Dom
RETTEN I GLOSTRUP
DOM
afsagt den 15. september 2023
Sag BS-43323/2022-GLO
Udlejer A/S
(advokat Jeppe Holt)
mod
Lejer A/S
(advokat Michael Schlichter)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 31. oktober 2022.
Sagen drejer sig om, hvorvidt en udlejer i et erhvervslejeforhold har et krav på efterbetaling af leje for en treårig periode fra 1. november 2019 – 31. oktober 2022. Det er i sagen omtvistet, om der er indgået en aftale om lejenedsættelse svarende til den leje, der er betalt i perioden, og såfremt det ikke er tilfældet, om udlejer har fortabt retten til at gøre et efterbetalingskrav gældende på grund af passivitet. I sagen foreligger der endvidere spørgsmål om, hvorvidt lejeren har et tilbagebetalingskrav i relation til den leje, som lejeren har betalt i perio-den november 2022 – august 2023.
Sagsøger Udlejer A/S har nedlagt følgende påstande:
Sagsøgte Lejer A/S tilpligtes at betale sagsøger Udlejer A/S 1.201.835,85 kr. med tillæg af procesrente af:
2
-kr. 33.089,27 fra den 1. november 2019 til, at betaling sker.
-kr. 33.089,27 fra den 1. december 2019 til, at betaling sker.
-kr. 33.089,27 fra den 1. januar 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.089,27 fra den 1. februar 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.089,27 fra den 1. marts 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.089,27 fra den 1. april 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.089,27 fra den 1. maj 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. juni 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. juli 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1.august 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. september 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. oktober 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. november 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. december 2020 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. januar 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. februar 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. marts 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. april 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.282,40 fra den 1. maj 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. juni 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. juli 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. august 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. september 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. oktober 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. november 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. december 2021 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. januar 2022 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. februar 2022 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. marts 2022 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. april 2022 til, at betaling sker.
-kr. 33.378,96 fra den 1. maj 2022 til, at betaling sker.
-kr. 34.054,91 fra den 1. juni 2022 til, at betaling sker.
-kr. 34.054,91 fra den 1. juli 2022 til, at betaling sker.
-kr. 34.054,91 fra den 1. august 2022 til, at betaling sker.
-kr. 34.054,91 fra den 1. september 2022 til, at betaling sker.
-kr. 34.054,91 fra den 1. oktober 2022 til, at betaling sker.
Sagsøger Udlejer A/S har nedlagt påstand om frifindelse overfor den af sag-søgte Lejer A/S selvstændig nedlagte påstand.
Sagsøgte Lejer A/S har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om frifindelse mod betaling af et efter rettens vurdering fastsat be-løb, dog mindre end det af Udlejer A/S påståede.
3
Sagsøgte Lejer A/S har nedlagt selvstændig påstand om, at sagsøger Udlejer A/S tilpligtes at betale sagsøgte Lejer A/S 340.215,20 kr. med tillæg af procesrente af 33.717,86 kr. fra den 21. november 2022 til betaling sker, samt af 306.497,34 kr. fra den 4. august 2023 til betaling sker.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Sagen vedrører et erhvervslejemål på 4.828 m2 i By, hvor lejemålet er trådt i kraft den 1. juni 1997.
Af lejekontrakten, som er indgået mellem Advokat som udlejer og Lejer A/S som lejer, og som er underskrevet henholdsvis den 14. og 15. november 1996, fremgår:
”…
§ 3 Lejemålets begyndelse og ophør
3.1 Lejemålet træder i kraft den l. juni 1997 og vedvarer indtil det skriftligt opsiges af en af parterne med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned. Lejer kan vederlagsfrit disponere over fabrikslokalerne fra den
1.april 1997 for istandsættelse og indretning.
Fra dispositionsdagen overgår det fulde ansvar for ejendommen til lejer, som samtidig tilmeldes de respektive forsyningsselskaber som ny bruger.
…
3.2 Fra lejers side kan lejemålet dog tidligst opsiges den 1. juni 2001 til fraflytning 6 måneder efter.
3 .3 Fra udlejers side kan lejemålet tidligst opsiges den I. juni 2006 til fraflytning 6 måneder efter.
§4 Lejens størrelse og betaling
4.1 Den årlige husleje er aftalt til kr. 1.163.250.00. der betales kvartalsvis forud hver den 1/6, 1/9. 1/12 og 1/3. Første gang den l. juni 1997.
4.2 Alle ydelser i lejeforholdet tillægges moms.
4.3 Ovennævnte basisleje reguleres hvert år pr. I. juni efter nettoprisindekset. Reguleringen foretages på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset fra
1.september 1996 til 1. september i året før reguleringsåret.
4.4 Reguleringen foretages første gang den l. juni 1998 på baggrund af ændrin-gen i nettoprisindekset fra 1. september 1996 til 1. september 1997.
4
4.5 Det af Danmarks Statistik. jfr. lov nr. 438 af 13. juni 1990. beregnede nettoprisindeks for september 1996 udgjorde 304.6.
