Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 15. januar 2025
Sag BS-10036/2023-OLR
(22. afdeling)
Lejer
(advokat Christian Georg Landbo Quedens, prøve)
mod
Zenta Invest 2017 ApS
(advokat Peter Skrøder Jakobsen)
Retten på Frederiksberg har den 8. februar 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-49292/2021).
Landsdommerne Alex Puggaard, Henrik Bitsch og René Bergfort (kst.) har del-taget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Lejer, har gentaget sine påstande for byretten om at,
”Indstævnte tilpligtes at anerkende appellantens ret til at bebo ejen-dommen, beliggende Adresse, 2500 Valby (herefter ejendom-men).
Indstævnte tilpligtes at anerkende appellantens lejekontrakt til ejen-dommen.
Indstævnte tilpligtes at anerkende, at lejekontrakten er uopsigelig.
Indstævnte tilpligtes at anerkende, at appellanten har en forkøbs-/tilbagekøbsret til ejendommen.”
2
Indstævnte, Zenta Invest 2017 ApS, har påstået dommen stadfæstet.
Sagsfremstilling
Det fremgår af en aftale om overdragelse af kapitalandele, at Navn, nu Lejer, den 15. december 2016 solgte alle anparter i Virksomhed ApS med CVR nr. til Person 1, der ef-ter det oplyste er amerikansk statsborger, på daværende tidspunkt med adresse i Ukraine. Af en såkaldt allonge til en tro- og love erklæring af 6. juli 2021, un-derskrevet af Person 1 og bekræftet af en notar i Schweiz, fremgår, at Virksomhed ApS bl.a. er ejer af selskabet Deluxe Invest IVS, med cvr. nummer 39031639, der var ejer af ejendommen Adresse, 2500 Valby, da denne ejendom blev sat på tvangsauktion den 14. oktober 2021. Det er ikke for lands-retten dokumenteret, at Person 1 har været tegningsberettiget for selskabet Deluxe Invest IVS.
Lejer har stiftet dette selskab den 15. oktober 2017 og var på daværende tidspunkt direktør. Det fremgår af udskrift fra Erhvervs- og Sel-skabsstyrelsen af 11. august 2021, at Vidne 3 blev anmeldt som ad-ministrerende direktør for Deluxe Invest IVS samme dag. Efter det oplyste, blev dette dog ikke registreret, og Vidne 3 har således ikke været direktør. Som anført af byretten, har Lejer på tvangsauktionsmødet den 14. oktober 2021 givet møde og oplyst at repræsentere selskabet.
Af lejekontrakt af 14. juli 2021 vedrørende Adresse, 2500 Valby, indgået mellem Deluxe Invest IVS som udlejer og Lejer som lejer, fremgår bl.a., at lejemålet udlejes til ”Røgfri beboelse for Lejer” fra den 15. juli 2021 og indtil det opsiges, at lejemålets bruttoetageareal udgør 279m2, at den årlige leje er 60.000 kr., og at der ikke er betalt depositum.
Af særlige vilkår fremgår, at udlejer leverer og betaler for el, varme og vand til lejemålet, at lejemålet fremstår mindre velvedligeholdt, at lejer er tillagt en livsvarig lejeret med en månedlig leje på 10.000 kr. inkl. forbrug, og at lejer har tilbagekøbsret og forkøbsret til huset for 3,8 millioner kr.
Lejer har fremlagt årsopgørelser fra SKAT for årene 2019 og 2020, hvoraf fremgår, at hun er registreret med Holstebro Kommune som skattekommune i 2019 og Københavns kommune som skattekommune i 2020.
Endvidere har hun fremlagt brev af 6. april 2018 fra Almindelig Brand A/S, hvoraf fremgår, at hun på daværende tidspunkt var forsikringstager på en indboforsikring på ejendommen Adresse, 2500 Valby.
3
Lejer har herudover fremlagt udskrift af betalingstransaktioner fra oktober 2021 der viser kørsel på Storebæltsforbindelsen, herunder i visse til fælde meget tidligt om morgenen, indkøb af benzin og dagligvarer samt parkering. Hendes navn fremgår ikke af disse bilag.
