Dom
RETTEN I KOLDING
DOM
afsagt den 19. marts 2024
Sag BS-1147/2023-KOL
Sagsøger
(advokat Björn Andreas Brügger)
mod
Sagsøgte Revisiosnsanpartselskab
(advokat Thomas Lindschouw)
Denne afgørelse er truffet af retsassessor Dommer.
Sagen, parterne og deres påstande
Denne sag handler om, hvorvidt en revisor skal betale erstatning som følge af sin rådgivning om en fars salg af en forældrekøbslejlighed til en datter.
Sagsøger, har påstået, at sagsøgte, Sagsøgte Revisiosnsanpartselskab. Re-gistreret revisionsanpartsselskab, skal betale 243.867 kr. med procesrente fra den sagens anlæg den 9. januar 2023.
Sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb.
Dommen er affattet uden fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2.
Forklaringer
2
Sagsøger, har forklaret, at han i mange år har drevet
en maskinfabrik i selskabsform, og at han har anvendt Vidne som re-visor og fortsat gør det.
Der var en forventet stor fortjeneste på den lejlighed, han havde anskaffet som forældrekøb, og han søgte rådgivning hos Vidne om at få avancen ud skattefrit. Mødet den 26. juni 2017 drejede sig alene om at slippe for at betale skatten. Vidne skulle give dem opskriften. Vidne sagde, at lejligheden kunne sælges til dat-teren først til anskaffelsessummen, og at hun så kunne sælge den videre efter 3 måneder.
Rådgivningen vedrørte hele familien og dermed også datterens videresalg. Det var en forudsætning og en del af Vidnes opgave.
I notatet skrev Vidne, at Person 1 skulle bo i lejligheden 1-3 måneder før videresalg.
Hunboede der mindst i et sådant tidsrum efter overtagelsen. Der gik nok fire
måneder. De fulgte i det hele Vidnes vejledning.
Havdehan kunnet forudse udfaldet af det hele, havde han nok bare solgt den
selv og sparet omkostninger.
Da skattemyndighederne traf afgørelsen om skattepligt, kontaktede han Vidne. Vidne kunne godt se, at han havde lavet en fejl, og han anmeldte det til forsik-ringen. Vidne var helt på sagsøgerens side.
Da de mødtes med Vidne den 26. juni 2017, havde de ikke forinden indhentet en vurdering af ejendommen, men han kunne se, at tilsvarende lejligheder blev solgt til m2-pris, der oversteg hans anskaffelsessum. Det skal nok have svaret til de 2,55 mio. kr., som lejligheden endte med at blive solgt for af Person 1.
Da han fik skattevæsenets agterskrivelse og talte med Vidne, kan hanikke hu-ske, om de talte om, hvorvidt han efterfølgende kunne slippe helt ud af skatten. Men det lykkedes Vidne at få sat værdien ned under det beløb, som Person 1 havde solgt for.
Revisor Vidne har forklaret, at han har været revisor hele sit arbejdsliv. I 1996 startede han sammen med andre selvstændig virksomhed.
Han har kendt Sagsøger siden denne startede virksomhed i 1986, og han har ved-varende haft ham som kunde.
Sagsøger ville have et møde om Ejendom, og ville tale om skat af en eventuel avance. Det var i 2017. De mødtes på vidnets kontor. Måske deltog Sagsøgers æg-tefælle Person 2 også i mødet.
3
De talte om det var muligt at sælge lejligheden skattefrit og herunder, om den kunne sælges til datteren Person 1, der havde boet i den.
De talte om +/- 15 % reglen. Der må være gået en klap ned for vidnet, og han gav
enforkert rådgivning om, at Sagsøger kunne sælge til sin anskaffelsespris på
1.690.000 kr.
Sagsøger ville gerne sætte lejligheden til den pris, så han ikke noget tab på den.
Da vidnet lavede notatet forsøgte han ved sine formuleringer at signalere en vis usikkerhed om resultatet.
Rådgivningen om Person 1's videresalg gik udelukkende på hendes situation. Bebo-elsen skulle være reel. De 1-3 måneder er den såkaldte parcelhusregel, som han dermed henviste til.
Efter mødet talte de ikke mere om spørgsmålet før efter skattemyndighedernes afgørelse.
Han var ikke indblandet i udarbejdelsen af skødet, men de har nok sagt til Sagsøger, at de anvendte Advokatfirma.
