Dom
RETTEN I GLOSTRUP
DOM
afsagt den 19. december 2023
Sag BS-24625/2022-GLO
Boet efter afdøde
(advokat Claus Emil Engel Johansen)
og
Lejer
(advokat Claus Emil Engel Johansen)
mod
Udlejer
(advokat Jens Larsen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen drejer sig om lejers mulighed for forholdsmæssigt afslag i huslejen på baggrund af problemer med rotter og genhusning.
Boet efter afdøde og Lejer har påstået, at Udlejer til Boet efter afdøde og Lejer skal betale 71.435,81 kr.
Påstanden er opgjort sådan:
Forholdsmæssigt afslag i huslejen for de fire måneder,
hvor sagsøger beboede et rottebefængt lejemål: 21.571,20 kr.
2
Forholdsmæssigt afslag i huslejen for de 11,5 måneder,
hvor sagsøger var midlertidig genhuset: 39.422,00 kr.
Opbevaringsudgifter 10.442,61 kr.
I alt 71.435,81 kr.
Udlejer har påstået frifindelse mod betaling af kr. 10.442,61.
Retten har modtaget sagen den 29. juni 2022.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Afdøde og Lejer lejede pr. 15. november 2019 rækkehuset beliggende Adresse 1, By.
Lejemålet er et 65 m2 stort rækkehus. Det er en del af en rækkehusblok med 6. lejemål fra nr. 9 til 19. Lejere skal visiteres til lejemålet af kommunen. Det frem-går af lejekontrakten, at rækkehuset indeholder 2 beboelsesrum, eget køkken, bad og toilet. Huslejen er 6.741 kr. pr. måned. Lejemålets art er angivet til fami-liebolig. Lejemålets art er ikke angivet som ældrebolig eller plejebolig.
Umiddelbart efter indflytningen blev det konstateret, at der var rotter i ejen-dommen. Afdøde og Lejer blev herefter pr. 19. marts 2020 genhuset i lejligheden beliggende Adresse 2, By.
Det fremgår af plantegningen for Adresse 2, at lejemålet består af et køkke-nalrum, et værelse, entré, bryggers, bad og toilet. I henhold til plantegningen er lejemålet 53,3 m2 stort.
Den 4. marts 2021 var udbedring og renovering af lejemålet Adresse 1 færdig og de flyttede tilbage hertil.
Forklaringer
Vidne 1, Vidne 2 og Vidne 3 har afgivet forklaring.
Vidne 1 har forklaret, at hun er datter af Afdøde og Lejer. Hendes mor er gået bort under sagsforløbet, og Lejers helbred var for dårligt til at kunne afgive forklaring på retsmødet. Hendes for-
3
klaring er derfor både en beskrivelse af de forhold, som hendes forældre har fortalt hende, samt forhold, som hun selv har oplevet.
Adresse 1 er en bolig, som de blev visiteret til gennem kommunen. Den pas-sede godt til hendes forældres behov. De kunne adskille soverummet på en hensigtsmæssig måde, hvilket var nødvendigt, da Afdøde modtog pleje døgnet rundt. Der var også god plads på badeværelset, hvilket igen var nødvendigt af hensyn til Afdøde. Afdøde brugte både kørestol og rollator, og det krævede hjælp fra to plejere, når hun skulle i bad. Derudover lå det tæt på et plejehjem, som de forventede, at Afdøde og/eller Lejer på et eller andet tidspunkt skulle over på. De accepterede derfor glade-ligt at flytte ind. Forud for accept og indflytning hørte de ikke noget omkring problemer med rotter.
På selve indflytningsdagen får de at vide, at der er fanget en rotte i boligen. Den er gået i en rottefælde, der er placeret i teknikskabet ude i køkkenet. De fik op-lyst, at den tidligere lejer selv tømte rottefælder. De var meget chokeret over, at der overhovedet var rotter, og hendes forældre ønskede ikke selv at skulle tømme rottefælder. De havde aldrig accepteret boligen, hvis de vidste, at der var problemer med rotter. De oplyste til repræsentanterne for boligselskabet, at de ville have det noteret, at de klagede over rotterne, og at det ikke var accepta-belt. De flyttede desuagtet ind, da de allerede havde opsagt deres tidligere leje-mål. Boligselskabet forsøgte løbende at bekæmpe rotterne og forsikrede hendes forældre om, at rotterne snart var væk. Hendes forældre klagede skriftlig i fe-bruar 2020. I lejemålet kunne man høre rotterne løbe rundt og gnave i ting un-der gulvet og på loftet. Der blev fanget flere rotter i teknikskabet i køkkenet. Rotterne var også kommet ind i et skuffemodul i køkkenet og spiste af indhol-det i skufferne. Hendes forældre måtte herefter tømme og desinficere hele mo-dulet. Om natten rumsterede rotterne i teknikskabet. Hendes far måtte stå op og banke på skabet for at få dem til at løbe væk. De satte en krog på lågen til teknikskabet for at sikre sig, at rotterne ikke kom ind i lejemålet. Afdøde var meget bange for rotter, så de forsøgte i videst muligt omfang at holde det skjult for hende.
