Dom
KØBENHAVNS BYRET
DOM
afsagt den 7. juni 2023
Sag BS-4687/2022-KBH
Boligfonden DTU
(advokat Jakob Brandgård Busse)
mod
Park Street A/S
(advokat Patrick Viggo Møller)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 4. februar 2022.
Sagen drejer sig om hvorvidt lejeaftalerne er omfattet af erhvervslejeloven eller boliglejeloven.
Boligfonden DTU har nedlagt følgende påstande:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejemålene Adresse, 2100 København Ø, i henhold til lejekontrakt af juli 2012 med allonge nr. 1 af 22. oktober 2012, allonge nr. 3 af 1. december 2015, allonge nr. 4 af 11. juli 2016, allonge nr. 5 af 30. september 2016 samt allonge nr. 6 af 10. februar 2017, alle er omfattet af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser for beboelsesleje-mål, hvorefter sagen skal hjemvises til realitetsbehandling ved de København-ske Huslejenævn i henhold til oprindelig indbringelse af 25. marts 2020 for så vidt angår lejens størrelse samt vilkår i lejekontraktens lovlighed.
2
Subsidiært at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejemålene Adresse, 2100 København Ø, i henhold til allonge nr. 1 af 22. oktober 2012, allonge nr. 3 af 1. december 2015, allonge nr. 4 af 11. juli 2016, allonge nr. 5 af 30. september 2016 samt allonge nr. 6 af 10. februar 2017, alle er omfattet af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser for beboelseslejemål, hvorefter sagen skal hjemvises til realitetsbehandling ved de Københavnske Huslejenævn i henhold til oprindelig indbringelse af 25. marts 2020 for så vidt angår lejens størrelse samt vilkår i lejekontraktens lovlighed.
Park Street A/S har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Af Huslejenævnets afgørelse af 30. oktober 2020 (bilag 2) fremgår:
”…
Ved e-mail af 25. marts 2020 har Gangsted Advokatfirma på vegne af lejer, DTU, indbragt sag om tilsidesættelse af en række vilkår i lejeafta-len samt om lejens st0rrelse.
Udlejer, Nordicom A/S, er hørt i sagen i brev af 24. april 2020 til Accura.
Nævnet har truffet følgende
Afgørelse
Nævnet har vedtaget at afvise at behandle sagen.
Baggrund
Lejeforholdet er ifølge lejekontrakten begyndt den 15. august 2012 og omfatter 22 værelser pa 6. sal.
Ved allonge 1-6, er en række yderligere værelser på 6. sal tilføjet til lejeforholdet.
Ifølge § 2 i kontrakten skal det lejede anvendes til hotellejligheden til midlertidigt ophold for udenlandske studerende og må ikke uden udle-jers skriftlige samtykke anvendes til andet formål.
3
Ifølge BBR er 2., 3., 5. og 6. sal registreret til hotel. Der er dog folkeregi-steret beboere på 6. sal.
Udlejer har gjort gældende, at lejemålet er registreret til erhverv, idet det er registreret til hotelvirksomhed. Udlejer har henvist til anvendel-sesbestemmelsen i kontrakten og har gjort fældende, at lejer derfor har pligt til at drive hotel fra ejendommen.
Udlejer har på den baggrund gjort gældende, at der er tale om et er-hvervslejemål, som derfor er uden for nævnets kompetenceområde.
Lejer har hertil angivet, at det helt åbenlyst falder uden for DTU´s for-mål at drive hotelvirksomhed, hvorfor det aldrig har været en del af hverken lejers eller udlejers ”forestillingsverden” .
Lejer har gjort gældende, at lokalerne er udlejet til beboelse til uden-landske studerende, som ikke er gæster på et hotel.
Landsretten har den 24. april 2009 truffet afgørelse omkring ejendom-mens status. Det fremgår af dommen, at ejendommen var registreret til hotel, men at den i praksis fungerede, som en udlejningsejendom den 1. januar 1980, idet den blev udlejet på værelsesbasis, hvor lejerne folkere-gistrerede sig. Alle instanser lagde vægt på den faktiske anvendelse og ikke den lovlige.
I den sag var der imidlertid tale om direkte lejeforhold, hvor det var ud-lejeren, som lejede værelserne ud og dermed måtte have direkte kend-skab til og ansvar for, at anvendelsen ikke var i overensstemmelse med den lovlige anvendelse.