Af brev af 4. november 2021 fra Københavns Kommune fremgår, at der på Adresse, 2500 Valby, er registreret to personer, Person 2 og Person 3.
Vidne 2 har oplyst, at han ved henvendelse til folkeregistret i Nyropsga-de den 4. november 2021 fik oplyst, at Lejer ikke var registreret som boende på Adresse, 2500 Valby.
Af den af Vidne 4 som advokat for rekvirenten, Totalkredit A/S, ud-arbejdede salgsopstilling vedrørende Adresse, 2500 Valby, fremgår, at ejeren ikke havde ønsket at medvirke til at besigtigelse kunne arrangeres, og at han derfor ved besigtigelse af ejendommen den 8. og 15. september 2021 ikke kunne få adgang til alle rum, ligesom adgang til dels måtte skaffes med hjælp fra en låsesmed. Det oplystes, at ejendommen var indrettet til Airbnb-udlejning med 5 værelser med kodelås, og at der på ejendommen var flere uafsluttede byggeprojekter med betydelig uorden og byggeaffald. En lejer oplyste at have betalt til Airbnb.
Det fremgår af retsbogen fra tvangsauktionen den 14. oktober 2021, at Lejer bød 25 mio. kr. og efterfølgende 15 mio. kr., men at disse bud ikke blev antaget af fogeden, da Lejer ikke kunne stille sikkerhed.
Ved anbefalet brev af 28. oktober 2021 til Lejer meddelte Zenta Invest 2017 ApS’ advokat, at selskabet bestred, at hun havde nogen rettigheder som lejer af ejendommen, udover hvad der fulgte af lejelovens almindelige regler, ligesom det blev anført, at hun ikke beboede ejendommen og dermed havde tilsidesat lejelovens § 93, stk. 1.
Ved brev af 3. november 2021 til fogedretten – med kopi til Zenta Invest 2017 ApS’ advokat – meddelte Lejers advokat, at hun protesterede mod ophævelsen af lejemålet og begærede sig genindsat i dette. Fogedretten svarede den 8. november 2021, at der ikke verserede nogen sag ved fogedretten herom. Herefter fremsendte advokaten den 17. november 2021 en anmodning om umiddelbar fogedforretning til genindsættelse af Lejer i lejemålet og hendes løsøre. Det er ikke for landsretten oplyst nærmere, hvorledes fogedsagen forløb.
4
Der har efterfølgende været en omfattende mailudveksling mellem parternes advokater, herunder om Lejers mulighed for at afhente personlige ejendele på ejendommen. Der er endvidere af Lejer indgivet politianmeldelse mod Zenta Invest 2017 ApS, herunder for ulovlig indtrængen, hærværk og tyveri.
Der er fremlagt et omfattende fotomateriale og videooptagelser fra ejendommen Adresse, 2500 Valby.
Forklaringer
Vidne 2 og Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring. Lejer, Vidne 5, Vidne 3, Vidne 6, Vidne 4 og Vidne 7 har endvidere afgivet forklaring.
Lejer har forklaret bl.a., at hun har boet på adressen
Adresse i Valby siden december 2010. Hun har opholdt sig på adressen og drevet virksomhed derfra. Hun har haft en tidligere lejekontrakt, før den frem-lagte. I sommeren 2021 fik hun ansættelse som underviser ved et erhvervsaka-demi i Kolding. Undervisningen startede kl. 8. Når hun kørte dertil, tog hun hjemmefra meget tidligt for at undgå myldretiden. I efteråret 2021 havde hun både dag- og aftenundervisning. Hun kom derfor nogle gange først derfra kl. 22.
