Dom
RETTEN I ROSKILDE
DOM
afsagt den 9. januar 2024
Sag BS-2778/2022-ROS
Lejer (Sagsøger) 1
(advokat Henrik Skoglund)
og
Lejer (Sagsøger) 2
(advokat Henrik Skoglund)
mod
Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1
(advokat Carsten Brix)
Denne afgørelse er truffet af Dommer med Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 24. januar 2022.
Sagen angår en indbringelse af huslejenævnets afgørelse af 18. januar 2022 i sag 2020-070333-48.
Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 har nedlagt følgende påstande:
1.1 Sagsøgte skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Adresse 1, 4600 Køge er 55.250 kr.
2
1.1.1. Subsidiært: sagsøgte skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Adresse 2, 4600 Køge er 55.250 kr.
1.2. Sagsøgte skal anerkende, at den aftalte lejereguleringsklausul er ugyl-dig.
1.3. Sagsøgte skal til sagsøger betale 65.514,58 kr.
1.4. Sagsøgte skal anerkende at være forpligtet til at tilbagebetale 3.195,833 kr. pr. måned fra den 1. februar 2022 til endelig retslig afgørelse i sagen.
Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 har nedlagt følgende påstande:
Overfor de af sagsøger nedlagte påstande 1.1., 1.2., 1.3. og 1.4. nedlægges på-stand om frifindelse.
Overfor den af sagsøger nedlagte subsidiære påstand 1.1.1. nedlægges påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Sagen har været forhandlet i forening med sagerne BS-1767/2022, BS-1772/2022, BS-4293/2022, BS-4296/2022, BS-4328/2022, BS-4332/2022 og BS-4344/2022, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 fra den 15. maj 2020 lejede lejemålet beliggende Adresse 1, 4600 Køge.
Af lejekontraktens særlige vilkår § 11, pkt. 12 fremgår:
”Da ejendommen/lejligheden er etableret/ombygget efter den 31. de-cember 1991, jævnfører lejelovens § 53, stk. 3 Er de sædvanlige regler om lejefastsættelse fraveget, og reglerne om fri markedsleje er gæl-dende, hvilket er oplyst og accepteret af lejer.”
De lejemål, der er omhandlet af denne og de øvrige syv forenede sager, samt en række sammenligningslejemål, er blevet besigtiget i forbindelse med hovedfor-handlingen.
Forklaringer
Vidne 1, Lejer (Sagsøger) 2, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4, Vidne 5 og Vidne 6 har afgivet forklaring.
3
Parternes synspunkter
Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 har i deres påstandsdokument anført bl.a.:
” 4.1. Det gøres gældende, at den aftalte lejereguleringsklausul er ugyldig.
4.1.1. Udlejers reguleringsmulighed for lejens størrelse er udtøm-mende reguleret i Lejelovens §42-48, og den aftalte lejeregule-ring med min. 2. pct. årligt skal tilsidesættes, jf. Lejelovens §53, stk. 2, jf. §53, stk. 1.
4.1.2. Der har ikke været grundlag, for at hæve lejen, i henhold til den aftalte trappeleje, idet den aftalte leje ved lejeaftalens indgåelse, er væsentligt højere end det lejedes værdi.
4.2. Det gøres gældende, at det ikke gyldigt kan aftales, at lejen skal fastsættes efter den fri markedsleje for dette lejemål.
4.2.1. Selv hvis Boligretten måtte finde, at der gyldigt kan aftales fri lejefastsættelse for dette lejemål, gøres det gældende, at aftalen om lejefastsættelse efter den fri markedsleje, skal tilsidesættes efter Aftalelovens §36, hvorfor lejen skal nedsættes.
4.3. Det gøres gældende, at lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi.
4.3.1. Det lejedes værdi overstiger ikke 650 kr. pr. m2 årligt. Sagsøger kan således forlange lejen nedsat og det for meget erlagte tilba-gebetalt.
4.3.2. Det forekommer urimeligt, at Person 2 med lejemålet be-liggende Adresse 3, 4600 Køge betaler 650 kr. årligt pr. m2, medens sagsøger skal betale 1.100 kr. Person 2's leje-mål er beliggende i samme ejendom som sagsøgers, hvorfor disse er sammenlignelige. Kvadratmeterprisen for lejemålet var også ca. 1.000 kr., pr. kvm. Inden lejen blev nedsat. Afgørelsen vedrørende Person 2's lejemål er korrekt, idet der ikke er aftalt fri markedsleje for dette lejemål.
4.3.3. Huslejen for sagsøgers lejemål skal fastsættes efter sammenlig-ningslejemålene beliggende Adresse 4, 4600 Køge, Adresse 5, 4600 Køge og Adresse 3, 4600 Køge.
4
4.3.4. Sammenligningslejemålet beliggende Adresse 4, er sammenligneligt med sagsøgers lejemål. Lejemålet Adresse 4 afspejler den leje, som er almindeligt gældende i kvarte-ret, for lokaler, der svarer til sagsøgers lejemål, dette er fastslået ved dom. Kvadratmeterprisen for lejemålet i Adresse 4 er 506 kr. pr. kvm. Årligt.
