Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 27. februar 2025
Sag BS-11274/2024-VLR
(6. afdeling)
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2
og
Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1
(advokat Anders Blom-Hansen for begge)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1
og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2
(advokat Jeannette Würtz for begge)
Retten i Hjørring har den 20. februar 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-41895/2021-HJO).
Landsdommerne Malene Værum Westmark, Linda Hangaard og Thomas Steensen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanterne, Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1, har principalt nedlagt påstand om afvisning og har subsidiært gentaget deres påstande for byretten om frifindelse
2
for de indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2, påstande om ophævelse af købsaftalen og tilbagebetaling af købesummen samt erstatning eller forholdsmæssigt afslag.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har over for påstanden om afvisning nedlagt påstand om frifindelse. De har i øvrigt påstået byrettens dom stadfæstet, dog således at der skal betales procesrenter af fuldbyrdelsesbeløbet på 3.776.941,11 kr. fra sagens anlæg.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har endvidere nedlagt på-stand om, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 skal betale 98.129,36 kr. Påstanden om-fatter udgifter til genhusning for perioden marts 2024 til januar 2025.
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 har over for denne påstand principalt nedlagt på-stand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har under hovedfor-handlingen nedsat deres subsidære påstand om betaling af 1.599.526,11 kr. vedrørende udbedringsomkostninger og erstatning for genhusning og opbeva-ring af indbo med 75.000 kr. til 1.524.526,11 kr.
Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten fremlagt blandt andet vejrrapport for perioden fra den 25. december 2018 til den 1. august 2019. Det fremgår heraf, at der den 31. juli 2019 blev registreret dagsregn med en samlet nedbørsmængde på 30-40 mm i områ-det ved Adresse 1.
Der er endvidere for landsretten fremlagt blandt andet fotos af ejendommen, optaget i januar 2019 til brug for udarbejdelse af salgsopstilling, og fotos af ejendommen fra april og juli 2019 fra Google Street View.
Af udskrift fra boligsiden fremgår, at Adresse 1 blev udbudt til salg i ja-nuar 2019 for 3.895.000 kr., at prisen i februar 2019 blev justeret til 3.695.000 kr., og at ejendommen i juni 2019 blev solgt i almindelig frit salg for 3.579.530 kr.
Af brev af 26. juli 2024 fra Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2's, tidligere Sagsøgte 1 advokat fremgår, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 tilbød Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 en forligsmæssig løsning af sagen, som indebar reparation af tagkon-struktionen på stuehuset.
Følgende fremgår af brevet:
”
3
…
På denne baggrund er Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 konkret indstillede at tilbyde to muligheder:
1) Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 forestår udførelse af de oplistede arbejder vedrø-rende reparation af tagkonstruktionen. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 betaler net-tobeløbet med fradrag for forsikringssummen til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, dvs. i alt kr. 308.103,00.
…
”
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 afslog ved brev af 15. november 2024 det fremsatte forligstilbud.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har under hovedforhand-lingen fremlagt udskrift af adresseændringer, hvoraf blandt andet fremgår, at de den 1. juni 2021 flyttede fra Adresse 1 til Adresse 3 i By 2.
Parterne er under hovedforhandlingen blevet enige om, at der i omkostninger-ne til udbedring på 1.380.115 kr., som er anført under Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 subsidiære påstande, skal fratrækkes et beløb på 75.000 kr. inkl. moms, som omfatter beløb, der i skønsrapporterne overlap-per hinanden.
Forklaringer
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Vidne 1 og Skønsmand har afgivet supplerende forklaring. Vidne 2 har endvi-dere afgivet forklaring.