Da han så skrivelsen fra skattemyndighederne, indså han straks, at han havde begået en fejl. Han forsøgte at få avancen forhandlet ned med henvisning til, at der på tidspunktet var månedlige prisstigninger på fast ejendom i området og til de forbedringer, som Sagsøger havde fået udført på ejendommen.
SKAT var enig i, at den fejl, som vidnet havde lavet, var en såkaldt ”fælde” .
Det endte med en avance, der svarer til Sagsøgers endelige påstand.
Han tænkte ikke på at bede om et bindende svar fra skattemyndighederne.Et
skatteforbehold skønnede han ikke ville have nogen virkning ved datterens se-nere videresalg. Han var på tidspunktet ikke opmærksom på spørgsmålet om særlige omstændigheder.
Med den viden han har i dag, ville han nok heller ikke have kunnet skrive det sådan, at man kunne have undgået skatten.
Han rådgav både Sagsøger og Person 1.
Parternes argumenter
Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort følgende gældende:
4
”2. Anbringender
Til støtte for påstanden gøres det overordnet gældende, at Sagsøgte har handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivning om Sagsøgers overdragelse af Lejligheden til dennes datter.
2.1 Ansvarsgrundlag
I forlængelse af parternes møde den 26. juni 2017 udarbejdede Sagsøgte følgende notat (bilag 5):
”Overdragelse af lejlighed til Person 1, kan ske skattefrit, såfremt i ikke sælger til under ejendomsvurderingen minus 15%. Ejendomsvurde-ringen er kr. 1200.000, dvs holder i jer over kr. 1020.000 vil det være iorden.
Såfremt i ønsker at sælge til jeres købspris som nævnt, skulle det der-for ikke give problemer.
Person 1's evt. salg herefter vil være skattefrit, såfremt hun bebor lejlig-heden i hendes ejer periode. Beboelsen skal være reel og skal helst omfatte en periode på mindst 1-3 mdr, således der ikke kan drages tvivl om dette forhold.”
Notatet bekræfter, som det tillige fremgår af Sagsøgtes skadesanmeldelse (bilag 3), at forudsætningen for en overdragelse af Lejligheden fra Sagsø-ger til datteren var, at overdragelsen kunne ske skattefrit. Sagsøg-tes op-drag var således at skitsere en sådan løsning.
Notatet bekræfter, at Sagsøgtes rådgivning også omfattede datterens ef-terfølgende dispositioner over Lejligheden. Det bemærkes hertil, at det ved en familieoverdragelse som i den foreliggende sag er helt sædvanlig rådgivningspraksis at rådgive familien som helhed, hvor der som ud-gangspunkt ikke er modsatrettede interesser i modsætning til handler mellem uafhængige parter.
Samlet set bekræfter notatet således, (i) at Sagsøgtes opdrag var at præ-sentere en løsning for en skattefri overdragelse af Lejligheden fra Sagsø-ger til datteren, (ii) at Sagsøgte præsenterede en sådan løsning, og (iii) at Sagsøgtes rådgivning omfattede familien som helhed.
Det ligger utvivlsomt fast, at Sagsøger og dennes datter havde krav på at overdrage Lejligheden efter 15 %-reglen, medmindre der forelå ”særlige omstændigheder” .
Sagsøgte rådgav imidlertid Sagsøger til at overdrage Lejligheden til dat-teren til en pris, der lå udenfor det spænd, som 15 %-reglen anviser. Dette medførte, at Skat ikke var bundet af den mellem parterne aftalte pris, jf. bilag 2, s. 4:
”Da salgsprisen således ikke falder indenfor +/- 15 % af lejlighedens vurdering på 1.200.000 kr. skal salgsprisen sættes til markedsprisen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 3 stk. 1.”
5
Da parterne handlede udenfor +/- 15 %, og da ”markedsprisen” blev kon-stateret ved datterens senere salg til tredjemand, var Skat berettiget til at korrigere Sagsøgers afståelsessum ved overdragelsen til datteren. Sagsøgte har, som følge af sin forkerte rådgivning, påført Sagsøger et tab svarende til den udløste skat.
