Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 30. januar 2025
Unikbolig4 og ikke Viko, som anført i forklaringen i byrettens dom.
2
Vedrørende udateret e-mail med titlen ”Husleje fra 1. oktober 2014” fra Vidne 1 til Person 1 forklarede han, at han ikke har set flere e-mails end denne. Han har dog set e-mailen i en anden udgave, hvor der også var anden korrespondance mellem Vidne 1 og Person 1. Der har været yderligere fem e-mails. Han kender ikke indholdet af disse e-mails. Han har ikke længere adgang til Vidne 1's e-mailkonto, da Vidne 1 stoppede hos Udlejer A/S i sommeren 2021. Udover vidnets e-mail af 2. juni 2015 til Person 4 hos Lejer A/S, var e-mailen fra Vidne 1 en bekræftelse på aftalen med Lejer A/S om nedsat husleje. Vidne 1 bekræftede aftalen over for vidnet. Det var Vidne 1, som besluttede at tilbyde Udlejer A/S en nedsat husleje på 1.350.000 kr. pr. år. Nedsættelsen var midlertidig og løb frem til den 1. oktober 2015.
Udlejer A/S indgår generelt ikke aftaler om permanent huslejenedsættelse med lejerne. Der har ikke i den periode, hvor han har været ansat hos Udlejer A/S, været indgået sådanne aftaler. Udlejer A/S laver kun midlertidige aftaler om ra-batter, hvorefter huslejen igen reguleres op til markedslejen. I den periode, hvor han har været ansat hos Udlejer A/S, har markedslejen generelt været rimelig flad grundet små stigninger i nettoprisindekset. De seneste to år er markedslej-en dog steget mere.
E-mailen af 2. juni 2015 fra vidnet til Person 4 hos Lejer A/S er en beregning af huslejenedsættelsen, som Vidne 1 aftalte med Lejer A/S. I fakturaerne forud for denne beregning var Lejer A/S blevet opkrævet den kontraktmæssige leje, hvorfor der blev udstedt en kreditnota i overensstemmelse med den aftalte nedsatte husleje.
Den 1. januar 2016 overgik Udlejer A/S til administrationssystemet Unikbolig4. De indtastede data for de forskellige udlejningsejendomme og lejemål i det nye administrationssystem tre til seks måneder før overgangen den 1. januar 2016. Det var den opkrævede leje med den indeholdte rabat hos Lejer A/S, som blev tastet ind i systemet. Ophøret af den nedsatte leje blev ikke registreret i det nye administrationssystem.
Der har ikke været noget om en yderligere aftale om nedsat husleje efter den 1. oktober 2015.
Det anførte i vidnets e-mail af 28. september 2015 til Person 2 hos Lejer A/S omhandlede, at den nye opkrævning af husleje ikke stemte overens med den aftalte nedsatte leje. Han kan ikke uddybe dette nærmere. Aftalen om nedsat husleje udløb et par dage efter, at han sendte e-mailen. Det var forkert, at den nedsatte leje herefter fortsat blev opkrævet, hvilket han dog ikke var opmærksom på. Huslejen på 1.350.000 kr. pr. år var den korrekte husleje frem til den 1. oktober 2015, hvor aftalen om nedsat husleje udløb. Han sendte e-
3
mailen den 28. september 2015, da han – efter manuelt gennemsyn – kunne se, at den opkrævede husleje ikke stemte overens med den aftalte nedsatte husleje.
Forud for Vidne 2's ansættelse hos Udlejer A/S var der ikke nogen henven-delser til Lejer A/S vedrørende huslejen.
Der var i byretten uoverensstemmelse mellem hans og Vidne 1's for-klaringer om fremgangsmåden ved indgåelsen af aftaler om huslejenedsættel-ser. Det er hans opfattelse, at der var et behov for skriftlighed, så han vidste, hvad han skulle gøre efterfølgende. Han kan ikke svare på, hvorvidt Vidne 1 indgik en mundtlig aftale med Lejer A/S om huslejenedsættelse. Han tror ikke, at en mundtlig aftale om huslejenedsættelse mellem Vidne 1 og Lejer A/S er baggrunden for, at der fortsat blev opkrævet den nedsatte husleje efter den 1. oktober 2015. Der er ikke noget, som bekræfter ek-sistensen af en sådan aftale.
I årene 2017 til 2022 var der mange personer hos Udlejer A/S inde over hver ud-lejningsejendom, og der var således ikke knyttet en fast person på den enkelte ejendom. Reguleringen af huslejen blev håndteret af et administrationsteam og efter en maskinel proces. Der var i perioden fra 2016 ikke et stort fokus på mar-kedslejeregulering, da Udlejer A/S erhvervede nye udlejningsejendomme og vækstede betydeligt.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.
Udlejer A/S har supplerende gjort gældende, at Udlejer A/S ikke har udvist retsfortabende passivitet, hvorfor Udlejer A/S er berettiget til at efteropkræve den kontraktmæssige husleje hos Lejer A/S.
Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten er enig i byrettens begrundelse og resultat. Det, der er anført for landsretten, kan ikke føre til et andet resultat.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Udlejer A/S i sagsomkostninger for landsretten beta-le 70.000 kr. til Lejer A/S til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advo-kat taget hensyn til sagens omfang og forløb.
THI KENDES FOR RET:
4
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Udlejer A/S inden 14 dage betale 70.000 kr. til Lejer A/S. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 30-01-2025 kl. 10:00
Modtagere: (H) Jeppe Holt, (H) Rasmus Hannibal Edberg Agathon, Lejer A/S, Udlejer A/S