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 har forklaret, at Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 ikke er til stede i retten i dag, da hun er al-vorligt syg og ikke kan koncentrere sig i længere tid ad gangen. De boede på Adresse 1 i omkring 25 år fra november 1993 til den 1. august 2019, og de eller deres børn har aldrig været syge af at opholde sig i huset. Ejendommens tagetage er opført med skunkrum i begge sider. Skunkvæggen er omkring 1 meter høj, og der er ca. 1 meter fra skunkvæggen og ud til tagfoden. I den nord-lige del af tagetagen er der adgang til skunken gennem nogle skunklemme, men i deres ejertid var han aldrig inde i skunken. Man kunne åbne lemmene og kigge ind i skunken, men man kunne ikke se ret meget, og der var ikke vinduer i taget, hvorfra man kunne se derind. Det var ikke muligt for ham at kravle ind i skunken, og det kunne den bygningssagkyndige, der foretog den byggetekni-ske gennemgang af ejendommen inden salget, heller ikke. Ved skønsforretnin-gen var det også nødvendigt at lave et destruktivt indgreb for at få adgang til skunken. Billedet, ekstrakten side 260, viser en del af skunkvæggen, der vender mod øst, i den sydlige ende af tagetagen. Gipsvæggen er pillet ned, og man kan
4
se gamle og nye forskallingsbrædder. Bag forskallingsbrædderne er der isole-ring, som dækker hele væggen fra top til bund.
Da de omkring 2011 fik installeret jordvarmeanlæg, blev der sat større radiato-rer op. Da en af radiatorerne i tagetagen løsnede sig, viste det sig, at den kun hang fast i gipspladen. Han pillede derfor radiatoren ned, skar hul i gipspladen og satte nogle ekstra brædder op, for at væggen kunne bære radiatoren. Han har ikke udskiftet rådne brædder, men tilføjet brædder for at forbedre væggens bæreevne. På billedet kan man på det lyse bræt, som han monterede, se skrue-hullerne, hvor radiatoren blev fastgjort. Han kunne ikke se ind i skunkrummet, da der sad gamle brædder fra væggens opførelse og isolering, som også bloke-rede for udsynet. Han forsøgte ikke at presse sit hoved gennem åbningerne i brædderne, da hans formål var at fastgøre radiatoren og ikke at tilse tagkon-struktionen. Han kan godt se, at træværket ser meget skidt ud på billedet, hvor der er et rør, som har været forbundet til radiatoren. Ud over arbejdet med ra-diatoren ændrede han ikke på skunkvæggene. De har talt med den tidligere ejer af ejendommen, som har oplyst, at han heller ikke ændrede på væggene ind til skunken. Den tidligere ejer lagde nyt tag på i 1984. Ud over malerarbejde, som han og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 selv kunne udføre, rekvirerede de altid håndværkere, når der skulle laves noget på ejendommen. De benyttede primært byggefirmaet Virksomhed 1. Han har ikke de faglige forudsætninger for at kunne konstatere, om der er no-get galt med tagkonstruktionen. Hvis han havde set noget, ville han have fået det udbedret. Det er 15-20 år siden, at de fik skiftet en tagsten, som var revnet. De har ikke oplevet, at der trængte vand ind gennem etageadskillelsen, så der var vandpytter på gulvet. Skjolden på loftet i stuen var der også, da de købte ejendommen i 1993. De gjorde ikke den bygningssagkyndige eller ejendoms-mægleren opmærksom på det, da det tydeligt kunne ses. På billederne fra ejen-domsmæglerens salgsopstilling fra januar 2019 kan man se, at tagstenene ved vinduerne i taget ligger, som de skal. På billedet fra Google Street View fra juli 2019 kan man se, at der er skredet en tagsten ned ved tagvinduet, der ligger over skillerummet mellem stuen og kontoret. Det var dog ikke noget, han be-mærkede, mens de boede der, for så ville han selvfølgelig have fået tagstenen lagt på plads. Han formoder, at hvis der var vand på gulvet kort efter Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøger 1 overtagelse af ejendommen, må det skyldes, at der er trængt vand ind ved denne tagsten i slutningen af juli 2019, hvor der var en dag med kraftig regn. På dette tidspunkt var de i Sverige. På billedet fra Google Street View fra april 2021 kan man se, at tagstenen er lagt på plads.