Sagsøgtes rådgivning burde have sikret, (i) at overdragelsen fra Sagsøger til datteren skulle være sket indenfor 15 %-reglens spænd, og (ii) burde rådgivningen tillige have taget hensyn til - og italesat risikoen for, at der efterfølgende kunne opstå ”særlige omstændigheder” . Den korrekte rå-dgivning ville konkret have ført til, at Sagsøgers skattemæssige afståel-sessum på Lejligheden havde været lavere end hans skattemæssige an-skaffelsessum, og der havde derfor ikke været nogen avance at beskatte.
2.2 Adækvans og årsagssammenhæng
Sagsøger gør gældende, at der foreligger årsagssammenhæng og adæ-kvans mellem Sagsøgtes rådgivning omkring overdragelsen og Sagsø-gers tab.
Sagsøger og dennes datter har disponeret fuldt ud i overensstemmelse med Sagsøgtes rådgivning, som ifølge Sagsøgte ville sikre, at overdragel-sen af Lejligheden kunne ske skattefrit, hvilket var forkert og førte til et tab på det påståede beløb – og det må lægges til grund, at Sagsøger og hans datter ville have gjort det samme, hvis Sagsøgtes rådgivning havde været korrekt.
Dette synspunkt er sammenfaldende med Sagsøgtes egen beskrivelse i skadesanmeldelsen, jf. bilag 3
”På det møde får jeg desværre givet ham en forkert rådgivning, idet jeg skriver i mit notat, at han uden skattemæssige konsekvenser kan sælge lejligheden til datteren til hans købspris kr. 1.690.000. [..] Skat-ten [..] kunne være helt undgået, såfremt der var solgt inden for +/-15 % af ejendomsvurderingen. [..] Sagsøger gør derfor gældende, at såfremt han viste dette, ville han selvfølgelig have overdraget til en
pris inden for +/-15% af ejendomsvurderingen,da hans forudsæt-
ning for handlen, var at det kunne ske skatte og afgiftsfrit.”
Sagsøger og datteren har disponeret i tillid til den modtagne rådgivning og tabet er direkte afledt heraf.
2.3 Tab
Sagsøger gør gældende, at Sagsøgtes forkerte rådgivning førte til, at Skat korrigerede Sagsøgers afståelsessum. Som følge heraf opgjorde Skat en skattepligtig avance på 628.592 kr. (bilag 2, s. 5).
Avancen har påført Sagsøger en restskat på 243.867 kr. (bilag 4), svarende til det påståede beløb.”
Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort følgende gældende:
6
”Anbringender
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det foreløbigt gældende,
At sagsøgte rådgivning ikke har medført tab for sagsøger, særligt da SKAT – med føje – under alle omstændigheder ville have kunne anfægtet overdragelsessummen på lejligheden, selv om summen havde ligget in-den for + / - 15 % af den offentlige ejendomsværdi på 1,2 mio. kr.,
At der – qua datterens videresalg pr. 24.11.2017 til kr. 2.550.000 – under alle omstændigheder er konstateret såkaldt ”særlige omstændigheder” , hvilket parterne jfr. replikken og duplikken er enige om, idet ejerlejlighe-dens markedsværdi er mere end dobbelt så stor som den offentlige ejendomsværdi,
At dette videresalg sker blot 3 måneder efter handlen mellem sagsøger og hans datter, idet videresalget sker til en betydeligt højere salgssum end den offentlige ejendomsvurdering på. Kr. 1,2 mio., idet 15 % spændet ville være kr. 1.020.000 – 1.380.000,
At sagsøger ikke har påvist nogen sikker måde, hvor på skattefrihed kan opnås, herunder at boafgiftslovens § 27, stk. 2 netop forudsætter, at der gives en gave og at det i udgangspunktet ikke er situationen, dersom man holder sig inden for + / - 15 % spændet, ligesom man heller ikke på anden vis kunne opnå 100 % sikkerhed for, at anvendelse af værdicirkulæret ville holde i enhver situation,
At sagsøgte ikke har været forpligtet til at rådgive sagsøger om datterens mulige dispositioner, da det under alle omstændigheder en hvilken som helst sælger må leve med,
At det i øvrigt ikke – bl.a. henset til bilag A og B – hverken har været sædvanligt eller relevant at rådgive om købers potentielle dispositioner, hvorved bemærkes at ”særlige omstændigheder” også vil kunne opstå efter datteren / køberen har solgt lejligheden, at en sådan rådgivning i øvrigt ville have karakter af, at man skulle kunne unddrage sig skat,
At sagsøgte i øvrigt ikke bærer risikoen for at ”særlige omstændigheder” måtte opstå, da det er en risiko sagsøger må leve med og
At tabet og dets opgørelse bestrides i sin helhed.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Den 1. december 2013 købte Sagsøger en ejerlejlighed beliggende Adresse., København, med henblik på at udleje den til sin datter, Person 1. Købesummen var 1.690.000 kr.