Der er tre separate indgange til ejendommen. Der er ikke adgang fra de dele af ejendommen, som anvendes til udlejning, og til den del, hvor hun opholdt sig. Stueetagen var delt op i to dele, hvor hun havde sin egen indgang. Hun an-vendte en del af stueetagen og kælderen. Hun havde ikke sociale relationer med lejerne. Hun er ikke fraflyttet ejendommen. I ejendommen befandt sig alt det, der hører til et almindeligt hjem, herunder familiebilleder, pas, tøj og indbo samt hendes virksomhedsregnskaber. Der var en del istandsættelsesarbejder, hvorfor hendes ting blev flyttet rundt til de værelser, hun rådede over.
Hun blev i en periode udsat for trusler og afpresning. Hun spurgte derfor folke-registret i København, hvordan hun skulle forholde sig. De foreslog en midler-tidig adresseændring, så hun ikke blev opsøgt på sin bopæl. Hun har navne- og adressebeskyttelse. Udlejer kendte til dette. Der står ikke i lejekontrakten, at hun skal have folkeregisteradresse på stedet.
Der blev gjort opmærksom på lejekontrakten i forbindelse med tvangsauktio-nen. Der var en livlig debat om, hvorvidt den skulle respekteres. Dommeren sagde 2-3 gange, at lejekontrakten skulle respekteres af køberne. Auktionsvilkå-rene blev gennemgået af advokat Vidne 4. Mens de ventede på at komme ind til auktionen, udtalte Vidne 1 bl.a., at han nok skulle få budt ejendommen hjem, og at lejeren ville blive opsagt med 12 måneders varsel.
5
Hun kendte ham ikke på det tidspunkt. Hun ønskede ikke at oplyse sit navn under tvangsauktionen, idet hun har navne- og adressebeskyttelse. Det er mu-ligt, at hun bød 25 mio. kr. Hun kan ikke redegøre nærmere for baggrunden for buddet.
Person 1 var den ultimative kapitalejer af Deluxe Invest IVS. Han blev for-søgt anmeldt som selskabets direktør i januar 2021. Han var den personlige og reelle ejer af kæden af selskaber. Han er amerikansk statsborger bosat i Ukraine. Der var problemer med at få ham registreret som direktør, måske fordi han var bosiddende i udlandet. Han blev afløst af Vidne 3, som blev anmeldt og godkendt som direktør den 12. august 2021, men det er ikke slået igennem i virksomhedsregistret.
Hun modtog Vidne 1's mail af 19. oktober 2021, hvor han spurgte til, om de skulle finde en god løsning for begge parter. Hun svarede ikke på mailen. Hun vidste ikke, hvordan hun skulle reagere. Køberne havde kort for-inden under tvangsauktionen fået at vide, at lejekontrakten skulle respekteres. Hun fandt derfor mailen upassende, og hun ønskede ikke at fraflytte.
Hun modtog ophævelsen af 28. oktober 2021 på mail. Hun kontaktede straks en advokat, som indbragte sagen for fogedretten.
Da hun en aften kom hjem fra Kolding, var låsene skiftet. Alt hendes indbo var indenfor. Hun fik på et tidspunkt i april 2022 lov til at hente noget regnskabs-materiale, som hun skulle bruge til sine virksomheder. Det skete under opsyn af bl.a. Vidne 1. Hun måtte ikke tage billeder. Hun konstaterede, at mange af hendes ejendele var fjernet. Hun ved ikke, hvor tingene befinder sig nu. De holdt øje med hende, mens hun pakkede. Det virkede truende. Hun har ikke været forsøgt udsat af fogeden efter auktionen.
Der var en utæt terrasse på 1. sal. Der var placeret en affugter i værelset nede-nunder. Da advokat Vidne 4 var på besigtigelse, blev der låst af ind til værelset. Der kunne derfor ikke komme nogen ind og tømme affugteren. Fugtskaden er formentlig eskaleret i den periode. Der var ikke problemer med fugt i andre værelser. Hun opholdt sig i den sydlige del af huset og i kælderen. I kælderen var der en walk-in garderobe og et brusebad. I stueetagen var der et gæstetoilet og et mindre værelse med en seng. Der var to tilstødende lokaler med et kontor i det ene værelse og en sofa mv. i det andet. Hun var tilmeldt adressen fra december 2010 frem til begyndelsen af 2021. Hun har rådet over hele huset, og har i en periode boet på 1. sal, indtil værelserne blev lejet ud.
