Dom
RETTEN I AALBORG
DOM
afsagt den 8. februar 2024
Sag BS-52159/2022-ALB
Udlejer ApS
(advokat Karen-Marie Hovmøller)
mod
Lejer
(advokat Claus Emil Engel Johansen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer med lægdommere.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 14. december 2022.
Sagen drejer sig om husdyr i lejemålet beliggende Adresse 1, Aalborg.
Sagsøgeren, Udlejer ApS, har nedlagt følgende påstand:
Principalt:
Huslejenævnets afgørelse af den 18. november 2022 hjemvises til fornyet behandling i Huslejenævnet, idet afgørelsen er behæftet med væsentlige fejl.
Subsidiært:
Sagsøgte skal anerkende, at lejemålet skal gøres betinget af sagsøgtes bortskaffelse af sin hund inden for en af boligretten fastsat frist
2
Sagsøgte, Lejer, har nedlagt påstand om frifindelse
Retten har bestemt ikke at behandle sagen efter reglerne om småsager.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, men dog en dækkende gengivelse af de forklaringer, der er afgivet under hovedforhandlingen.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at Huslejenævnet i Aalborg tidligere har truffet afgørelse i sagen, og har meddelt parterne afgørelsen den 18. november 2022.
Forklaringer
Person 1 har forklaret, at han er direktør for og medejer af sagsøge-
ren. Han ejer 50 % sammen med Person 2. De overtog ejendommen 1.
april 2021. Selskabet ejer andre ejendomme. I deres fælles selskaber ejerde lidt
ejendomme i fælle regi, derudover har de hver især ejendomme i egne selskaber.
domme med adresser og vurderinger. Det var lidt lejligheder, men primært huse. Afdøde havde tilsyneladende været murermester og bygget en række helt ens huse engang i 1970-erne. 7-8 af dem var helt identiske. De endte med at købe 12 ejendomme af boet. Det var oplyst på listen, hvilke der stod tomme. De fik ikke BBR eller andre oplysninger på det tidspunkt, kun at der var flere om bud-det, så de skulle skynde sig med at beslutte sig. De beså alle ca. 20 ejendomme udefra. Nogle var tomme og dem kunne de også gå ind i, de udlejede kunne de ikke komme ind i på det tidspunkt. Sådan var vilkårene ved den handel, boet ville bare sælge hurtigst muligt. De beså alle ca. 20 ejendomme på ca. 1-2 dage. Han kan godt huske hvordan Adresse 1 fremstod. De havde fokus på, hvad de kunne se af udvendig stand, samt beliggenhed. De beså tag og facade. Man kan ikke se haven på Adresse 1 ude fra vejen. De vurderede i relation til beliggenhed, om det lå attraktivt. De kunne ikke se haven fra vejen. De kunne heller ikke se de skilte vedrørende hunde, der er på side 83 og 86 i ekstrakten. Han kørte i bil forbi huset og kunne ikke se skiltet hverken ved gavlen eller ved indkørslen. De var ikke muligt at se ind i indkørslen, der var skiltet blokeret af parkerede biler. De koncentrerede sig om beliggenheden. De fik lejekontrakten nogle dage efter, at de havde været rundt og se ejendommene. De sendte et tilbud afsted på 12 ejen-domme, som de også endte med at købe. På det tidspunkt havde de fået kontrak-ter på dem, som var udlejet. Ved alle huse, der var udlejet – det var 8 af dem – var der identiske lejekontrakter, hvor hundehold ikke var tilladt. De forsøgte et par gange at få et møde med besigtigelse i stand med sagsøgte. Hver især aflyste de 1-2 gange. De kom ind på ejendommen ca. 28 februar 2022 efter at have forsøgt
3
at lave aftaler siden starten af januar 2022. Det var i forbindelse med, at de skulle have en ny forsikring, at forsikringsselskabet havde gjort dem opmærksom på,
at der var våde plamager på murværket ved badeværelserne på ejendommen. Det var nok efter 25. januar 2022. De besigtigede forholdene og anmeldte skaden til det gamle selskab. Det var ikke sagsøgeren, der kørte byggeprojektet vedrø-rende reparationen, det var forsikringsselskabet, bortset fra spørgsmål om valg af materialer m.v. Noget af forsinkelsen skyldtes vist sommerferie. Han har ikke givet udtryk for, at huset skulle rives ned. Person 2 sagde vistnok, at det var noget medtaget, og jokede måske med, at det var så ringe og de måske skulle bygge et par rækkehuse i stedet. Husets tilstand skyldtes sikkert, at der var to store hunde på et tidspunkt. Huset bar præg af, at der var hund, og det var meget slidt indvendigt. De andre identiske huse var i væsentlig bedre stand ind-vendigt. Det var ikke vidnets opfattelse, at det skulle væltes, hvilket heller ikke kunne betale sig ud fra husets beliggenhed. Dog er huset på grund af hundehol-der i væsentlig dårligere stand end forventeligt. Han står derfor også med en ejendom, der er væsentligt mindre værd. Det handler om slidtage inde i huset. Der har ikke været udfordringer i andre ejendomme vedrørende hundehold. Da de første gange besigtiger ejendommen, holder de stille i et par minutter og ser på ejendommen. Det er nok midt for huset de holder med bilen. De kunne ikke se de to skilte, der var i hver ende af huset, for det andet skrammel der stod. De har ikke fået klager over sagsøgtes hunde på noget tidspunkt så vidt han ved. Købsaftalen underskrives nok omkring marts 2021. De har forsøgt at kontakte lejer tidligere end januar 2022 omkring besigtigelse, enten pr. telefon eller pr. SMS med sagsøgte. Der er SMS før 25/1 2022 om, at de gerne vil se ejendommen. Han kan ikke sige præcist, hvor meget tidligere det var. Han kan måske finde uden af det ved at kigge i sin telefon. Efter de havde mødt sagsøgte i februar 2022 og konstateret, at der var hund, undersøgte de, om han måtte have hund, og drøf-tede det derefter med deres advokat, som tog sig af det videre forløb.