En dag hendes far kom hjem, hørte han en rotte løbe ud i køkkenet. Skuffen til det skuffemodul, hvor rotterne tidligere var kommet ind, stod åben. Hendes far havde ikke åbnet skuffen, så de antager, at der har været en rotte inde i lejemå-let via skuffemodulet. Der var også spor og pletter rundt i boligen, som hun an-tager var fra rotter. Pletterne var ikke steder, hvor det umiddelbart vil give me-ning, at hendes forældre skulle have spildt noget.
Særligt på grund af lydene fra rotterne sov hendes forældre ikke godt. Der var også store lugtgener, og alle der opholdt sig i lejemålet fik udfordringer med lø-bende næse og hududslæt. Hun selv fik øget behov for sin astmamedicin. Det
4
var helt generelt både fysisk og psykisk belastende for hendes forældre at bo der. Efter hendes forældres klage over rotteproblemet i februar kom hjemme-hjælperne iført fuldt beskyttelsesdragt. Det skulle beskytte hjemmehjælperne og de personer, som hjemmehjælperne efterfølgende skulle ud til. Hendes forældre havde ikke noget form for beskyttelse. Hendes mor var indlagt flere gange un-der forløbet. Hendes helbred var generelt nedadgående under hele processen.
Efter at boligselskabet havde forsøgt en række lappeløsninger blev det besluttet, at lejlighedens loft og gulv skulle sikres mod rotter. Hendes forældre kunne ikke anvende lejemålet, mens det foregik. Fra den 9. til den 20. marts 2020 flyt-tede de i en gæstebolig, som var del af området omkring Vej. De blev til-budt at blive genhuset på Adresse 2. Den tilbudte bolig var ikke visiteret af kommunen, og var ikke indrettet som en handikapbolig. Det var heller ikke muligt at indrette boligen efter hendes forældres behov. Blandt andet skulle hendes far sove i stuen, og størrelsen på badeværelset gjorde det svært at for plejepersonalet at hjælpe hendes mor i bad. Det førte til, at Afdøde tit droppede bad, og at Lejer ikke kunne ikke få ro, da hjælperne kom døgnet rundt og var i huset. Til trods for at boligen ikke levede op til deres krav, så accepterede de løsningen for at komme væk fra rotterne, og fordi det ifølge planen alene drejede sig om 1-2 måneder. Det blev dog næsten et år frem til 4. marts 2021.
Boligselskabet har dækket deres flytteudgifter.
Vidne 2 har forklaret, at han er ejendomsfunktionær på Vej. Det har han været i ca. 30 år. Adresse 1 er en del af en rækkehusblok med 6. lejemål fra nr. 9 til 19. Den har tidligere været lidt ramt af rotter. Han var til stede på indflytningsdagen. Der opdagede de desværre, at der var fanget en rotte i en fælde i teknikskabet. Han vidste godt, at der tidligere var fanget rotter i ejen-dommen, men det var lang tid siden, så de troede ikke længere, at det var et problem. Den tidligere lejer var typen, der selv tømte fælderne. Der er ikke tid-ligere gjort nogen indsats for at bekæmpe rotterne udover opsætning af fælder. Teknikskabet, hvor rotten blev fanget, var udformet som et køkkenelement, og indgik som del af køkkenet. Der har været problemer med rotter i et stykke tid. Han kan ikke sige det nærmere.