4.6 Den fremtidige leje beregnes således:
Basisleje x nettoprisindeks for september i året for reguleringssåret
Nettoprisindeks for september 1996
4.7 I medfør af erhvervslejereguleringsloven §9, stk. 4, angives følgende regneeksempel. idet det forudsættes. at nettoprisindekset har en stigningstakt på 3% p.a. hvorfor lejen vil stige efter følgende model:
Årsleje 0l.06.1997-31.05.1998 kr. 1.163.250,00
Årsleje 0 1.06.1998-31.05.1999 1.163.250,00 x 313.73 : 304,6 kr. 1.198.116.94 Årsleje 01.06.1999-31.05.2000 1.163.250,00 x 323,15: 304,6 kr. 1.234.091,39 Årsleje 0 1.06.2000-31.05.2001 1.163 .250,00 x 332,84 : 304.6 kr. 1.271.096,94 Årsleje 0 1.06.2001-31.05 .2002 1.163 .250,00 x 342,82: 304,6 kr. 1.309.209,99 Årsleje 0 l.06.2002-31.05.2003 1.163.250,00 x 353,11 : 304,6 kr. 1.348.506,91 Årsleje 01.06.2003-31.05.2004 1.163.250,00 x 363,70 : 304,6 kr. 1.388.949,52 Årsleje 01.06.2004-31.05 .2005 1.l 63.250,00 x 374,6l : 304,6 kr. 1.430.614,19
4.8 Udlejer er uanset ovenstående reguleringsbestemmelse og uanset den af-talte uopsigelighed berettiget til at regulere lejen efter den til enhver tid gældende lejelovgivning - ved kontraktens indgåelse: lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. § 3.
…”
Af et tillæg til lejekontrakten, som er underskrevet den 11. december 2012, fremgår, at der mellem parterne blev aftalt følgende:
” TILLÆG 1 TIL LEJEKONTRAKT af 15.11.1996
Pr. 1. oktober 2012 reguleres lejemålets årlige leje excl. varme- og driftsomkostninger og moms, således at lejer opnår 20 % i rabat de næste 2 år fra 1. oktober 2012 — 30. september 2014. Rabatten kan opgøres såle-des:
Nuværende årlig leje kr. 1.654.969,84
Rabat 20 %kr. 330.993,97
kr. 1.323.975,00
Depositum reguleres ligeledes forholdsmæssigt.
5
Samtidig er indgået aftale om, at indexregulering, jfr. hovedaftalens § 4 ikke finder sted pr. 1. juni 2013 og 1. juni 2014. Der reguleres herefter fra 1.juni 2015, jfr. hovedaftalen.
Samtidig med indgåelse af nærværende tillæg er det aftalt, at lejers uopsi-gelighed forlænges i 2 år fra 1. oktober 2012, således at lejemålet fra lejers side tidligst kan opsiges den 1. oktober 2014 til fraflytning 6 måneder her-efter.
Alle lejeaftalens øvrige bestemmelser og betingelser forbliver uændrede.”
Af en mail af 17. november 2014 fra Vidne 1, Udlejer A/S, til Person 1, Lejer A/S, fremgår:
”Også tak for sidst herfra.
Jeg har kikket lidt på tallene og mit forslag/tilbud er, at vi giver en rabat på huslejen i det kommende år frem til 1. oktober 2015 svarende til at der betales 1.350.000 kr. p.a. Lejers uopsigelighed forlænges tilsvarende som rabatperioden.
Taget i betragtning at lejen er incl. skatter og afgifter er der tale om en særdeles lav kvardratmeterleje, som jeg mener er absolut konkurrence-dygtig.
…”
I en mail af 26. maj 2016 skrev Vidne 1, Udlejer A/S, til Person 1, Lejer A/S:
”…
Vores rabataftale er udløbet (vist for et stykke tid siden).
Har du tid til at vi sætter os sammen i 5 minutter og kigger tingene over ?
…”
Den 30. maj 2016 skrev Person 2, Lejer A/S, til Vidne 1, Udlejer A/S:
”…
Person 1 arbejder ikke længere for os …
Vedrørende møde om husleje – vil det fremover være Person 3 og mig du skal tale med.”
6
Det fremgår af en efterfølgende mailkorrespondance mellem Vidne 1 og Person 2, at parterne aftalte et møde til den 6. juni 2016.
Den 28. august 2019 skrev Person 2, Lejer A/S, til Vidne 1, Udlejer A/S:
”Emne: SV: Møde vedr. fremtid
Ja tak – det er en aftale
…”
Vidne 1 besvarede samme dag mailen og skrev ”Top. Vi ses”
Den 14. oktober 2022 skrev advokat Jeppe Holt på vegne af Udlejer A/S til Lejer A/S:
Efteropkrævning af leje og lejeregulering – Adresse, By
På vegne af Udlejer A/S , henvender jeg i fortsættelse af mødet mellem kundechef Vidne 2 og Dem i anledning af eftero-pkrævning af leje m.v. for Lejer A/S' ovennævnte lejemål.
I henhold til tillæg af 11. december 2012 til lejekontrakten af 15. november 1996 indgik lejeforholdets parter aftale om, at lejen i perioden 1. oktober 2012 – 30. september 2014 reduceredes med 20 % svarende til kr. 330.993,97 pr. år. Pr. den 1. oktober 2014 skulle lejen igen være kr. 1.654.969,84, hvilken leje pr. 1. juni 2015 igen skulle reguleres i henhold til § 4 i lejekontrakten af 15. november 1996.
Udlejer A/S tillader sig at antage, at De var bekendt med, at lejenedsættel-sen var bortfaldet uden, at De rettede henvendelse til Udlejer A/S, endog uagtet den imødekommenhed, som Udlejer A/S udviste ved at indgå til-lægget af 11. december 2012.
Ved nærværende brev opkræver Udlejer A/S leje ikke opkrævet leje i perio-den 1. november 2019 – 31. oktober 2022. Ingen dele af lejen i den periode kan være forældet.
For perioden 1. november 2019 – 1. juni 2022 efteropkræves 855.067,76, eksklusive moms, tillige med renter fra kontraktmæssige betalingstids-punkter til, at betaling sker. For perioden 1. juni 2022 – 31. oktober 2022 kr. 147.685,40, eksklusive moms, tillige med renter fra kontraktmæssige betalingstidspunkter til, at betaling sker. Med andre ord reguleres den ikke opkrævede leje pr. 1. juni 2022 i henhold til § 4 i lejekontrakten af 15. november 1996 fra og med den 1. juni 2022.