Sagsøgte Lejer har forklaret, at han lejede ejendommen i 1997. Lejekon-trakten blev lavet om i 2005, men der var en tidligere lejekontrakt. I den gamle kontrakt var der tilladelse til husdyr, og det var også en forudsætning for, at de overhovedet kunne flytte ind i lejemålet, da de dengang i 1997 havde to hunde, jf. billedet på ekstraktens side 91. De to hunde døde senere. Den ene døde om-kring 2000, den anden kort før de fik hund nr. 3, som er på billedet side 89. Hund nr. 3 havde de, da kontrakten blev lavet om i 2005, som den da eneste hund. Deres nuværende hund fik i de i 2018. Vedrørende kontakten til Afdøde var der ikke så meget kontakt til Afdøde men mere til hans vicevært, Vidne 1. Afdøde har dog været hos dem en pæn del gange, og har også kælet for deres
hunde,men det var hovedsageligt Vidne 1, der kom forbi og lavede noget. I 2005
skulle der skrives på en ny kontrakt, fordi der skulle indføres et vilkår om trap-peleje fremadrettet. Han ved ikke, hvorfor han ikke bare sagde nej til det. Samar-bejdet med Afdøde var godt, og han vidste, at der var løbende stigninger som tid-ligere, så det valgte han blot at acceptere. Han opdagede med det samme, at der
4
var vilkår om, at der ikke måtte være husdyr, i den nye kontrakt, allerede da Afdøde kom med den, og det blev straks rettet til, sådan at der i sagsøgtes eksem-plar af kontrakten blev rettet med håndskrift. Afdøde sagde, at han nok skulle få sin egen kontrakt rettet til også. Den nye lejekontrakt blev underskrevet i deres køkken, med hunden ved siden af Afdøde, der i øvrigt aldrig på noget tidspunkt
påtalte, at de havde hund. Afdøde havde måske 100 lejemål.Vidne 1 fungerede som
vedligeholdelsesmand for Afdøde, og var hos dem minimum hver 2-3 år. Huset er ca. 145 m2, haven ca. 1050 m2, så der er en ret stor have. Der er hegn om haven hele vejen rundt af hensyn til hunden. Han har taget de billeder, der er fremlagt på side 83-87. Skiltene med hund har været der siden 2018, da de fik den seneste hund. Han mener, at skiltet ved trådhegnet er synligt fra vejen. Skiltet for enden af indkørslen kan det godt passe, at man ikke kan se fra vejen, navnlig hvis der holder noget i indkørslen, men det andet er meget synligt. Fortovet er lige ud for. Vedrørende første kontakt med den nye ejer vidste han ikke, hvem der havde selskabet, før han fik SMS-en den 25. januar 2022. Det er det første, han hører fra sagsøgeren. Det kan godt passe, at han herefter aflyste to gange og sagsøgeren en gang inden de mødtes første gang på ejendommen den 28. februar 2022. Da var hunden der også. Det nævnte udlejer ikke noget om på det tidspunkt. Han op-fattede det ikke som en joke, at det blev sagt, at huset skulle rives ned. Efter at de havde set hus og have, sagde de, at de havde planer om at rykke huset ned, da
detikke var andet værd, og i stedet kunne der perfekt ligge to rækkehuse.
Sagsøgte sagde, at det ikke var hans plan, og fortalte, hvor længe han havde boet der, hvilket Person 1 blev overrasket over. Sagsøgte spurgte, om de i stedet kunne tilbyde et andet lejemål i samme stil, eventuelt med et værksted. Person 2 eller Person 1 sagde, at der måske var noget i By 1, men det ønskede sagsøgte ikke, han kunne bedre gå med til By 2 eller By 3. Det fik han at vide blev svært, for det havde de ikke, de havde kun ejendomme inde i byen. Derefter sluttede mødet. Der blev ikke sagt noget om hunden i den forbindelse. I forhold til hunden påta-les dette første gang fra sagsøgerens side ved brevet af 8. juni 2022. Det tror han i hvert fald. Han har ikke modtaget klager over hunden fra udlejer eller naboer. De har ingen aktuelle planer om at flytte. Deres nuværende hund er sund og rask, og lever vel 10-12 år i alt. De har ikke nogen, de kan give hunden til, hvis de ikke må have den. Vedrørende erklæringen på ekstraktens side 72-73 fra naboerne er det sagsøgte, der har skrevet den fortrykte tekst, og han har derefter gået fra dør til dør og fået underskrift og bemærkninger fra de naboer, der er anført. Han har ikke vist dem selve lejekontrakten, men nok overfor dem mundtligt redegjort for, hvad problemstillingen gik ud på.
