Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 9. januar 2025
Sag BS-1153/2024-OLR
(13. afdeling)
Lejer
og
Boet efter Afdøde lejer
(advokat Claus Emil Engel Johansen
v/advokat Nanna Nielsen for begge)
mod
Udlejer
(advokat Jens Larsen)
Retten i Glostrup har den 19. december 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-24625/2022-GLO).
Landsdommerne Louise Saul, Martin Hall og Selina Sejer Grolin (kst.) har del-taget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanterne, Lejer og boet efter Afdøde lejer, har nedlagt påstand om, at Udlejer skal betale 71.435,81 kr. med procesrente fra byretssagens anlæg.
Indstævnte, Udlejer, har påstået frifindelse mod betaling af 10.442,61 kr., subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb mindre end 61.435,81 kr.
Supplerende sagsfremstilling
2
Gladsaxe Kommune godkendte den 11. marts 2019 Afdøde lejer til en han-dicap- og ældrebolig i henhold til almenboliglovens § 57, stk. 1, 1. pkt., og § 54, stk. 1, 1. pkt.
Det fremgår af Gladsaxe Kommunes brev af 14. august 2019 til Afdøde lejer blandt andet:
”Ifølge Udlejer er Handicap- og ældreboli-gen ved … Adresse 1…By, ledig fra d. 15. november 2019 og vi kan derfor tilbyde dig denne lejlighed.”
Udlejer godkendte ved brev af 28. august 2019 Afdøde lejer og Lejer som lejere af Adresse 1, By.
Der er fremlagt plantegning over både Adresse 1, By, og genhusningsbo-ligen Adresse 2, By.
Forklaringer
Vidne 1, tidligere Mandatar og Vidne 2 har afgivet supplerende forklaring.
Vidne 1, tidligere Mandatar har forklaret blandt andet, at hendes forældre ansøgte om at blive visiteret til en ældrebolig, fordi hendes mor havde fremskreden Parkin-son. Hendes mor havde især behov for et større badeværelse med plads til to plejehjælpere.
Vidnet mødtes på indflytningsdagen med en repræsentant fra Udlejer, som gennemgik lejekontrakten med hende og oplyste, at det ikke havde betydning, at der var afkrydset i feltet ”familiebolig” og ikke i feltet ”ældrebolig” .
Genhusningen kom i stand efter, at hun kontaktede boligselskabet og insistere-de på, at hendes forældre ikke kunne bo på Adresse 1, før rotteproblemerne var løst. Hun var til møde med en repræsentant fra boligselskabet, hvorefter hendes forældre fik tilbudt Adresse 2. Hun så lejligheden med sin far, før hendes forældre accepterede lejemålet under den forudsætning, at det var for 1-2 måneder. Efter de første måneder var gået, efterspurgte hun en plan fra kommunen og boligselskabet for, hvornår Adresse 1 var klar til, at hendes forældre kunne flytte tilbage. Idet hun ikke fik et klart svar, henvendte hun sig til Danske Lejere, der i oktober 2020 deltog i en besigtigelse af Adresse 1, hvorefter det blev besluttet, hvordan udbedringen af lejemålet skulle forløbe.
Forskellen på de to lejemål var blandt andet, at der på Adresse 1 ikke var un-derskabe under håndvasken på badeværelset og under bordpladen i køkkenet, hvorfor der var plads til en kørestol. Endvidere var der på Adresse 1 ikke en skillevæg, der afskærmede bruseområdet på badeværelset, og der var derfor
3
plads til, at to plejehjælpere kunne hjælpe hendes mor i bad. Hendes far var ikke gangbesværet eller plejekrævende. Han bor fortsat i lejemålet.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han er gået på pension for et års tid siden og derfor ikke længere arbejder for Udlejer. Køkkenskabsmodulerne gik ikke helt op til væggen, og derfor kunne rotterne få adgang til et skuffemodul. Han kunne se, at der var gnavet i en køkkenskuffe.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Lejer og boet efter Afdøde lejer har yderligere vedrørende
forholdsmæssigt afslag for perioden frem til genhusning anført blandt andet, at Udlejer på indflytningstidspunktet kendte til, at der havde været problemer med rotter i boligerne i årevis, og at boligselskabet ikke havde gjort tilstrækkeligt for at udbedre problemet, hvilket understøttes af ejendomsfunktionær Vidne 2's forklaring for byretten.