7
Pr. den 1. juni 2022 er den samlede årsleje kr. 1.768.985,93, og den årsleje ligger også til grund for lejeopkrævning pr. 1. november 2022, der snarest udsendes fra Udlejer A/S.
…
Jeg skal i øvrigt gøre opmærksom på, at Udlejer A/S har konstateret, at Lejer A/S' korrekt beregnede årsleje pr. 1. juni 2022 er væsent-ligt under gældende markedsleje, hvorfor Udlejer A/S har instrueret mig om i separat brev at varsle forhøjelse af lejen i henhold til erhvervsleje-lovens § 13 om markedsleje. Separat varsling heraf følger således.
…”
Ved brev af 24. oktober 2022 besvarede Lejer A/S' advokat, advokat Michael Schlichter, brevet fra Udlejer A/S' advokat således:
”…
Din klient indrømmer ved indgåelse af sidstnævnte tillæg min klient en lejerabat på 20%, som i udgangspunktet tildeles for en 2-årig periode star-tende den 1. oktober 2012, og som således, jf. tillæg af 11. december 2012, står til udløb i oktober måned 2014.
Det må imidlertid konstateres, at din klient også efter udløb af oven-nævnte periode fortsat opkræver leje og indeksregulerer på samme vilkår som under ”rabatperioden” , således lejerabatten reelt opretholdes. Det bemærkes, at din klient i perioden fra 2014-2015 ved flere lejligheder har opkrævet en højere leje, som efterfølgende er blevet ændret eller kredite-ret, hvorved din klient gentagne gange har forhold sig til lejen. Det be-mærkes i den henseende, at min klient til enhver tid har betalt forfalden leje rettidigt og i overensstemmelse med din klients løbende opkrævning.
På vegne af min klient skal det afvises, at man bevidst har undladt at for-holde sig til en ikke kontraktmæssig lejeopkrævning, da man i bedste tro til enhver tid har betalt lejen som opkrævet af din klient. Det bestrides, at min klient, som det indikeres i dit brev af den 14. oktober 2022, under he-le forløbet har været bekendt med forholdet, ligesom det i øvrigt bemær-kes, at din klient som professionel udlejer (og som den part, der udsteder og fremsender løbende lejeopkrævning) uomtvisteligt er nærmest til at være opmærksom på forholdet samt bære den dertil relaterede risiko – ikke mindst under henvisning til det forhold, at din klient har reguleret lejen årligt.
…
I tillæg til ovennævnte gøres endvidere i forhold til krav om betaling af ikke opkrævet leje i perioden 1. november 2019 – 31. oktober 2022, der jf. jeres beregning beløber sig til kr. 1.357.072,21 inkl. moms og renter, gæl-dende, at din klients manglende reaktion – herunder forløbets ekspansive tidsramme - betyder, at der er udvist retsfortabende passivitet, således at ethvert krav om efterbetaling i relation dertil også skal afvises i sin hel-hed.
8
…
Afslutningsvis bemærkes, at din klient vil være berettiget til at opkræve kontraktmæssig leje fremadrettet, og denne er i din skrivelse blevet op-gjort til kr. 1.768.985,93.
…”
Lejer A/S har under sagen nedlagt en selvstændig påstand 340.215,20 kr., som det er oplyst vedrører et krav om tilbagebetaling af for meget betalt leje i perioden november 2022 – august 2023.
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 3, Person 2, Vidne 1 og Vidne 2.
Vidne 3 har forklaret, at han er porteføljechef i Udlejer A/S, og at han har været ansat i Udlejer A/S siden april 2014. Udlejer A/S har været i Danmark i 30 år og er et datterselskab til et svensk selskab. Udlejer A/S ejer og driver 67 ejendom-me. Vidne 1 startede i sin tid selskabet op i Danmark og var tidligere direktør for Udlejer A/S.
Han var ikke ansat i Udlejer A/S, da den første rabataftale blev indgået med Lejer A/S. Da han startede i Udlejer A/S i 2014, var Udlejer A/S et noget mindre selskab. Udlejer A/S ejede dengang omkring 18 ejendomme, og der var fire an-satte på kontoret, og han havde dengang en regnskabsmæssig rolle.
Foreholdt en mail af 2. juni 2015 fra vidnet til Person 4, Lejer A/S, har han forklaret, at der blev indgået en rabataftale, således at Lejer A/S fik en rabat på 20 procent i perioden 1. oktober 2014 – 30. september 2015 mod, at Lejer A/S' uopsigelighed overfor Udlejer A/S blev forlænget.
Excel-arket, som han vedhæftede mailen af 2. juni 2015, viser, at rabatten op-hørte den 30. september 2015, og at rabatten således ikke var permanent. Lejer A/S fik 1 års lejerabat mod at Lejer A/S' uopsigelighed overfor Udlejer A/S blev forlænget med 1 år.
Mailen af 17. november 2014 fra Vidne 1 til Person 1, som er fremlagt som bilag A, er et udklip. Det har han fundet ud af, efter at han selv har fundet mailen frem. Der mangler noget i venstre side, som viser, at der var flere mails mellem parterne over et par dage.
Udlejer A/S indgår ikke aftaler om permanent lejenedsættelse uden at få noget til gengæld. Det har de aldrig gjort. Hvis en lejer ønsker en lejerabat, kræver Udlejer A/S noget til gengæld, oftest en længere uopsigelighed fra lejers side. Lejens størrelse har en stor betydning for en ejendoms værdi.
9
Udlejer A/S skal altid have indgående aftaler bekræftet skriftligt, da det ellers er umuligt at styre. Hans mail af 2. juni 2015 med det vedhæftede excel-ark er en sådan skriftlig bekræftelse. Perioden 1. oktober 2014 – 30. september 2015 var den periode, hvor der var aftalt en rabat. Det var Vidne 1, der havde truffet denne beslutning. Han fik ikke noget svar på sin mail af 2. juni 2015.