Vidne 1 har forklaret, at han oprindeligt er udlært som murer, men da han kom ved sagsøgte, var han vicevært for Afdøde, hvor han var ansat fra 1971 frem til han gik på efterløn omkring 2018. Han kan godt huske lejemålet på Adresse 1. Han kom der jævnligt for vedligehold, typisk om sommeren. Han kan ikke huske det præcise årstal for, hvornår sagsøgte flyttede ind. Det var en, der arbejdede på et slagteri, der boede der før sagsøgte. Sagsøgte har dog boet
5
der i mange år. Han kan huske, at sagsøgte har haft hund hele tiden mens han boede der. Vidnet havde ikke med lejekontrakten at gøre. Han ved, at Afdøde også var bekendt med, at der var hund. Det er vidnet sikker på. Han kender ikke ind-holdet af lejekontrakten, men er 100 % sikker på, at Afdøde vidste, at sagsøgte havde hund. Afdøde gik ikke så meget op i det skriftlige. Vidnet havde ikke med det administrative at gøre. Han sagde kun til Afdøde, hvis der var noget ekstremt galt. Afdøde gav mange gange lov til, at lejerne måtte have hund. Der var dog et sted, hvor Afdøde følte sig trådt over tæerne, og der bad Afdøde lejerne om at flytte, fordi de havde hund. Afdøde havde ca. 100 lejemål, som vidnet kom rundt til. Det var både lejligheder og huse. Der var nok at lave. Nogle lejere ringede oftere end andre. Der var ikke mange henvendelser fra sagsøgte. Han sidder her, fordi sagsøgte er en god lejer. Sagsøgte var altid på plussiden og det var altid godt at komme der. Han er ikke kommet som en bekendt eller som gæst hos sagsøgte, bortset fra for at få nogle pærer fra sagsøgtes have en enkelt gang. Sagsøgte var en god og stabil lejer, derfor vil vidnet gerne støtte ham. Han min-des ikke at have set sagsøgtes lejekontrakt. Han kan vedkende sig erklæringen på ekstraktens side 74. Han skrev under, fordi sagsøgte henvendte sig, og fordi vidnet havde det godt med at komme der. Han tror ikke, at han har været der siden 2018. Sagsøgte ringede eller skrev til vidnet i forbindelse med erklæringen. Sagsøgte bad vidnet om at lave en notits om, hvad Afdøde vidste om hunde hos sagsøgte. Han ved, at Afdøde vidste, at sagsøgte havde hund, fordi Afdøde er kom-met på ejendommen sammen med vidnet. Det er sket flere gange, end der kan tælles på en hånd. Det kan sagtens passe, at han er kommet der siden 1997, både frem til 2005 men også senere end det, helt frem til at Afdøde døde. Han kan ikke sige mere præcist, hvor tit de kom. De også kom på Adresse 2. Han kan dog ikke huske lejerne på Adresse 2, der var han nok mere sjældent. Han har ikke drøftet sagsøgtes lejekontrakt med Afdøde, fordi han ikke havde med administrationen at gøre. Han er sikker på, at Afdøde har kendt til hundeholdet hele perioden, sagsøgte boede der. Hunden rendte mellem dem, når Afdøde var der. Han slutter det delvist ud fra, at Afdøde selv må have set det - det kan han ikke have undgået, så det var overflødigt, at vidnet og Afdøde skulle tale om det indbyrdes. Han har været med Afdøde på ejendommen også efter 2012, uden at han kan sige præcist hvornår. Det var måske i 2017, han så ejendommen sidste gang sammen med Afdøde. Det var nogle lejere i By 4, som Afdøde bad om at flytte fordi de havde hund, men de var raget uklar af andre grunde. Han husker ikke at have set skilte vedrørende hunde på Adresse 1.