Hun fratrådte som direktør i Deluxe Invest IVS den 8. januar 2021. Før lejekon-trakten med Deluxe Invest IVS af 14. juli 2021 havde hun en lejeaftale med et andet selskab. Person 1 blev anmeldt som ny direktør pr. 1. januar 2021,
6
men anmeldelsen gik ikke igennem. Det fandt hun ud af i august 2021. Hun fik at vide, at Vidne 3's registrering som direktør med tiltrædelsesdato den 11. august 2021 var godkendt, men det er ikke slået igennem i virksom-hedsregistret. Det er korrekt, at det ikke fremgår af den indsendelse til Er-hvervsstyrelsen, som er fremlagt i sagen, at registreringen er godkendt.
Det er korrekt, at skattekommunen i hendes årsopgørelse for 2019 er anført som Holstebro Kommune. Hun fik i forbindelse med udskiftning af nogle vinduer anvist en bolig i Holstebro. Det var meget kortvarigt. Den adresse, man er til-meldt i folkeregistret den 5. september, bliver automatisk påført selvangivelsen. Årsopgørelsen er adresseret til hendes adresse i Valby.
Kvitteringerne for bl.a. kørsel og Storebæltsbroen vedrører hendes private køb. De er fremlagt for at dokumentere, at hun har været på arbejde i Kolding de pågældende dage. Det er korrekt, at hun betalte for internet til ejendommen. Kameraerne opsat på ejendommen var tilsluttet internettet.
Vidne 2 har forklaret bl.a., at han er uddannet elinstallatør. Han har dre-
vet virksomhed i 25 år, og fungerer bl.a. som syns- og skønsmand og fagdom-mer i voldgiftsretten.
Han var ikke til stede ved tvangsauktionen. Han var første gang ved ejendom-men inden for en uge efter auktionen. Vidne 1 havde været deru-de kort efter auktionen. Han konstaterede, at en af husets ydervægge var fugtig og mørk af vand. Det var klart, at der var opstået en alvorlig fugtskade. De gik ind i huset for at håndtere skaden. Der var udbredt skimmelvækst i loftet og langs væggene i det ramte værelse. I huset fandt de partivarer til videresalg, bl.a. kasser med led-lamper. Der var også mange papirer. I kælderen var der et stort depotrum med tøj med prismærker. Det var ens tøj i forskellige størrelser. Der var også store mængder sko. Det samme gjorde sig gældende for værelser-ne i stueetagerne. Der var bl.a. kasser fyldt med neglelak. Det lignende noget, der var erhvervet på auktion med henblik på videresalg. De filmede, mens de gik rundt i huset.
Han fik ikke indtryk af, at der boede nogen i stueetagen. En lejer lukkede dem ind til 1. salen. Der var fem værelser med tal på dørene. Nogle af værelserne var udlejet. Der var fælles køkken og badeværelse på 1. sal. Det lignede en hotel-gang. To af værelserne var ikke udlejet. De værelser var nyistandsatte med nye madrasser i plastikfolie. Der var ikke nogen personlige ejendele på de værelser. I stueetagen var der et nyistandsat køkken, som aldrig havde været brugt. Der var folie på køkkenskabene. Badeværelset så også nyt ud. Der var tal på dørene til nogle af værelserne i stueetagen. Det lignede, at disse værelser også snart skulle lejes ud. I stueetagen var der desuden et kontor og et gæstetoilet.
7
Han tog på folkeregistret for at få en oversigt over de registrerede beboere. Lejer fremgik ikke af udskriften. Han spurgte medarbejderen, om der var registreret nogen på adressen med hemmelig adresse. Det var der ikke. Han fik at vide, at det ville fremgå af udskriften, hvis det var tilfældet. Han fik oplyst, at Lejer ikke på noget tidspunkt havde været registreret på adressen. Han var meget vedholdende i sine spørgsmål til den ansatte på folkeregisteret.