Det fremgår af Person 2's mail af 29. september 2015 til Person 4, hvilke huslejeopkrævninger, der var vedhæftet som filer, og at huslejeopkræv-ningen af 1. december 2015 vedrørende husleje for perioden 1. december 2015 til 29. februar 2016 ikke var vedhæftet som fil.
Han har ikke deltaget i et møde den 6. juni 2016, og Vidne 1 har ikke oplyst noget om en ny rabataftale. Hvis Vidne 1 havde indgået en ny rabataftale, ville han have fået det at vide. Vidnet og Vidne 1 arbej-dede tæt sammen, og rollefordelingen var således, at Vidne 1 havde kundekontakten, og at vidnet udførte backup. Det var vidnet, der formaliserede alle aftaler, der blev indgået. Det kunne f.eks. foregå på den måde, at Vidne 1 lagde et notat til ham om en indgået aftale, og vidnet herefter udarbej-dede en tillægsaftale.
Han har prøvet at undersøge baggrunden for, at der efter rabatperiodens udløb blev opkrævet og indekseret den lave leje. Ved overgangen fra 2015 og 2016 skiftede Udlejer A/S administrationssystem og overgik til administrationssyste-met Viko; før da foregik det manuelt. Da man overgik til administrationssyste-met Viko, blev startværdierne indtastet, og når startværdierne var indtastet, blev der automatisk indekseret. Indtastningen af startværdierne blev foretaget manuelt, og de indtastede basisværdier kørte videre i systemet. Der er her sket det, at man har indtastet det lejebeløb, der blev betalt i leje, og som indeholdt rabatten.
Udlejer A/S opdagede i 2022, at man opkrævede for lidt leje hos Lejer A/S. Han var ansvarlig for ejendomsporteføljen, og da de foretog en kontrol af ejen-dommens leje set i forhold til markedslejen og konstaterede, at denne ejendom lå under markedslejen, opdagede de samtidig, at de sendte for lave lejeopkræv-ninger ud til Lejer A/S.
Der var et nyt møde i 2019 mellem parterne. Han deltog ikke selv i mødet. Vidne 1 deltog i mødet og fortalte, at mødet drejede sig om et salg eller en overdragelse virksomheden. Vidne 1 og han talte om alt.
Fra 2015, hvor Lejer A/S' leje fratrukket rabatten blev indtastet, og frem til 2022, hvor de opdagede fejlen, forholdt de sig ikke positivt til kun at skulle op-kræve den lave leje. Han mener ikke, at der var nogen aftale om den lave leje.
10
Det har været forskellige personer i Udlejer A/S, der har været frontfigur i for-hold til Lejer A/S, og i 2114 – 2015 var det Vidne 1, der var frontfigur, mens vidnet stod for den administrative backup.
I perioden 2016 – 2022 var han ikke ret meget inde over Lejer A/S. Det har været forskellige personer i administrationen.
Han vil mene, at han har kikket på den tidligere leje, før han den 28. september 2015 skrev til Person 2, hvad han mente, at lejen skulle være. Det var på det tidspunkt et manuelt system.
Huslejeopkrævningen af 28. september 2015 for perioden 1 september – 31. november 2015 og huslejeopkrævningen af 1. december 2015 for perioden 1. de-cember 2015 til 29. februar 2016 er på lejen fratrukket rabat. Da han den 28. sep-tember 2015 sendte opkrævningen af 28. september 2015 for perioden 1. sep-tember – 31. november 2015 var han ikke opmærksom på, at rabataftalen var udløbet. Det var baggrunden for, at han bare opkrævede den lave leje.
Han har ikke været inde over de breve, der er sendt den 15. maj 2017, 18. maj 2018, 20. maj 2019, 18. maj 2020, 10. maj 2021 og 10. maj 2022, hvor der oriente-res om, at den årlige leje reguleres med nettoprisindekset.
Det er beklageligt, at de ikke opdagede indtastningsfejlen på et tidligere tids-punkt, men det afgørende er, hvad der står i lejeaftalen, som er den bindende aftale mellem parterne.
Person 2 har forklaret, at hun og hendes ægtefælle Person 3, som døde i sommeren 2022, startede virksomheden sammen i 1973. Hun og Person 3 drev virksomheden sammen alle årene, og hun er bekendt med det meste. I slutnin-gen af 1990´erne flyttede virksomheden til lejemålet i Adresse, og de haft et godt samarbejde med udlejer gennem alle årene.
Der var i bygningen en interiørafdeling, som hun stod for, og en afdeling med indramning af billeder. Virksomheden har solgt mest til eksport.
Hendes datter Person 5 har været ansat i firmaet siden 2006, og Person 6 har været ansat som bogholder siden 2016. Person 4 var bogholder i en periode, og i perioder havde de vikarer som bogholdere. Person 1 var ansat til at la-ve billeder. Det var meningen, at Person 1 skulle købe sig ind i billed-delen af virksomheden, men han startede i stedet for sig selv, hvorefter han blev bortvist. Hendes søn Person 7 var også ansat i virksomheden i en periode.
11
Tillægget af 11. december 2012 til lejekontrakten om rabat var foranlediget af ef-terdønningerne efter finanskrisen, som tvang dem til at sælge deres hus på Fre-deriksberg. De spurgte derfor Udlejer A/S, om de kunne få en lejenedsættelse i nogle år. Det var afhørte, der underskrev tillægget til lejekontrakten.
Foreholdt mail af 17. november 2014 fra Vidne 1 til Person 1 har hun forklaret, at det var Person 3 og Person 1, der talte med Vidne 1, og at hun ikke var inde over processen angående forlængelse af ra-batten; det vidste hun slet ikke noget om.