Vidne 2 har forklaret, at han bor på Adresse 3, skråt over-for sagsøgte, som han har kendt siden 1997. Han har selv boet der siden 1986. Foreholdt ekstraktens side 72 har han skrevet under på erklæringen, fordi sagsøgte kontaktede dem. Han kan bekræfte, at sagsøgte havde 2 hunde i 1997. Derefter havde sagsøgte stort set hund hele tiden. De har haft 4 hunde i alt. Fore-holdt ekstraktens side 91 var det de to første hunde. Billedet kan godt være taget i 1998. Foreholdt ekstraktens side 90 var det den anden hund, en broholmer. Den
6
husker han også, den kan godt have været der i 2008. Foreholdt ekstraktens side 88 er det sagsøgtes aktuelle hund. Den er måske 2-4 år gammel, han husker det ikke eksakt. Han mener, at der er et skilt med hund på sagsøgtes hegn mod na-boen og vist også på en låge ved garagen. Han kan ikke se det, der er på lågen ved garagen fra vejen. Foreholdt billedet på ekstraktens side 87 kan han se skiltet på hegnet, når han går med sin egen hund. Der står ”her vogter jeg” . Han har ikke lagt mærke til, om udsigten til skiltet har været hindret. Det kan ses uden problemer fra fortovet. Der har ikke været problemer med sagsøgtes hunde. De er gode ved deres dyr. Foreholdt billedet på ekstraktens side 83 kan han se tråd-hegnet, når han går med sin hund. Det andet skilt ved garagen kan ikke ses, når der er blade på træerne. Har ikke drøftet billedet eller skiltet med sagsøgte hjem-mefra. Han kan se det ene skilt, når han går på fortovet med hund. Det er skiltet på ekstraktens side 86, som han ikke kan se, når der er blade på træerne, og i øvrigt er det svært at se, hvad der står på skiltet. Han har selv haft et tilsvarende skilt og genkender det derfor. Han har et godt syn. Han har haft en golden retri-ever. Hvis man har hund, er det normalt at sætte et skilt op herom. Han har ikke set sagsøgtes lejekontrakt. Han vedkender sig underskriften på ekstraktens side 72. Det var sagsøgte, der kom forbi og spurgte, om han kunne bekræfte, om de
havdehund. Han synes, at sagsøgte ikke er blevet behandlet ordentligt, derfor
vil han gerne støtte ham. Han husker ikke, hvor længe skiltene har været der. Skiltet på trådhegnet er opsat indenfor de sidste 3-4 år, uden at han er helt sikker. Han husker ikke noget vedrørende tidspunkt for opsættelse af skiltet på lågen ved garagen. Selve lågen ved garagen har været der siden husets opførelse.
Vidne 3 har forklaret, at han bor på Adresse 4, på samme side af vejen som sagsøgte men med et hus imellem dem. Han vedkender sig underskrif-ten på erklæringen på ekstraktens side 72. Det er hans hustru, der har skrevet den håndskrevne tekst, men han har skrevet under. De har boet der siden 1992. Sagsøgte flyttede ind senere end dem, engang i 1990-erne. Han er ikke sikker på, om de havde hunde da de kom, men de har siden haft en del hunde. Foreholdt ekstraktens side 91 kan han huske de pågældende hunde, men ikke præcist hvor-når sagsøgte havde dem. Foreholdt ekstraktens side 90 er det den hund, han hu-sker bedst. Det var en flot hund, som sagsøgte havde efter de første to hunde og
før den, de har nu. Den blev syg på et tidspunkt.Han husker ikke, hvornår den
døde. De havde den i nogle år, uden at han husker præcist hvor mange. Måske var det 6-8 år. Billedet på ekstraktens side 88 viser den hund, som sagsøgte har nu. Den anskaffede de inden corona. Vidnet har selv hund. Han husker ikke no-get om skiltning vedrørende hunde på Adresse 1. Han har ikke lagt mærke til
skilteom hund, men går også selv sjældent den vej. Han har aldrig besøgt
sagsøgte privat og de har ingen relationer i øvrigt. Han har ikke haft problemer med sagsøgtes hunde. Han skrev under på erklæringen på ekstraktens side 72, fordi sagsøgte og hans hustru kom forbi dem og fortalte, at de havde en sag, idet deres nuværende udlejer ikke ville acceptere, at de havde hund, selvom deres tidligere udlejer havde accepteret, at de havde det.
7
Person 1 har supplerende forklaret, at han nu har gennemgået sin telefon og konstateret, at sagsøgte i juni 2021 sendte ham en SMS og tilbød, at de kunne mødes på ejendommen en tirsdag efter 4. juni 2021. Da havde sagsøgeren ikke kendskab til, at der var hund. Sagsøgeren svarede bekræftende tilbage på beskeden, men mødet blev tilsyneladende ikke til noget. Han ved ikke, hvorfor der ikke skete mere vedrørende dette i perioden frem til januar 2022.
Sagsøgte Lejer har supplerende forklaret, at det er rigtigt, at de skrev sam-
men i juni 2021. Person 1 dukkede imidlertid ikke op til det aftalte møde og meldte heller ikke afbud. Der mødte kun en ejendomsmægler, der hed Ejendomsmægler. Vidnet ved ikke, hvorfor Ejendomsmægler var der, men Ejendomsmægler sagde, at Person 1 ikke kom. Det skete herefter ikke noget vedrørende besigtigelse af ejendommen før i januar 2022.
Parternes synspunkter
Udlejer ApS har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDE:
2.1. Lejers ret til hold af husdyr:
Til støtte for sagsøgers påstand gøres det gældende, at sagsøgte ikke ifølge lejekontrakten af den 1. februar 2005, jf. bilag 1, har ret til at holde husdyr i lejemålet beliggende Adresse 1, Aalborg (i det føl-gende ”lejemålet”). Dette følger af lejekontraktens § 10, hvor ”nej” -feltet er afkrydset ud for angivelsen af, hvorvidt det er tilladt at holde husdyr i ejendommen. Dette er i øvrigt det eneste afkrydsede felt i lejekontrak-tens § 10.
Det bestrides, at lejekontrakten af den 1. februar 2005 er behæftet med fejl, ligesom det bestrides, at det har betydning, at sagsøgte i den tidli-gere udlejers ejerperiode har holdt hund i lejemålet.
