Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 15. januar 2025
Sag BS-30224/2023-OLR
(20. afdeling)
Lejer
(beskikket advokat Mikkel Jarde)
mod
Udlejer 1
og
Udlejer 2
(begge ved advokat Morten Hansen-Nord)
Retten i Lyngby har den 7. juni 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-31128/2022-LYN).
Landsdommerne Kåre Mønsted, Michael Schaumburg-Müller og Daniella Gabris (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Lejer, har påstået frifindelse.
Indstævnte, Udlejer 1 og Udlejer 2, har påstået dommen stadfæstet, dog således at Lejer dømmes til at fraflytte lejemålet, Adresse 1, By, på et af landsretten fastsat tidspunkt.
Forklaringer
Lejer og Udlejer 2 har afgivet supplerende forklaring.
2
Lejer har forklaret, at det rettelig var Person 1's sønner, der var involveret i processen med tillægget til lejekontrakten. Da hun blev ansat som vicevært i ejendommen i 2000, var lejemålet beboet af et ægtepar med et barn. Det blev efterfølgende overtaget af en anden. Lejemålet havde dengang det samme køkken, som ses af de fremlagte fotos. Hun var dengang også inde og rense afløb i køkkenvasken.
Hun flyttede ind i lejemålet i maj 2005, da den tidligere lejer flyttede ud. Hun boede før i et kælderværelse på Gade i København. Person 1 ville gerne udleje lejemålet til hende med den begrundelse, at hun altid passede godt på ejendommen og var til rådighed også udenfor normal arbejdstid.
De fremlagte fotos viser, hvordan lejemålet så ud, før sagen blev behandlet i byretten. De første tre fotos viser hendes soveværelse, der også indeholder et arbejdsbord og et vindue mod Øresund. Det fjerde foto er taget i køkkenet. Ved indflytningen var køkkenet som på fotoet, herunder var der køkkenbord, vask, køkkenelementer samt hylder og fliser. Hun har selv opsat lys og holderen til karklude. Umiddelbart efter indflytningen indkøbte hun køleskab med fryser og en ovn, der står placeret i forbindelse til køkkenet. Hun har endvidere købt en mikroovn og kogeplader. Toilettet og badet ligger overfor køkkenet. Der er ikke andre, der benytter det.
Person 1's søn, Person 2, stod for det praktiske med håndtering af til-lægget til lejekontrakten fra 2018. Person 1's sønner skulle sælge lejligheden, efter Person 1 var kommet på plejehjem. De skrev til hende, at hun skulle under-skrive tillægget hurtigst muligt, idet hun ellers ville modtage en opsigelse. Hun følte sig presset til at underskrive. Hun læste tillægget, men forstod det sådan, at hun ville blive smidt ud, hvis hun ikke underskrev det. Hun ved ikke, hvad et accessorisk enkeltværelse er. Hun forstod ikke, at det af tillægget fremgik, at lejemålet var uden selvstændigt køkken og toilet. Hun tænkte, at det var en fejl, da hun jo vidste, at der var selvstændigt køkken og bad i lejemålet. Hun spurg-te ikke nærmere ind til det og tænkte efterfølgende ikke nærmere over det.
Hun betaler 3.500 kr. i husleje og 400 kr. i varme om måneden. Herudover beta-ler hun et mindre beløb for elektricitet og 150 kr. om måneden for leje af et pul-terrum af ejerforeningen. Hun får udbetalt ca. 12.000 kr. om måneden i folke-pension og ATP.
Hun har under ankesagens behandling med hjælp fra sin nabo undersøgt, hvil-ke muligheder der er for at finde et andet sted at bo. Hun har i den forbindelse kontaktet mange boligselskaber, herunder Lejerbo og DVB, der oplyser om lang ventetid, ligesom lejemålene koster fra 8.000 kr. og opefter. De har også kontak-tet Rudersdal Kommune, men det er ikke muligt at søge bolig, før det er aktu-elt. Der er venteliste til ældreboliger. Privat udlejning koster 12-14.000 kr. for to
3
værelser. Hun mener derfor, at der ikke er store udsigter til, at hun vil kunne finde et andet sted at bo.
Hun er 73 år gammel og har lige været igennem et cancerforløb med stråle- og kemobehandling og døjer med bivirkninger herfra. Hun er stadig dårligt gåen-de og har dårligt blodomløb. Hun bruger ikke hjælpemidler, idet hun ikke går så langt ad gangen.