I nærværende sag er der tale om fremleje, og fremlejegiver kan ikke for-ventes at have samme kendskab til og ansvar for, hvad der aftales om brugen i fremlejeforholdet.
Begrundelse og lovgrundlag
Efter en gennemgang og drøftelse af sagen har nævnet vedtaget at af-vise at behandle sagen.
Den lovlige og aftalte anvendelse af lejemålene er til hotel, hvilket ikke er omfattet af lejeloven, jf. lejelovens § 1, stk. 3.
4
Det er nævnets opfattelse, at dette alene kan tilsidesættes, hvis andet har været forudsat af parterne, og udlejer har haft kendskab til, at leje-målet skulle bruges på anden måde.
Ifølge nævns opfattelse kræver det vidneførelse at afklare, hvad der blev drøftet ved aftalens indgåelse for at kunne vurdere, hvad udlejer vidste eller burde vide, om lejers planer for fremlejeforholdene. Dette er en bevisførelse, som ikke er kan foretages for nævnet.
Nævnet afviser derfor sagen, jf. boligreguleringslovens § 40, stk. 1, da den ikke er egnet til behandling ved nævnet.
…”
Af Ankenævnets afgørelse af 2. december 2021 (bilag 8) fremgår:
”…
Ved e-mail af 3. november 2020 har lejer, DTU, v/Gangsted Advokatfirma, indbragt ovennævnte afgørelse for ankenævnet.
Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1.
Lejer, DTU, v/ Gangsted Advokatfirma hat indbragt sagen for huslejenævnet.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet har besluttet at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Det betyder, at ankenævnet har besluttet at afvise at behandle sagen.
Tillægsgebyr:
Ankenævnet har besluttet at stadfæste huslejenævnets afgørelse
vedrørende tillægsgebyr.
Dette betyder, at udlejer ikke skal betale et tillægsgebyr til nævnet.
Huslejenævnets afgørelse:
"Ved e-mail af25. marts 2020 bar Gangsted Advokatfirma på vegne af lejer, DTU, indbragt sag om tilsidesættelse af en række vilkår i lejeaftalen samt om lejens størrelse.
Udlejer, Nordicom A/S, er hørt i sagen i brev af 2. april 2020 til Accura.
5
Nævnet har truffet følgende
Afgørelse
Nævnet har vedtaget at afvise at behandle sagen.
Baggrund
Lejeforholdet er ifølge lejekontrakten begyndt den 15. august 2012 og om fatter 22 værelser på 6. sal.
Ved allonge 1-6, er en række yderligere værelser på 6. sal tilføjet til lejeforhol-det.
Ifølge § 2 i kontrakten skal det lejede anvendes til hotellejligheder til midlerti-digt ophold for udenlandske studerende og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål.
Ifølge BBRer2., 3., 5. og 6. sal registreret til hotel. Der er dog folkeregistreret beboere på 6. sal.
Udlejer har gjort gældende, at lejemålet er registreret til erhverv, idet det er re-gistreret til hotelvirksomhed. Udlejer bar henvist til anvendelsesbestemmelsen i kontrakten og har gjort gældende, at lejer derfor har pligt til at drive hotel fra ejendommen.
Udlejer bar pa den baggrund gjort gældende, at der er tale om et erhvervsleje-mal, som derfor er uden for nævnets kompetenceområde.
Lejer har hertil angivet, at det helt åbenlyst falder udenfor DTU's formål at drive hotelvirksomhed, hvorfor det aldrig har været en del af hverken lejers eller udlejers "forestillingsverden".
Lejer bar gjort gældende, at lokalerne er udlejet til beboelse til udenlandske stu-derende, som ikke er gæster på et hotel.
Landsretten har den 24. april 2009 truffet afg0relse omkring ejendommens sta-tus. Det fremgår af dommen, at ejendommen var registreret til hotel, men at den i praksis fungerede, som en udlejningsejendom den l. januar 1980, idet den blev udlejet pa værelsesbasis, hvor lejerne folkeregistrerede sig. Alle instanser lagde vægt pa den faktiske anvendelse og ikke den lovlige.
6
I den sag var der imidlertid tale om direkte lejeforhold, hvor det var udlejeren, som lejede værelserne ud og dermed måtte have direkte kendskab til og ansvar for, at anvendelsen ikke var i overensstemmelse med den lovlige anvendelse.