I forbindelse med den isolerede bevisoptagelse og Trygs undersøgelser var der drøftelser om en løsning på sagen. Han har svært ved at svare på indholdet af de mails, der blev sendt mellem advokaterne, og om deres advokat reagerede på henvendelser fra Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøger 1 advokat. Han mener kun, at de fik ind-tægterne fra solcellerne, indtil de solgte ejendommen.
5
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har forklaret, at formålet med købet af Adresse 1 blandt andet var, at han ønskede at drive sin virksomhed fra adressen, og ejen-dommen blev ikke købt med henblik på salg. De blev ikke af sælgerne opfor-dret til at få udarbejdet egne byggetekniske rapporter. De talte ikke med Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 inden overtagelsen. Han ville gerne have haft Appellant 2's, tidligere Sagsøgte 1 forklaring i retten i dag, da han kender hende som et ærligt menneske, der nok ville have forklaret noget andet, end Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 har gjort. De tog billeder af vandpytten på stuegulvet. Han ved ikke, hvorfor billederne ikke er fremlagt i sagen. Det er nok ham, der lagde tagstenen på taget på plads.
De havde ikke planlagt en større renovering af overetagen, da de overtog ejen-dommen omkring den 1. august 2019. Da gulvet knirkede, og det ikke hjalp at skrue det fast til underlaget, pillede de gulvbrædderne op og isolerede i etage-adskillelsen, samtidig med at de fik lagt et par værelser sammen. Omkring ½ års tid efter overtagelsen begyndte de at bryde skunkvæggene ned i forbindelse med, at de skulle have indlagt gulvvarme. Når han ser de billeder, han lagde ud på Facebook, kan det godt passe, at han var i gang med at bryde dele af skun-kvæggen ned den 17. august 2019. Det var meningen, at væggene skulle bygges op igen med bedre isolering, men det kom de imidlertid ikke videre med. De nåede blandt andet at male lofter, vægge og endegavl. Gavlvæggen fremstod som rå mur, som de beklædte med en væg med isolering og dampspærre. Han kunne se, at skunkvæggen havde været åbnet før, da der var sat forskelligt iso-leringsmateriale op bag væggen. Der havde også været anvendt torx 20 skruer til at sætte forskallingsbrædder op ved skråvæggene omkring Velux vinduet. I den ene ende af tagetagen var der adgang til skunken gennem to lemme. Det var muligt for ham at komme ind i skunken gennem lemmen, og en smed har også været inde i skunken og arbejde. Skønsmanden var ikke inde i skun-krummet.
Når de ikke ophævede købsaftalen før 2021, skyldes det, at modpartens advo-kat ikke svarede tilbage, og at de først ved Tryg Forsikrings besigtigelse i som-meren 2021 fik vished om, hvor galt det egentlig stod til. Indtil da tænkte de, at de bare skulle have sparet nok op til, at de kunne renovere tagetagen. Hvis de ikke får medhold i, at aftalen kan ophæves, skal ejendommen rives ned til grunden, da det ikke er muligt at garantere, at alt skimmelsvamp kan fjernes. For at hindre vandindtrængen fugede de den flækkede tagsten og dækkede af ved vinduerne. Ellers fjernede de kun det, som Tryg gav dem besked på at fjer-ne og lod i øvrigt tagetagen stå, så der kunne komme luft ind. Tagetagen er fortsat opvarmet, og der er også sat varme på badeværelset. Han tror, de flytte-de fra ejendommen den 1. juni 2021. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 blev syg af at opholde sig i huset.
Siden fraflytningen har de levet et nomadeliv, hvor de først flyttede ned i deres sommerhus i By 3, som ikke blev lejet ud på grund af corona-situationen på det tidspunkt. I den periode, de boede i sommerhuset, betalte de leje til sig selv,
6
men han husker ikke lejens størrelse. De har ikke betalt leje andre steder. De kunne opbevare deres indbo hos en kammerat, som havde et lager. De betalte for opbevaringen, men han husker ikke prisen, og han har ikke kvitteringer på det. Udgifterne til opbevaring er da heller ikke taget med i deres erstatnings-krav. Sommerhuset blev solgt i corona-perioden, hvorefter de købte et byhus på Adresse 3 i By 2 af et dødsbo for 300.000 kr. De renoverede huset og solgte det for 1 ½ års tid siden for 995.000 kr., for at de kunne have råd til at føre denne sag. De havde også mange omkostninger i forbindelse med renoveringen. I dag bor de hos Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøger 1 søster, men de kan ikke blive boende der på længere sigt. De bor også en del i Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøger 1 butik i Frederikshavn. Han lukkede sin virksom-hed ned i september 2022, hvor han startede nyt job som lønmodtager.