4.3.5. Sammenligningslejemålet beliggende Adresse 5, 4600 Køge, er sammenligneligt med sagsøgers lejemål. belig-genheden for sammenligningslejemålet på Adresse 5 er dog væsentligt bedre end sagsøgers lejemål, idet sammenligningsle-jemålet er beliggende i Køge centrum. Standen for sammenlig-ningslejemålet er også bedre end sagsøgers lejemål. Den bedre beliggenhed og stand afspejles i kvadratmeterprisen for sam-menligningslejemålet, som er 1.223,5 kr.”
Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 har i sit påstandsdokument an-
ført bl.a.:
” at Huslejenævnet for Køge Kommunes afgørelser ikke er kor-rekte/rigtige,
at den aftalte leje i de enkelte lejekontrakter er rimelig og svarer til det lejedes værdi, jfr. lejelovens § 45, jfr. § 42 (tidligere § 49, jfr. § 47),
at sagsøger har dokumenteret, at den aftalte leje er rimelig/svarer til det lejedes værdi,
at det er de sagsøgtes (sagsøgers i BS-2778/2022-ROS) bevisbyrde, at den aftalte leje er væsentligt højere end det lejedes værdi,
at ” væsentligt” skal forstås som en afvigelse på 12-15%,
at der i sagerne BS-1767/2022-ROS (Vidne 4 og Person 3), BS-4293/2022-ROS (Vidne 5 og Person 4), BS-4296/2022-ROS (Vidne 3), BS-4328/2022-ROS (Person 5) og BS-4344/2022-ROS (Vidne 2) er aftalt, at lejen kan fastsættes frit, jfr. lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, jfr. stk. 2 (tidligere § 53, stk. 4),
5
at det er dokumenteret – og i øvrigt ikke bestridt af de sagsøgte – at ejendommen blev ombygget i 1990, og tidligere var et mejeri, og dermed benyttet til erhvervsformål,
at de sagsøgte ikke har reageret på bilag 9-11, hvorfor de må anses at have accepteret, at lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2 var aftalt,
at Huslejenævnet lægger til grund, at der er tale om en såkaldt 80/20 ejendom, hvorfor lejen skal fastsættes efter reglerne i lejelovens § 42 (tidligere § 47),
at Huslejenævnet alene som grundlag for sin afgørelse henviser til lejemålet beliggende Adresse 4, 4600 Køge,
at dette er et ”for tyndt” grundlag for at fastsætte det lejedes værdi som ifølge Huslejenævnet,
at lejemålet beliggende Adresse 4, 4600 Køge i øvrigt er af-gjort ud fra reglerne om omkostningsbestemt leje, hvorfor det ikke kan anvendes som sammenligningslejemål,
at Person 2's lejemål ikke kan anvendes som sammenligningsle-jemål, idet den fastsatte leje for dette lejemål sandsynligvis ikke er korrekt,
at den aftalte trappeleje er gyldig, jfr. Huslejenævnets afgørelser,
at eftersom det er sagsøgers opfattelse, at den aftalte leje er rimelig, kan denne også opkræve reguleringer i henhold til trappelejestig-ningen.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Boligretten lægger til grund, at beboelseslejligheden, der tidligere har været an-vendt til erhvervsformål, først efter den 31. december 1991 er taget i brug til be-boelsesformål. Parterne kan derfor gyldigt aftale fri lejefastsættelse, jf. leje-lovens § 54, stk. 1, nr. 2 (dagældende § 53, stk. 4), hvis det fremgår af lejekon-trakten, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse, jf. stk. 2.
Af lejekontraktens § 11, pkt. 12, fremgår, at ”ejendommen/lejligheden er etable-ret/ombygget efter den 31. december 1991, jævnfører lejelovens § 53, stk. 3” og
6
videre, at ”de sædvanlige regler om lejefastsættelse [er] fraveget, og reglerne om fri markedsleje gældende, hvilket er oplyst og accepteret af lejer” .
Uanset, at der er henvist til dagældende lejelovs § 53, stk. 3 i stedet for rettelig stk. 4, finder retten, at det tydeligt fremgår af lejekontrakten, at der er aftalt fri lejefastsættelse, og at vilkåret derfor er gyldigt vedtaget.
Herefter, og da boligretten ikke finder grundlag for at tilsidesætte aftalen om fri leje som urimelig eller stridende mod redelig handlemåde, jf. aftalelovens § 36, tager boligretten Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v/Person 1's påstand om fri-findelse til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift inkl. moms med 12.500 kr. Boligretten har ved fastsættelsen af beløbet til dækning af advokatbistand lagt til grund, at der har været et sådant sammenfald mellem Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1's sagsførelse i denne sag og de ovenfor nævnte syv sager, at der skal tages hensyn hertil ved fastsættelsen af sagsomkostningerne. Det er oplyst, at Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v/Person 1 ikke er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 frifindes.
Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 skal til Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 inden 14 dage betale sagsomkostninger med 12.500 kr.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 09-01-2024 kl. 12:07
Modtagere: Advokat (H) Carsten Brix, Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1, Lejer (Sagsøger) 1, Lejer (Sagsøger) 2, Advokat (L) Henrik Skoglund