Dom
RETTEN I HELSINGØR
DOM
afsagt den 14. september 2023
Sag BS-22262/2022-HEL
Sagsøger
(advokat Bjarne Skøtt Jensen)
mod
Sagsøgte P/S
(advokat Morten Bech)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 13. juni 2022.
Sagsøger har nedlagt følgende påstand om, at Sagsøgte P/S til Sagsøger skal betale 300.000,00 kr. med procesrente fra sagens anlæg den 13. juni 2022, til betaling sker.
Sagsøgte P/S har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommenindeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.
Oplysningerne i sagen
Sagen angår et erstatningskrav, som sagsøger har fremsat mod sagsøgte med henvisning til, at sagsøgtes opførelse af 4 fritstående punkthuse i 3-4 etager på nabogrunden indebærer en overskridelse af den naboretlige tålegrænse. Det er sagsøgers synspunkt, at byggeriet har medført en forringelse af værdien af hans
2
ejendom svarende til erstatningskravets størrelse, og at dette er årsagen til, at han ved salget af sin ejendom i 2020 ikke opnåede en tilsvarende højere pris.
Der er gennemført syn og skøn. I arkitekt Skønsmand 1's skønserklæring ind-leveret den 20. februar 2023 hedder det blandt andet:
”Når man ser tilbage på luftfoto fra 1954, er området en blanding af marker, parcelhuse og etageboliger. Langs Vej 1 er der mange enfamiliehuse.
Byen udvikler sig, og der opføres indkøbscenter, rækkehuse og etageboliger mm. Der er stadig mindre bebyggelser langs Vej 1. Langs Vej 2 er der nu højere bebyggelser.
Spørgsmål 1:
Skønsmanden anmodes om at beskrive sagsøgtes byggeri i forhold til di-mensioner, placering, lys- og skyggeforhold (særligt i forhold til sagsøgers ejendom) og arkitektur i forhold til det omkringliggende landskab og byg-geri, herunder om det af sagsøgte opførte byggeri forekommer atypisk/ty-pisk for kvarteret/nærområdet, samt på hvilket tidsrum på dagen og året de nærmeste punkthuse vil skygge helt eller delvist for middag-, eftermiddag-og aftensolen på sagsøgers ejendom.
Svar på spørgsmål 1:
De 4 punkthuse er opført iht. Lokalplan 3.36. Husene fremtræder markante, med stort bygningsvolumen og relativt høje men det er der flere etageejen-domme langs Sagsøgte P/S, der også er.
I almindelige boligområder gælder bygningsreglementetshøjdegrænse-
plan som er (1,4 x afstand til skel). Ved nærværende byggeri er det lokalplan 3.36, der er gældende.
Adresse 1 er generet af punkthuset mod vest (Adresse 2). Punkthuset er 3 etager højt + soklen på ca 1m og tag, som varierer i højden. Huset skygger en del for lys og sol fra vest. Punkthuset mod syd, Adresse 3, skygger også som vist på illustrationer.
Det skønnes at Adresse 1, efter opførelse af punkthusene, har mistet flere kvaliteter, som er vigtige for en bolig. Der er nu indbliksgener fra vin-duer og balkoner samt skygge som vist på illustrationer.”
I ejendomsmægler Skønsmand 2's skønserklæring indleveret den 13. marts 2023 hedder det blandt andet:
3
”Spørgsmål 2:
Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvad prisen for sagsøgers ejendom andrager, under forudsætning af, at byggeriet fremstår som opført i dag, og under forudsætning af, at byggeriet på nabogrunden ikke ville være opført og ikke eksisterede – altså således som forholdene var før byggeriets opfø-relse – der er tale om at skønsmanden anmodes om at oplyse kontantprisen på ejendommen pr. den 23.04.2020.
Svar på spørgsmål 2:
Det skønnes jf. bilag A, at ejendommen ville have haft en kontantpris på kr. 3.000.000,00 pr. 23.04.2020.
…
Spørgsmål IA:
Skønsmanden bedes oplyse om den prisnedsættelse på 300.000 kr., der er omtalt i sagens bilag 9, efter skønsmandens opfattelse kan henføres til en varig forringelse af ejendommens handelsværdi, som følge af sagsøgtes byggeri på nabogrunden, eller om prisnedsættelse kan henføres til en mid-lertidig værdiforringelse som følge af nært forestående eller igangværende byggeri på sagsøgtes ejendom.
Ved besvarelsen bedes skønsmanden lægge til grund som forudsætning, at byggeriet på sagsøgtes ejendom er sat i gang efter kommunens byggetilla-delse af den 2. april 2019 (bilag 5), og at byggeriet har været under opførelse i perioden derefter indtil februar 2021, hvor byggeriet blev afleveret af en-treprenøren.
Svar på spørgsmål IA:
Det skønnes at prisnedsættelsen på kr. 300.000 jf. bilag 9 kan henføres til en varig forringelse af ejendommens værdi grundet den nye bebyggelse på na-boejendommen.”
Arkitekt Skønsmand 1 og ejendomsmægler Skønsmand 2 har hen-holdsvis den 18. maj 2023 og den 19. maj 2023 indleveret skønserklæringer med besvarelse af supplerende spørgsmål i sagen.
