Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 25. april 2025
Sag BS-28175/2024-OLR og BS-25080/2024-OLR
(6. afdeling)
Udlejer ApS
(advokat Morten Bech)
mod
Lejer
(advokat Christina Aagaard)
Retten i Hillerød har den 1. maj 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-43877/2022-HIL).
Landsdommerne Rebekka Høj (kst.), Peter Thønnings og Anne Bendfeldt Westergaard har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Udlejer ApS, har nedlagt følgende påstande:
Principalt: Indstævnte, Lejer, tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje fra den 10. december 2021 udgør kr. 105.600, svarende til en månedlig leje på 8.800 kr., for lejemålet beliggende Adresse 1, 3400 Hil-lerød.
Subsidiært: Huslejenævnets afgørelse stadfæstes, således at nedsættelse af hus-lejen tidligst får virkning fra indstævntes indbringelse af sagen for huslejenæv-net den 10. december 2021, eller et tidligere tidspunkt fastsat af Landsretten, dog ikke tidligere end den 10. december 2020.
Indstævnte, Lejer, har påstået dommen stadfæstet.
2
Lejer har særskilt appelleret sagsomkostningsafgørelsen i byret-tens dom med påstand om, at hun skal tilkendes sagsomkostninger med 53.750 kr, subsidiært at hun skal tilkendes sagsomkostninger fastsat efter landsrettens skøn.
Udlejer ApS har påstået stadfæstelse for det tilfælde, at byrettens dom ikke ændres, og har påstået sig tilkendt sagsomkostninger, hvis byrettens dom ændres i overensstemmelse med Udlejer ApS' påstand.
Byrettens afgørelse vedrørende spørgsmålet om manglende vedligeholdelse er ikke omfattet af ankesagen.
Forklaringer
Lejer har afgivet supplerende forklaring.
Lejer har forklaret blandt andet, at hun ved sin indflytning benyt-
tede lejemålets to værelser i udhuset til børneværelser. I 2018, hvor det blev problematiseret, om udhuset var anvendeligt til beboelse, benyttede hendes voksne søn et værelse i udhuset. En medarbejder ved Hillerød Kommunes byg-geadministration meddelte, at udhuset ikke måtte anvendes til beboelse. Hun rejste spørgsmålet over for udlejer, som endte med at true med politiet, hvis ikke hun ophørte med at anvende udhuset til beboelse. Hun var derfor nødsa-get til at bede sin søn om at afstå fra at benytte værelset. Før udlejers fremsen-delse af et tillæg til lejekontrakten med ændrede arealer modtog hun en helt ny lejekontrakt. Den indeholdt en række ændringer, som hun ikke kunne accepte-re. Hun kan ikke huske, om hendes søn fraflyttede værelset i udhuset, inden eller efter hun underskrev tillægget til lejekontrakten. Hun omtalte på et tids-punkt for udlejer, at lejen måtte justeres, nu man gik fra 5 til 3 beboelige værel-ser.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Udlejer ApS har yderligere anført bl.a., at indstævntes eventuelle krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje enten afskæres helt eller begrænses af bestemmelsen i lejelovens § 40, stk. 2.
Lejer har heroverfor anført bl.a., at denne bestemmelse ikke finder anvendelse i den foreliggende sag, og at lejen kan nedsættes med tilbagevir-kende kraft 3 år tilbage, fra sagen blev indbragt for huslejenævnet.
Landsrettens begrundelse og resultat
Ved huslejenævnets afgørelse på mødet den 21. juni 2022 blev lejen nedsat med henvisning til en ny opmåling og ændret arealanvendelse for det omhandlede
3
lejemål, hvor beboelsesarealet var reduceret fra de i lejekontrakten fastsatte 150 m2 til et beboelsesareal på ca. 85 m2 samt fortsat brugsret til visse sekundære arealer på ca. 31 m2 . Landsretten tiltræder, at nævnets afgørelse ikke har karak-ter af lejefastsættelse med henvisning til det lejedes værdi. Landsretten finder på denne baggrund, at lejer ikke har indbragt sagen for sent for huslejenævnet eller, at lejers krav om tilbagebetaling af for meget erlagt leje er prækluderet eller bortfaldet ved passivitet.
Landsretten tiltræder efter den stedfundne bevisførelse, at den ubestridte og oprindelige arealmangel ved lejemålet, som er væsentlig, passende kan føre til en ændret lejefastsættelse, som fastsat af boligretten, og at den ændrede leje gi-ves virkning fra den 10. december 2018.
Landsretten stadfæster derfor boligrettens afgørelse vedrørende lejen.
Efter sagens udfald skal Udlejer ApS i sagsomkostninger for landsret-ten betale 35.000 kr. til Lejer. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb. Efter sagens for-løb, tvistepunkter og udfald for boligretten har det sit forblivende med boligret-tens sagsomkostningsafgørelse.
THI KENDES FOR RET:
Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Udlejer ApS inden 14 dage betale 35.000 kr. til Lejer. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 25-04-2025 kl. 10:01
Modtagere: Appellant Udlejer ApS, Indstævnte Lejer