Sagsøgte har ikke dokumenteret, at sagsøgte og tidligere udlejer efter indgåelsen af lejekontrakten af den 1. februar 2005 indgik anden aftale om hold af husdyr i lejemålet.
Det gøres desuden gældende, at lejer som udgangspunkt ikke har ret til at holde husdyr i henhold til lejeloven, hvilket understøttes af Hans
Henrik Edlund i Boliglejeret, 4. udgave, s. 644, hvor det fremgår; ”at
man ikke må anskaffe kæledyr uden udlejers accept.”
2.2. Lejelovens § 17, stk. 1.:
8
Lejerens rettigheder efter reglerne i lejeloven er i henhold til lejelovens § 17, stk. 1, gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder af-taler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
Såfremt Retten finder, at sagsøgte har ret til at holde husdyr i lejemålet, gøres det gældende, at sagsøgtes ret til at holde husdyr ikke er en rettig-hed omfattet af lejelovens § 17, stk. 1, da lejer i henhold til lejekontrak-ten af den 1. februar 2005 ikke har ret til at holde husdyr, ligesom lejer som udgangspunkt ikke efter lejeloven har ret til at holde husdyr, som ovenfor anført i pkt. 2.1.
Lejers eventuelle ret til at holde husdyr ville således være en rettighed i strid med lejekontrakten af den 1. februar 2005, hvorfor lejekontraktens § 10 i så fald ville være ophævet. Sagsøgtes eventuelle ret til at holde husdyr er derfor en videregående rettighed, som skulle have været tinglyst for at være beskyttet mod fremtidige godtroende aftaleerhver-vere, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1, jf. lejelovens § 17, stk. 1, 1. pkt.3.
Det bestrides, at afgørelsen U 2012.1906 V medfører, at en lejers ret til at holde husdyr må anses som en rettighed omfattet af lejelovens § 17, stk. 1, 1. pkt. Landsrettens afgørelse er truffet med følgende begrundelse:
” Under hensyn hertil [at tidligere lejer og lejer mundtlige havde indgået lejeaf-tale om boligen med ret til at holde 10 moderfår] og til det, der er oplyst om ejendommens landlige beliggenhed og størrelsen af det grundareal, der er om-fattet af lejeaftalen, finder landsretten ikke, at vilkåret i lejeaftalen om ret til hold af 10 moderfår indebar erhvervelse af en sådan videregående rettighed, at tinglysning var nødvendig til beskyttelse af denne ret.”
Faktum i afgørelsen U 2012.1906 V adskiller sig på flere punkter væ-sentligt fra nærværende sag, bl.a. i kraft af at nærværende sag omhand-ler en skriftlig lejekontrakt, hvori det i § 10 er aftalt, at sagsøgte ikke har ret til at holde husdyr. I nærværende sag er der derfor tale om en vide-regående rettighed, som skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1.
2.3. God tro:
I henhold til tinglysningslovens § 1, stk. 2, skal den aftale, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, selv være tinglyst, og erhververen ifølge aftalen skal være i god tro. Ved god tro forstås i henhold til ting-
9
lysningslovens § 5, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. God tro må være til stede på det tidspunkt, hvor aftalen anmeldes til tinglys-ning.
Sagsøgers skøde på ejendommen beliggende Adresse 1, Aalborg blev tinglyst den 13. april 2021, jf. bilag 9.
Ifølge skødet overtog sagsøger ejendommen den 1. april 2021, og købs-aftalen var indgået den 9. marts 2021. Det gøres gældende, at sagsøger på tidspunktet for tinglysningen af skøde af den 13. april 2021 ikke var bekendt med sagsøgtes hundehold i lejemålet, ligesom sagsøger ikke var bekendt med sagsøgtes hundehold ved indgåelsen af købsafta-len den 9. marts 2021 eller ved overtagelsen den 1. april 2021. Sagsøger blev først bekendt med sagsøgtes hundehold i forbindelse med besigti-gelse af en vandskade i lejemålets badeværelse i starten af marts 2022.
Det gøres ligeledes gældende, at sagsøger ikke ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til sagsøgtes hundehold i lejemålet. Sagsøger har erhvervet lejemålet af dødsboet efter den daværende ejer med henblik på udlejning. Sagsøger besigtigede derfor ikke ejendommen indvendigt forinden erhvervelsen, men forholdt sig udelukkende til de oplysnin-ger, som sagsøgeren modtog af boet i forbindelse med handlen, herun-der især lejekontrakten af den 1. februar 2005, jf. bilag 1. Sagsøger har ikke haft anledning til at betvivle rigtigheden af de oplysninger, som sagsøger modtog forinden erhvervelsen af ejendommen, herunder op-lysningen i lejekontraktens § 10 om, at lejer ikke havde ret til at holde husdyr i lejemålet. Sagsøger har ligeledes ikke haft grund til at tro, at le-jekontrakten af den 1. februar 2005 ikke udgjorde det fuldstændige afta-legrundlag for lejeforholdet mellem tidligere udlejer og sagsøgte, hvor-for sagsøger har udvist den rette påpasselighed efter omstændighe-derne, hvorfor sagsøger ligeledes ikke har udvist grov uagtsomhed, jf. tinglysningslovens § 5, 1. pkt.
