Dom
RETTEN I LYNGBY
DOM
afsagt den 7. juni 2023
Sag BS-31128/2022-LYN
Udlejer 1 og Udlejer 2
(advokat Morten Hansen-Nord)
mod
Lejer
(advokat Mikkel Jarde, beskikket)
Denne afgørelse er truffet af Dommer og Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 23. august 2022.
Sagen vedrører lovligheden af sagsøgernes opsigelse af sagsøgtes lejemål.
Udlejer 1 og Udlejer 2 har nedlagt følgende påstand: Sagsøgte dømmes til at fraflytte lejemålet Adresse 1, By pr. den 31. august 2022, subsidiært pr. den 1. juli 2023, mere subsidiært pr. den 1. september 2023.
Lejer har nedlagt påstand om frifindelse.
Lejer har fri proces.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
2
Oplysningerne i sagen
Sagen vedrører en ejerlejlighed beliggende Adresse 2 Det fremgår af ejerlejlighedsfortegnelsen, at lejligheden har et areal på 196 m2, men derudover består af 24 m2 beboelse og 8 m2 toilet beliggende Adresse 1, der er beliggende cirka 200 meter fra Adresse 2
Lejer indgik den 1. maj 2005 en lejekontrakt med ejerlejlighedens da-værende ejer, Person, om de 24 m2 i Adresse 1, der i lejekontrakten blev beteg-net som et enkeltværelse. Det fremgår videre af lejekontrakten, at den af udlejer kan opsiges med 3 måneders varsel.
I forbindelse med Persons planlagte salg af ejerlejligheden blev der den 31. maj 2018 indgået et tillæg til lejekontrakten, hvoraf det blandt andet frem-går:
Undertegnede Lejer, Adresse 1 By, be-kræfter hermed at den gældende lejekontrakt af 1.5.2015 fortsat er gældende og respekteres af mig som lejer, både i et evt. fortsat lejemål og såfremt en ny ejer af matriklen i fremtiden måtte ønske at opsige lejemålet.
Jeg bekræfter herunder, at lejemålet omhandler leje af et accessorisk enkelt-værelse uden selvstændigt toilet, bad og køkken, Adresse 1 By, på de vilkår der ifølge lejeloven er knyttet til leje af så-danne værelser, og at opsigelsesvarslet er fastsat til 3 mdr. fra den første hverdag i en måned, hvilket jeg fortsat respekterer og erklærer mig villig til at følge som lejer
.
Udlejer 1 og Udlejer 2 købte lejligheden med overtagelse den 15. december 2018.
Den 26. marts 2022 opsagde Udlejer 1 og Udlejer 2 lejemålet til fraflytning den 31. august 2022 med henvisning til, at de ønskede at kunne disponere over værelset.
Efter Lejer havde protesteret mod opsigelsens gyldighed, opsagde Udlejer 1 og Udlejer 2 den 23. juni 2022 lejemålet til fraflyt-ning den 1. juli 2023 med henvisning til, at de selv ønskede at bebo lejemålet.
Efter Lejer havde protesteret mod denne opsigelses gyldighed, op-sagde Udlejer 1 og Udlejer 2 den 3. august 2022 lejemålet til fraflytning den 1. september 2023 under henvisning til, at der var tale om et le-jeforhold om en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun fandtes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren beboede den ene.
Ved rettens besigtigelse sås blandt andet følgende indretning i værelset:
3
Det sås videre, at det lejede var forbundet med yderligere et rum, der ikke frem-går af lejekontrakten, men som af lejeren blev anvendt som soveværelse:
4
Forklaringer
Udlejer 1 har forklaret, at han købte ejerlejligheden i december 2018. Sælgeren, Person, boede på plejehjem, og hun døde under salgsprocessen. Han beså ikke værelset inden købet, da dets udseende ikke interesserede ham. Det, der interesserede ham, var lejerens tilkendegivelse om, at hun ville fraflytte værelset, hvis han selv skulle bruge det.
Han har efterfølgende spurgt den oprindelige ejers sønner om værelset, og de har oplyst, at de som børn på skift boede i værelset og derunder rev en væg til et pulterkammer ned. De vidste ikke, hvem der har indrettet køkkenet. Det toilet, som lejeren benytter, står også til rådighed for håndværkere i ejendom-men.