Vidne 1 har forklaret, at han ikke var bekendt med, at der var skader ved tagkonstruktionen. Da han fremviste ejendommen for Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 kunne de se, at en tagsten var skredet lidt ned. Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 påpegede det, men de drøftede det ikke nærmere. Da han i 2019 fik Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2's, tidligere Sagsøgte 1 ejendom til salg, var han opmærksom på, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 havde haft deres ejendom på Adresse 2 til salg tidligere, uden at den var blevet solgt. Han kontaktede derfor Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og spurgte, om de var interesseret i at bytte ejendom med Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1. Han mener ikke, at ejendommene var blevet handlet, hvis det ikke havde været som led i en byttehandel. Det står ikke direkte i købsaftalerne og tillæggene hertil, at handlerne er betinget af hinandens gennemførelse, men begge aftaler er underskrevet på det samme tidspunkt. I de 13 år, han har været ejendomsmægler, har han ikke prøvet, at et sådant set up ikke skulle være en byttehandel. Prisen på ejendommen var sat til markedsprisen og blev senere justeret efter andre salg i området.
Vidne 2 har forklaret, at han er uddannet tømrer og er indehaver af Virksomhed 1, der udfører murer- og tømrerar-bejde. Hans virksomhed har de sidste 15 år udført opgaver for Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 på Adresse 1. De har udført vedligeholdelsesopgaver med blandt andet udskiftning af vinduer og reparation af murværk. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 drøftede løbende behovet for vedligeholdelse af ejendommen med ham, hvoref-ter opgaverne blev udført. Han har ikke konstateret problemer med råd og skimmelsvamp på ejendommen, og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 har heller ikke sagt noget til ham om det. Han har ingen særlig relation til Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1.
Skønsmand har forklaret, at der blev konstateret angreb af råd og svamp primært omkring spærene ved flere af Velux vinduerne og i den sydlige ende af tagetagen ved radiatorophængene, hvor træet var helt gennemtæret, hvilket muligvis skyldes en utæt radiator. I den nordlige ende af tagetagen var skunken stadig lukket af, men det vil være logisk, at der også er råd og svamp i den del af skunken, da vandet er løbet ned langs spærene og ind i skunkrummet. Skun-krummet i den østlige side af tagetagen kunne tilgås fra en lem. Han er sikker
7
på, at han åbnede lemmen ind til skunken, og han har måske også stukket ho-vedet ind. Det var muligt at kravle ind i rummet, men han husker ikke, om han gjorde det. Skunkvæggen er opbygget med to lag gips, dampspærre og en gammel stolpekonstruktion og nok også isolering lodret. På billedet, ekstrakten side 260, kan man se, at der er opsat forskallingsbrædder som en del af væggen ind til skunken. På billeder, ekstrakten side 325, er der ikke forskallingsbræd-der. Hvis man kun fjerne gipspladerne, er udsynet primært dækket af forskal-lingsbrædder, men man kan heller ikke se gennem den lodrette isolering. Det mest praktiske er derfor at have en lem ind til skunkrummet, da man ellers vil skulle fjerne det hele for at komme ind til selve tagkonstruktionen.
