Dom
BOLIGRETTEN I HILLERØD
DOM
afsagt den 1. maj 2024
Sag BS-43877/2022-HIL
Udlejer ApS
(advokat Morten Bech)
mod
Lejer
(advokat Christina Aagaard)
Denne afgørelse er truffet af Dommer og Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 3. november 2022.
Sagen drejer sig om prøvelse af Huslejenævnet for Hillerød Kommunes afgørel-se af 21. juni 2022 om lejens størrelse samt lejers påstand om en udbedringsfor-pligtelse for udlejer.
Udlejer ApS har nedlagt følgende endelige påstand:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje fra den 10. december 2021 udgør kr. 105.600, svarende til en månedlig leje på 8.800 kr., for leje-målet beliggende Adresse 1, 3400 Hillerød.
Lejer har her over for nedlagt påstand om frifindelse.
Lejer har nedlagt følgende selvstændige påstande:
2
Påstand 1
Principalt: Stadfæstelse af huslejenævnets afgørelse, dog således at hus-lejen nedsættes fra den 10. december 2018.
Subsidiært: Stadfæstelse af huslejenævnets afgørelse, således at huslejen nedsættes fra den 10. december 2021.
Mere subsidiært: En anden af boligretten fastsat husleje, dog mindre end kr. 8.800 pr. mdr. nedsat fra den 10. december 2018. Subsidiært nedsat fra den 10. december 2021.
Påstand 2
Udlejer ApS tilpligtes at anerkende, at lejemålet mangler vedli-geholdelse, og Udlejer ApS tilpligtes at vedligeholde lejemålet inden for en af retten fastsat frist.
Udlejer ApS har over for Lejers selvstændige påstande påstået frifindelse.
Udlejer ApS har under hovedforhandlingen anerkendt Huslejenæv-nets afgørelse om pålæg om at undersøge årsagen til, at gulvet i stuen flere ste-der mangler understøttelse og derfor er ustabilt og ”giver efter” , når man står på det, og om at foretage de nødvendige reparationer af gulvet, og har således frafaldet sin påstand 2.
Parterne er enige om, at spørgsmålet om skimmelsvamp og placeringen af sik-ringsboksen er omfattet af den anden mellem parterne verserende sag (BS-47625/-2020-HIL), hvorfor Lejer har frafaldet sin påstand 3.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Huslejenævnet for Hillerød Kommune traf under et møde den 21. juni 2022 føl-gende afgørelse vedrørende Lejers lejemål beliggende Adresse 1, Hillerød:
”Afgørelse:
Huslejenævnet har besluttet at nedsætte lejen for lejemålet Adresse 1 til 6.800 kr. med virkning fra sagen indbringelsen for nævnet den 10. december 2021, jf. lejelovens § 32 (tidligere boligregule-ringslovens § 29 c).
3
Udlejer skal senest den 1. december 2022 tilbagebetale for meget opkræ-vet leje for perioden 10. december 2021 og frem, jf. lejelovens § 40, (tidli-gere boligreguleringslovens § 17).
Nævnet pålægger udlejer af undersøge årsagen til, at gulvet i stuen flere steder mangler understøttelse og derfor er ustabilt og ”giver efter” , når man står på det. Nævnet pålægger samtidig udlejer at foretage de nødven-dige reparationer af gulvet, jf. lejelovens § 112, stk. 2.
Arbejdet skal være udført inden den 1. februar 2023.
…..
Begrundelse
Huslejenævnet har ved afgørelsen om lejen størrelse lagt vægt på, at par-terne i tillæg til lejekontrakt af 5. august 2020 har fastsat lejemålet areal på baggrund af landinspektøropmåling, hvor beboelsesarealet udgør 84,40 m2, mens øvrige arealer udgør 31,49 m2, mens forudsætningen for næv-nets afgørelse af 30. maj 2018 var et boligareal på 150 m2. Den ændrede arealfordeling har væsentlig betydning for lejers anvendelse af de 31,49 m2, hvilket lejen skal afspejle.
Da lejen senest er reguleret ved nævnets afgørelse fra 2018, finder nævnet ikke grundlag for at fastsætte tidspunktet for tilbagebetaling tidligere end datoen for indbringelsen af sagen for nævnet.
Ved besigtigelsen af lejemålet den 21. juni 2022 kunne nævnet ikke konsta-tere tegn på fugt og skimmelvækst i lejemålet, hvilket er baggrunden for, at nævnet ikke har fundet grundlag for at pålægge udlejer at undersøge dette punkt i lejers klage.