I nærværende sag er der tale om fremleje, og fremlejegiver kan ikke forventes at have samme kendskab til og ansvar for, hvad der aftales om brugen i fremleje-forholdet.
Begrundelse og lovgrundlag
Efter en gennemgang og drøftelse af sagen har nævnet vedtaget at afvise at be-handle sagen.
Den lovlige og aftalte anvendelse af lejemålene er til hotel, hvilket ikke er omfat-tet af lejeloven, jf. lejelovens § 1, stk. 3.
Det er nævnets opfattelse, at dette alene kan tilsidesættes, hvis andet har været forudsat af parterne, og udlejer bar haft kendskab til, at lejemålet skulle bruges på anden måde.
Ifølge nævns opfattelse kræver det vidnef0relse at afklare, hvad der blev drøftet ved aftalens indgåelse for at kunne vurdere, hvad udlejer vidste eller burde vide, om lejers planer for fremlejeforholdene. Dette er en bevisførelse, som ikke er kan foretages for nævnet
Nævnet afviser derfor sagen, jf. boligreguleringslovens § 40, stk. 1, da den ikke er egnet til behandling ved nævnet."
Ankegrunde:
E-mail af 3. november2020 fra lejers repræsentant:
Lejers repræsentant anfører, at nar det af lejekontrakten fremgår, at de studerendes ophold er "midlertidigt", så skyldes det, at de studerende er tilknyttet en Isereanstalt for et eller to semestre ad gangen, hvorefter de studerende forlader landet.
De studerende er ikke "gæster" i den forstand, som begrebet benyttes i lejelovens § 1, stk. 3. Det er ikke almindeligt i en almindelig hotelgæst-kontrakt, at indføre bestemmelser om vedligeholdelse af det lejede, samt om lejeforholdets ophør.
I allonge nr. 3 om tales alene værelser, og, de mellem udlejer og lejeraf-talte budgetter indikerer gæsteophold.
7
Allonge nr. 1. omfatter 7 værelser. Allonge 3 og 4 omfatter yderligere et værelse. Det samme gælder allonge 5 og 6.
Ingen af værelserne i allongerne udgiver sig for at være hotelværelser. Tvisten angår såvel værelser omfattet af hovedlejekontrakten samt allonger. Man må gå ud fra, at begrebet "hotellejlighed" er tilsidesat gennem de senere allonger.
Det er grebet ud af luften, at DTU skulle drive hotelvirksomhed, samt at udlejer skulle opfatte udlejningen som hotelvirksomhed. Der indgår ingen morgenmadsservering, service, rengøring, vask eller noget som helst andet, der minder om et hotelophold.
E-mail af 12. november 2020 fra lejers repræsentant:
Lejers repræsentant fremsender et brev med fremsendelse af forbrugsregnskaber fra udlejer af 25. november 2019 og 5. november 2020.
Lejers repræsentant påpeger, at begge breve henviser tit lejelovens § 40, stk. 3, samt at det ikke er almindeligt, at et hotel fremsender forbrugs-regnskaber til dets gæster.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Der er tale om en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder. Der fremgår af BBR, at der er registreret hotel pa 2., 3., 5. og 6. sal.
Lejeaftalen er indgået i juli 2012 o^vedr0rer 22 værelser på 6.sal.
De enkelte værelser er udstyret med badeværelse og køkken trinette.
Lejeaftalen er indgået den 12. juli 2012. Der er ikke tale om en standartkontrakt.
Det fremgår følgende af lejeaftalens punkt 2:
"Det lejedes benyttelse:
Det lejede skal anvendes til hotellejligheder til midlertidigt ophold for uden-landske studerende, og må ikke uden udlejers samtykke anvendes til andet for-mål.
Lejeren er ansvarlig for, at de, der af lejeren far adgang til det lejede omgås for-svarligt med det lejede og ejendommen. Lejerens er erstatningsansvarlig for en-hver skade som disse måtte påføre ejendommen efter dansk rets almindelige er-statningsrettige regler."
8
Det fremgår af kontraktens punkt 4, at der betales en leje, der reguleres efter nettoprisindekset dog, med mindst 2 %. I tillæg til lejen betaler le-jer for gebyrer ved PBS-opkrævninger.
Det fremgår endvidere, at begge parterne kan forlange regulering af lejen til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13.