De fandt efter hans opfattelse ikke nogen af Lejers personli-ge ejendele på adressen. Papirerne relaterede sig til hendes virksomheder. Alt er i dag opmagasineret i en 20 fods container, som de betaler 1.600 kr. om må-neden for at leje. Lejer har ikke reageret på deres forespørgs-ler om, hvorvidt hun ville afhente det. Der var mange kameraer installeret i hu-set, som streamede døgnet rundt via internettet.
Zenta Invest 2017 ApS erhverver boligejendomme til salg og udlejning. Den omhandlede ejendom er den eneste, som de har anvendt til udlejning. Han er bekendt med, at man som ejer af en ejendom ikke bare kan sætte folk ud. De skiftede låsene, fordi det var nødvendigt at bore dem ud for at komme ind og håndtere fugtskaden. Han står for det håndværksmæssige i virksomhe-den. Han er ikke bekendt med den korrespondance eller kontakt, der har været mellem de involverede advokater. Det har været tydeligt undervejs, at det har været svært for sagens aktører at få kontakt med Lejer.
Vidne 1 har forklaret bl.a., at Zenta Invest 2017 ApS investerer i fast ejendom. Han var første gang på ejendommen i Valby dagen efter auktio-nen. Han blev lukket ind af en af lejerne. Han var ikke indenfor i stueetagen, da den var aflåst. Der var tre lejere på 1. sal. Han konstaterede, at der var igangsat en tilbygning på 1. sal, som ikke var lukket ordentlig af. Det væltede ned med vand. Det var klart, at det var noget, der skulle håndteres hurtigt.
De var derude igen nogle dage efter. Det var hans indtryk, at der ikke boede nogen i stueetagen, men at den blev anvendt til erhverv. Han havde forsøgt at kontakte Lejer. Det forsøgte han allerede umiddelbart efter auktionen, men hun forlod retten straks efter auktionen var afsluttet. Han fandt en mailadresse til hende, hvortil han skrev og spurgte, om de skulle finde en løsning. Der kom ikke noget svar. De har flere gange forsøgt at lave en aftale om, at hun kunne hente sine ting, men der blev ikke reageret. Da sagen overgik til advokat, foregik dialogen mellem advokaterne. De ting, som ikke var ramt af skimmelsvamp, er stadig opmagasineret.
Han skrev mailen af 19. oktober 2021, fordi Lejers adfærd under auktionen bar præg af, at hun var i en presset situation. Det var en håndsrækning i forhold til at få håndteret situationen. Han har siden 2010
8
handlet mere end 500 ejendomme på tvangsauktion. De kommer ofte i kontakt med personer, som er pressede. De forsøger altid at indgå i en god dialog med dem. Han kendte på det tidspunkt ikke til de genstande, der befandt sig på adressen.
Fogeden tilkendegav under tvangsauktionen ikke at kunne forholde sig til gyl-digheden af lejekontrakten. Han er bekendt med lejelovens regler. Der var in-gen kontakt med Lejer, og ejendommen blev mere og mere ødelagt på grund af fugtskaderne. De var som ejere nødsaget til at skaffe sig adgang til ejendommen for at se, hvad der foregik. Derefter blev sagen overta-get af deres advokat. Lejer har hele tiden haft mulighed for at få adgang til ejendommen, hvis hun ønskede det, men der har ikke været no-gen reaktion på deres henvendelser.
Vidne 5 har forklaret bl.a., at han har kendt Lejer i 12-13 år. Det er hans opfattelse, at hun boede på adressen i Valby. Han tror ik-ke, at hun har boet andre steder. Hun boede der også i sommeren 2021, hvor han besøgte hende. Hun havde personlige ejendele på stedet. Han så ikke noget soveværelse. De opholdt sig i køkkenet og på kontoret i stueetagen. Der var borde og bøger på kontoret. Der var ikke nogen seng på kontoret. Der hang tøj i gangen, hvor der også var nogle sko.