Hans forklaring for byretten om, at tagets bæreevne var væk, må være blevet misforstået. Han kan have sagt, at ved nedbrud i spær vil et tag have en mindre bæreevne, men hans besvarelse af spørgsmål 2 skal forstås således, at tagets bæreevne var væk ved et enkelt spær og ikke ved resten af taget. Billedet, ek-strakten side 253, viser et spær, der er råddent, og som ikke har tilstrækkelig bæreevne. Det var ikke så slemt andre steder, men der var flere steder, hvor spærene ikke havde normal bæreevne. Billedet, ekstrakten side 255, viser også opfugtede og nedbrudte spær og stolper. Billedet, ekstrakten side 258, viser en nedbrudt fodrem, der skal skiftes. Det har medvirket til nedbrydningen, at der har været monteret en radiator på fodremmen, som har været utæt. Det er hele tagkonstruktionen, der er udført forkert og ikke kun tagbelægningen. Hvis man ved, hvordan et tag skal lægges, kan man se, at det ikke er lagt korrekt, herun-der at tagets nedføring i tagrenden er mangelfuld. Det er ikke det første, man vil lægge mærke til ved en normal undersøgelse, men en tømrer vil kunne se, at geometrien på taget er forkert. Man vil ikke kunne se, at der er råd og skim-melsvamp i tagkonstruktionen. Han har vurderet, at tagkonstruktionen skal skiftes, hvor der forekommer råd og svamp. Selve tagbelægningen er limet sammen og kan skiftes partielt. Hvis tagstenene repareres, og man sørger for, at der ikke kommer mere vand ind i konstruktionen, vil risikoen for følgeskader blive minimeret. At overetagen har stået åben og er blevet ventileret, er en stor fordel for huset. Hvis taget var lagt korrekt, vil tagets restlevetid være mere end 80 år, og i princippet uendeligt, hvis træet ikke udsættes for vand. Udskiftning af taget vil ikke forlænge levetiden sammenlignet med et tag, der var lagt kor-rekt for mange år siden. På østsiden af huset var der grønne misfarvninger på dele af muren, og det vil man lægge mærke til, hvis man har forstand på bygge-ri. Belægningerne vil dog også kunne skyldes manglende rensning af tagren-derne. En person med forstand på byggeri vil også blive opmærksom på skruk-ke klinker.
Efter gennemgang af bilaget til hans første skønsrapport, hvor der er foretaget en sammentælling af anslåede udgifter til udbedring, ekstrakten side 531, kan han konstatere, at der er et vist overlap mellem flere af de beskrevne arbejder. I hans besvarelse af spørgsmål 1 og 6 vedrørende tagarbejdet er der således et
8
mindre overlap med hensyn til spær og lægter, men det er i givet fald et beske-dent beløb, der vil skulle trækkes ud af opgørelsen. Der er også et mindre over-lap omkring tagstenene og det lille stykke inddækning, der skal laves omkring vinduerne. I hans besvarelse af spørgsmål 4 og 17 vedrørende den fritliggende garage er der overlap, idet tagplader og tagrender er taget med i begge spørgs-mål. Hvis alle klinker skal lægges på ny, skal prisen på udskiftning af klinker i besvarelsen af spørgsmål 15 heller ikke regnes med. Endelig er der et overlap i forhold til specialdannet fodblik i zink ved arbejdet på tagrenderne.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 har yderligere anført, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 principale påstand og selvstændige påstand for landsretten er uklar, idet de både indeholder en anerkendelsespå-stand og fuldbyrdelsespåstande, og da der ikke er den fornødne klarhed over det materielle indhold i alle dele af påstandene.
Vedrørende påstanden om ophævelse har de yderligere anført, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 ikke har foretaget behørig reklamation og dermed har fortabt en eventuel hæveadgang.
Vedrørende påstanden om erstatning har de yderligere anført, at der ikke er handlet ansvarspådragende, da de har opfyldt deres loyale oplysningspligt og i øvrigt ikke har handlet culpøst. De øvrige erstatningsrelige betingelser, herunder dokumentation for, at der er lidt et tab, er endvidere ikke opfyldt.
Vedrørende påstanden om forholdsmæssigt afslag har de yderligere anført, at det accepteres, at de af skønsmanden konstaterede forhold vedrørende tagkon-struktionen kan danne grundlag for et forholdsmæssigt afslag, men fratrukket beløb, der overlapper hinanden, eller relaterer sig til forbedringer ved ejen-dommen samt beløb, som er dækket af Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 forsikring.