For så vidt angår fællesudgifter og, forbrugsbetalinger fremgår det blandt andet under lejeaftalens punkt 6, at udgifter til henlæggelse til fornyelse af anlæg indgår i forbrugsudgifterne. Dertil kommer, at udle-jer kan krave refusion for skatter og afgifter og, øvrige driftsudgifter.
For så vidt angår vedligeholdelse fremgår det af lejekontraktens punkt 7, at lejemålet overtages nyistandsat, samt at lejer har vedligeholdelses-forpligtelsen vedrørende vægge med maling/tapetsering, maling af lof-ter, maling/lakering af alt træværk, herunder vinduer indvendigt samt radiatorer, rør, mv., termostater på radiatorer samt vedligeholdelse og, afslibning af gulve og gulvbelægninger.
Lejer har også vedligeholdelsesforpligtelsen for så vidt angår vandha-ner, blandingsbatterier, el-afbrydere og el-kontakter, ruder, køkken-bordsbelægning, samt installerede hårde hvidevarer.
Det fremgår af lejekontraktens punkt 9, at lejer ikke har fremleje- eller afståelsesret, idet lejer dog, har ret til at fremleje til udenlandske studerende, jf. § 2.
Lejekontrakten er løbende udvidet med en række allonger. Aftalen er senere udvidet til at omfatte flere Værelser pa 6. sal. Disse værelser er en del af samme ejerlejlighed, der efter oplysningerne på BBR er regi-streret som hotel.
Indledningsvist har ankenævnet besluttet, at de efterfølgende allonger til hovedlejekontrakten må anses som en udvidelse af det eksisterende lejeforhold. Værelserne pa allongerne skal derfor vurdere efter reglerne i hovedlejeforholdet. Dette er uanset, om enkelte allonger nævner be-grebet "hotellejlighed" eller ikke.
Det fremgår af lejelovens § 1, stk. 1, at:
Loven gælder for leje - herunder fremleje – af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
9
Stk. 3. Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritids-boliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formal bortset fra § 7.
Det fremgår af lejelovens § 2, stk. 1 og 5, at:
"Stk. 1. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforhold er omfattet af særlige roller i anden lovgivning,"
og
"Stk. 5. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af er-hvervslokaler m.v."
Efter TBB2004.11Ø er det den aftalte og ikke den faktiske anvendelse, der har betydning for, om der er tale om erhverv.
Ankenævnet bemærker, at formalet efter kontraktens ordlyd er lejers erhvervsmæssige videreudlejning ved hotelvirksomhed. Forholdet er derfor ikke være direkte omfattet af undtagelsesbestemmelsen i leje-lovens § 1, stk. 3, men vil efter omstændighederne være omfattet af erhvervslejeloven.
I nærværende sag er der tale om hotellejligheder og ikke almindelige boliger. Der er endvidere også kontraktmæssigt belæg for, at den aftale anvendelse er erhvervsmæssig.
Ankenævnet bemærker, at der ikke kan Irenes afgørende vægt på, at der er fremsendt forbrugsregnskaber, hvor der er henvist til lejeloven, idet det ikke er sjældent forekommende, at dette sker, når forbrugsregn-skaber fremsendes til medlemmerne af ejerforeninger.
At fremsendelse at forbrugsregnskaber ikke er normal praksis ved hoteldrift kan endvidere ikke tillægges vægt, idet lejeaftalen mellem le-jer og udlejer, idet der netop ikke er en aftale mellem et hotel og dets gæster.
Ankenævnet finder herefter, at en vurdering af, om lejeforholdet er omfattet af boliglejelovgivningen eller erhvervslejelovgivningen afhæn-ger af, om der er tale om udlejning til med henblik på erhvervsmæssig udlejning ved hoteldrift eller hotellignende drift.
Ankenævnet finder, at en afgørelse heraf beror pa hvorvidt udlejning til beboelse har været en forudsætning for begge parter ved aftaleindgåel-sen.
10
Ankenævnet finder, at en afgørelse her af vil kræve en bevisførelse med vidneafhøring mv., som ikke kan ske ved nævnet. Ankenævnet har der-for besluttet at afvise at behandle sagen, jf. boligreguleringslovens § 40, stk. 1.
Tillægsgebyr:
Ankenævnet har ikke fundet grundlag for at pålægge udlejer at betale et tillægsgebyr, idet det er ankenævnets vurdering, at lejer ikke har fået fuldt medhold for ankenævnet
…”
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 1 og Vidne 2.
