Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 4. marts 2025
Sag BS-31928/2023-OLR
(11. afdeling)
Park Street A/S
(advokat Marcus Hvalsøe Jakobsen, prøve)
mod
Boligfonden DTU
(advokat Jakob Brandgård Busse)
Københavns Byret har den 7. juni 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-4687/2022-KBH).
Landsdommerne Michael Schaumburg-Müller, Michael de Thurah og Mathias Eike (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Park Street A/S, har gentaget sin påstand for byretten om frifin-delse.
Indstævnte, Boligfonden DTU, har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring. Vidne 3 og Vidne 4 har endvidere afgivet forklaring.
Vidne 3 har forklaret bl.a., at han er Stilling 1 i Park Street A/S. Han købte selskabet i 2016, hvor selskabet havde økonomiske pro-blemer. Da han overtog ledelsen af selskabet, blev der foretaget en dybdegåen-
2
de analyse af virksomhedens aktiviteter. Han er som leder meget involveret i virksomhedens drift og driften af virksomhedens ejendomme. Virksomheden er gået fra at have 26 medarbejdere til fem medarbejdere.
Den omhandlede lejekontrakt er tydeligt udformet som en erhvervslejekontrakt og henviser flere steder til, at der er tale om kommerciel leje. De har ikke noget at gøre med de lejekontrakter, som Boligfonden DTU indgår med de enkelte fremlejetagere. I hans tid har der været afholdt et enkelt møde mellem Park Street A/S og Boligfonden DTU, hvor man drøftede forskellige spørgsmål om driften af ejendommen. Konklusionen var, at det fungerede fint, som det var. Hvis de har modtaget beboerklager eller lignede vedrørende de omhandlede værelser på 6. sal, har de informeret Boligfonden DTU. De har ikke haft noget at gøre med klargøring af værelserne i forbindelse med fraflytning og genudlej-ning. Det fremgår klart af lejekontrakten, at det er Boligfonden DTU, der står for det.
Ejendom er en kompleks ejendom, hvor der både er boliger og hoteldrift. De har på et tidspunkt gennemgået ejendommens BBR-oplysninger med Kø-benhavns Kommune, som ikke har haft bemærkninger til, at ejendommen in-deholder begge dele.
Vidne 4 har forklaret bl.a., at han har beskæftiget sig med ejendomsadmini-stration i mange år. I 2011 blev han ansat hos Park Street A/S, hvor han funge-rede som Stilling 2 frem til 2019. Han er i dag tilknyttet Park Street A/S som konsulent.
Han deltog ikke selv i forhandlingerne med DTU om indgåelse af den omhand-lede kontrakt og allongerne. Administrationsafdelingen, som han var leder af, modtog først kontrakten, efter den var blevet indgået. Kontrakten er i hele peri-oden blevet administreret som en erhvervslejekontrakt, og det har forud for denne sag aldrig givet anledning til indsigelser fra DTU. De har haft en vice-værtfunktion på ejendommen, men de har ikke haft noget at gøre med indflyt-ninger og udflytninger eller den indvendige vedligeholdelse af de omhandlede værelser. De har alene haft kontakt med DTU, som er deres lejer. Henvendelser fra beboerne er sket til DTU.
Det er ikke korrekt, når det i dommen af 16. november 2021 fra Københavns Byret er anført, at han skulle have forklaret, at han ikke selv har beskæftiget sig med ejendommen i Gade.
Vidne 1 har forklaret bl.a., at han har det overordnede ansvar for de afde-linger i Boligfonden DTU, der står for udlejning af boliger og for driften af dem. Han har ikke selv deltaget i indgåelsen af lejekontrakterne i denne sag. Deres tidligere advokat, Advokat, blev først involveret et par år efter, at
3
Boligfonden var blevet stiftet, og har således heller ikke haft noget med kon-traktindgåelsen at gøre. Park Street A/S har tidligere haft nogle driftsfolk på ejendommen. Den funktion er nu overgået til et eksternt firma. De studerende, som lejer boligerne, retter imidlertid henvendelse direkte til Boligfonden og de-res driftsafdeling, hvis der er noget. De har betragtet denne kontrakt på helt samme måde, som deres øvrige kontrakter om indlejning af kollegieværelser med henblik på fremleje til studerende.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.