De øvrige påberåbte forhold afvises som forhold, der kan karakteriseres som mangler, der kan danne grundlag for et forholdsmæssigt afslag. Hvis der er tale om mangler, skal der foretages et fradrag i henhold til princippet ”nyt-for-gammelt.”
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2
har overfor påstanden om afvisning nærmere anført, at det forhold, at deres principale påstand både indeholder en anerkendelsespåstand og en fuldbyrdelsespåstand, ikke medfø-rer en sådan uklarhed, at der kan ske afvisning.
9
Vedrørende påstanden om ophævelse har de anført, at ophævelse skete på det tidspunkt, hvor manglernes omfang blev tydeligt. Der er ikke tale om en bytte-handel, som friholder for ansvar for fejl og mangler ved fast ejendom.
Vedrørende spørgsmålet om tabsbegrænsningspligt har de anført, at der ikke er opstået fejl og mangler i deres ejertid, idet de ved at nedtage dele af taget og sikre ventilation har forhindret skimmelsvampvæksten i at fortsætte. Foran-dringerne af ejendommen har derimod resulteret i forbedringer og begrænset følgeskaderne.
Endelig er det anført, at skønsmanden har fastsat en passende leje for ejendommen, som udgør genhusningsomkostningerne pr. måned i henhold til praksis.
Landsrettens begrundelse og resultat
Ved købsaftale underskrevet den 5. juni 2019 solgte Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 ejendommen Adresse 1, By 1, til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 for 3.595.000 kr. med overtagelse den 1. august 2019
Tvisten under sagen angår, om der var mangler ved ejendommen, som beretti-gede Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 til at hæve købet eller kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 har herudover nedlagt påstand om, at sagen skal afvises.
Afvisning
Da den nedlagte principale påstand og selvstændige betalingspåstand er tilstrækkelig klar og bestemt til at kunne udgøre konklusionen i en dom, er der ikke grundlag for at afvise sagen.
Ophævelse
Landsretten lægger efter de afgivne skønserklæringer og fremlagte billeder samt skønsmandens forklaring til grund, at stuehusets tag var lagt forkert, og at der var utætheder omkring tagvinduerne, som har ført til, at der er trængt vand ind i tagkonstruktionen med råd og skimmelsvamp til følge. Landsretten læg-ger endvidere til grund, at særligt disse forhold har resulteret i begyndende nedbrud af bærende dele af tagkonstruktionen, hvoraf de mest fremskredne nedbrud efter skønsmandens vurdering vil forårsage partielt kollaps i løbet af 10 år. På den baggrund, og efter skønsmandens opgørelse af omkostningerne til udbedring af taget, tiltræder landsretten, at disse forhold udgør en mangel ved ejendommen.
Det kan efter bevisførelsen, herunder de fremlagte billeder fra Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 profil på Facebook, lægges til grund, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og
10
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 konstarerede manglerne i tagetagen i månederne efter deres overtagelse af ejendommen den 1. august 2019.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 reklamation den 13. september 2019, som blev afvist den 10. oktober 2019, angav ikke og tog heller ikke forbehold for, at handlen kunne ophæves, ligesom dette heller ikke blev anført i korrespondancen mellem parternes advokater i årene derefter.
Skadeteknik vurderede efter en besigtigelse af ejendommen den 7. november 2019, at spærtræ i tagetagen fremstod med aktive skader i form af opfugtning og nedbrud. Prøver udtaget af konstruktionerne viste forekomst af svampe, skimmelsvamp, råd, ligesom der blev konstateret angreb fra insekter. Indholdet af de senere indhentede rapporter, herunder rapporten udarbejdet af Virksomhed 3 i december 2020, og de afgivne skønserklæringer bekræfter observationerne og vurderingerne i Skadetekniks rapport.
Landsretten lægger på denne baggrund til grund, at det allerede i november 2019 stod eller burde have stået Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 klart, at manglerne i tagetagen havde en karakter og et omfang, som kunne være hævebegrundende.