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han er driftschef i boligfonden og har det overordnede ansvar for den afdeling, der lejrr boliger ud i fonden og drifter dem. I fonden har de 1686 boliger, som de udlejer. Ikke alle er med køk-ken og bad. Der er ca. 200, der er er klubværelser, som ikke har eget køkken. De har et kollegium, som de administrerer for Hempelfonden. Endvidere har de le-jet boliger af JEUDAN, og nogle ejendomme som de har opført som studieboli-ger. Disse er opført i et samarbejde med blandt andet et pensionsselskab og en dansk familiefond. Endelig har de en lille del af lejemål, der var lejet før fon-dens etablering. Disse lejemål blev tidligere udlejet af DTU, og det er blandt an-det ejendommen i Gade.
Helt overordnet er de stiftet med formål, understøtte DTU i bestræbelserne for at tiltrække udenlandske studerende. Det gør de ved at stille boliger til rådig-hed for de studerende. Når man skal hertil for at studere, er det vigtigt at man har et sted at bo. Det er fortrinsvis udenlandske studerende. Dem der bor i Gade er studerende, der er her i et eller to semestre eller mere. Han har været ansat i boligfonden siden 2016. Han overtog stillingen som driftschef i 2019 efter Person. Han var ikke ansat, da lejemålene i denne sag blev indgået. I Gade er der 33 lejemål, som de kan disponere over. Der er en håndfuld, der ikke er deres, eller som de ikke kan disponere over. Det er min-dre beboelses lejemål, som de drifter. Det afgørende og vigtigt for de stude-rende, at de kan få et CPR-nr. Før de har det, kan de ikke åbne en bankkonto. Derfor er det vigtigt, at de kan tilmelde sig med en adresse i folkeregisteret. Han mener de bliver tilmeldt på den enkelte lejlighed.
Han har læst lejeaftalen vedrørende formuleringen om hotellejligheder. De har ikke haft behov for hotelophold til de studerende, og han anså det for at være et almindeligt beboelseslejemål. Grunden til, at de anlagde sagen, var, at de blev
11
opmærksom på den ændring i lejeloven der skete i 2010, og det var årsagen til at de gennemgik deres lejekontrakter.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han er direktør for uddannelse på DTU. I 2012 var han i samme stilling. Dengang var han underdirektør, men det var samme stilling. Dengang stod han for udlejningen. Man fandt så ud af, at det var en aktivitet, som universitetet ikke måtte beskæftige sig med, derfor blev det lagt over i en selvstændig fond. Det var med samme formål nemlig at tilbyde udenlandske studerende en bolig. De garanterede dem en bolig i det første år de studerede i Danmark. Det var en
Han har ikke forhandlet aftalen. Han har læst lejekontrakten og har skrevet den under. Vedrørende formålet om hotellejligheder han har ikke studset over det Normalt lejer de ud til personer, der skal bo der i et semester eller to, og det vil sige et halvt eller et helt år. Han har ikke forhandlet kontrakten, men skimmet den igennem. Han har alene haft fokus på at skaffe boliger til de studerende. Det var kun det første år de garanterede dem en bolig. Han ved ikke hvordan boligfonden administrerer dette i dag.
Parternes synspunkter
Boligfonden DTU har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende
atde i påstanden omtalte aftaler er udlejet til boligformål og ikke for sagsøgers hoteldrift,
atdette har været klart for parterne,
atparallelle lejeaftaler på samme lokalitet med andre uddannelsesin-stitutioner på samme tid ikke har anført anvendelsesbestemmelsen ”hotellejlighed” ,
atdet således beror på en tilfældighed, at betegnelsen hotellejlighed er anvendt i lejeaftalen,
atsagsøgte under alle omstændigheder har behandlet lejemålene som boliglejemål, herunder ved aflæggelse af forbrugsregnskaber,
atlejeaftalen derfor skal reguleres efter boliglejereglerne, jf. leje-
lovens§ 1,
12
atlejelovens undtagelse for udlejning for leje af boliger med fuld kost eller aftaler mellem hotel dets gæster ikke omfatter området,
athuslejenævnet derfor har været berettiget og forpligtet til at be-handle spørgsmålet om huslejens størrelse og de aftalte lejevilkår,
atda dette ikke er sket skal huslejenævnet som første instans be-handle sagen, hvorfor sagen skal hjemvises.