Park Street A/S har supplerende anført bl.a., at ændringsloven (lov nr. 632 af 11.
juni 2010) og den heri indeholdte ”stråmandsregel” ikke finder anvendelse i denne sag. Ændringsloven sigter primært på at hindre omgåelse af lejefastsæt-telsesreglerne gennem oprettelse af stråmandskonstruktioner. Dette er ikke til-fældet i nærværende sag, hvor der er tale om professionel erhvervsmæssig ud-lejning mellem to juridiske personer.
Boligfonden DTU har heroverfor anført bl.a., at Park Street A/S i Østre Lands-rets dom af 24. februar 2023 gjorde det samme anbringende gældende vedrø-rende en lejeaftale indgået med Housing Foundation Copenhagen – Fond, som ligeledes er en fond, der lejer boliger med henblik på videreudlejning til uden-landske studerende. Landsretten gennemgik grundigt lovens forarbejder og stadfæstede herefter byrettens dom vedrørende bl.a. spørgsmålet, om lovæn-dringen omfattede sådanne aftalekomplekser. Af forarbejderne til lovændrin-gen fremgår endvidere utvetydigt, at det var lovgivers hensigt, at alle lejeaftaler er omfattet af lovændringen.
Landsrettens begrundelse og resultat
Den omhandlede lejekontrakt og de seks allonger, der vedrører i alt 33 værelser med eget bad og trinette-køkken, er alle indgået efter ændringen af lejelovens § 1, stk. 1, som blev gennemført ved lov nr. 632 af 11. juni 2010, var trådt i kraft.
Det er ubestridt, at DTU (og senere Boligfonden DTU) i hele perioden efter kon-traktens indgåelse i 2012 har fremlejet de enkelte værelser til udenlandske stu-derende for perioder af typisk 6 eller 12 måneder.
Landsretten finder efter de foreliggende oplysninger, at det må lægges til grund, at Park Street A/S var klar over, at DTU indgik lejekontrakten og de ef-terfølgende allonger med det formål at kunne tilbyde boliger til udenlandske studerende, ligesom det også må have stået klart for Park Street A/S, at DTU som uddannelsesinstitution ikke havde til hensigt at udøve hoteldrift omfattet af lejelovens § 1, stk. 3. At hensigten derimod var, at værelserne skulle fremlejes
4
til udenlandske studerende støttes også af, at DTU i medfør af lejekontraktens punkt 9 havde ret til at fremleje værelserne til udenlandske studerende. Lands-retten har herved også lagt vægt på, at Park Street A/S før og efter indgåelsen af lejekontrakten har indgået lejeaftaler med andre uddannelsesinstitutioner om udleje af helt tilsvarende værelser i samme ejendom, hvoraf nogle også var be-liggende på 6. sal, til brug for fremleje til studerende til beboelse. Det findes herefter ikke at kunne tillægges selvstændig betydning, at ejendommens 6. sal, hvor de omhandlede værelser er beliggende, er registreret som hotel i BBR-registeret.
Det forhold, at der i lejekontraktens punkt 2 om det lejedes benyttelse er an-vendt formuleringen ”hotellejligheder til midlertidigt ophold for udenlandske studerende” , kan under disse omstændigheder ikke føre til, at lejeforholdet er omfattet af erhvervslejeloven.
Lejekontrakten og allongerne er derfor omfattet af dagældende lejelovens § 1, stk. 1, og dermed af boliglejelovene, jf. herved også Østre Landsrets dom af 24. februar 2023 i TBB2023.364.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Park Street A/S i sagsomkostninger for landsretten be-tale 120.000 kr. til Boligfonden DTU til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed af ½ retsdag.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Park Street A/S inden 14 dage betale 120.000 kr. til Boligfonden DTU. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 04-03-2025 kl. 10:02
Modtagere: Appellant Park Street A/S, Indstævnte Boligfonden DTU