Købsaftalen blev først ophævet ved Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 indlevering af stævning til byretten den 2. november 2021.
Under disse omstændigheder, og da det anførte om, at sagen blev forhalet unødigt af Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2's, tidligere Sagsøgte 1 daværende advokat, ikke kan føre til en anden vurdering, har Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 fortabt retten til at hæve købet.
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 frifindes som følge heraf for påstanden om ophævelse og tilbagebetaling af købesummen.
Erstatning
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har til støtte for den subsidiære påstand om erstatning blandt andet gjort gældende, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 har tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved at fortie oplys-ninger om utætheder i taget, der resulterede i regn ind i ejendommen og skimmelsvamp i ejendommens beboelsesarealer, og ved ikke at oplyse, at store dele af ejendommen var fejlopført. Erstatningskravet er opgjort som udgifter til udbedring og genhusning.
Landsretten lægger på baggrund af skønsmandens besvarelse af spørgsmål II til grund, at skjolden på loftet i stuen er umiddelbart synlig, men at den ikke med sikkerhed kan erkendes som en vandskade uden relevant håndværksmæssig
11
uddannelse. Efter bevisførelsen, herunder Appellant 1's, tidligere Sagsøgte 2 forklaring om, at skjolden var til stede, da de overtog ejendommen i 1993, ligesom fugtskjolden kan ses på billederne optaget i forbindelse med salget af ejendommen, og således har været synlig for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 i forbindelse med købet, er det ikke godtgjort, at fugtskjolden udgør en mangel ved ejendommen.
Landsretten lægger efter skønseklæringerne og skønsmanden forklaring til grund, at arbejdet med tagsten/tagrende ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, men at dette forhold bortset fra grønne begroninger på brættet bag tagrenden ikke har været synligt for personer uden håndværksmæssig sagkundskab, og at heller ikke vandindtrængen i tagetagen har været synlig.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har ikke ved Appellant 1's, tidligere Sagsøgte 2 forklaring om hans enkelstående arbejde med at forstærke væggen ind til skunkrummet omkring 2011 sammenholdt med billederne af væggen og forklaringen fra Vidne 2 om de opgaver, han har udført på ejendommen gennem 15 år, ført bevis for, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 kendte eller burde have kendt til manglerne i tagetagen og derved har handlet ansvar-spådragende ved tilsidesættelse af deres loyale oplysningspligt.
Det er derfor ikke bevist, at der foreligger et ansvarspådragende forhold, som kan medføre erstatningsansvar.
Forholdsmæssigt afslag
Spørgsmålet er herefter, om Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 er berettiget til et forholdsmæssigt afslag, som efter deres endelige påstand er opgjort til udbedringsomkostningerne på 1.305.115 kr. Påstanden udgør blandt andet en sammentælling af en række poster i Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 kravsspecifikation.
Ved vurderingen af, om der foreligger en mangel, der eventuelt kan danne grundlag for et forholdsmæssigt afslag, må der ud over karakteren af de enkelte forhold og udbedringsudgifterne hertil lægges vægt på, om der er tale om forhold, der afviger fra, hvad Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 som købere af ejendommen må forvente. Det indgår tillige i denne vurdering, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 efter sin forklaring er uddannet tømrer og beskæftiger sig med tagbelægningen, og der kan derfor ikke gøres mangels-beføjelser gældende pga. forhold, som Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 ved en rimelig undersøgelse af ejendommen ville have opdaget før købet.
Vedrørende posterne tagrender beboelse, murværk tagrende, garage beboelse må det efter skønserklæringerne og skønsmandens forklaring lægges til grund, at disse forhold har været synlige for Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 som uddannet tømrer og
12
indehaver af et tagfirma. Disse forhold udgør derfor ikke en mangel ved
ejendommen. Som anført ovenfor udgør postenindedørs lofter heller ikke en
mangel ved ejendommen.