Hun har gået meget igennem i sit liv, herunder boet mange forskellige steder og mistet sin søster. I By har alle taget godt imod hende, og hun har haft det dejligt. Hun har og har altid haft et fantastisk naboskab med de øvrige be-boere.
Udlejer 2 har forklaret, at han stadig bor i lejligheden i Adresse 2 sammen med sin ægtefælle. Den tiltænkte brug, som han forklarede om under sagens behandling i byretten, er stadig relevant. Han besidder en række bestyrelsespo-ster i selskaber, der bl.a. er beliggende i Indonesien. Han vil bl.a. gerne bruge værelset til arbejdet, når han skal holde Teams-møder. Herudover har han fire børnebørn i alderen fra 17 til 22 år, der er bosat i Californien, som han gerne vil invitere til at komme på besøg. Det er således også et formål, som værelset vil skulle benyttes til.
Der er 97 lejligheder i ejerforeningen, som han er formand for. Toilettet til Lejers værelse skal principielt være til rådighed for håndværkere, men han tror dog ikke, at det bliver anvendt særligt til dette. Det har tidligere været an-vendt af håndværkere. Ejerforeningen har dog også rådighed over to toiletter på en tagterrasse, som håndværkere også vil kunne benytte.
Lejer har aldrig oplyst ham, at hun følte sig presset til at skrive under på tillægget til lejekontrakten, eller at hun ikke anså sig for bundet af tillægget. Tillægget udgjorde en del af salgsmaterialet, da de købte lejligheden.
Deres lejlighed indeholder entré, et soveværelse med sofa og fjernsyn, et walk-in-closet og et værelse indrettet til brug som legerum eller ”roderum” for tre af deres børnebørn i Danmark, der er i alderen 5 til 8 år. Lejlighedens tre stuer på ca. 140 m2 er slået sammen. I den ene ende er der et stort skrivebord, som er hans ægtefælles kontorplads. De bebor kun denne lejlighed.
De ønsker at bibeholde ”rodeværelset” og kan derfor ikke inddrage dette til de formål, som de ønsker det omhandlede lejemål benyttet til.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
4
Lejer har yderligere anført, at indstævntes påtænkte anvendelse som kontor og gæsteværelse ikke kan betegnes som beboelse, og at opsigelse af en beboelseslejlighed efter lejelovens § 171, stk. 1, ikke kan ske med henblik på en sådan anvendelse.
Selv hvis den påtænkte anvendelse betegnes som egentlig beboelse, vil denne være ulovlig, da det ikke er tilladt personer i samme husstand at benytte mere end én bolig i samme kommune, jf. § 4, stk. 1, i lov om boligforhold.
Udlejer 1 og Udlejer 2 har heroverfor anført, at den påtænk-te anvendelse af lejemålet som hjemmekontor og gæsteværelse opfylder begre-bet om at være til egen beboelse, og at der er hjemmel i lejeloven til de frem-sendte opsigelser.
Det bestrides, at den påtænkte anvendelse skulle være ulovlig, og at den skulle være i strid med § 4, stk. 1, i lov om boligforhold, henset til at lejemålet er en del af deres ejerlejlighed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Ad opsigelse efter lejelovens § 170, nr. 1 og 2 (tidligere lejelovs § 82, litra a og b)
Efter bevisførelsen, herunder de foreliggende fotos og Lejers forkla-ring, lægges det til grund, at lejemålet, der er beliggende ca. 200 meter fra Udlejer 1 og Udlejer 2's bolig i en anden bygning og med separat adgang, siden indflytningen har været udstyret med et selvstændigt køkken, herunder med køkkenbord, køkkenelementer, hylder og fliser, samt afløb, som alene lejer har brugsret til.
Landsretten finder på den baggrund, at lejemålet – uanset lejekontrakten, til-lægget hertil og angivelserne i BBR-meddelelsen mv. – ikke angår et enkeltvæ-relse til beboelse, som kan opsiges efter lejelovens § 170, nr. 1.
Da lejemålet henset til dets beliggenhed og adgangsforhold i forhold til Udlejer 1 og Udlejer 2's bolig endvidere ikke kan anses for en bebo-elseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvoraf Udlejer 1 og Udlejer 2 bebor den ene, finder landsretten, at lejemålet heller ikke kan opsiges i medfør af lejelovens § 170, nr. 2.
