” , når de kom på øen. Det var en god mulighed for dem at leje boligerne ud til kommunen, da de ikke havde haft held med at udleje dem via deres hjemmeside eller netværk. Lejlighederne var ikke i særlig god stand, så udlejning ville kræve gennemgribende renovering. Flygtningene fra Eritrea syntes, at det var forfærdelige boliger, fordi de var så kolde og utætte. Hun var i ejendommen nogle gange og traf nogle af flygtningene. Det var sjældent, at vidnet mødte de samme flygtninge flere gange. De var der måske 2-4 måneder. Der var stor udskiftning mellem lejlighederne, fordi nogle af lejlighederne var meget kolde. Det er ikke hendes indtryk, at kommunen lavede bopælsregistre-ringer i forbindelse med disse flytninger mellem lejlighederne.
Anbringender
Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Udlejer ApS
6
og Bornholms Regionskommune har herunder uddybet det anførte i påstands-dokumenter af 7. februar 2025.
Landsrettens begrundelse og resultat
Efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 48, stk. 1, 2. pkt., nu lov om boligforhold § 5, stk. 1, 2. pkt., skal ejeren af en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. Det følger imidlertid af samme lovs § 50, stk. 1, nu lov om boligfor-hold § 7, stk. 1, at er der forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårs-bolig, kan kommunalbestyrelsen ikke hindre, at den fremtidig anvendes til sommerbolig el.lign. midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fort-sat benyttes til helårsbeboelse.
Det er ubestridt, at de omhandlede lejligheder forud for den 7. maj 2014 har væ-ret benyttet til helårsbeboelse. Det er endvidere ubestridt, at Bornholms Re-gionskommune den 7. maj 2019 til Udlejer ApS meddelte, at den manglende anvendelse af ejendommene til helårsbeboelse udgør en overtræ-delse af bopælspligten, og at 5-års fristen blev afbrudt herved.
Spørgsmålet er herefter, om de omhandlede lejligheder i perioden fra den 7. maj 2015 til den 7. maj 2019 har været anvendt til helårsboliger.
Lejekontrakterne mellem Udlejer ApS og Bornholms Regionskom-mune er udformet som lejekontrakter for beboelse. Det lægges endvidere til grund, at aftalerne mellem de flygtninge, der har været placeret i de omhandle-de lejligheder, og Bornholms Regionskommune er udformet som aftaler om midlertidig bolig efter integrationslovens § 12.
Efter registreringerne i cpr-registret har flere flygtninge været tilmeldt med bopæl i de fire omhandlede lejligheder i perioder mellem den 7. maj 2015 og den 7. maj 2019, herunder flere flygtninge i mere end 1 år. Landsretten lægger til grund, at flygtningene som nyankomne til Danmark ikke har haft andre bo-liger til rådighed. Landsretten lægger endvidere efter sagens oplysninger til grund, at begge parter forudsatte, at udlejningen til Bornholms Regionskom-mune opfyldte kravet om anvendelse til helårsbeboelse, og at lejlighederne også faktisk blev anvendt hertil.
På denne baggrund finder landsretten, at flygtningene må anses for at have haft helårsbolig i lejlighederne. Det forhold, at der efter lovgivningen på integra-tionsområdet er tale om en første, midlertidig placering kan ikke føre til et an-det resultat. Det bemærkes endvidere, at lejeforholdet mellem Udlejer ApS og Bornholms Regionskommune ikke kan anses for erhvervsmæssigt, jf. lov om leje § 1, stk. 1, som ændret ved lov nr. 632 af 11. juni 2010.
7
Da Udlejer ApS ikke har sørget for, at lejlighederne efter udlejningen til Bornholms Regionskommune blev taget i brug til helårsbeboelse, da der ikke er foretaget en anmeldelse af de ledige boliger, og da det ikke er bestridt, at lej-lighederne har været brugt til midlertidig benyttelse, finder landsretten ikke grundlag for ophæve Bornholms Regionskommunes afgørelse af 21. november 2022 eller i øvrigt at tage Udlejer ApS' påstande til følge.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Udlejer ApS til Bornholms Regionskommune i sagsomkostninger for landsretten betale 25.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens va-righed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Udlejer ApS inden 14 dage betale 25.000 kr. til Bornholms Regionskommune. Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 14-03-2025 kl. 10:00
Modtagere: Advokat (L) Morten Bro, Indstævnte Bornholms
Regionskommune, Appellant Udlejer ApS, Advokat (H) Henrik Qwist