Som anført i blandt andet Højesterets dom af 30. april 2024 (U 2024.3238 H) må der ved afgørelsen af, om en køber i en mangelssituation har krav på afslag i købesummen, tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske med udgangs-punkt i de anslåede omkostninger til udbedring af manglerne – absolut og i forhold til købesummen – og de påberåbte forholds beskaffenhed.
Efter bevisførelsen, herunder navnlig skønserklæringerne, lægger landsretten
til grund, at forholdene vedrørende posternedøre, brønd og gulv i værelse, tag-
garage, murværk garage, flader i tilbygget garage og ny septitank, enten kan tilskrives slid og ælde, eller ikke ligger ud over det forventelige, når henses til bygninger-nes alder, og at beboelsesrum er indrettet i en tidligere staldbygning, og at disse forhold derfor heller ikke udgør mangler ved ejendommen, ligesom det ikke er sandsynliggjort, at et forudgående kendskab til disse forhold, ville have ført til en nedsættelse af købesummen.
Landsretten lægger efter skønseklæringerne til grund, at posterne vedrørende beboelse tagkonstruktion, spærremme mv., tagbelægning-veluxvinduer, beboelse og tilbygget garage-tagkonstruktion, klinker og demontering af køkken mv., rørføring og badeværelse 1. salen udgør mangler, som efter en samlet vurdering af størrelsen af udbedringsomkostningerne sammenholdt med købesummen, og på bag-grund af en vurdering af karakteren af manglerne kan berettige til et afslag, der
som udgangspunkt kan fastsættes til udbedringsomkostningernehertil, som er
fastslået af skønsmanden.
Landsretten har skønsmæssigt nedsat udbedringsomkostningerne anført under posterne klinker og demontering af køkken mv., rørføring og badeværelse 1. salen til 120.000 kr. Der er herved lagt vægt på, at det var oplyst i den byggetekniske rapport, der var udarbejdet forud for købet, at der i flere rum var klinker, som havde løsnet sig, og der foreligger derfor ikke en mangel, der kan berettiget til et forholdsmæssigt afslag, for så vidt angår alle skrukke klinker. Herudover medfører etablering af nye klinker en delvis forbedring, som der skal ske fradrag for. Der er endvidere lagt vægt på, at det efter skønserklæringen er usikkert, om rørføringen er skyld i kloaklugt i beboelsen.
Landsretten tager efter det ovenfor anførte derfor Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 subsidiære påstand til følge med et skønsmæssigt fastsat beløb på 400.000 kr., der forrentes som påstået fra den 2. november 2021.
13
Der er ved fastsættelsen af beløbet taget højde for, at parterne under sagen er blevet enige om, at der i Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 krav på 1.380.115 kr. skal fradrages 75.000 kr. for beløb, der i skønsklæringerne overlapper hinanden, og 165.325 kr., som er udbetalt af forsikringen, ligesom der er taget højde for, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har haft udgifter på 34.810 kr., som udgør deres forsikrings selvrisiko.
Sagsomkostninger
Efter sagens udfald skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 i sagsomkostninger for begge retter betale 272.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2. 140.000 kr. af beløbet er til udgifter til advokatbistand inkl. moms, 9.500 kr. er til dækning af retsafgift for byretten af det vundne beløb, 12.500 kr. inkl. moms er dækning af udgifter til afhjemling af skønsmanden for byretten, og 110.000 kr. inkl. moms er delvis dækning af udgifter til syn og skøn.
Ud over værdien af det vundne beløb er der ved fastsættelsen af beløbet til ad-vokat taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder at der er afgivet flere skønserklæringer for byretten, samt varigheden af hovedforhandlingerne. Ved fastsættelse af udgifterne til skønserklæringerne er der taget hensyn til, at disse også har angået forhold, som Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 efter sagens resultat ikke har fået medhold i.
THI KENDES FOR RET:
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 skal inden 14 dage til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 betale 400.000 kr. med procesrente fra den 2. november 2021 og sagsomkostninger for begge retter med 272.000 kr.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 27-02-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2, Advokat Anders Blom-Hansen, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, Advokat (L) Jeannette Würtz, Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1