…”
Park Street A/S har i sit påstandsdokument anført:
”…
3 ANBRINGENDER
Til støtte for Udlejers påstand gøres det overordnet gældende, at Lejekontrakten er en erhvervslejekontrakt, hvorfor boliglejelovgiv-ningen ikke finder anvendelse.
3.1 Hoteldrift falder udenfor lejelovens anvendelsesområde
Det fremgår af Lejekontraktens anvendelsesbestemmelse, at:
"Det lejede skal anvendes til hotellejligheder midlertidigt ophold for udenlandske studerende, og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke an-vendes til andet formål."
Hoteldrift falder udenfor lejelovens anvendelsesområde, jf. leje-lovens § 1, stk. 3, hvorfor der ikke er tale om en boliglejekontrakt.
Uagtet at anvendelsesbestemmelsen ikke er gentaget i alle allonger, så fremgår det trods alt tydeligt, at Lejekontraktens øvrige bestem-melser, herunder anvendelsesbestemmelsen, tillige finder anven-delse for den del af lejemålet, som der udvides med.
"I øvrigt ratihaberes lejekontrakt af 18. juli 2012 […] i alle ord og punkter."
Det fremgår desuden udtrykkeligt, at der er tale om enudvidelse
af Lejemålet og ikke et nyt separat lejemål.
Derfor giver det ikke mening, når Lejer i stævningens side 3. anfø-rer, at der skulle være tale om selvstændige nye lejeaftaler uden an-
13
givelse af, at de er hotellejligheder, når det udtrykkeligt fremgår, at i) der er tale om en allonge, ii) at Hovedlejekontraktens ordlyd i øv-rigt ratihaberes, og iii) at der er tale om en udvidelse af et eksiste-
rende lejemål.
Uanset, om der måtte være tale om en ny separat lejeaftale ved ind-gåelse af hver allonge, må henvisningen til Hovedlejekontrakten som minimum betyde, at samme vilkår skal gælde, dvs., at Lejemå-let skal anvendes til hotellejlighed.
Anvendelsesbestemmelsen er desuden i overensstemmelse med den anvendelse, som Ejendommen er registreret til i BBR-registeret i.e. hotel mv., jf. bilag B.
Det er Lejers ansvar at sørge for, at anvendelsen af Lejemålet sker i henhold til Lejekontrakten, dvs. som hotellejlighed. At Lejer udlejer til udenlandske studerende på helt almindelige boliglejelovsvilkår, kan ikke medføre, at lejekontrakten mellem Udlejer og Lejer plud-selig går fra at være en erhvervslejekontrakt til en boliglejekontrakt.
Som Københavns Kommune selv anfører i den som bilag 7 frem-lagte mailkorrespondance, så kan:
"[…] udenlandske studerende være hotelgæster for en læn-gere eller kortere periode, herunder tilmelde bopælsadresse til erhvervsadressen."
Udenlandske studerende kunne derfor godt være hotelgæster i for-hold til Lejer for en periode på f.eks. 6-12 måneder og samtidig til-melde sig på adressen.
En konstruktion hvormed en boligfond lejer hotellejligheder med henblik på at have udenlandske studerende boende som hotelgæ-ster for en kortere eller længere periode med bopælsadresse er der-for en reel mulighed, hvilket Lejer har benyttet sig af i denne situa-tion. At Lejer måske ikke har været opmærksom på nuancen mel-lem en fremlejetager på boligvilkår og en hotelgæst i sit lejeforhold med de studerende er Udlejer uvedkommende.
Når det fremgår af Lejekontrakten, at den skal anvendes som en hotellejlighed, så har det naturligvis også været forudsat hos Udle-jer at anvendelsen ville være i overensstemmelse hermed. Herfra ville det være Lejers opgave at tilpasse sit koncept til Lejemålet.
14
Udlejer stiller sig forstående overfor, hvordan Lejer skulle have an-dre forudsætninger for anvendelsen ud over det i Lejekontrakten angivet, men disse har under alle omstændigheder ikke været ken-delig for Udlejer.
Det giver sig selv, at Udlejer ikke ønsker at stille sig i en situation, hvor der er udlejet til et ulovligt forhold i relation til planlovgivnin-gen, hvorfor anvendelsesbestemmelsen hedder sig, at det skal an-vendes som hotellejlighed, fordi det også er registeret som sådan.