Vidne 1 henvendte sig til ejendomskontoret på baggrund af rottefun-det. Boligselskabet anmeldte det herefter til kommunen, der kom ud og påså fælderne. Boligselskabet var ikke tilfredse med kommunens indsats, så de hy-rede et eksternt firma, Rentokil, til at løse problemet. De indså ikke til start, hvor stort omfanget af rotteproblemet var. Derfor forsøgte de først med mindre indgribende løsninger. Efter lejerne var genhuset, blev bl.a. gulvene fjernet, og der blev fjernet skabe i badeværelset. Der blev indsat net på loftet mellem sku-ret og boligen. Der blev støbt yderligere til fundamentet. Han har ikke hørt no-
5
get om rotter siden indflytning igen. Som han husker det, kunne rotterne be-væge sig fra teknikskabet til køkkenskufferne. Han mener ikke, at han nogen-sinde har set en rotte frit på gulvet i lejemålet, eller at der blev fanget en rotte på gulvet. Han husker ikke, at der var luftgener fra rotter, inden de hev gulvet op. Hvis man stak hovedet ind i teknikskabet, lugtede det dog slemt. Han kan ikke huske, om lejerne har klaget over lugtgener. Da gulvet først var væk, kunne man se, at der var efterladenskaber efter rotter over det hele. Med gulvet væk kunne man godt lugte det. Ham bekendt har der ikke været nogen lejer, der er blevet syg som følge af rotteproblemerne. Lejerne har ikke adgang til loftet, men Lejer spurgte pænt, så han lånte nøglen og smed den i postkassen bagef-ter. Han mener, at rotteefterladenskaberne på billederne ser gamle ud.
Vidne 3 har forklaret, at hun er ansat i administrationen ved Dansk Al-mennyttige Boligselskab (DAB) som driftssekretær. Hun har været ansat i 26 år og pt. tilknyttet Udlejer. Når der f.eks. skal ske genhusning, så hjælper hun til med det praktiske. Udlejer har ikke pligt til genhusning, men de vil gerne gøre det, hvis det er muligt. Der er dog flere be-hov, der skal tilgodeses, og der skal også rent faktisk være en bolig ledig. Udlejer vil gerne drage omsorg for beboerne, dog vil en indboforsikring også typisk dække genhusning.
I forbindelse med sagen tog hun kontakt til kommunen, ældreplejen og visita-tionen. Der var ikke nogen ledige boliger, der kunne opfylde de samme behov som Adresse 1. Adresse 1 skal man som lejer visiteres til af kommunen. Det lejemål kan Udlejer ikke råde over. Udlejer får efter visitationen tildelt lejeren af kommunen. De var heldige at finde en plads på Adresse 2. Adresse 2 er ikke en ældre/handikapbolig. De har ikke decideret handikapvenlige boliger til rådighed i Udlejer. Der var ikke andre muligheder end Adresse 2. Hvis leje-målet på Adresse 2 ikke var blevet til noget, så havde de ikke rigtig haft nogen andre muligheder. Det er meget sjældent, at de genhuser på hotel/vandrehjem. Hvis det sker, er det i maksimalt 14 dage, og personerne må ikke være plejekræ-vende.
Ved genhusning betaler lejeren sin normale husleje, så længe det er midlertidigt genhusning. Hvis man betaler mere, vil der ske refusion, når man flytter tilbage igen. Ved permanent genhusning skal man betale den huslejen, der er fastsat for det nye lejemål. Det var fra starten af tanken, at genhusningen skulle være midlertidigt. De snakkede til at starte med 1-2 måneder. Omfanget af rottebe-kæmpelsen eskalerede dog, og det tog længere tid end først antaget. Hun snak-kede også med et plejehjem, om der måske kunne tilbydes noget permanent der. Det lykkedes ikke. Udlejer har dækket flytteudgifter til og fra Adresse 2, inkl. nedtagning, nedpakning og opsætning. De har modtaget et par andre kla-ger omkring rotter på Vej.
6
Parternes synspunkter
Boet efter afdøde og Lejer har i deres påstandsdokument anført:
” Anbringender:
Til støtte for den nedlagte betalingspåstand anføres følgende anbrin-gender:
Forholdsmæssigt afslag grundet rotteproblemer
Der var under lejeperioden, fra indflytning 15. november 2019 og indtil genhusning den 19. marts 2020, problemer med rotter i lejemålet, jf. bi-lag 2, hvilket udgør mangler ved det lejede.
Nærmere om manglerne anføres det, at rotternes efterladenskaber med-førte lyd-, lugt- og hygiejnegener, mens der også kom dårligt inde-klima, da sagsøgerne blev vejledt af udlejer til at lukke vinduer og døre. Herudover var der rotter i køkkenet, hvilket udgjorde en reel sund-hedsrisiko, og sagsøgerne kunne derfor ikke bruge dette, ligesom sagsøgerne måtte have en spand sand på toiletlåget og frygtede rotters indtrængen derigennem. Lejemålet var dermed behæftet med væsent-lige mangler.