Vidne 3 har forklaret bl.a., hun kender Lejer. Hun var på adressen i Valby i 2021 med henblik på at hjælpe med noget arbejde. Hun kan ikke vurdere, om Lejer boede på adressen. Der var på det tidspunkt gang i nogle byggeprojekter. Der var meget opmagasineret indenfor. Der var på 1. sal gjort klar til en form for udlejning. 1. salen var fin, mens stueetagen var under ombygning. Hun har været på adressen 3-4 gange i foråret og sommeren 2021. Hun kan ikke svare på, om Lejer i den periode boede på adressen.
Vidnet fik i 2017 nogle bøder af Advokatnævnet. Hun mente, at det var nogle underlige afgørelser. Hun søgte derfor på nævnets hjemmeside efter andre ad-vokater, som var pålagt bøder med henblik på at indgå i en dialog om nævnets praksis. Hun kom i den forbindelse i kontakt med Lejer. Hun var ikke forretningsmæssigt involveret i Lejers selska-ber. På et tidspunkt, da hun selv var arbejdsløs, tilbød Lejer, at hun kunne blive direktør i et selskab. Det var i 2021. Registreringen gik aldrig igennem. Nogle måneder senere fik hun en mail fra Erhvervsstyrelsen, som spurgte til, om hun var direktør for selskabet. Der blev truet med politianmel-delse. Hun havde i mellemtiden fået anden beskæftigelse. Hun blev derfor al-drig registreret som direktør. Hun har ikke før nu set indsendelsen til Erhvervs-styrelsen om registrering af hende som direktør for Deluxe Invest IVS pr. 11. august 2021. Hun har ikke været involveret i nogen beslutninger i selskabet ud
9
over at registrere hende som direktør, og hun har ikke modtaget dokumenter eller lignende vedrørende selskabet.
Vidne 6 har forklaret bl.a., at hun har kendt Lejer siden 2007. Hun har besøgt hende på adressen i Valby. Det er hendes opfattelse, at Lejer har boet på adressen, siden hun flyttede fra Frede-riksberg. Hun er ikke bekendt med, at Lejer skulle være flyt-tet fra ejendommen i 2021. Hun var måske på besøg på adressen én gang i 2021 eller 2022. Lejer har foretaget mange arbejder på ejendom-men, siden hun flyttede dertil. Ejendommen består af to etager med køkken på begge etager. Der var værelser både på 1. sal og i stuen. Stueetagen var indrettet som kontor og til beboelse. Hun formoder, at Lejer boede på 1. sal. Der var også et soveværelse nedenunder.
Vidne 4 har forklaret bl.a., at han fik sagen til inkasso som advokat for Realkredit Danmark. De havde opsagt et lån på ca. 3,8 mio. kr. vedrørende ejendommen. Den tinglyste ejer af ejendommen var ikke debitor på lånet, og man ønskede ikke at have forretningsmæssige relationer med debitoren. Lånet var derfor blevet opsagt. Lejer var kautionist på lånet. Da lånet ikke blev indfriet, blev der iværksat en tvangsauktion.
Han har i sin tid som advokat gennemført 300-400 tvangsauktioner. Denne sag står som et særtilfælde. Han var på besigtigelse i sammenlagt mere end syv ti-mer. Det tog ekstraordinært lang tid, fordi der var låse på alle døre i ejendom-men. Inden fogeden blev involveret, var han forbi ejendommen 5-6 gange på forskellige tidspunkter af døgnet. Han traf ikke nogen. En af gangene var der lys på 1. sal, men der blev ikke åbnet da han ringede på. Han var også forbi i weekenden. Derefter anmodede han fogeden om bistand.
Han har kun mødt Lejer i forbindelse med tvangsauktionen. Hun reagerede på en inkassoskrivelse. Det blev oplyst, at man gerne ville indfri lånet. Han fik i den forbindelse en underlig mail fra en person på Gibraltar. Lå-net blev imidlertid ikke indfriet.