Sagsøger har således i henhold til skøde af den 13. april 2021 ekstingve-ret sagsøgtes eventuelle ret til at holde husdyr i lejemålet, da sagsøgte ikke forinden havde tinglyst sin videregående rettighed i strid med § 10 i lejekontrakten af den 1. februar 2005, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2, og da sagsøger var i god tro på tidspunktet for anmeldelsen af skødet af den 13. april 2021 til tinglysning, jf. tinglysningslovens § 5, 2. pkt.
2.4. Afsluttende bemærkninger:
Det gøres derfor endeligt gældende, at huslejenævnets afgørelse af den 18. november 2022, jf. bilag 8, er forbundet med væsentlige fejl, da
10
ovenstående forhold ikke har været behandlet, selvom sagsøger gjorde ovenstående gældende ved indlæg af den 27. oktober 2022, jf. bilag 7. Afgørelsen skal derfor principalt hjemvises, subsidiært omgøres, såle-des at lejeforholdet gøres betinget af sagsøgtes bortskaffelse af sin hund inden for en af Boligretten fastsat frist.
Sagsøgte havde kendskab til, at ejendommen blev videresolgt af boet ef-ter tidligere udlejer, og kunne i den forbindelse således have sørget for, at boet kom i besiddelse af de relevante oplysninger vedrørende sagsøgtes hundehold.
…”
Lejer har i sit påstandsdokument anført:
”…
Anbringender:
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det primært gældende,
at Den tidligere ejer af ejendommen havde accepteret, subsidiært over
25 år stiltiende accepteret, at lejeren kunne holde husdyr i lejemålet,
at Den tidligere ejer, Afdøde, ved retsfortabende passivitet over 25 år har
fortabt indsigelser til, at lejer kunne holde husdyr,
at Den nye ejer (sagsøger) er indtrådt i den tidligere ejers forpligtelser
over for lejeren,
at Lejerens brugsrettigheder i medfør af lejeloven er gyldige mod en-
hver uden tinglysning, Jf. LL § 17, stk. 1
at Disse brugsrettigheder efter bestemmelsens formål sigter at beskytte
lejeren i tilfælde af ejerskifte, således at lejeren bevarer de samme vil-kår ved lejeforholdet som før ejerskiftet,
at Formålet med LL § 17. stk. 1 er at sikre lejerens lejeretlige rettigheder, hvorfor husdyr kun kan anses som værende en del af disse rettigheder,
at Dommen U 2012.1906 V klart fremhæver, at retten til at holde husdyr
er omfattet af beskyttelsen i LL § 17, stk. 1.
at At lejerens ret til at have husdyr må efter sædvane og bestemmelsens
formål være omfattet af lejelovens rettigheder,
at At retten til husdyr generelt ikke anses som værende i videregående
rettighed efter LL § 17, stk. 1, Jf. U 2012.1906 V, da man tværtimod i
11
lejeforhold typisk skal indskrænke denne rettighed for at den ikke er gældende for lejere,
at Retten til at beholde husdyr på lejemålet derfor ikke skal tinglyses,
da den følger af LL § 17,
at Da aftalen ved den stiltiende ændring samt begge parters forståelse
af tastefejlen vedrørende tilladte husdyr må ses at indrømme lejeren ret til at have husdyr, må denne ret for lejeren være gyldig mod den nye udlejer uden tinglysning.
Supplerende til de primære anbringender gøres det gældende, at
Dommen U 2012.1906 V fremhæver, at ejendommens karakter har ind-flydelse på, hvad der må anses som værende en brugsrettighed. Der er i denne sag tale om en ejendommen med en stor grund og en stor have, der er velegnet til hold af husdyr.
Det gøres som i svarskriftet anført gældende, at der forelå en tidligere aftale, der hjemlede hold af husdyr. Holdet af husdyr, som var aftalt, må derfor i overensstemmelse med dommen U 2012.1906 V anses som værende en brugsrettighed omfattet af LL § 17.
Som følge af ovenstående gøres det fortsat gældende, at sagsøgtes ret til hold af husdyr er gyldig mod enhver uden tinglysning i medfør af LL § 17, hvorfor sagsøger ikke kan ekstingvere rettigheden efter TL § 1, stk. 2.
Subsidiært for den nedlagte påstand gøres der gældende, såfremt det ta-ges til følge, at hold af hund ej omfattes af LL § 17, stk. 1,
at For at kunne ekstingvere en ikke-tinglyst rettighed efter TL § 1, stk. 2
kræver det, at den ekstingverende part selv har tinglyst sin ret over ejendommen, og er i god tro efter TL § 5.
at Det findes ikke godtgjort, at sagsøger har været i god tro ved ekstink-
tionen
af rettigheden, idet sagsøger ved en eventuel besigtigelse og behørig va-
retagelse af sin undersøgelsespligt i forbindelse med erhvervelse af ejendommen, har undladt at opdage flere dyr på ejendommen, kunne have bragt sig i begrundet god tro omkring sagsøgtes husdyr,
at Der som følge af ond tro ej kan tinglyses efter TL § 1, stk. 2, og derfor
12
at Lejerens ret til at have dyr i ejendommen må bevares.