Retten har i forbindelse med hovedforhandlingen foretaget besigtigelse af sagsø-gers ejendom og området omkring den.
Forklaringer
Sagsøger samt syns- og skønsmændene, arkitekt Skønsmand 1 og ejendoms-mægler Skønsmand 2, har afgivet forklaring.
Sagsøger har forklaret blandt andet, at han er uddannet svagstrømsingeniør og har arbejdet med it siden 1978, hvor han afsluttede sin uddannelse. Han er i dag
4
68 år og er gået på pension for nogle måneder siden. Han har adresse i By 1 og i By 2. Han overtog ejendommen i 2016 som led i afviklingen af dødsboet efter sin mor. Det papirmæssige faldt på plads i september 2017. Det var hans bror, der er revisor, der forestod bobehandlingen. Hans forældre havde haft ejendom-men siden 1953/1954, og han er selv opvokset på ejendommen. Da han overtog ejendommen, var der i retning op ad Vej 1 (mod vest) alene to huse i en afstand af ikke under 50 meter fra ejendommen. Der var ingen andre ejendomme i det område, hvor der i dag er punkthuse. Der var således ingen bebyggelse, der stødte op til ejendommens skel. På et tidspunkt var der et garagehus og en spa-rekasse i en barak på det sted, der ligger tættest på banen. Han henviser herom nærmere til ekstrakten side 87, kortbilag 1, område 1. De omhandlede bygninger var kun i én etage og med flade tage. Det kom bag på ham, at man kunne bygge helt ind til skellet. Han kæmpede imod byggeriet og troede, at han var værnet af bygningsreglementets bestemmelser om afstandskrav. Han blev derfor overra-sket over, at han fik så højt et byggeri så tæt på. Han opgav kampen og besluttede sig for at sælge. Med byggeriet havde man stjålet solen og påført ham indbliks-gener. Ejendommen var ikke længere som i hans barndom. Ejendommen var nok blevet solgt i forbindelse med bobehandlingen, hvis han på daværende tidspunkt havde vidst, at byggeriet kom. Som han husker det, blev han først bekendt med lokalplanen, efter at han havde fået skøde på ejendommen i september 2017. Han
havdefået udlagt ejendommen til en pris svarende til 85 pct. af den offentlige
ejendomsvurdering. Huset blev sat til salg den 10. januar 2019. Han havde på det tidspunkt set de foreløbige tegninger over byggeriet. Under klagesagsbehandlin-gen fik han medhold i noget af det, der angik partshøring og nabogener.
Syns- og skønsmand, arkitekt Skønsmand 1, har vedstået sine skønserklæ-
ringer og har forevist ekstrakten side 252, 4. afsnit, supplerende forklaret, at han med udtrykket ”har mistet flere kvaliteter, som er vigtige for en bolig” også sigter til den gene, der består i, at man fra den berørte ejendom kigger ind i et meget højt hus. Med formuleringen samme side, første afsnit: ”men det er der flere eta-geejendomme langs Vej 2, der også er” , sigter skønsmanden til, at der på begge sider af den berørte ejendom længere væk er relativt høje etagehuse.
Syns-og skønsmand, ejendomsmægler Skønsmand 2, har vedstået sine skønserklæringer.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført blandt andet:
”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende
at sagsøgte er erstatningsansvarlig for den påførte værdiforringelse efter naboretlige regler svarende til 300.000,00 kr.
5
at sagsøgers opførelse af nybyggeriet har påført sagsøger voldsomme gener i form af bygningernes dominans grundet dennes højde, bombastiske ud-seende og afkastning af skygge på sagsøgers grund
at nybyggeriet, der har en betydelig højde, i sig selv udgør en væsentlig gene
at sagsøger har haft væsentlig sværere ved at afhænde sin ejendom, da po-tentielle købere har trukket sig grundet nybyggeriets påregnelige gener og ligger for tæt på skel
at nybyggeriet, som har en voldsom dominans, er placeret for tæt på skellet til sagsøgers ejendom
at da der er foretaget en dispensation, har det ikke været forventeligt for min klient, at dette byggeri ville blive opført
at den naboretlige tålegrænse er overskredet, således at sagsøger som følge heraf er berettiget til at få tabet dækket af naboen efter gældende regler
at byggeriet er atypisk for byggeriet i området, hvor sagsøgers ejendom lig-ger
at der forekommer betydelige skygge- og indbliksgener som følge af det af sagsøgte opførte byggeri
at byggeriet er markant og dominant i forhold til højde og volumen
at byggeriet opført af sagsøgte er opført med vinduer og balkoner, som umuliggør privatliv på sagsøgers ejendom.”
