Sag om, hvorvidt der forelå en gyldig lejeaftale vedrørende en ejendom solgt på tvangsauktion, og om lejeaftalen i givet fald kunne ophæves efter dagældende lejelovs § 93, stk. 1, litra d

BOLIGRETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 8. februar 2023

Sag BS-49292/2021-FRB

Lejer

(advokat Phillipp Nanning Quedens)

mod

Zenta Invest 2017 ApS

(advokat Peter Skrøder Jakobsen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer under medvirken af boligdommere.

Parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 22. december 2021.

Sagen vedrører spørgsmål, om der foreligger en gyldig lejeaftale vedrørende en ejendom, der er solgt på tvangsauktion, og i bekræftende fald om lejeaftalen kunne ophæves i medfør af dagældende bestemmelse i lejelovens § 93, stk. 1, li-tra d.

Lejer har nedlagt følgende påstande:

Sagsøgte tilpligtes at anerkende sagsøgers ret til at bebo ejendommen, beliggende Adresse, 2500 Valby (herefter ejendommen).

Sagsøgte tilpligtes at anerkende sagsøgers lejekontrakt til ejendommen.

2

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejekontrakten er uopsigelig.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøger har en forkøbs-/tilbagekøbsret til ejendommen.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgte uretmæssigt har ophævet lejemålet, udskiftet låsene og skaffet sig adgang til det lejede, hvorfor sagsøgte tilpligtes at genindsætte sagsøger i lejemålet/ejendommen.

Zenta Invest 2017 ApS har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagens baggrund

Zenta Invest 2017 ApS erhvervede den 14. oktober 2021 ejendommen, beliggende Adresse, 2500 Valby på tvangsauktion som højestbydende med et bud på 6.700.000 kr. Lejer mødte på tvangsauktionen og gjorde gældende, at hun havde lejet ejendom i henhold til lejekontrakt af 14. juli 2021. Efter tvangsauktionen meddelte Advokat Peter Schrøder Jacobsen på vegne af Zenta Invest 2017 ApS ved brev af 28- oktober 2021 til Lejer, at lejemålet betragtes som ophævet, da hun ikke boede på ejendommen. Zenta Invest 2017 ApS har fastholdt denne påstand under sagen, men principalt gjort gældende, at den påberåbte lejekontrakt er ugyldig.

Forklaringer

Vidne 1 og Vidne 2 har afgivet forklaring.

Parternes synspunkter

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”…

Til støtte for de af sagsøger nedlagte påstande, gøres det samlet overordnet gæl-dende,

atsagsøger ikke har været fraflyttet ejendommen permanent, men alene har været ude at rejse og på kursus,

atsagsøgte har bevisbyrden for, at sagsøger skulle være fraflyttet ejendommen og at have opgivet lejemålet,

atdenne bevisbyrde ikke er løftet,

3

atsagsøger derfor skal genindsættes i ejendommen/lejemålet,

atsagsøgte har anerkendt lejemålets eksistens al den stund, at selska-bets advokat Peter Skrøder Jakobsen har fundet det nødvendigt at ophæve lejemålet,

atsagsøgte uberettiget har tiltvunget sig adgang til ejendommen og udskiftet låsene uden at afvente fogedens bistand, hvorefter sagsø-ger dels blev afskåret fra adgang til lejemålet, dels blev afskåret fra sine ejendele, herunder møbler, tøj samt personlige ejendele og do-kumenter,

atder er betydelige risiko for, at sagsøgte uretmæssigt har bortfjernet sagsøgers personlige løsøre, private papirer og øvrige personlige ejendele,

atsagsøgte derved har handlet ansvarspådragende,

atdet ikke for nuværende er muligt for sagsøger at opgøre et endeligt erstatningskrav, hvorfor der tages forbehold for at nedlægge på-stand om sagsøgtes betaling af erstatning,

atnærværende stævning begæres tinglyst på ejendommen jfr. Ting-lysningsloven § 12, stk. 3 for at sikre sine rettigheder overfor en godtroende aftaleerhverver ved sagsøgtes evt. salg af ejendommen

atsagsøgte skal dømmes i henhold til de af sagsøger nedlagte på-stande.

…”

Zenta Invest 2017 ApS har i sit påstandsdokument anført:

”…

For den nedlagte påstand gør sagsøgteprincipalt gældende:

At den mellem DeLuxe Invest IVS og sagsøger indgåede og fremlagte lejekontrakt, jfr. bilag 1, er ugyldig, hvorefter den indgåede aftale skal være at betragte som en nullitet,

At sagsøger på den baggrund ikke kan påberåbe sig nogen former for lejerettigheder.