Baggrunden for, at bogholderen Person 4 skrev mailen af 26. maj 2015, må have været, at Person 1 havde bedt hende om det.
Lejeopkrævningerne har bogholderen Person 6 taget sig af siden 2016. Afhørte har ikke været inde over lejeopkrævningerne. Der har ikke været nogen mislyde fra Udlejer A/S, og når de fik girokort og opgørelser, gik de ud fra, at alt var i orden. Hendes ægtefælle Person 3 havde ikke en løbende dialog med Vidne 1.
Lejer A/S' dialog med Udlejer A/S angik hovedsageligt praktiske forhold, og den kontakt, de ellers havde, var med Vidne 1. De har ikke talt med Vidne 3.
Der var ingen, der aftalte leje på hendes og Person 3's vegne. Hvis der var aftalt noget, ville bogholder Person 6 vide det, og afhørte ville også vide det, fordi Person 3 fortalte hende alt.
Der blev afholdt et møde i 2019 mellem Lejer A/S og Udlejer A/S. Hun me-ner, at det kun var Person 3 og Vidne 1, som deltog i mødet. De over-vejede dengang et generationsskifte, og under mødet blev der talt om genera-tionsskifte og om, at en ny lejer så ville kunne indtræde i lejekontrakten. Hun har fået at vide, at Vidne 1 under mødet oplyste, at en ny lejer ville kunne overtage lejemålet, hvis de solgte virksomheden.
Før de modtog advokat Jeppe Holts brev af 14. oktober 2022, havde de haft et møde med Vidne 2 fra Udlejer A/S. Vidne 2, som oplyste at være den nye områdechef, havde kontaktet dem og spurgt, om han kunne komme forbi og hilse på afhørte. De afholdt herefter et møde med Vidne 2, og fra Lejer A/S deltog bogholderen Person 6, Person 8, afhørtes datter Person 5 og afhørte. Vidne 2 sagde under mødet, at Lejer A/S skyldte 2,5 mio. kr. i leje. Afhørte var da ved at få et hjertestop. De syntes, at det var totalt urime-ligt. De vidste ikke, at de skyldte noget. De meddelte Vidne 2, at de ikke mente, at det kunne være rigtigt og afviste kravet. De vidste ikke, at de skulle betale det, og det havde Udlejer A/S heller ikke vidst. Vidne 2 sagde, at de
12
ville blive sagsøgt, hvis de ikke betalte. Det blev lidt højtrystet til sidst under mødet.
Hun mener ikke, at det kan være rigtigt, at de skulle have kunnet forvente det, når Udlejer A/S ikke havde givet lyd fra sig i 10 år. De vidste det ikke; de var i god tro.
Angående brevet af 24. oktober 2022 fra Lejer A/S' advokat, advokat Mich-ael Schlichter, til Udlejer A/S' advokat, advokat Jeppe Holt, har hun forklaret, at hun mener, at både hun og bogholderen Person 6 modtog brevet i udkast, før det blev sendt. Person 6 modtog i hvert fald brevet i udkast.
Vidne 1 har forklaret, at han i sin tid startede Udlejer A/S op i Dan-mark. Han var i Udlejer A/S i 25 år, indtil han for to år siden fratrådte. Han var chef alle årene. Til at begynde med var han den eneste i Udlejer A/S, og han var da frontperson i forhold til lejerne. Da han sluttede i Udlejer A/S, var de 125 mand, og han var da ikke frontperson i forhold til lejerne. I 2014 var de betyde-lig færre ansatte, og der var kun en lille gruppe ansatte på kontoret. Efterhån-den som Udlejer A/S blev større, gled han mere og mere ud, og administrations-afdelingen overtog.
Det har betydning for værdiansættelsen af en ejendom, hvis lejen sættes ned. Han husker ikke, om der har været tilfælde, hvor han har sat lejen ned, uden at Udlejer A/S har fået noget til gengæld. Mundtlige aftaler var i orden, men de ple-jede at følge det op på skrift, da andre ellers ikke vidste, hvad der foregik.
Angående tillæg 1 af 11. december 2012 til lejekontrakten har han forklaret, at han husker, at der blev drøftet en reduktion i lejen på grund af Lejer A/S' økonomiske vanskeligheder. Hvis der blev givet en rabat i lejen, blev det typisk fulgt op af en aftale om længere uopsigelighed for at sikre sig, at lejeren ikke flyttede umiddelbart efter. Der kunne dog være en situation, hvor lejen blev sat ned uden en samtidig aftale om en længere uopsigelighed, f.eks. i en rekon-struktionssituation.
Han tilbød i mailen af 17. november 2014 Person 1 at forlænge perioden med lejenedsættelse mod, at Lejer A/S' uopsigelighed blev forlænget i en tilsvarende periode. Det var således et tilbud om en midlertidig lejenedsættelse ligesom i det første tillæg til lejeaftalen. Han husker ikke, om den aftale, som han talte med Person 1 om, blev formaliseret.
Han har angående mailkorrespondancen af 30. maj 2016 mellem ham og Person 2 om planlægning af et møde forklaret, at han ikke husker mødet, men da det ses at have været i forbindelse med, at Person 1 stoppede i Lejer A/S, mener han, at mødet handlede om eventuelt generationsskifte til en
13
søn, der ikke var i virksomheden. Han er forholdsvis sikker på, at han under mødet foreslog, at Lejer A/S flyttede til mere rationelle lokaler, og at det blev drøftet under mødet.
Der blev i 2019 afholdt et møde, hvor alene han og Person 3 deltog. Det var det sidste møde, han holdt med Person 3, og han mener ikke, at han har været i kontakt med Person 3 efter mødet i 2019. Mødet handlede en eventuel afhændelse af virksomheden, og det blev aftalt, at Person 3 ville vende tilbage.