Supplerende til det subsidiære gøres det endvidere gældende, at
Ejendommen fremhævede klart ved skiltning, at der blev holdt husdyr. Skiltningen er fremhævet således, at man ikke kan undgå at se det, så-fremt man står foran ejendommen. Ved ejendommens erhvervelse har sagsøger aldrig besigtiget ejendommen indtil ét år efter erhvervelsen, og sagsøger har aldrig korresponderet med sagsøgte vedrørende er-hvervelsen eller lejekontrakten. Det skal i øvrigt nævnes, at en kort kor-respondance med enten viceværten eller naboerne havde afsløret sagsøgtes hold af husdyr.
Disse forhold kunne uden besvær være blevet foretaget af sagsøger, hvorfor det gøres gældende, at sagsøger har udvist grov uagtsomhed efter TL § 5, hvor sagsøger ikke kan anses for at være i god tro. Det be-strides herunder, at sagsøger har opfyldt sin undersøgelsespligt. Da god tro er en betingelse for ekstinktion efter TL § 1, stk. 2, gøres det gældende, at sagsøgers udvist uagtsomhed afskærer dennes ekstink-tionsadgang.
Til mest subsidiær støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at:
Såfremt retten hverken giver medhold i sagsøgtes anbringende om ond tro og rettighedens støtte i lejelovens § 17 gøres det subsidiært gæl-dende, at den af sagsøger udviste passivitet vedrørende sagsøgtes hold af husdyr har medført en stiltiende ændring i aftalen.
Sagsøger har udvist en betydelig passivitet ved at erhverve en ejendom med en lejer uden at besigtige ejendommen i ét helt år. Denne passivitet bør i medfør af obligationsretlige regler komme sagsøgte til gode, da denne har været i en klar og berettiget overbevisning om, at hold af husdyr var tilladt. Overbevisningen må følge af, at sagsøgte har boet med husdyr i en længere periode uden indsigelse fra den tidligere udle-jer. Dette taler endvidere for, at en eventuel udvist passivitet af tidligere udlejer ligeledes har medført en stiltiende ændring i lejekontrakten.
Nye argumenter og påberåbte dokumenter
Til yderligere støtte for de subsidiære anbringender vedrørende TL § 5 og de mest subsidiære anbringender vedrørende passivitet medtages SMS-korrespondance mellem sagsøger og sagsøgte som bilag E.
13
Af bilag E fremgår det, at sagsøger først påbegyndte undersøgelse af le-jemålet d. 25.01.2022.
Af dommen U.1941.416 må det udledes, at erhververen ikke kan være i god tro, hvor han undlader en besigtigelse, hvor begrænsninger kunne være blevet konstateret ved en overfladisk besigtigelse. Der henvises i forbindelse med dette til bilag D, som fremhæver tydelig tegn på hold af husdyr.
Det skal, som følge af dette faktum, lægges til grund at sagsøger der-med umuligt har kunne være i god tro vedrørende TL § 5, da der slet ikke er taget initiativ til at besigtige ejendommen forinden d. 25.01.2022.
Det gøres som følge af bilag E gældende, at sagsøger har holdt sig i be-vidst uvidenhed vedrørende ejendommen, da sagsøger ikke har opfyldt sin undersøgelsespligt, hvorfor sagsøger derfor ikke efterfølgende kan påberåbe sig ekstinktion efter TL § 1, stk. 2, Jf. TL § 5, idet sagsøger ikke kan påberåbe sig god tro som følge heraf.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Boligrettens begrundelse og resultat.
Vedrørende spørgsmålet om sagsøgtes ret til at have husdyr i lejemålet fremgår det som udgangspunkt af den eneste skriftlige lejekontrakt, der er fremlagt i sa-gen – som er dateret 20. januar 2005 – at det ikke er tilladt for sagsøgte at have husdyr, jf. afkrydsningen i kontraktens § 10.
Det afgørende spørgsmål i sagen er herefter, om sagsøgte uanset dette har godt-gjort, at han i forhold til den tidligere udlejer alligevel var berettiget til at have husdyr, og om en sådan ret i givet fald også kan gøres gældende overfor sagsø-geren, der overtog ejendommen pr. 1. april 2021 og dermed også lejeaftalen med sagsøgte.
Sagsøgte har forklaret, at han rent faktisk har haft hunde i lejemålet stort set uafbrudt i perioden fra han flyttede ind i lejemålet i 1997 og frem til nu, idet der først var to hunde, derefter en tredje hund og til sidst den nuværende hund. Denne forklaring er underbygget af de fremlagte fotos og tillige af de vidnefor-klaringer, der er afgivet i sagen af henholdsvis Vidne 1, Vidne 2 og Vidne 3 på en sådan måde, at boligretten finder, at det kan lægges til grund, at sagsøgte har haft hunde som forklaret.