Vedrørende forholdsmæssigt afslag grundet mangler ved genhusningsboligen er det yderligere anført blandt andet, at lejemålet Adresse 1, By, er en handicap- og ældrebolig, og at det må bero på en fejl, at lejemålet ikke er angi-vet som ældrebolig i lejekontrakten, idet Afdøde lejer var visiteret til en handicap- og ældrebolig af Gladsaxe Kommune på grund af hendes helbreds-forhold. Adresse 2, By, var derfor ikke en passende erstatningsbolig.
Udlejer har heroverfor anført blandt andet, at lejemålet på Adresse 1, By, ikke er en handicap- og ældrebolig i almenbo-liglovens forstand, og at boligselskabet ikke var inddraget i kommunens visite-ring af boligen. Boligselskabet var derfor ikke forpligtet til at stille en handicap-og ældrebolig til rådighed for genhusning. Boligselskabet råder herudover ikke over handicap- og ældreboliger, og det beror således ikke på en fejl, at lejemålet er afkrydset som en familiebolig i lejekontrakten. Lejer og Afdøde lejer har endvidere tiltrådt lejekontrakten vel vidende, at der ikke var tale om en handicap- og ældrebolig. Den tilbudte erstatningsbolig var, uanset om lejemålet måtte være handicap- og ældrebolig, passende i almenlejelovens for-stand.
Boligselskabet har under hovedforhandlingen frafaldet anbringendet om, at almenlejelovens § 86 a, stk. 1, ikke finder anvendelse.
Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten tiltræder af de grunde, der er anført af byretten, at Lejer og boet efter Afdøde lejer er berettiget til forholdsmæssigt afslag i huslejen for lejemålet Adresse 1, By, fra indflytningstidspunktet og frem til genhus-
4
ningen. Landsretten tiltræder endvidere, at afslaget passende kan fastsættes til 50 % af huslejen.
Der er for landsretten enighed om, at almenlejelovens § 86 a, stk. 1, finder an-vendelse ved genhusning i en midlertidig erstatningsbolig, uanset om udlejer var forpligtet til at genhuse lejerne, jf. almenlejelovens § 86 a, stk. 2. En midler-tidig erstatningsbolig skal herefter være passende og ligge i kommunen. Det er ubestridt, at sidstnævnte betingelse er opfyldt.
Afdøde lejer var visiteret til en handicap- og ældrebolig, og det må lægges til grund, at hun havde særlige behov. Landsretten tiltræder imidlertid, uanset om Adresse 1, By, var en egentlig handicap- og ældrebolig, at genhus-ningslejemålet efter en samlet vurdering måtte anses for at være en passende erstatningsbolig i almenlejelovens forstand. Landsretten har herunder lagt vægt på navnlig boligens størrelse og indretning. Det bemærkes endvidere, at lejerne accepterede boligen som en midlertidig løsning, samt at der ikke foreligger op-lysninger om, at lejerne reklamerede over erstatningsboligen.
Udlejer frifindes derfor for påstanden om for-holdsmæssigt afslag i huslejen under den midlertidige genhusning.
Landsretten har ikke herved taget stilling til med hvilken hjemmel, der i givet fald kunne ske forholdsmæssigt afslag i lejen i genhusningsperioden, hvor bo-ligselskabet betalte husleje for erstatningslejemålet Adresse 2, By, mens lejerne fortsat betalte husleje for Adresse 1, By.
Herefter, og da Udlejer har anerkendt kravet ved-rørende opbevaringsudgifter, stadfæster landsretten byrettens dom, dog med den ændring at der tillægges procesrente af det vundne beløb som nedenfor bestemt.
Efter sagens udfald skal Lejer og boet efter Afdøde lejer i sagsom-kostninger for landsretten betale 15.000 kr. inkl. moms til Udlejer til dækning af udgifter til advokatbistand. Ud over sagens vær-di er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang samt ho-vedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes med den ændring, at Udlejer skal betale procesrente af det vundne beløb på 23.924,61 kr. fra den 29. juni 2022.
5
I sagsomkostninger for landsretten skal Lejer og boet efter Afdøde lejer inden 14 dage betale 15.000 kr. til Udlejer. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 09-01-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appellant Boet efter Afdøde lejer , Appellant Lejer, Indstævnte Udlejer