Der er ham bekendt ikke indgået nye aftaler med lejeren.
Han har videre forklaret, at det var ham, der indgik rabataftalen med Lejer A/S, og at Vidne 3 administrerede aftalen. Vidnet var i perioden fra 2012 til 2014 inde over lejeforholdet, og herefter overtog administrationen mere og mere, og han blev kun involveret, hvis der var problemer. Han kan ikke sige, hvem, der havde den daglige administration af lejeaftalen.
Foreholdt brevene i perioden fra 15 maj 2017 til 10. maj 2022 om lejeregulering har han forklaret, at lejeopkrævningerne er systemgeneret, og at der automatisk er sat en kontaktperson ind. Brevene er sandsynligvis ikke blevet tjekket syste-misk i forhold til den indgåede lejeaftale, som udgjorde aftalegrundlaget. Der er tale om en forkert opkrævet leje, hvis den opkrævede leje ikke er i overensstem-melse med det underliggende aftalegrundlag. Det var i sidste ende vidnets an-svar, fordi han var øverst ansvarlig. Han tror, at en lejer sjældent ville vende til-bage og sige, at det opkrævede beløb var for lavt.
Vidne 2 har forklaret, at han siden januar 2022 har været udlejnings- og kundechef i Udlejer A/S. Han er ansvarlig for ejendommen, herunder udlejnings-mæssigt.
Den 5. oktober 2022 blev der på hans foranledning afholdt et møde mellem ham og den adm. direktør Person 2 og 4 – 5 yderligere personer fra Lejer A/S. Baggrunden for mødet var, at de havde konstateret, at Lejer A/S blev faktureret for lidt i leje, samt at de tillige havde vurderet, at lejen var for lav i forhold til markedslejen, hvorfor han ville orientere Lejer A/S om § 13 om markedslejeregulering. Dagen efter udarbejdede han et udførligt referat af mødet.
Person 2 var under mødet uforstående og kunne ikke erindre, at der var indgået en aftale om rabat, og hun kunne ikke huske at have underskrevet et dokument vedrørende en rabataftale af to års varighed. Dagen efter mødet sendte han en kopi af tillægget til lejeaftalen om rabataftalen.
14
Han oplyste på mødet, at der var faktureret 2,5 mio. kr. for lidt og fremsatte et forligstilbud på 1,5 mio. kr. og en afdragsordning. Lejer A/S ville imid-lertid ikke diskutere noget, da de ikke mente, at der var indgået en aftale. Stem-ningen var ikke god, og der var en mindre konflikt under mødet. Han undlod derfor at bringe spørgsmålet om en forhøjelse af lejen til markedslejen op.
Parternes synspunkter
Udlejer A/S har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres gældende, at sagsøgeren i overensstemmelse med parternes kontraktgrundlag har krav på fuld leje i perioden i perioden 1. oktober 2015-31. oktober 2022 tillige med in-deksering heraf i overensstemmelse med § 4 i erhvervslejekontrakten, jf. bilag 1.
Ved den efteropkrævede leje er der bortset fra leje for perioden forud for den 1. november 2019, ligesom sagsøgeren ikke har indekseret den ikke opkrævede leje før den 1. juni 2022.
Det bestrides, at sagsøgeren skulle have udvist retsfortabende passivitet og følgelig bestrides, at sagsøgeren er afskåret fra at efteropkræve leje i overensstemmelse med parternes kontraktgrundlag som sket ved brev af 14. oktober 2022 henholdsvis ved nærværende stævning.
Det gøres samtidig også gældende, at bevisbyrden for, at sagsøgte skul-le have aftalt sig frem til en permanent lejenedsættelse påhviler sagsøg-te, ikke mindst når korrespondancen fremlagt som bilag 7, 8 og A doku-menterer, at sagsøgeren stedse har fastholdt, at en lejenedsættelse er tidsbegrænset.
Sagsøgte i brev af 24. oktober 2022, bilag 5, udtrykkeligt har anerkendt, jf. citatet ovenfor, at sagsøgeren kan kræve kontraktmæssig leje, hvilket sagsøgte ikke efterfølgende under sagen kan fragå. Således skal sagsø-geren i sig selv frifindes for sagsøgtes selvstændige påstand.
Lejerens argumentation bestrides i det hele, herunder bestrides,
atopkrævet leje frem til den 31. oktober 2022 skulle være aftalt, hvil-ket synspunkt også er udokumenteret og i direkte strid med bilag, at sagsøgeren har udvist passivitet, idet sagsøgeren fortsat er beret-tiget til med respekt af forældelseslovgivningen at opkræve kon-
15
traktmæssig husleje, jf. herved også den som bilag 9 fremlagte Østre Landsretsdom,
atsagsøgte skulle være i god tro, jf. herved også bilag 1, 2, 7, 8 og A,
atsagsøgeren som følge af risikobetragtninger skal være afskåret fra at opkræve kontraktmæssig leje, jf. bilag 1,
atbevisbyrden for, at der ikke skulle foreligge en aftale om nedsat husleje skulle påhvile sagsøgeren. Det er sagsøgte, der påberåber sig en aftale, og som dermed også må bevise denne, når sagsøgeren bestrider eksistensen heraf. Sagsøgeren henholder sig blot til den som bilag 1 fremlagte erhvervslejekontrakt og til, at enhver husleje-nedsættelse har været tidsbegrænset,
atsagsøgeren efter den 31. oktober 2022 skulle være afskåret fra at opkræve kontraktmæssig husleje,
…
Det fremhæves, at sagen vedrører efteropkrævning af en leje, der er un-der markedslejen, jf. bilag G.…”
Lejer A/S har i sit påstandsdokument anført:
”…
2. ANBRINGENDER
2.1. Til støtte for de nedlagte påstande gøres følgende gældende:
2.2. Ad påstand i relation til sagsøgers krav:
2.2.1. Indledningsvist gøres det gældende, at sagsøger ikke har krav på efterbetaling af leje for perioden forud for den 1. november 2022, da sagsøger har opkrævet og sagsøgte har betalt den aftalte leje.
