Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 18. marts 2025
Sag BS-51022/2023-OLR
(5. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Jesper Lett, prøve)
mod
Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S
(advokat Odysseus Thagaard Pedersen)
Retten i Helsingør har den 14. september 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-22262/2022-HEL).
Landsdommerne Bo Østergaard, Johann Herzog og Asbjørn de Roepstorff (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har gentaget sin påstand for byretten om, at indstævnte, Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S, skal betale 300.000 kr., subsidiært et mindre beløb efter landsrettens skøn, med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.
Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S har påstået stadfæstelse.
Supplerende sagsfremstilling
Det fremgår af lokalplan 3.7 vedtaget den 6. april 1981 blandt andet, at lokal-planen har til formål at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der sikrer en arkitektonisk overensstemmelse med Centeret, samt at det område, hvor de i sagen omhandlede ejendomme er beliggende, er udlagt til
2
uspecificerede offentlige formål. Bebyggelsesprocenten for det samlede areal må ikke overstige 30, og bygninger må opføres med maksimalt 1½ etage.
Af lokalplan 3.36, der er vedtaget den 28. november 2016, fremgår blandt andet, at på området, hvor punkthusene er opført, skal bebyggelse opføres som punk-thuse i 3-4 etager.
Landsretten har i forbindelse med hovedforhandlingen besigtiget de omhand-lede ejendomme.
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger, Skønsmand 1 og Skønsmand 2 har afgivet supplerende forklaringer. Vidne 1 og Vidne 2 har endvidere afgivet forklaring.
Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret blandt andet, at forholdene i nabolaget ind-til opførelsen af punkthusene havde været de samme siden hans barndom. Han mener, at punkthusene blev placeret så tæt på skel for at kunne etablere så mange p-pladser som muligt mellem bygningerne. Da han satte huset til salg, var punkthusene ikke færdiggjort endnu. Der kom mange til besigtigelse, men de løb skrigende væk, når de så punkthusene under opførelse.
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han er bror til Appellant, tidligere Sagsøger. Før punkthusene blev bygget, var der ikke høj bebyggelse tæt på ejendommen. Alle bygninger var i én etage uden løftet tag.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han har bistået Appellant, tidligere Sagsøger med at sæl-ge ejendommen Adresse 1. Der plejer at være mange kunder til ejendomme i det prisniveau og med den placering i By 3. Der er tale om en kvalitet-sejendom i fin forfatning og med en god planløsning. Der var et fint antal frem-visninger, men de modtog ingen konkrete bud. Han anbefalede Appellant, tidligere Sagsøger at sætte prisen ned for at tage højde for byggeriet af punkthusene. Efter hans op-fattelse er det ikke sædvanligt eller forventeligt for området at have en naboe-jendom som de af sagen omfattede punkthuse. Han kender ikke til andre villaer i området, der som nabo har etagebygninger opført så tæt på skel.
Skønsmand 1 har supplerende forklaret blandt andet, at man i villaområder normalt er beskyttet af det skrå højdegrænseplan. I dette tilfælde har kommunen vedtaget en lokalplan, der bestemmer noget andet. Efter hans opfattelse er det unormalt og voldsomt, at man bygger i den højde så tæt på en villa. Punkthusene ville skulle rykkes adskillige meter tilbage, hvis man skulle overholde det almindelige højdegrænseplan. Generne for Adresse 1 består dels i skygge fra punkthusene, dels i store indbliksgener. Han har ikke vurde-ret, om der i denne sag konkret er gjort noget for at tage hensyn til naboerne.
3
Skønsmand 2 har supplerende forklaret blandt andet, at der efter hans vurdering er tale om en varig værdiforringelse for ejendommen Adresse 1. Hans beregning heraf til 300.000 kr. fremkommer ved at sam-menholde udbudspris og salgspris og inddrage udviklingen i de gennemsnitli-ge udbudspriser i den periode, hvor ejendommen var udbudt, og det gennem-snitlige afslag på handelstidspunktet. Endvidere har han trukket på sin generel-le erfaring som mægler og valuar. Han har ikke vurderet den oprindelige ud-budspris. Han vil tro, at der fra mægler til mægler kan være et spænd i vurde-ringer af udbudspriser på 5 % for en ejendom som denne. Han finder ikke grundlag for at antage, at ejendommen er solgt for billigt i 2020.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen angår krav om erstatning på naboretligt grundlag.