Han skal selv anvende værelset som hjemmekontor, ligesom de har brug for et gæsteværelse til deres i alt 9 børnebørn, hvoraf 6 bor i udlandet og gerne vil have et gæsteværelse til rådighed i perioder. Han er gået på pension, og han har en række bestyrelsesposter, men han driver ikke egentligt erhverv.
Han var bistået af advokat, da han købte lejligheden, men han modtog ikke råd-givning om opsigelsesmuligheden, da han havde den skriftlige tilkendegivelse fra lejeren om villigheden til at fraflytte.
Ejerforeningen påbød ham på et tidspunkt at sikre, at lejeren betalte for strøm-forbrug, og det undrede ham, at lejeren ikke bare betalte. Han har kun kontakt med lejeren, når han skal skaffe nogen adgang til lejemålet. Der foreligger ikke noget uvenskab mellem dem.
Der hører et pænt stort kælderrum til lejligheden i Adresse 2
Lejer har forklaret, at hun er 72 år gammel. Hun har arbejdet som pe-del, chauffør og som vicevært i ejendommen, hvor hun nu bor. Hun har et dår-
5
ligt helbred, herunder går hun dårligt. Hun blev ansat i ejendommen i 2000 og flyttede ind i ejendommen i 2005. Hendes daværende udlejer, Person, var datter af ejendommens bygherre. Hun overtog lejemålet fra en tidligere lejer, der også havde brugt det til beboelse. Hun har fået fortalt, at det tidligere var anvendt som ejendomskontor. Det er en af Persons brødre, der har indrettet lejlig-heden. Der var køkken, men ikke hårde hvidevarer, da hun flyttede ind.
Da hun flyttede ind, vidste hun, at lejemålet var en del af Persons ejerlej-lighed.
Hun ved ikke, hvorfor der i 2018 skulle laves et tillæg til lejekontrakten. Hun ved heller ikke, hvad det var, hun skrev under på. Det var Persons brødre, der ud-arbejdede tillægget. De sagde, at det hastede med, at hun skrev under, da det hang sammen med salget af lejligheden. De sagde, at hvis hun ikke skrev un-der, ville hun blive sagt op. Hun følte sig presset.
Hun lever af folkepension uden nogen form for tillæg.
Hun har ikke søgt anden bolig, men hun tror, at det vil blive svært at finde en lejlighed, hun kan betale.
Hun og udlejerne omgås ikke, men der er ikke noget uvenskab.
Parternes synspunkter
Udlejer 1 og Udlejer 2 har i deres påstandsdokument anført:
” Vedr. sagsøgers opsigelse af 26. marts 2022 lejelovens § 170 stk. 1 nr. 1:
atsagsøgtes lejemål er en del af sagsøgers ejerlejlighed, og at le-jemålet derfor er et accessorisk enkeltværelse, der kan opsi-ges i henhold til lejelovens § 170, stk. 1, nr. 1,
atopsigelsesvarslet jf. tillæg til lejekontrakt af 28.05.2018 (bilag 5) er aftalt til 3 måneder og at lejemålet således er opsagt til ophør pr. 31.08.22 jfr. bilag 6.
atdet bestrides, at det interimistiske køkken som er opsat kan betegnes som et selvstændigt køkken, der lejeretligt set skulle karakterisere lejemålet som en beboelseslejlighed. In-dretningen er formentligt opsat enten af lejer selv eller af en tidligere lejer, og der har ikke været lejet andet ud end et en-keltværelse jf. lejekontrakten, bilag 4, og hvilken forståelse af
6
lejemålet status sagsøgte endvidere har tiltrådt i 2018 jf. bilag 5.
atLejemålet i øvrigt er registreret uden selvstændigt køkken, og at den ulovlige anvendelse af et lejemål, ikke kan tillæg-ges betydning jf. princippet i TBB 2014.229Ø.
Vedr. opsigelsesskrivelse af 23. juni 2022, lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1:
ati det omfang retten ikke kan tiltræde, at der er tale om et ac-cessorisk enkeltværelse, at lejemålet i så fald under alle om-stændigheder kan opsiges i henhold til lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1 (tidligere lejelovs § 83, stk. 1, litra a) idet det er sagsø-gernes ønske, varigt at bebo og anvende lejemålet som en del af deres ejerlejlighed,
atda sagsøgtes lejemål ikke er en selvstændig ejerlejlighed, er der ikke krav om at det i lejekontrakten skulle være oplyst, at der er tale om en ejerlejlighed, hvilket jo vil have været de-cideret forkerte at oplyse / afkrydse, og af samme årsag kan der ej heller stilles krav om, at sagsøger tidligere har beboet lejemålet.
atopsigelsesvarslet er 1 år og at lejemålet er korrekt opsagt den 23.06.22 jf. bilag 8,
atsagsøgte derfor skal dømmes til at fraflytte lejemålet pr. 1. juli 2023.