7
I 2017 ønskede Sagsøger at overdrage ejerlejligheden til datteren, og søgte i den anledning rådgivning ved revisor Vidne hos sagsøgte.
Der var møde mellem parterne den 26. juni 2017. I den forbindelse udarbejdede Vidne følgende notat:
” Sagsøger
Notat om evt. overdragelse Ejendom til datter
Overdragelse af lejlighed til Person 1, kan ske skattefrit, såfremt I ikke sælger til un-der ejendomsvurderingen minus 15%. Ejendomsvurderingen er 1200.000, dvs holder I jer over kr. 1020.000 vil det være i orden.
Såfremt I ønsker at sælge til jeres købspris som nævnt, skulle det derfor ikke give problemer.
Person 1's evt. salg herefter vil være skattefrit, såfremt hun bebor lejligheden i hendes ejer periode. Beboelsen skal være reel og skal helst omfatte en periode på mindst 1-3 mdr, således der ikke drages tvivl om dette forhold. ”
Sagsøger overdrog herefter lejligheden til Person 1 pr. 1. august 2017 for 1.690.000 kr.
Den24. november 2017 solgte Person 1 lejligheden til en tredjemand for
2.550.000 kr.
Den27. marts 2020 forhøjede skattemyndighederne Sagsøgers
skattepligtige indkomst for 2017 med 628.592 kr. som skattepligtig avance ved
salgetaf ejendommen, idet myndigheden fandt, at salgsprisen skatteretligt i
medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1, skulle ansættes til mar-kedsværdien, da salgsprisen ikke lå indenfor spændet på ejendomsværdien +/-15 % af lejlighedens offentlige vurdering på 1.200.000 kr.
Vidne anmeldte forholdet til sit forsikringsselskab. I anmeldelsen hed-der det blandt andet:
” Sagen vedr. indkomståret 2017.
Min kunde køber i personligejerskab den 1/1 2013 en lejlighed i København, Adresse
Adresse For kr. 1690.000, med det formål, at udleje den til hans datter. Sagsøger har aldrig haft bopæl i lejligheden. Den 26/6 2017 har jeg møde med
8
Sagsøger, idet han ønsker at overdrage lejligheden til hans datter, og så vidt det kan lade sig gøre uden skattepligtig avance for ham.
Han oplyser, at lejligheden sandsynligvis er steget i værdi i ejerperioden og han derfor ønsker den overdraget til datteren, da hun så efterfølgende har mulighed for, at sælge den skattefrit.
På det møde får jeg desværre givet ham en forkert rådgivning, idet jeg skriver i mit notat, at han uden skattemæssige konsekvenser kan sælge lejligheden til dat-teren til hans købspris kr. 1690.000.
Den 1/8 2017 sælger han den til hans datter som bor i lejligheden til hans op-
rindelige købspris på kr. 1690.000. Der bliver derfor ikke angivet noget på selvangivelsen i 2017 for Sagsøger.
Datteren sælger lejligheden videre den 24/1 1 2017 til en pris på kr. 2550.000.
Den 5/1 1 2019 modtager Sagsøger et brev fra skat, hvor de beder om en
redegørelse om salget. Konklusionen af den efterfølgende sagsbehandling er, at når salg mellem Sagsøger og hans datter ikke er sket inden for +/-15% af ejendoms-vurderingen, så skal markedsprisen anvendes.
Den markedspris får vi gennem forhandlinger med skat nedsat til kr.
2419.000.Det giver en skattepligtig avance på kr. 628.592, som skat påligner den 14/4 2020. Samtidig må det også give et krav om gaveanmeldelse af et til-svarende beløb til datteren. Skatten og gaveafgiften kunne være helt undgået, såfremt der var solgt inden for +/-15% af ejendomsvurderingen. (Ejendomsvur-deringen var kr. 1200.000).
Sagsøger gør derfor gældende, at såfremt han viste dette, ville han selvfølgelig have overdraget til en pris inden for +/-15% af ejendomsvurderingen, da hans forudsætning for handlen, var at det kunne ske skatte og afgiftsfrit.”