Ejendommen var reelt indrettet til værelsesudlejning. I stueetagen var der et kontor ud mod gaden. Stueetagen bar ikke præg af, at der boede nogen. Det virkede som om, at der ikke havde været nogen i lang tid. Der var støv over det hele. Der var et toilet i stueetagen, men det var fyldt op med alle mulige ting. Der var ikke nogen seng eller et funktionsdueligt køkken. Der var ved at blive etableret et køkken i kælderen. Der var endvidere et større lager af ting. Det lignede en forretning med tøj og sko. Fogeden havde forud for hver besigtigelse undersøgt i folkeregistret, om der var registreret beboere på adressen. Det var der ikke.
10
På besigtigelserne med fogeden mødte han nogle lejere. De var alle udlændin-ge. Der var lejekontrakter. De havde en låsesmed med. Der var kodelås på alle døre. De kunne ikke dirkes op, og måtte derfor bores. I forbindelse med en be-sigtigelse fortalte en nabo, at der ofte kom en stor Mercedes forbi omkring mid-natstid, som holdt parkeret i et stykke tid, hvorefter den forlod stedet.
Lejer fremsendte lejekontrakten om aftenen den 5. oktober 2021. Han havde ikke hørt om den tidligere. Der blev derfor udarbejdet et sup-plement til salgsopstillingen. Alle potentielle købere på auktionen var bekendt med kontrakten. Den blev gennemgået forud for auktionen. Debitoren på lånet var Lipsen Ejendomme IVS, og den tinglyste ejer var Deluxe Invest IVS. Ingen af selskaberne gav møde ved en tegningsberettiget. Lejer var kautionist på lånet. Der blev ikke foretaget alternativt opråb.
Vidne 7 har forklaret bl.a., at han er statsautoriseret revisor. Han har egen virksomhed. Han har kendt Lejer i 9-10 år. De lærte hinan-den at kende på et skattekursus. Han har besøgt hende på adressen i Valby. Det var hans klare indtryk, at hun boede der. Han har også været på besøg i 2021. Det var hans opfattelse, at hun også boede på adressen i den periode. Huset består af to etager og en kælder. Lejer beboede hele huset. Der var køkken på 1. sal og kontor i stuen. Der var soveværelse og gæsteværel-se på 1. sal. Han har været i hele huset. Lejer havde person-lige ejendele på stedet. Han så også tøj i flyttekasser.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Den af Lejer påberåbte lejekontrakt er ikke underskrevet af en for det udlejende selskab tegningsberettiget person. Lejekontrakten er derfor ikke gyldigt indgået mellem lejer og udlejer. Uanset at det må lægges til grund, at lejekontrakten blev omtalt under tvangsauktionen den 14. oktober 2021, og at den således var kendt for de for Zenta Invest 2017 ApS mødende, kan Lejer herefter ikke påberåbe sig lejekontrakten overfor køber.
Spørgsmålet er herefter, om Lejer på andet grundlag har opnået ret til at bebo lejemålet.
Lejer har forklaret, at hun har boet på ejendommen siden 2010, og at hun har haft en tidligere lejekontrakt, som dog ikke er fremlagt i sagen, ligesom betaling af husleje heller ikke er dokumenteret. Henset hertil, og til den manglende folkeregistrering af Lejer på adressen, må det påhvile hende at godtgøre, at hun har beboet ejendommen som lejer.
11
Landsretten finder efter de afgivne vidneforklaringer, som ikke giver noget entydigt billede af Lejers benyttelse af ejendommen, og de i øvrigt i sagen foreliggende oplysninger, ikke, at dette er godtgjort.
Landsretten stadfæster derfor dommen.
Efter sagens udfald skal Lejer i sagsomkostninger for lands-retten betale 43.000 kr. til Zenta Invest 2017 ApS. 35.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 8.000 kr. er til dækning af udgift til vidnegodtgørelse. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Lejer inden 14 dage betale 43.000 kr. til Zenta Invest 2017 ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 15-01-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appellant Lejer, Indstævnte Zenta Invest 2017 ApS