Såfremt boligretten ej heller finder at opsigelse kan ske i henhold til denne bestemmelse, gøres det tillige gældende:
Vedr. opsigelsesskrivelse af 3. august 2022, lejelovens § 170, stk. 1, nr. 2:
atlejemålet under alle omstændigheder er at betragte som et væ-relse/beboelseslejlighed i et hus, hvori der på et tidspunkt for aftalens indgåelse, kun findes 2 beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene,
atbegrebet i lejeloven § 170 stk. 1 nr. 2, ”et hus” tillige kan li-gestilles med i en ejerlejlighed jf. princippet i Ufr 1992.309Ø, bilag 12, og at lejemålet herefter er korrekt opsagt i henhold
7
til lejelovens § 170, stk. 1, nr. 2 med et års varsel, til ophør pr. 1. september 2023, jfr. bilag 10 og
atbegrebet ”hus” i lejelovens § 170, stk. 1, nr. 2, tillige kan være en enhed der er en samlet ejerlejlighed, uanset at ejerlejlighe-den er beliggende i flere bygninger, og hvilket tillige støttes af TBB 2021.293Ø jf. bilag 13.
atsagsøgte derfor skal dømmes til at fraflytte lejemålet pr. 01.09.23.”
Lejer har i sit påstandsdokument anført:
” atsagsøgtes lejemål er udstyret med køkken med selvstændigt afløb,
atdette køkken fandtes i lejemålet ved sagsøgtes indflytning,
atsagsøgtes lejemål dermed lejeretligt har karakter af en beboel-seslejlighed, og
atdet derfor ikke er muligt at opsige sagsøgtes lejemål i medfør af lejelovens § 170, stk. 1 nr. 1, om opsigelse af enkelte værel-ser,
Det gøres endvidere gældende
atdet er ikke muligt at opsige sagsøgtes lejemål i medfør af le-jeq lovens § 171, stk. 1, nr. 1, om opsigelse af lejemål, når udlejer ønsker selv at benytte det lejede,
atdette følger af de i lejelovens § 172, nr. 1, 2 og 4, anførte be-grænsninger af opsigelsesretten efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, hvorved bemærkes
atsagsøger næppe har til hensigt at ville bebo sagsøgtes lejlig-hed,
aten opsigelse af sagsøgtes lejemål endvidere ikke vil være ri-melig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet,
atsagsøgte på opsigelsestidspunktet er 71 år og har boet i lejlig-heden i mere end 17 år, mens sagsøgte kun har været ejer i mindre end tre år, og
8
atdet desuden ikke i lejeaftalen er oplyst, at lejemålet er en ejer-lejlighed, ligesom hverken sagsøger eller tidligere udlejer har beboet lejligheden,
Det gøres herudover gældende
atdet er ikke muligt at opsige sagsøgtes lejemål i medfør af be-stemmelsen i lejelovens § 170, nr. 2, om opsigelse af en beboel-seslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens ind-gåelse kun fandtes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren be-boer den ene,
atlejelovens § 170, nr. 2, som anført anvender udtrykket ”hus” , og ikke ”ejendom” ,
atdet således ikke er det almindelige ejendomsbegreb, der an-vendes, men derimod et bygningsbegreb,
atdet indebærer, at hvis to beboelseslejligheder – som i nærvæ-rende sag – ligger i separate bygninger og dermed er adskilt fra hinanden, så skal hver bygning bedømmes for sig, også selvom bygningerne er beliggende på samme matrikel og ud-gør samme ejendom,
atdet således er afgørende, om beboelseslejlighederne er sam-menhængende eller i tilknytning til hinanden, eller om de er fritliggende eller beliggende hver for sig,
atder i den sidstnævnte situation ikke vil kunne ske opsigelse i medfør af lejelovens § 170, nr. 2,
atsagsøgtes lejemål er fysisk adskilt fra sagsøgers lejlighed, idet
atde to beboelseslejligheder er beliggende i hver deres separate bygning og med en tredje separat bygning imellem, og med 20 husnumre imellem de to adresser,
atdet derfor ikke er muligt at opsige lejemålet i medfør af leje-lovens § 170, nr. 2,
atØstre Landsrets dom gengivet i 1992.309Ø (bilag 12) ikke er anvendelig og ikke ses at understøtte sagsøgers påstand eller anbringender i denne sag, og
9
atsagsøgte derfor bør frifindes i sagen.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
To dommere (Dommer og Boligdommer 1) finder ikke, at det omhandlede lejemål er omfattet af opsigelsesbestemmelsen i lejelovens § 170, nr. 1, som værende en del af udlejerens beboelseslejlighed, som udlejeren bebor. Disse dommere lægger vægt på, at hensynet bag bestemmelsen er, at en udlejer, der bor op og ned ad en lejer og eventuelt deler køkken og badeværelse med lejeren skal kunne skille sig af med denne. Det er ikke tilfældet for dette lejemål, hvor der er cirka 200 meter mellem ejerens beboelse og lejemålet og ingen fælles faciliteter. Værelset, hvor lejeren bor, kan derfor ikke betragtes som en del af udlejerens beboelseslej-lighed. En dommer (Boligdommer 2) finder, at da lejemålet er et værelse og registreret som en del af den af den af ejeren beboede ejerlejlighed, er det omfattet af be-stemmelsen, så opsigelse kunne ske med det aftalte varsel på 3 måneder.