Sagsøgte P/S har i sit påstandsdokument anført blandt andet:
”Sagsøgte bestrider overordnet, at den naboretlige tålegrænse er overskre-det, og bestrider, at sagsøger har dokumenteret eller lidt et adækvat og kausalt tab, der kan kræves erstattet af sagsøgte, og gør i øvrigt gældende,
At bevisbyrden for, at den naboretlige tålegrænse er overskrevet, påhviler sagsøger, og at den bevisbyrde ikke er løftet,
At bevisbyrden for, at sagsøger har lidt et erstatningsretligt værnet værdi-tab og størrelsen deraf påhviler sagsøger, og at den bevisbyrde ikke er løftet,
6
At det kan lægges til grund, at etagebyggeriet på sagsøgtes ejendom er lov-ligt opført inden for de rammer, der er givet i lokalplanen, idet sagsøgers klager til relevante myndigheder er afvist, jf. sagens bilag 8 og 10,
At der ikke er givet dispensationer af relevans for sagen til lokalplanen, jf. bilag 8 og 10, idet etagebyggeriet er opført inden for det i lokalplanen an-givne byggefelt,
At det på sagsøgtes grund opførte etagebyggeri i op til 3-4 etagers højde er et forventeligt byggeri i en by / bymidte som led i almindelig samfunds-mæssig udvikling, jf. herved også MAD 2016.86
At sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at etagebyggeriet på sagsøgtes grund er dominant,
At sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at etagebyggeriet på sagsøgtes grund medfører skyggegener af en karakter, der kan udløse erstatnings-pligt,
At sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at etagebyggeriet på sagsøgtes grund medfører indbliksgener af en karakter, der kan udløse erstatnings-pligt,
At sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at de påberåbte gener/ulemper hver for sig eller samlet set overskrider den naboretlige tålegrænse, med den konsekvens, at sagsøgte skal ifalde et erstatningsansvar, og
At et skønnet værditab på ca. 10% i forhold til, hvis etagebyggeriet ikke var opført, er uvæsentligt.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at sagsøgtes ejendomme er lovligt opført i overensstemmelse med lokalplanen for området og med de nødvendige myndighedsgodkendelser. Det er dog ikke til hinder for et berettiget erstatningskrav fra en nabo, at bygge-riet er lovligt opført. Der kan således være grundlag for et erstatningskrav, hvis
byggerietmedfører så væsentlige gener og ulemper, at det indebærer en over-
skridelse af den naboretlige tålegrænse, jf. UfR 2019.1422 Ø.
Om den naboretlige tålegrænse er overskredet, beror på en konkret vurdering af de omhandlede gener og ulemper under inddragelse af hensynet til den almin-
deligesamfundsudvikling, og hvad denne indebærer af påregnelige gener og
7
ulemper henset til den offentligretlige regulering, områdets beskaffenhed og ka-rakteren og beliggenheden af de omhandlede ejendomme samt de generelle nor-mer for gener og ulemper af den pågældende karakter.
Efter en samlet vurdering, herunder blandt andet skønserklæringerne og rettens eget indtryk fra besigtigelsen, er det rettens opfattelse, at byggeriet, der er i 3 og 4 etager og fremtræder markant og med stort bygningsvolumen, ikke medfører en så væsentlig forringelse af det visuelle indtryk af sagsøgers daværende ejen-dom eller så væsentlige gener og ulemper, at det overskrider den naboretlige tå-legrænse. Retten lægger i den forbindelse vægt på, at dobbelthuset, hvoraf sagsø-ger var ejer af halvdelen (Adresse 1, By 3), er beliggende på en større grund, og at såvel afstanden til det nyopførte etagebyggeri som træbevoksningen på grunden medfører en vis beskyttelse mod gener og ulemper ved de nye byg-ninger. Endvidere er det tillagt betydelig vægt, at etagebyggeriet ikke er så højt, at det afviger væsentligt fra andet etagebyggeri i samme område, eller i øvrigt fremtræder på en så dominerende og generende måde, at det overskrider græn-sen for, hvad man som nabo til et byggeri i det pågældende bymæssige miljø tæt
påtogstation og busterminal samt bycenter, institutioner og erhvervsbyggeri
midt i By 3 med rimelighed må forvente og tåle. Det bemærkes i den forbindelse, at der er tale om et boligbyggeri, der efter rettens opfattelse fremtræ-
der pæntog med sans for æstetiske hensyn og naturlig sammenhæng med det
omkringliggende byområde.
Efter det anførte er der ikke grundlag for sagsøgers erstatningskrav, og sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 50.000 kr. og af udgifter til syn og skøn med i alt 35.458 kr., der omfatter dels foreløbigt afholdte udgifter til syn og skøn under sagens forbe-redelse med i alt 28.675 kr., dels 6.783 kr. for afhjemling af Skønsmand 1's skønserklæringer i retten. En yderligere udgift på 4.625 kr. for afhjemling af Skønsmand 2's skønserklæringer i retten afholdes
endeligtSagsøgte P/S, da afhjemlingen ikke har tilført sagen yderligere
oplysningeraf betydning for sagens afgørelse. Sagsøgte P/S er
momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte P/S frifindes.
Sagsøger skal Sagsøgte P/S betale sagsomkostninger med 85.458 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
8
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 14-09-2023 kl. 12:30
Modtagere: Sagsøger, Advokat (H) Bjarne Skøtt Jensen, Advokat (H) Morten Bech, Sagsøgte P/S