Efter almindelige naboretlige regler er det herefter afgørende, om der foreligger ulemper, der efter en konkret rimelighedsvurdering må anses for at gå ud over, hvad en nabo i lyset af den almindelige samfundsudvikling må tåle. Der skal i denne forbindelse lægges vægt på ulempens karakter, væsentlighed og påreg-nelighed sammenholdt med ejendommenes karakter og beliggenhed og områ-dets karakter.
Landsretten lægger efter bevisførelsen, herunder skønserklæringen fra Skønsmand 1 og landsrettens besigtigelse, til grund, at opførelsen af punkthuset beliggende Adresse 2 har medført væsentlige indbliksgener samt skyggegener af et vist omfang for Appellants, tidligere Sagsøger tidligere ejendom beliggende Adresse 1, ligesom opførelsen af punkthusene beliggende Adresse 3 har medført skyggegener af et vist omfang. Landsretten bemær-ker herved, at punkthuset beliggende Adresse 2, som er opført i tre etager med en høj sokkel på den side, der vender mod ejendommen, er placeret meget tæt på skel og har store vinduespartier og enkelte altaner med direkte udsyn til Adresse 1.
Ejendommen på Adresse 1 er et halvt dobbelthus i 1½ etage med tilhørende syd- og vestvendt have. Ejendommen er beliggende i et bymæssigt miljø tæt på By 3 Station, busterminal og Centeret. Der er både enfami-lieshuse, beboelsesejendomme i op til fire etager, institutioner og erhvervsejen-domme i umiddelbar nærhed af ejendommen.
4
Landsretten finder, at det må anses for påregneligt, at der som led i den almin-delige samfundsudvikling sker en vis fortætning i den omliggende bebyggelse i et område af den pågældende karakter.
Efter en samlet vurdering finder landsretten imidlertid, at de gener, som punk-thusene har medført i forhold til ejendommen på Adresse 1, er så væsentli-ge og upåregnelige, at de overstiger, hvad der må accepteres som led i den al-mindelige samfundsudvikling.
På denne baggrund finder landsretten, at den naboretlige tålegrænse må anses for overskredet.
Det må efter bevisførelsen lægges til grund, at opførelsen af punkthusene og de heraf følgende gener varigt har påvirket værdien af Appellants, tidligere Sagsøger tidligere ejen-dom negativt. Landsretten finder imidlertid, at Skønsmand 2's skøn over ejendommens kontantværdi pr. 23. april 2020, der tager ud-gangspunkt i en beregning, hvori indgår udviklingen i gennemsnitlige udbud-spriser fra 4. kvartal 2018 til 2. kvartal 2020, ikke fuldt ud kan lægges til grund ved fastsættelse af Appellants, tidligere Sagsøger tab, blandt andet fordi ejendommen rettelig blev solgt den 23. marts 2020. Af den statistik fra Realkreditrådet, som skønsmanden har anvendt og vedlagt sin skønserklæring, fremgår således bl.a., at såvel ud-budspriser som realiserede handelspriser i området gennemsnitligt var noget højere i 2. kvartal 2020 end i 1. kvartal 2020. Skønsmandens beregningsmåde ville således isoleret set have ført til en kontantværdi pr. 23. marts 2020, der var lavere end 3.000.000 kr., og et væsentligt lavere værditab.
Landsretten fastsætter herefter skønsmæssigt værditabet til 150.000 kr. og tager Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand til følge med dette beløb.
Efter sagens udfald skal Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S i sagsomkostninger for begge ret-ter betale 126.131,25 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger. 70.000 kr. af beløbet er til dækning af ud-gifter til advokatbistand inkl. moms for begge retter, 9.500 kr. er til dækning af retsafgift for begge retter efter sagens resultat, 43.831,25 kr. er til dækning af udgifter til syn og skøn, og 2.800 kr. er til dækning af vidnegodtgørelse. Der er ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til størrelsen af det tilkend-te beløb og hovedforhandlingens varighed, herunder at der er sket besigtigelse i forbindelse med hovedforhandlingen i såvel byret som landsret. Udgiften på 7.500 kr. til afhjemling i landsretten af Skønsmand 2 af-holdes endeligt af Appellant, tidligere Sagsøger, da afhjemlingen har vist sig at være uden betyd-ning for sagens afgørelse. Det bemærkes, at de udgifter til syn og skøn, som Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S har afholdt, herefter endeligt skal afholdes af denne part.
THI KENDES FOR RET:
5
Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S skal inden 14 dage til Appellant, tidligere Sagsøger betale 150.000 kr. med pro-cesrente fra den 13. juni 2022.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S inden 14 dage be-tale 126.131,25 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 18-03-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appelindstævnte P/S, tidligere Sagsøgte P/S, Appellant, tidligere Sagsøger