Rotteproblemerne anføres således at udgøre sådanne væsentlige mang-ler, hvor sagsøgerne ikke kunne bruge størstedelen af lejemålets cen-trale dele optimalt, at manglerne forringede det lejedes værdi for sagsø-ger, jf. almenlejelovens § 18, stk. 2. Derfor har sagsøger krav på for-holdsmæssigt afslag i huslejen, som udgjorde månedligt 6.741 kr.
Henset til problemets karakter og til at sagsøgte kendte til rotteproble-matikken allerede inden sagsøgernes indflytning, bør afslaget fastsættes til 80% af huslejen.
Forholdsmæssigt afslag grundet mangler ved genhusningsbolig
En udlejer, der træffer beslutning om midlertidig genhusning af en le-jer, skal sørge for, at den midlertidige erstatningsbolig er passende, jf. almenlejelovens § 86 a. I den forbindelse var det en afgørende og for sagsøgte kendelig forudsætning, at genhusningsboligen var indrettet som en handicap- og ældrevenlig, idet lejemålet på Adresse 1, By netop var en visiteret handicap- og ældrevenlig bolig.
Hertil anføres det, at sagsøgerne havde konkret behov for, at lejeboligen var indrettet handicap- og ældrevenligt. Dette skyldtes sagsøgernes fy-siske tilstand og helbredsforhold, som nødvendiggjorde en del speci-fikke indretninger, herunder særligt gode toilet-/badeforhold med plads til plejepersonale og 2 separate soverum grundet natlige besøg fra hjemmeplejen.
7
Den tilbudte genhusningsbolig beliggende Adresse 2 var imidlertid ikke handicap-o g ældrevenlig og opfyldte ikke sagsøgernes behov til indretningen, og sagsøgerne blev alene genhuset, idet de blev stillet i udsigt, at udbedringen af tog 1-2 måneder, hvilket endte med at blive udvidet til 11,5 måned.
Da genhusningsboligen ikke levede op til sagsøgernes særlige behov som værende handicap- og ældrevenligt, må det ud fra en konkret vur-dering lægges til grund, at boligen ikke var passende i almenlejelovens § 86 a’s forstand.
Det anføres således, at genhusningslejemålet beliggende Adresse 2, By, ikke levede op til kravene for en passende bolig, jf. almen-lejelovens § 86 a, stk. 1, hvorfor der også var mangler ved genhusnings-boligen.
I forlængelse heraf anføres det, at manglerne var væsentlige, idet boli-gen ikke opfyldte sagsøgernes kendelige krav til indretning som handi-cap- og ældrebolig, som også fremgik at lejekontrakten, jf. bilag 1. Manglerne forringede dermed konkret det lejedes værdi for sagsøgerne.
Det anføres hertil, at idet sagsøgernes krav til indretningen fremgik af aftalen, var det også sagsøgte påregneligt, at denne skulle præstere en genhusningsbolig, der var handicap- og ældrevenlig.
Dermed anføres det, at sagsøgerne har krav på et forholdsmæssigt af-slag i huslejen for den tid, hvor de boede i genhusningsboligen, som var behæftet med væsentlige mangler, jf. almenlejelovens § 18, stk. 2.
Der bør gives afslag for hele genhusningsperioden fra 19. marts 2020 til 4. marts 2021, hvor sagsøgerne betalte kr. 6.856 for at bo i en mangel-fuld bolig. I den forbindelse fremhæves det, at det var en væsentlig og kendelig forudsætning for sagsøgerne, at lejeboligen var handicap- og ældrevenlig, og at sagsøgerne boede der i 11,5 måneder trods et tilsagn om maksimalt 2 måneder, hvorfor afslaget bør fastsættes til 50% af hus-lejen.
Betaling af udgifter i forbindelse med flytning/opbevaring
Dette krav er anerkendt fra sagsøgtes side.
For en god ordens skyld anføres, at sagsøger har dokumenteret sine flytteudgifter, jf. bilag 4, hvorfor de har krav på dækning heraf, jf. al-menlejelovens § 86 a, stk. 1, 4. pkt. Kravet har endvidere årsagssam-menhæng med rotteproblemerne.
”
Udlejer har i sit påstandsdokument anført:
”
Til støtte for den nedlagte påstand bliver det gjort gældende,
8
at de af sagsøgerne påberåbte gener ved lejemålet Adresse 1 som følge af rotter ikke berettiger til et afslag i lejen,
at sagsøgerne ikke i øvrigt har godtgjort, at der har været gener som har nedsat lejemålets brugsværdi,
at de af sagsøgerne påberåbte gener i forhold til genhusningslejemålet ikke berettiger til et afslag,
at det ved afgørelsen heraf bør indgå, at sagsøgte herunder ikke har væ-ret forpligtet til at stille et lejemål til rådighed for genhusning, og
at det forhold, at genhusningsperioden blev af længere varighed end oprindeligt forventet, endvidere ikke i sig selv berettiger til et afslag.