Gulvet i stuen langs væggen mod vejen er stort set uden understøttelse. Manglen bør udbedres snarest muligt.
….”
Selve afgørelsen er dateret den 11. oktober 2022.
Som anført verserer der en anden retssag mellem parterne vedrørende fugt/ skimmelsvamp.
Udlejer ApS har som anført ovenfor anerkendt problemstillingen ved-rørende gulvet.
4
Som det fremgår af afgørelsen, havde Huslejenævnet truffet en tidligere afgø-relse – 16. maj 2018 – hvor fastsættelsen af den månedlige leje på 8.800 kr. var baseret på en forudsætning om et boligareal på 150 m2
Lejlighedens areal er den 14. maj 2020 fastslået af landmåler til et bebygget areal på 129,33 m2, med et beboelsesareal på 86,40 m2.
Parterne har den 5. august 2020 udfærdiget et tillæg til lejekontrakten, hvorefter det samlede lejede areal blev opgjort således:
Godkendt til beboelse (villa, mellembygning (gang),
sidebygning (bad/gang)86,40 m2
Karnap (ikke godkendt til beboelse)7,48 m2
Sidebygning, udhus (ikke godkendt til beboelse) 24,01 m2
Lejet areal i alt117,89 m2
Boligretten har under sagen besigtiget lejemålet Adresse 1 og sammenligningslejemålene Adresse 2, og Adresse 3, alle Hillerød.
Byrådssekretariatet i Hillerød Kommune har i mail af 13. juli 2022 til Lejer anført følgende:
”Huslejenævnet vil anmode om oplyse de punkter lejer mener der skal udbedres i lejemålet.
Nævnet vil forholde udlejer til disse i sagens videre forløb.” ,
hvorefter Lejers advokat den 14. juli 2022 fremsendte en liste over punkter, som Lejer mener, skal udbedres i lejemålet. Listen og vedhæftede fotos er fremlagt under sagen.
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Person og Lejer.
Forklaringerne gengives ikke i dommen.
Parternes synspunkter
Udlejer ApS har i sit påstandsdokument anført:
ANBRINGENDER:
Det gøres gældende,
5
Fsva huslejens størrelse (sagsøger og sagsøgtes påstand 1)
At sagsøgte ikke er berettiget til at kræve huslejenedsættelse, idet lejer har indbragt sag herom for huslejenævnet for sent, jf. (dagældende) Lejelovens § 49, stk. 4, eller en analogi deraf, idet bemærkes,
at sagsøgte indbragte sagen for huslejenævnet den 10. december 2021, og
at huslejenævnet har lagt vægt på den ændring af lejeforholdet, som parterne tiltrådte den 5. august 2020, jf. bilag 4, som begrun-delse for afgørelse af den 11/10-2022 (bilag 1), og
at sagsøgte var eller burde havde været bekendt med, at spørgsmå-let om huslejens størrelse skulle indbringes for huslejenævnet, idet boligretten i en anden ved retten verserende sag, ved kendelse af den 3. maj 2021, afviste sagsøgtes påstand 3, der reelt vedrørte hus-lejens størrelse, jf. boligrettens begrundelse side 2, 2. og 3. afsnit, samt kendelsen, hvoraf fremgår at Lejers påstand 3 afvises.
At det ikke er bevist, at den dagældende leje for lejemålet, stor kr. 8.800 pr. måned, væsentligt overstiger det lejedes værdi pr. 10. de-cember 2021,
At sagsøgte bærer bevisbyrden for, at huslejen væsentligt overstiger lejen for tilsvarende lejeforhold, jf. Lejelovens §32, jf. §45, og det fastholdes, at Huslejenævnets afgørelse herom ikke er tilstrækkelig dokumentation, idet bla.
at huslejenævnet ved afgørelse af den 11. oktober 2022 (bilag 1) ikke ses at have tillagt tillægsarealer, have-brugsret, og en stuelejlighedsfordele frem for en 1. sals lejlighed, prisudvikling m.m. nogen værdi overhove-det i sammenligning med bilag 5,
at huslejenævnet heller ikke ses at have taget hensyn til lejers brug og anvendelsesmulighed af sidebygning (24m2), der er opvarmet, og hidtil i en periode har væ-ret anvendt af lejer til beboelse,
at sidebygningen (24m2) uanset retlig status skal tillæg-ges værdi, da der er tale om brugbare opvarmede kva-dratmeter, hvorover lejer har eksklusiv brugsret,
6
at En årlige husleje på 105.600 kr. (8.800 kr. pr. måned) for
det omhandlede lejemål overstiger ikke væsentligt lejen for tilsvarende lejeforhold i december 2021 hver-ken med eller uden tillagt værdi for sidebygningen.