4

For den nedlagte påstand gør sagsøgtesubsidiært gældende:

At sagsøger på intet tidspunkt har haft bopæl på ejendommen, Adresse, 2500 Valby,

At sagsøger herefter har tilsidesat Lejelovens § 93 stk. 1, litra d, hvoref-ter lejemålet må betragtes som værende fraflyttet i utide uden af-tale,

At sagsøgte således har været berettiget til at ophæve lejemålet,

At sagsøger herefter ikke har nogen ret til at bebo ejendommen, hvor-efter sagsøgers eventuelle rettigheder i henhold til den fremlagte le-jekontrakt er bortfaldet,

At sagsøger i øvrigt ikke har haft tinglyst lejekontrakten,

At sagsøger under alle omstændigheder ikke har kunnet påberåbe sig videregående rettigheder,

At sagsøger i øvrigt ikke har efterkommet de af sagsøgte fremsatte provokationer/opfordringer — herunder i relation til folkeregiste-roplysninger, kursus i udlandet, afhentning af personlige ejendele samt oplysninger i relation til direktør i selskabet DeLuxe Invest IVS, hvilket medfører processuel skadevirkning for sagsøger.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Lejer, der ikke er mødt under hovedforhandlingen, har til støtte for påstanden påberåbt sig en lejekontrakt, hvorefter hun lejer ejendom-men med et areal på 279 kvm for en månedlig leje på 10.000 kr. Lejekontrakten indeholder vilkår om livsvarig lejeret og vilkår om tilbagekøbsret og forkøbsret. Lejekontrakten er dateret den 14. juli 2021, hvor der var iværksat tvangsauktion over ejendommen. Kontrakten er underskrevet af Lejer som lejer. For ejer og udlejer, DeLuxe Invest IVS, angives kontrakten at være under-skrevet af direktør Person.

Det fremgår af selskabsoplysningerne vedrørende DeLuxe Invest IVS, at Lejer var stifter af og direktør i selskabet frem til den 8. januar 2021. Ligeledes mødte Lejer op på tvangsauktionen den 14.

5

oktober 2021 og meddelte fogedretten, at hun repræsenterede ejer samt hoved-aktionæren bag selskabet. Efter Lejers fratræden som direktør er der ikke registreret en direktør i selskabet, og Lejer har ikke efterkommet sagsøgtes opfordringer til at fremkomme med oplysninger om direktionen. Det er således ikke dokumenteret, at lejekontrakten er under-skrevet af en tegningsberettiget person.

Retten finder det på den baggrund og henset til de usædvanlige lejevilkår i den påberåbte lejekontrakt ubetænkeligt at anse kontrakten for ugyldig. Da Lejer ikke på andet grundlag har godtgjort, at der foreligger en af-tale om leje af ejendommen, tages Zenta Invest 2017 ApS´s frifindelsespåstand til følge.

Retten bemærker i øvrigt, at det efter de foreliggende oplysninger ikke er godt-gjort, at Lejer har haft bopæl på ejendommen forud for og efter tvangsauktionen.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 43.000 kr. Retten har ved fastsættelsen heraf henset til, at hovedforhandlingen den 14. december 2022 måtte udsættes, som følge af Lejers manglende fremmøde og anmodning om udsættelse på grund af sygdom, der ikke efterfølgende er tilstrækkeligt dokumenteret. Retten har endvidere henset til, at der under forberedelse har været spørgsmål om tinglysning af stævning.

Zenta Invest 2017 ApS er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Zenta Invest 2017 ApS frifindes.

Lejer skal inden 14 dag til Zenta Invest 2017 ApS betale sagsomkostninger med 43.000 kr.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 08-02-2023 kl. 12:45

Modtagere: Boligdommer 1, Sagsøgte Zenta Invest 2017 ApS, Boligdommer 2, Advokat (L) Peter Skrøder Jakobsen, Advokat (H) Phillipp Nanning Quedens, Sagsøger Lejer

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

RETSBOG

Selskabet opkøber fast ejendom. Han var til stede på tvangsauktionen. Rekvi-rentens advokat og sagsøger var til stede. Der var mødt 45 – 50 interesserede. Sagsøgeren sagde til dommeren, at hun ikke kunne sige sit navn og oplyste, at selskabet, der ejede ejendommen, ikke havde haft direktør siden 8. januar 2021. Sagsøgeren bød 25 millioner. Hun blev anmodet om sikkerhedsstillelse. Hun var ikke i stand til at stille sikkerhed. Sekundet efter bød hun 16. millioner kr. Hun blev igen bedt om at stille sikkerhed. Det kunne hun heller ikke. Han bød 3,9 millioner kr., hvorefter sagsøger bød 4. millioner. Dommeren gjorde det klart, at hun ikke kunne byde, når hun ikke kunne stille sikkerhed. Sagsøger var begyndt at forklare om en lejekontrakt. Det bevirkede, at alle private interesse-rede sprang fra. Han blev højstbydende. Det er helt urealistisk, at ejendommen skulle have en værdi på 16 eller 25 millioner kr. Situationen på tvangsauktionen var nærmest tragikomisk. Sagsøger forsvandt da tvangsauktionen var afsluttet