3.2 Lejekontrakten er på erhvervsvilkår
Ud over anvendelsesbestemmelsen er Lejekontrakten også indgået på vilkår, som er sædvanlige i erhvervslejeforhold, hvilket taler for, at hensigten har været, at Lejekontrakten skulle anses for at være en erhvervslejekontrakt og dermed hotel.
Om Lejemålets begyndelse og varighed er aftalt en uopsigelighed jf. (bilag 1, s. 5)
"Lejemålet er uopsigeligt fra lejers side i 5 år, dvs. indtil 15. august 2017 og fra udlejers side i 10 år, dvs. indtil 15. august 2022.
I samme afsnit er desuden henvist til erhvervslejelovens § 14 og 61, hvorefter det er aftalt, at Lejer i tilfælde af Udlejers opsigelse ikke er berettiget til erstatning i henhold til § 66, stk. 2 i erhvervslejeloven.
Om lejens størrelse bruges udtrykket 'basisleje', jf. bilag 1, s. 6, hvil-ket alene er et udtryk, der anvendes i erhvervslejeforhold. Derud-over er tillige vilkår om opkrævning af PBS-gebyr i tillæg til lejen, som også kun er muligt i erhvervslejeforhold.
På side 7 er aftalt en nettoprisindeksering af lejen, som på davæ-rende tidspunkt alene kunne aftales for erhvervslejemål, idet net-toprisindeksering af lejen i boliglejemål først blev muligt ved lov nr. 310 2015 med ikrafttræden 1. juli 2015. Derudover er mini-mumsreguleringen altid 2 %, selvom nettoprisindekseringen måtte være mindre, hvilket også er sædvanlig i erhvervslejeforhold.
På samme side er også et forbehold for markedslejeregulering med henvisning til erhvervslejelovens § 13.
Om udgifter i tillæg til lejen (bilag 1, s. 9) er det desuden aftalt, at Lejer refundere Udlejer en række driftsudgifter ud over lejen, hvor-
15
til Lejemålets årlige andel er anslået og specificeret i kontraktens bi-lag 2 (bilag 1, s. 16).
Om lejemålets ophør (bilag 1, s. 14) er aftalt med henvisning til er-hvervslejelovens § 74, stk. 2, at Udlejers frist er forlænget til 6 uger.
Lejer har ligeledes ved indgåelsen af Lejekontrakten erklæret ved sin underskrift (bilag 1, s. 14) at have modtaget et eksemplar af By-og Boligministeriets checkliste, i.e. tjeklisten til erhvervslejemål.
Der kan således ikke være tvivl om, at der mellem parterne har væ-ret forudsat, at Lejemålet skulle anvendes som et erhvervslejemål i.e. til hoteldrift.
At Udlejers administrator ved en fejl har henvist til lejelovens reg-ler i forbindelse med et forbrugsregnskab, medfører ikke, at hele Lejekontrakten overgår til at være en boliglejeaftale, når der henses til Lejekontraktens bestemmelser. Det kan i værste fald medfører, at Udlejer ikke har givet korrekt indsigelsesvejledning og dermed et tab af et evt. efterbetalingskrav. Herefter kan man så diskutere om dette har bevirket en forringelse af lejers retsstilling eller ej.
3.3 Lejeaftalerne med Housing Foundation Copenhagen
Udlejer bemærker, at der er tale om lejeaftaler, der ikke er indgået-t med Lejer, men med en anden lejer, som har en anden anvendelses-bestemmelse, hvorfor der ikke kan ske sammenligning mellem de to sager.
Desuden bemærkes det at hele spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om hotellejligheder som skal anvendes til hoteldrift, ikke har været gjort gældende i boligretten, hvorfor boligretten naturligvis heller ikke har taget stilling til dette, ligesom dette heller ikke er gjort gæl-dende i landsretten.
Lejeaftalerne og dommen har derfor ikke nogen betydning i denne sag.
3.4 Anvendelsesområde for lov nr. 632 af 11. juni 2010
Under hensyn til Østre Landsrets dom af 24. februar 2023, og under hensyn til, at Udlejer har søgt procesbevillingsnævnets tilladelse til anke til Højesteret, samt af hensyn til sagens videre forløb, har par-terne indgået procesaftale, hvorved Udlejer frafalder sit anbrin-
16
gende om fortolkningen af lov nr. 632 af 11. juni 2010 og lejelovens § 1, stk. 1 mod, at Lejer ikke gøre indsigelse imod at anbringendet gøres gældende i en evt. ankesag.