Ad opsigelse efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1 (tidligere lejelovs § 83, stk. 1, litra a)
Landsretten finder det godtgjort, at den af Udlejer 1 og Udlejer 2 påtænkte anvendelse af lejemålet må anses for udtryk for, at de selv agter at benytte lejemålet til beboelse. Lejelovens § 172, nr. 1, er derfor ikke til hinder for, at lejemålet kan opsiges i medfør af § 171, stk. 1, nr. 1.
5
Spørgsmålet er herefter, om opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, jf. lejelovens § 172, nr. 2.
Landsdommerne Kåre Mønsted og Michael Schaumburg-Müller udtaler herom:
Udlejer 1 og Udlejer 2 havde på opsigelsestidspunktet ejet ejendommen i ca. 3 år, og det lægges til grund, at de i perioden har boet alene i boligen på 196 m2 på Adresse 2, der udover to værelser og walk-in-closet, bl.a. indeholder tre stuer en suite, hvor Udlejer 1 har sin kontorplads i den ene ende. Ønsket om at tage lejemålet i brug som kontor-plads for Udlejer 2 og gæsteværelse må anses for reelt, om end størrel-sen og værelsesfordelingen på deres nuværende bolig næppe udelukker, at der inden for disse rammer kan indrettes en ekstra kontorplads og gæsteværelse.
Lejer blev oprindeligt ansat i ejendommen i 2000 som vicevært og har beboet det 27 m2 store lejemål siden 2005. Hun har dannet tætte relationer til områdets beboere og naboer. Hun er 73 år, har dårligt helbred og har ingen ind-tægter udover folkepensionen. Hendes tilknytning til lejemålet og oplysninger-ne om hendes personlige forhold taler således med betydelig vægt for, at hun kan forblive boende i lejemålet. Det lægges endelig til grund, at hun med hjælp fra en nabo har forsøgt at finde et andet egnet lejemål, men at dette ikke har været muligt navnlig som følge af ventelister eller høje boligafgifter.
Efter en samlet afvejning af begge parters interesser finder vi herefter, at en op-sigelse af lejemålet ikke vil være rimelig, jf. lejelovens § 172, nr. 2. Opsigelsen af lejemålet efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, er derfor ikke berettiget.
Vi stemmer derfor for at tage Lejers påstand om frifindelse til følge.
Landsdommer Daniella Gabris (kst.) udtaler herom:
Det lejemål, som Lejer bebor, er en del af Udlejer 1 og Udlejer 2's ejerlejlighed, som de bebor privat, og de råder ikke over andre lejemål, som de aktuelt eller inden for en overskuelig fremtid vil kunne tage i brug som kontor og gæsteværelse. Hertil kommer, at Lejer i 2018 blev orienteret om, at de nye ejere af Person 1's lejlighed som kommende udlejere kunne vælge at opsige lejemålet, og at Lejer bekræftede at være ind-forstået hermed. Lejer har derfor ikke haft en berettiget forventning om, at hun kunne blive boende i lejemålet, indtil hun selv opsagde det.
Uanset det af flertallet ovenfor anførte om Lejers personlige og øko-nomiske forhold, finder jeg herefter og på baggrund af en samlet afvejning af begge parters forhold, at en opsigelse af lejemålet vil være rimelig, jf. lejelovens § 172, nr. 2. Opsigelsen af lejemålet efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, var derfor berettiget.
6
Jeg stemmer derfor for at tage Udlejer 1 og Udlejer 2's på-stand om stadfæstelse til følge.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Efter sagens udfald skal Udlejer 1 og Udlejer 2 i sagsomkost-ninger for begge retter betale 41.000 kr., hvoraf 40.000 kr. er til dækning af ud-gifter til advokatbistand inkl. moms, og 1.000 kr. er til dækning af retsafgift. Beløbet skal betales til statskassen, idet Lejer har fri proces. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sa-gens omfang og forløb samt hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Lejer frifindes.
I sagsomkostninger for begge retter skal Udlejer 1 og Udlejer 2 inden 14 dage betale 41.000 kr. til statskassen. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 15-01-2025 kl. 10:00
Modtagere: Indstævnte Udlejer 2, Appellant Lejer, Indstævnte Udlejer 1