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Efter bevisførelsen og de afgivne forklaringer lægger retten til grund, at der var problemer med rotter i lejemålet på Adresse 1, By på tidspunktet for Afdøde og Lejers indflytning den 15. november 2019 og frem til den 4. marts 2021, hvor lejemålet var udbedret, og Afdøde og Lejer flyttede ind igen.
Efter de afgivne forklaringer lægger retten yderligere til grund, at rotteproble-met medførte lyd- og luftgener i lejemålet, samt at rotterne havde adgang til teknikskabet, der var et indbygget element i køkkenet, samt videre adgang til mindst én køkkenskuffe.
På baggrund af ovenstående er det herefter bevist, at der ved indflytningen den 15. november 2019 og frem til afslutningen af udbedringen den 4. marts 2021, var en mangel ved det lejede, der har forringet det lejedes værdi for Afdøde og Lejer. Retten har herved lagt vægt på, at rotterne havde ad-gang til køkkenelementer, hvilket af sundhedsmæssige årsager må betragtes som særligt værdiforringende. Det følger af almenlejelovens § 18, stk. 2, at lejere har ret til at kræve et afslag i lejen i perioden, hvor manglen har forringet det le-jedes værdi. Retten finder, at afslaget i denne sag passende kan sættes til halv-delen af huslejen.
Boet efter afdøde og Lejer har alene påstået forholdsmæssigt afslag i lejen i perioden frem til genhusning. Påstanden vedrørende forholds-mæssigt afslag i huslejen i de fire måneder, hvor de beboede lejemålet forud for genhusning, tages herefter til følge med et beløb på 13.482 kr.
9
Udbedring af rotteproblemet gjorde det nødvendigt for lejerne midlertidigt at fraflytte lejemålet. Udlejer tilbød – og Afdøde og Lejer accepte-rede – midlertidig genhusning. Almenlejelovens § 86 a, stk. 1 finder herefter an-vendelse uanset om Udlejer var forpligtet til at tilbyde genhusning eller ej, jf. be-stemmelsens stk. 2.
Den midlertidige erstatningsbolig skal herefter være passende og ligge i kom-munen. Lejerne fortsætter som lejere af den hidtidige bolig og fortsætter med at betale lejen for denne bolig. Lejerne bliver ikke lejere af den midlertidige erstat-ningsbolig, hvor udlejeren betaler lejen, jf. almenlejelovens § 86 a, stk. 1, jf. stk. 2.
Retten lægger til grund, at Adresse 1 er et lejemål, som en lejer skal visiteres til af Gladsaxe Kommune. På baggrund af lejekontrakten lægger retten yderli-gere til grund, at lejemålet ikke var indrettet som en ældre- eller plejebolig. Vidne 1 har forklaret, at Adresse 1 opfyldte hendes forældres behov, navnlig fordi det var muligt at adskille soverummet hensigtsmæssigt, og at der var god plads på badeværelset. Adresse 2 kunne ikke indrettes på samme måde. Lejer var nødsaget til at sove i stuen, og størrelsen på badevæ-relset gjorde det svært for plejepersonalet at hjælpe Afdøde i bad.
Uanset det anførte omkring Afdødes og Lejers særlige behov finder retten efter en samlet vurdering, at placeringen, indretningen og størrel-sen af Adresse 2 medfører, at lejemålet kan anses for at være passende bolig i almenlejelovens forstand.
Udlejer frifindes herefter for påstanden om forholdsmæssigt afslag i lejen under den midlertidige genhusning på baggrund af lejemålets karakter.
Udlejer har erkendt at skylde beløbet på 10.442,61 kr. i opbevaringsudgifter.
Boet efter afdøde og Lejers påstand vedrørende opbevarings-udgifter tages herefter til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 16.500 kr., samt 750 kr. i retsafgift, i alt 17.250 kr. Sagsø-gerne er ikke momsregistrerede.
THI KENDES FOR RET:
Udlejer skal til Boet efter afdøde og Lejer betale 23.924,61 kr.
10
Udlejer skal til boet efter Afdøde og Lejer betale sagsomkostninger med 16.500 kr.
Udlejer skal til statskassen betale retsafgift med 750 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 19-12-2023 kl. 13:03
Modtagere: Sagsøger Lejer, Sagsøgte Udlejer, Anden partsrepræsentant Vidne 1, Sagsøger Afdøde, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Advokat (H) Jens Larsen