Procesaftalen vedlægges som bilag E.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Rettens begrundelse og resultat
Efter lovændringen af lejelovens § 1 gældende fra den 13. juni 2010 lov nr. 632 af 11 juni 2010 gælder lejeloven for leje – herunder fremleje af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed mv. (en juridisk person). Efter ordlyden af lejelovens § 1 sammenholdt med forarbejderne finder retten, at lejelovens § 1 gælder for lejeaftaler af hus eller husrum til beboelse, der bliver indgået mellem sagens parter, og dette således uanset, at fonden ikke selv be-nytter det lejede til beboelse, men fremlejer til beboelse for studerende.
Spørgsmålet er herefter, om det forhold, at der i kontrakten under anvendelse, er anført, at det lejede skal anvendes til hotellejligheder til midlertidigt ophold for udenlandske studerende og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke an-vendes til andet formål, gør at lejemålene i denne sag er omfattet af erhvervslej-eloven.
I forbindelse hermed må det konstateres, at udlejer har andre lejemål i ejendom-men, hvor andre uddannelsesinstitutioner disponerer over lejligheder af samme karakter som dem, der er omhandlet i denne sag, og at der i disse lejemål ikke er nævnt noget om, at det lejede skal anvendes til hotellejligheder.
Det må ligeledes konstateres, at intet i bygningen tyder på, at der drives hotel under nogen former for studerende. Ligesom der er tale om udlejning for læn-gere perioder end der vil være i for et hotelophold.
Retten finder derfor, at det må havde stået udlejer klart, at der var tale om ud-lejning af beboelseslejligheder til studerende, som forklaret af vidnerne Vidne 1 og Vidne 2 for et halvt år, et helt år eller mere, som i de øvrige leje-mål i ejdommen.
Retten finder derfor, at de omhandlede lejemål Adresse, i henhold til lejekontrakt af juli 2012 med allonge nr. 1 af 22. oktober 2012, allonge nr. 3 af 1. december 2015, allonge nr. 4 af 11. juli 2016, allonge nr. 5 af 30. september
17
2016 samt allonge nr. 6 af 10. februar 2017, alle er omfattet af lejelovens og boli-greguleringslovens bestemmelser for beboelseslejemål.
Vedrørende lejemålene indgået i henhold til allonge nr. 1 af 22. oktober 2012, al-longe nr. 3 af 1. december 2015, allonge nr. 4 af 11. juli 2016, allonge nr. 5 af 30. september 2016 samt allonge nr. 6 af 10. februar 2017 må disse anses som selv-stændige kontrakter.
I allongerne er der alene angivet en henvisning til den tidligere kontrakt, men ikke klart angivet anvendelse som i den tidligere kontrakt.
På tidspunktet for indgåelse af disse kontrakter, må det i hvert fald have stået udlejer klart, at der alene var tale om udlejning til beboelse og ikke udlejning med henblik på hoteldrift.
Retten tager herefter sagsøgers principale påstand til følge, og sagen hjemvises til realitetsbehandling ved de Københavnske Huslejenævn i henhold til oprin-delig indbringelse af 25. marts 2020 for så vidt angår lejens størrelse samt vilkår i lejekontrakten lovlighed.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning i advokatudgift med 97.500 kr. Boligfonden DTU er momsregistreret
THI KENDES FOR RET:
Park Street A/S skal anerkende, at lejemålene Adresse, 2100 København Ø, i henhold til lejekontrakt af juli 2012 med allonge nr. 1 af 22. oktober 2012, allonge nr. 3 af 1. december 2015, allonge nr. 4 af 11. juli 2016, allonge nr. 5 af 30. september 2016 samt allonge nr. 6 af 10. februar 2017, alle er omfattet af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser for beboelsesleje-mål, hvorefter sagen skal hjemvises til realitetsbehandling ved de København-ske Huslejenævn i henhold til oprindelig indbringelse af 25. marts 2020 for så vidt angår lejens størrelse samt vilkår i lejekontraktens lovlighed.
Park Street A/S skal til Boligfonden DTU betale sagsomkostninger med 97.500 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 07-06-2023 kl. 13:16
Modtagere: Sagsøgte Park Street A/S, Advokat (H) Jakob Brandgård Busse, Sagsøger Boligfonden DTU, Advokat Patrick Viggo Møller