At boligretten derfor må tilsidesætte huslejenævnets afgørelse og fast-sætte lejen selv i det omfang boligretten finder, at den gældende leje pr 9. december 2021 overstiger det lejedes værdi.
At sagsøgtes sammenligningslejemål a), b), c) og d) ikke er sammenlig-neligt med lejemålet i nærværende sag,
At retten ved afgørelse af nærværende sags påstand 1, om huslejens størrelse, skal se bort fra den mulige betydning af skimmelsvamp konstateret i lejemålet i anden sag, der verserer ved retten i Hille-rød (BS-47625/2020-HIL),
Fsva. sagsøgers påstand 2
At gulvet i stuen ikke er ustabilt og giver efter i et omfang, der gør ud-bedring påkrævet, og det gøres gældende, at huslejenævnets afgø-relse ikke er tilstrækkelig dokumentation for, at udbedring er på-krævet.
Fsva sagsøgtes påstand 2
At der ikke er hjemmel til ved dom at pålægge sagsøger en generel og uspecifik vedligeholdelsespligt, hvorfor sagsøger allerede af den grund skal frifindes,
At forhold omfattet af bilag V, på nær en afgrænset del af gulv i leje-målet, ikke har været forelagt huslejenævnet til afgørelse, hvorfor boligretten ikke har kompetence til at afgøre spørgsmålet, jf. Leje-lovens §114, jf. §202, hvilket også må føre til, at sagsøger frifindes,
At sagsøgtes bilag AE ikke dokumenterer, at mangelslisten (bilag V) har været inddraget under huslejenævnets behandling af den sag og den huslejenævnskendelse, der nu foreligger til pådømmelse af boligretten.
Fsva. sagsøgtes påstand 3
7
At sagsøgte ikke har retlig interesse i at få prøvet sin påstand 3, da der ved nærværende byret, allerede verserer en sag (BS-47625/2020-HIL), hvor sagsøgte har nedlagt samme eller tilsvarende påstand, jf. bilag 12,
At der med lejeren af kælderlejemålet er indgået aftale om, at sagsøgte i nærværende sag har en nøgle til kælderen, så sagsøgte selv kan låse sig ind, hvis der sker noget med el i ejendommen, jf. bilag 13,
Sagsøger bestrider, at sagsøgte har hjemmel til at kræve el-tavlen/sikrings-boksen flyttet, og det gøres gældende, at en sådan flytning henset til de indgåede aftaler, vil være urimeligt byrdefuld for sagsøger, hvorfor sagsø-ger også af den årsag skal frifindes.
BEVISLIGHEDER:
Sagsøger påberåber sig sagens akter og partsforklaring ved direktør Person.
Det bemærkes, at Vidne (Adresse 4) frafal-des, idet sagsøgte udenretligt har meddelt, at sagsøgte ikke vil påberåbe sig ejendommen (sammenligningslejemål d) under sagen.
Som sammenligningslejemål ønsker sagsøger at boligretten besigtiger Adresse 2, tillige med den i nærværende sag omhand-lede lejlighed på Adresse 1.
Lejer har i sit påstandsdokument anført:
ANBRINGENDER
Ad Adresse 1
Til støtte for påstanden gøres det gældende,
at Huslejenævnet har besigtiget lejemålet og har på den baggrund fastsat en samlet leje på kr. 6.800 for hele lejemålet inkl. udhus og brugsret til haven, og
at det gøres gældende, at udhuset er så dårligt isoleret og ikke er god-kendt til beboelse, hvorfor det reelt kun har værdi som opbevaring, hvis det reelt har en værdi.
Ad sammenligning med Adresse 2
8
Til støtte for påstanden gøres det gældende,
at for så vidt angår sammenligningen med 1. sal, da skal det gøres gældende, at de to lejemål ikke er direkte sammenlignelige. Derud-over skal der ses på de øvrige bestemmelser i lejekontrakten, her-under parternes aftale om, hvem der vedligeholder de udvendige arealer.