Der har for inden sagsanlægget været en korrespondance mellem parternes ad-vokater. Det er ubestridt, at sagsøgerens advokat i begyndelsen gjorde gældende, at sagsøgeren havde et retskrav på at sælge ejendommen til +/- 15 % uden skat-temæssige konsekvenser, men at dette synspunkt efter anlæggelsen af sagen er ændret til de anbringender, der er angivet i påstandsdokumentet.
Som det fremgår af påstandsdokumenterne gør Sagsøger overord-net gældende, at han med korrekt rådgivning ikke var blevet skattepligtig. Han gør gældende, at rådgivningen eksplicit tillige omfattede datterens videresalg, jf. notatet fra rådgivningsmødet.
9
Sagsøgte gør overordnet gældende, at rådgivningen ikke har ført til tab for Sagsøger, da skattemyndighederne efter datterens videresalg, der udgør en særlig omstændighed, under alle omstændigheder ville have anfægtet over-dragelsessummen, og at sagsøgte ikke var forpligtet til at rådgive om datterens mulige dispositioner, og at Sagsøger under alle omstændigheder som sælger må leve med de særlige omstændigheder, der kan opstå efter et salg.
Der har mellem parterne ikke været uenighed om størrelsen af den skat, som sagsøgeren er blevet pålagt som følge salget af lejligheden, svarer til stævnings-påstanden.
Der er erkendt af sagsøgte, at rådgivningen af sagsøgeren var behæftet med fejl derved, at sagsøgeren burde have været rådgivet til at holde købesummen ved salget til datteren indenfor +/- 15 % i forhold til ejendomsvurderingen.
Revisor Vidne, der forestod rådgivningen af sagsøgeren, har forklaret, at han rådgav sagsøgeren fejlagtigt om +/- 15 % reglen, idet han angav, at man uden problemer kunne sætte prisen højere, at han ikke var opmærksom på det spørgsmål om særlige omstændigheder, der er omhandlet i Højesteretsdommen U 2016.2136, at han ikke tænkte på at indhente et bindende svar fra skattemyn-dighederne, at rådgivningen også omfattede datterens videresalg, og at han ikke mente, at et skatteforbehold ville have nogen virkning i forhold til datterens vi-deresalg.
På den baggrund og i en situation som den foreliggende, hvor det under indtryk af gældende ret forekommer sandsynligt, at sagsøgeren og dennes datter kunne have disponeret sådan, at salget til hende ikke ville have medført skattepligt, for
eksempelderved, at datteren efter at have købt lejligheden til +/-15 % af ejen-
domsvurderingen kunne have besiddet denne i et antal år inden videresalg, eller derved, at overdragelsen var gennemført som en løbende gavedisposition, findes sagsøgte at have bevisbyrden for, at det ikke var muligt at overdrage lejligheden uden skattepligt.
Sagsøgte har ud over generelle betragtninger alene specifikt gjort gældende, at det var en særlig omstændighed, at datteren valgte at videresælge ejerlejligheden
indenfor kort tid, efter hun havde købt den af sagsøgeren, og at sagsøgte ikke
kan have noget ansvar herfor.
Da det imidlertid var en disposition, der konkret blev foretaget efter rådgivning herom fra sagsøgtes side, har sagsøgte ikke løftet sin bevisbyrde.
Som følge af det anførte tages sagsøgerens påstand til følge.
10
Der forholdes med sagens omkostninger som nedenfor bestemt, idet det bemær-kes, at sagsøgeren har oplyst ikke at være momsregistreret, at 9.500 kr. er afsat til dækning af betalt retsafgift, og at resten er afsat til advokatudgifter.
T h ik e n d e s f o r r e t
Sagsøgte Revisiosnsanpartselskab, skal til Sagsøger, betale 243.867 kr. med procesrente fra den sagens anlæg den 9. januar 2023.
Sagsøgte Revisiosnsanpartselskab, skal endvidere be-tale 64.500 kr. til Sagsøger, i sagsomkostninger.
De idømte beløb skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 19-03-2024 kl. 12:00
Modtagere: Sagsøger, Advokat (L) Thomas Lindschouw, Advokat Björn Andreas Brügger, Sagsøgte Revisiosnsanpartselskab
Sagsøgte Revisiosnsanpartselskab