14
Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte kontraktmæssigt har været be-rettiget til at have hundehold som beskrevet, har sagsøgte selv forklaret, at han i en oprindelig kontrakt af 1997 var berettiget hertil, og at han også, da han fik præsenteret den ændrede kontrakt i 2005, straks gjorde indsigelse mod, at der var sat kryds ved, at der ikke var ret til husdyrhold, hvilket førte til, at Afdøde rettede det i sagsøgtes eksemplar, som sagsøgte selv fik udleveret.
Sagsøgte har imidlertid ikke været i stand til at fremlægge hverken den oprin-delige lejekontrakt eller den rettede udgave af kontrakten fra 2005, og af den kontrakt, som Afdøde må antages at have beholdt, og som nu er frem-lagt i sagen, fremgår der ingen rettelser på dette punkt.
Sagsøgte har herudover forklaret, at Afdøde flere gange har været i de-res hjem og konstateret, at der var hundehold, herunder ved selve underskrif-ten på kontraktændringen i 2005. Vidne 1 har ved sin forklaring bekræf-tet, at han sammen med Afdøde har været i sagsøgtes hjem og i den for-bindelse uden tvivl må have konstateret, at der var hundehold. Vidne 1 har ikke præcist kunnet angive antallet af gange, hvor han var der sammen med Afdøde, eller tidspunktet for besøgene, men har dog forklaret, at der var flere end der kunne tælles på én hånd, og også, at besøgene strakte sig over hele sagsøgtes lejetid, herunder også efter 2005 og 2012.
Der er ikke i sagen oplysninger, der tyder på, at Afdøde på noget tids-punkt efter 2005 – eller før - har gjort indsigelse mod sagsøgtes hundehold.
På det foreliggende grundlag finder boligretten herefter, at sagsøgte ikke, uden fremlæggelse af de øvrige kontrakter, hvor retten til husdyrhold skulle fremgå, i fuldt tilstrækkelig grad har bevist, at han uanset den fremlagte lejekontrakt havde en direkte aftale med Afdøde om, at husdyrhold var tilladt på ejendommen.
På den anden side finder boligretten på baggrund af det oplyste om sagsøgtes faktiske hundehold sammenholdt navnlig med Vidne 1's forklaring om Afdødes besøg på ejendommen, at det må anses for bevist, at Afdøde må have været bekendt med, at sagsøgte havde hundehold uanset lejekon-traktens vilkår, både i perioden før og efter 2005, og at han uanset dette ikke på noget tidspunkt frem til 2019, hvor han afgik ved døden, har gjort indsigelse herimod overfor sagsøgte. Derfor finder retten i forhold til Afdøde, at han har udvist passivitet i et sådant omfang og over så lang tid, at passiviteten er retsfortabende, hvorfor Afdøde af den grund ville have været afskåret fra overfor sagsøgte at påberåbe sig vilkåret om manglende ret til husdyrhold i 2019.
15
Dette vilkår måtte derfor reelt anses for bortfaldet på det tidspunkt, hvor ejen-dommen blev overdraget til sagsøgeren, uanset at der fremgår noget andet af den fremlagte kontrakt fra 2005.
Det følger af lejelovens § 17, stk. 1 (tidligere § 7, stk. 1) og den retspraksis, der knytter sig hertil, at også rettigheder vedrørende en lejers brug af det lejede, der hviler på en aftale mellem lejer og en tidligere ejer af ejendommen, og som ikke går videre, end der med rimelighed kan forventes for et lejemål af den pågæl-dende karakter, kan gøres gældende mod en senere erhverver uden tinglys-ning.
Boligretten finder, at den omstændighed, at den tidligere udlejers ret til at på-beråbe sig vilkåret om husdyrhold er bortfaldet ved passivitet, i den henseende må ligestilles med en aftale med den tidligere udlejer.
Boligretten finder endvidere, at det på baggrund ejendommens karakter af et parcelhus med en større have ikke går udover, hvad der med rimelighed kan forventes, at der kan holdes 1-2 hunde på ejendommen.
Som følge heraf finder boligretten, at også sagsøgeren nu er afskåret fra at på-beråbe sig vilkåret i kontrakten af 2005 om manglende ret til hundehold, hvor-for sagsøgtes frifindelsespåstand tages til følge.
Det bemærkes i den forbindelse, at boligretten finder, at huslejenævnets tidli-gere afgørelse i sagen ikke er mangelfuld på en sådan måde, at boligretten i ste-det for at træffe afgørelse på det nu foreliggende grundlag bør hjemvise sagen til fornyet behandling i huslejenævnet.
Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte som anført nedenfor. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i sagens opgjorte økono-miske værdi og i øvrigt under hensyn til forberedelsens omfang samt at der er gennemført en hovedforhandling af en dags varighed. Hele beløbet vedrører godtgørelse af sagsøgtes advokatudgift inklusive moms, da sagsøgte ikke er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte, Lejer, frifindes for de påstande som sagsøgeren,Udlejer ApSUdlejer ApS
Udlejer ApS, har nedlagt.
Sagsøgeren Udlejer ApS skal inden 14 dage betale 40.000 kr. i sagsom-kostninger til sagsøgte Lejer.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
16
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 08-02-2024 kl. 11:00
Modtagere: Boligdommer 1, Sagsøgte Lejer, Boligdommer 2, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Sagsøger Udlejer ApS, Advokat (H) Karen-Marie Hovmøller