Ad huslejens størrelse
Til støtte for påstanden gøres det gældende,
at Lejer i forbindelse med huslejenævnets mange besigtigel-ser, er blevet bekendt med, at lejemålet er væsentlig mindre end det, der fremgår af lejekontrakten,
at Lejer har sandsynliggjort, at lejen skal nedsættes, som følge af den væsentlige ændring i antallet af kvadratmeter,
at toiletrummet i tilbygningen reelt heller ikke er godkendt til bebo-else, og derfor også bør indgå med en meget lav værdi, jf. bilag Z og Ø,
at Lejer ligeledes har fremlagt sammenligningslejemål, der understøtter den husleje, som Huslejenævnet er kommet frem til,
at det derefter er Udlejer ApS, der skal løfte bevisbyrden for, at Huslejenævnets vurdering ved afgørelsen af 11. oktober 2022 skal ændres,
at der er ingen tvivl om, at den tidligere opkrævede leje har været be-regnet ud fra et forkert antal kvadratmeter,
at huslejen derfor korrekt er nedsat til kr. 6.800 pr. mdr.,
at lejen kan nedsættes med tilbagevirkende kraft 3 år tilbage fra sagen blev indbragt for huslejenævnet den 10. december 2018,
at der ikke i huslejenævnets afgørelse er en afspejling af, hvilken leje de 84,40 m2 skal anvende og hvilken leje de øvrige 31,49 m2 skal anvende. Lejen ses af være fastsat ud fra en vurdering af, den æn-drede arealfordeling har væsentlig betydning for lejers anvendelse af de 31,49 m2 og at dette skal afspejle sig i lejen, og
9
at der er således ikke tale om en afgørelse, om det lejedes værdi.
Ad manglende vedligeholdelse
Som det fremgår af huslejenævnets afgørelse, så handler sagen ligeledes om udlejers manglende vedligeholdelse og huslejenævnet har fundet, at lejemålets gulve ikke er tilstrækkelig vedligeholdt. Det fastholdes derfor, at gulvene skal vedligeholdes af udlejer.
Det gøres gældende,
at lejemålet mangler generel vedligeholdelse fra udlejers side og det er ikke kun gulvene,
at sagsøger ikke har besvaret sagsøgtes opfordring B og opfordring 1 om mangelproblematikken, hvilket skal tillægges processuel skade-virkning, således at mangellisten kan lægges til grund,
at bilag V, W og X fremstår uden kommentarer fra sagsøgers side og kan dermed lægges til grund, og
at disse mangler løbende er gjort gældende af sagsøgte, herunder også i huslejenævnssagerne og direkte over for sagsøger.
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Boligretten er enig med Lejer i, at sagen ikke vedrører det lejedes værdi, hvorfor sagen ikke er indbragt for sent for Huslejenævnet.
Vedrørende lejen
Boligretten finder efter besigtigelse af såvel lejemålet som sammenligningsleje-målene ikke grundlag for at tilsidesætte Huslejenævnets fastsættelse af den må-nedlige leje til 6.800 kr. Fastsættelsen tager udgangspunkt i den kvadratmeter-leje, som Huslejenævnet kom frem til ved afgørelsen i 2018, og korrigeret i for-hold til ændringen af beboelsesarealet til 84,4 m2/86,4 m2.
Da arealet stedse har været mindre end de i den oprindelige lejekontrakt fra 2014 forudsatte 150 m2, findes det rettest, at huslejen nedsættes fra den 10. de-cember 2018.
10
Vedrørende manglende vedligeholdelse
Det fremgår af Huslejenævnets ”skriftlige afgørelse” , der er dateret 11. oktober 2022, at afgørelsen er truffet i et møde den 21. juni 2022. Der er endvidere ikke i afgørelsen taget stilling til – generel – vedligeholdelse af lejemålet.
Boligretten finder på den baggrund, at spørgsmålet ikke har været behandlet af Huslejenævnet. Korrespondancen – dateret efter afgørelsestidspunktet i juni 2022 – om mangelslisten kan ikke føre til en anden vurdering.
Da påstanden angår spørgsmålet om omfanget af udlejers pligt til vedligehol-delse af lejligheden, hvilket henhører under Huslejenævnets kompetence, afvi-ses denne påstand.
Konklusion
Herefter, og da det i øvrigt af parterne anførte ikke kan føre til et andet resultat, gives der Lejer medhold i den principale påstand i påstand 1.
Efter sagens forløb og udfald ophæves sagsomkostningerne således, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part.
THI KENDES FOR RET:
Huslejenævnets afgørelse af 21. juni 2022 stadfæstes således, at den månedlige husleje for lejemålet Adresse 1, 3400 Hillerød, udgør 6.800 kr. med virkning fra den 10. december 2018.
Lejers påstand 2 afvises.
Ingen af parterne betaler sagsomkostninger til den anden part.
Publiceret til portalen d. 01-05-2024 kl. 10:00
Modtagere: Sagsøger Udlejer ApS, Advokat (H) Morten Bech, Sagsøgte Lejer, Advokat (H) Christina Aagaard