2.2.2. Det noteres endvidere, at sagsøger i stævningen har anerkendt at et eventuelt krav, der måtte relatere sig til efterbetaling af leje for perio-den forud for den 1. november 2019, er forældet, hvilket ikke var tilfæl-det i sagsøgers brev af den 14. oktober 2022, bilag 4.
2.2.3. Det gøres gældende, at sagsøger har udvist retsfortabende - hen-holdsvis retsstiftende passivitet, og dermed har mistet retten til at kræ-ve efterbetaling af leje. Sagsøger har således ved flere lejligheder for-
16
holdt sig til lejen, ligesom sagsøger årligt har reguleret denne uden, at dette gav anledning til yderligere reguleringer.
2.2.4. Sagsøgte har til stadighed været i god tro omkring den opkræve-de leje, ligesom sagsøger har givet sagsøgte en berettiget forventning om, at den opkrævede leje var korrekt fastsat.
2.2.5. Det gøres endvidere gældende, at en eventuel fejl i opkrævningen af lejen ikke skyldtes ukorrekte eller mangelfulde oplysninger fra sagsøgte, hvorfor sagsøger i det hele må bære risikoen for den foretagne opkrævning.
2.2.6. Det er til stadighed sagsøger der har bevisbyrden for, at der ikke skulle være indgået en aftale om fast nedsættelse af huslejen, som par-terne har praktiseret. Bevisbyrden kan ikke anses for at være løftet sær-ligt under hensyn til de faktiske omstændigheder, hvorefter, 1) at der foreligger et reelt aftalegrundlag om lejenedsættelse, 2) der er afholdt senere møder om huslejen, 3) der er foretaget indeksreguleringer årligt med afsæt i den nedsatte leje, og 4) der er blevet betalt i overensstem-melse med de løbende reguleringsskrivelser uden at sagsøgte fra sagsø-ger er blevet mødt med indsigelser heroverfor.
2.3. Ad selvstændig påstand:
2.3.1. Til støtte for den selvstændige påstand gøres det gældende, at sagsøgte frem til den 31. oktober 2022 har betalt korrekt leje, og at for-højelsen af lejen i henhold til opkrævning af den 20. oktober 2022 (for november 2022) til kr. 147.415,49 ekskl. moms ikke finder hjemmel i parternes aftale.
2.3.2. Som krævet i forbindelse med svarskriftets indgivelse, er sagsøger derfor i forhold til månedsopkrævningen for november 2022 (der er be-talt under protest fra sagsøgte) forpligtet til at tilbagebetale for meget opkrævet leje for november 2022 med kr. 26.974,30 med tillæg af moms (kr. 147.415,49 – kr. 120.441,19) og med tillæg af renter fra svarskriftets indlevering til betaling sker, jf. rentelovens § 3, stk. 4.
2.3.3. Under henvisning til det med svarskriftet angivne udtrykkelige forbehold, skal der til brug for sagens afgørelse ved hovedforhandlin-gen den 18. august 2023, samtidig ske regulering af påstandsbeløbet i sagsøgtes selvstændige påstand, idet sagsøger konsekvent har fortsat med sagsøgte, jf. Bilag H:
17
November 2022: Kr. 147.415,49 – kr. 120.441,19 = kr. 26.974,30 (kr. 33.717,86 inkl. moms)
December 2022: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
Januar 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
Februar 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
Marts 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
April 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
Maj 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
Juni 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
Juli 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
August 2023: Kr. 147.685,40 – kr. 120.441,19 = kr. 27.244,21 (kr. 34.055,26 inkl. moms)
I alt for meget indbetalt: Én måned á kr. 33.717,86 inkl. moms + ni må-neder á kr. 306.497,34 inkl. moms, i alt kr. 340.215,20 inkl. moms.
2.3.4. For så vidt angår månederne juni, juli og august 2023, har sagsø-ger opkrævet opreguleret leje med kr. 162.481,85 ekskl. moms. Sagsøgte har ved opgørelsen af den for meget betalte leje for disse måneder imid-lertid fortsat alene taget udgangspunkt i den inden reguleringen opkrævede leje, kr. 147.685,40 ekskl. moms, idet sagsøgte dermed tilba-gestår fra under nærværende sags afgørelse at forholde sig til hjem-melsgrundlaget for den foretagne regulering, der således godskrives sagsøger. Sagsøgte tager udtrykkeligt forbehold for efterfølgende at fremkomme med indsigelser overfor den for juni, juli og august 2023 foretagne regulering.
18
2.3.5. Rente af den opregulerede del af sagsøgtes modkrav kræves fra indleveringen af nærværende påstandsdokument, jf. rentelovens § 3, stk. 4.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det fremgår af tillægget til lejekontrakten af 15. november 1996, som er under-skrevet den 11. december 2012, at parterne indgik aftale om, at lejemålets årlige leje i en toårig periode fra 1. oktober 2012 – 30. september 2014 skulle reguleres således, at Lejer A/S som lejer fik en rabat, der udgjorde 20 procent af den dagældende årlige leje på 1.654.969,84 kr., og at rabatten i den årlige leje sva-rede til 330.993,97 kr. Det blev samtidig aftalt blandt andet, at Lejer A/S' uopsigelighed blev forlænget med 2 år, således at lejemålet tidligst kunne opsi-ges den 1. oktober 2014 til fraflytning 6 måneder senere.