2

Efter auktionen kørte han sammen med Vidne 2 ud på ejendommen samme dag. I det ene hjørne af ejendommen drev ned af vinduerne med fugt. I den ene side var 1. sal ikke bygget færdig. Der var ikke søgt byggetilladelse. Man havde forsøgt at bygge nogle halvvægge op. Det væltede ned med vand inde i huset. Der var helt mørkt. Det kan ses af foto, ekstrakten side 278 og 279. Facaden var helt opfugtet. De bankede på. Den blev åbnet af en udenlandsk airbnb lejer. Han sagde at han ikke havde kontakt med udlejer. Han havde ikke set hende. Han havde boet der 2½ måneds tid. Der var adgang til alle rum. På nær ét, der var lukket af. Det var der, der var fugt. Hele stueetagen var et stort rod. Lejerne boede på 1. sal. Der var ikke noget, der bar præg af, at der boede nogen i stueetagen.

Han rekvirerede en undersøgelse. Der henvises til E. 233. Det var sundhedsska-deligt at opholde sig i ejendommen. Han har flere gange forsøgt at få fat i sagsø-ger. Der var opsat videokameraer overalt. Det er aldrig lykkedes at få fat i hende. Efter hans opfattelse kan ingen have boet i stuetagen. Han var også på folkeregisteret.

Det var ikke hans opfattelse at det tøj, der hang der var sagsøgerens. Det var hans opfattelse, at det var noget der skulle sælges. Der var prismærker på me-get af tøjet. Der var nogle møbler, et skrivebord, nogle reoler og i rummet til højre et lille bord og 2 stole. Han tror, at der var en computerskærm. Sagsøger deltog semere i en besigtigelse og tog nogle enkelte effekter og mapper med.

Vidne 2 har forklaret, at han ikke deltog i tvangsauktionen. Han har væ-

ret ude på ejendommen flere gange. Første gang kort tid efter tvangsauktionen sammen med Vidne 1. Udvendigt fra lignende ejendommen en byggetomt. Der lå ødelagte byggematerialer over det hele. Der er kørt mange lastbiler væk. Han kan bekræfte Vidne 1's forklaring om fugt. Det er en 3 etages villa med kælder. Hele facaden var fugtet op i den ene ende. I den anden del af huset var man godt i mål. På 1 salen boede der tre lejere. Der var 6 værelser i alt. I de andre tre var der gjort klart til overnatning. Der var senge med dyner, som var pakket ind. Der var et fælles køkken. Der var stadig folie på køkkenelemen-terne. Der var sat en seddel på en vaskemaskine om, at man kunne vaske for 25. kr. De 3 rum der ikke var udlejet, var gjort klart, men alt var pakket ind.

I stueetagen var der et køkken., som aldrig havde været i brug. Alt var pakket ind. Der var lavet klar til udlejning. I værelset med skimmelsvamp stod senge med dyne pakket, der var pakket ind. Alt drev ned af væggene. Der var en lang mellemgang med badeværelse, som aldrig havde været i brug. For enden et

3

dobbeltværelse og et kontor. Det bar præg af, at der havde været drevet advo-katvirksomhed. I et rum stod der et klædeskab og 2 stole og et bord. Oven på stod der kasser med nyindkøbte lamper og overvågningsudstyr. Det bar præg af at være indkøbt med henblik på salg. I et værelse og i kælderen hang der bøj-ler med tøj, og sko. En masse. Det bar præg af, at det var noget, der var købt i restsalg med henblik på salg. Der var meget af det samme tøj i forskellige stør-relse og med prismærker.

De fandt et brev fra Københavns Politi, hvor der stod at politiet havde været her for at finde sagsøger.

Retten hævet.

Publiceret til portalen d. 02-03-2023 kl. 13:15

Modtagere: Advokat (H) Phillipp Nanning Quedens, Sagsøger Lejer (afsluttet), Advokat (L) Peter Skrøder Jakobsen, Sagsøgte Zenta Invest 2017 ApS (afsluttet)