To dommere (Dommer og Boligdommer 2) finder det godtgjort, at ejeren selv ønsker at benytte det lejede, jf. lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1. Disse dommere finder det videre godtgjort, at den påtænkte benyttelse må betragtes som beboelse, uanset om det er til gæsteværelse eller hjemmekontor. Betingelsen i § 172, nr. 1 er såle-des opfyldt, og det er derfor ikke nødvendigt at tage stilling til, om det lejede er et enkeltværelse eller en lejlighed. Disse dommere finder opsigelsen rimelig, jf. lejelovens § 172, nr. 2, herunder fordi ejeren købte ejerlejligheden i 2018 efter le-jeren havde bekræftet at ville fraflytte, hvis ejeren selv skulle anvende lejemålet. Disse dommere bemærker, at lejer efter det oplyste ikke har søgt anden bolig og ikke har sandsynliggjort eller dokumenteret, at hun ikke vil kunne finde en an-
den bolig.Disse dommere vil derfor give sagsøgerne medhold i den subsidiære
påstand, men finder det rimeligt, at fraflytningstidspunktet fastsættes til den 1. januar 2024. En dommer (Boligdommer 1) finder, at det lejede må karakteriseres som en beboelseslejlighed, da der forefindes køkken med afløb. Han finder ikke, at udlejers påtænkte anvendelse kan betegnes som beboelse. Bestemmelsen i leje-lovens § 171, stk. 1 må forstås således, at en beboelseslejlighed ikke udeluk-kende må benyttes til kontor eller gæsteværelse. Det har utvivlsomt været lov-givers mening både at beskytte lejerne og at sikre et stort udbud af boliger. Der-for skal bestemmelsen afskære udlejere fra at opsige deres lejere ved anven-delse af tvivlsomme forståelser af begreber som "bolig" eller "beboelse". Denne dommer bemærker i øvrigt, at selvom udlejer vil anvende det lejede til egentlig beboelse, er der tale om ulovlig anvendelse, da det ikke er tilladt personer, der
10
hører til samme husstand, at benytte mere end én bolig i samme kommune, jf. lov om boligforhold, § 4, stk.1.Denne dommer finder heller ikke, at opsigelsen er rimelig, når der tages hensyn til forskellen mellem lejerens 17 år som lejer af lejemålet og udlejers 3-årige ejerskab. eller at opsigelsen er rimelig under hen-syntagen til lejerens formodede mulighed for at finde anden bolig.
Der afsiges dom efter stemmeflertallet.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 25.000 kr. og af retsafgift med 750 kr. Sagsøgerne er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte skal fraflytte lejemålet Adresse 1, By, senest den 1. januar 2024.
Statskassen skal inden 14 dage til Udlejer 1 og Udlejer 2 be-tale sagsomkostninger med 25.750 kr.
Ingen af parterne skal i øvrigt betale sagsomkostninger til Statskassen eller til andre parter.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 07-06-2023 kl. 12:01
Modtagere: Sagsøger Udlejer 2, Advokat (H) Morten Hansen-Nord, Sagsøgte Lejer, Advokat (H) Mikkel Jarde, Sagsøger Udlejer 1