På baggrund af mailen af 17. november 2014 fra Vidne 1, Udlejer A/S, til Lejer A/S sammenholdt med Vidne 1's vidneforklaring og bevisførelsen i øvrigt må det lægges til grund, at aftalen om en rabat i lejen på 20 procent blev forlænget med 1 år, således at aftalen løb frem til den 1. oktober 2015.
Efter de afgivne forklaringer og bevisførelsen i øvrigt er det ikke godtgjort, at der efter udløbet af aftalen om den forlængede rabatperiode, som udløb den 1. oktober 2015, blev indgået nye aftaler om lejens størrelse.
Udlejer A/S var derfor efter den 1. oktober 2015 berettiget til en leje svarende til den i lejekontrakten af 15. november 1996 aftalte leje.
Vurderingen af, om Udlejer A/S har et efterbetalingskrav for perioden 1. novem-ber 2019 – 31. oktober 2022 på differencen mellem den i lejekontrakten aftalte leje og den af Lejer A/S betalte leje, eller om et efterbetalingskrav er bort-faldet på grund af passivitet, må ske på baggrund af en samlet og konkret vur-dering af sagens omstændigheder.
Det kan efter det oplyste lægges til grund, at Udlejer A/S i perioden fra den 1. ok-tober 2015, hvor rabataftalen udløb, og frem til den 31. oktober 2022 opkrævede en leje, der var reduceret med 20 procent i forhold til den leje, som Udlejer A/S var berettiget til i henhold til lejekontrakten af 15. november 1996. I perioden fra maj 2017 til maj 2022 sendte Udlejer A/S årligt breve til Lejer A/S med op-
19
lysning om indeksregulering af lejen, og det kan lægges til grund, at indeksre-guleringen blev foretaget med udgangspunkt i lejebeløb, der var reduceret med 20 procent.
Det er ubestridt, at Udlejer A/S først i oktober 2022 fremsatte krav om efterbeta-ling af for lidt betalt leje.
Retten lægger efter forklaringen, afgivet af Vidne 3, Udlejer A/S, sam-menholdt med bevisførelsen i øvrigt til grund, at opkrævningen af den for lave leje i perioden frem til 31. oktober 2022 skyldtes en indtastningsfejl, der var sket i forbindelse med Udlejer A/S' overgang til et nyt og ikke manuelt administra-tionssystem i 2015-2016. Det beror således i det hele på Udlejer A/S' forhold, at der blev opkrævet en for lav leje, hvilket Udlejer A/S bærer risikoen for.
Efter en samlet vurdering af bevisførelsen finder retten, at det må lægges til grund, at Udlejer A/S har skabt en berettiget forventning hos Lejer A/S om, at den i perioden opkrævede leje svarende til den leje, som Udlejer A/S mente skulle betales, og retten finder på den baggrund, at det må lægges til grund, at Lejer A/S ikke har vidst eller burde have vidst, at det beroede på en fejl, at der i perioden, som kravet vedrører, blev opkrævet en leje, der ikke svarede til den leje, som Udlejer A/S var berettiget til.
Retten har herved lagt vægt på oplysningerne om lejeforholdet sammenholdt med det tidsmæssige forløb. Det kan således efter bevisførelsen lægges til grund, at Udlejer A/S i hvert fald i maj 2016 var opmærksom på, at rabataftalen var udløbet. Der henvises herved til mailen af 26. maj 2016 fra Vidne 1, Udlejer A/S, til Person 1, Lejer A/S, hvor Vidne 1 nævnte, at rabataftalen var udløbet og foreslog, at man kikkede tingene igen-nem. Af en efterfølgende mailkorrespondance fremgår videre, at der blev aftalt et møde til den 6. juni 2016. På baggrund af en mailkorrespondance den 28. au-gust 2019 mellem Person 2, Lejer A/S, og Vidne 1, Udlejer A/S, kan det tillige lægges til grund, at parterne aftalte et møde, og efter Vidne 1's forklaring, som støttes af Person 2's forklaring, må det læg-ges til grund, at der blev afholdt et møde, som handlede om en eventuel afhæn-delse af Lejer A/S' virksomhed.
Under de således foreliggende omstændigheder er Udlejer A/S' krav på efterbeta-ling af leje for perioden 1. november 2019 – 31. oktober 2022 bortfaldet på grund af passivitet.
Lejer A/S frifindes derfor, som nedenfor anført.
Angående den af Lejer A/S selvstændig nedlagte påstand bemærkes, at –
20
det som oven for anført – efter bevisførelsen ikke er godtgjort, at der efter udlø-bet af aftalen om den forlængede rabatperiode, som udløb den 1. oktober 2015, blev indgået nye aftaler om nedsat leje. Udlejer A/S er derfor berettiget til en leje svarende til den i lejekontrakten af 15. november 1996 aftalte leje for perioden fra 1. november 2022 og frem, hvilket Lejer A/S i brevet af 24. oktober 2022 fra Lejer A/S' advokat til Udlejer A/S' advokat også ses at have erklæ-ret sig enig i.
Udlejer A/S frifindes derfor for den af Lejer A/S selvstændig ned-lagte påstand.
Sagsomkostninger
Efter sagens resultat skal Udlejer A/S betale delvise sagsomkostninger til Lejer A/S, og sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og ud-fald fastsat til dækning af advokatudgift med 70.000 kr. Lejer A/S er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Lejer A/S frifindes.
Udlejer A/S frifindes for den af Lejer A/S selvstændig nedlagte påstand.
Udlejer A/S skal til Lejer A/S betale sagsomkostninger med 70.000 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 15-09-2023 kl. 13:01
Modtagere: Advokat Michael Schlichter, Sagsøger Udlejer A/S, Advokat (H) Jeppe Holt, Sagsøgte Lejer A/S