Dom
RETTEN I VIBORG
DOM
afsagt den 9. juli 2024
Sag BS-43513/2021-VIB
Sagsøger 1
(advokat Jens Vilhelm Lykke Egsgaard)
og
Sagsøger 2
(advokat Jens Vilhelm Lykke Egsgaard)
mod
Mandatar TRYG FORSIKRING A/S for
db Silkeborg ApS
Denne afgørelse er truffet af kst. Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er oprindeligt anlagt den 15. november 2021 ved sagsøgernes indgivelse af adcitationsstævning mod sagsøgte. Den drejer sig om et muligt krav som følge af, at et boligareal har været fejlagtigt angivet i salgsopstillingen og BBR-ejermeddelelsen under en ejendomshandel.
Ved kendelse af 22. marts 2022 har retten truffet afgørelse om, at denne sag om sagsøgernes krav mod sagsøgte ikke skulle behandles sammen med en sag anlagt af køberne af ejendommen mod sagsøgerne.
2
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har nedlagt følgende påstand:
Sagsøgte tilpligtes til sagsøgerne at betale kr. 217.837,30 med tillæg af procesrenter af 145.000 kr. fra den 25. oktober 2021, af 55.337,30 kr. fra den 14. marts 2022 og af 17.500,00 kr. fra den 10. juli 2023.
Påstanden er opgjort sådan:
Hovedstol 145.000,00 kr.
Pålagte omkostninger ved isoleret bevisoptagelse 55.337,30 kr.
Advokatsalær for isoleret bevisoptagelse 17.500,00 kr.
I alt 217.837,30 kr.
Db Silkeborg ApS har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Den 27. juni 2019 indgik parterne en formidlingsaftale vedrørende ejendommen beliggende Adresse, 8600 Silkeborg, hvorefter sagsøgte skulle sælge ejendommen for 2.195.000 kr.
Af BBR-ejermeddelelse af 21. juni 2019 fremgår:
I tilstandsrapport af 12. juli 2019, udarbejdet af byggesagkyndig Person 1 på baggrund af en besigtigelse af 3. juli 2019, er ejendommens boligareal anført til 132 m². Det er desuden anført, at angivelsen ikke er baseret på faktisk opmå-ling, men indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-ejermeddelelse eller lignende, og at rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse ikke er den
Overdækkede arealer0 Åbne overdækninger 0 Antal etager u. kælder & tagetage 1
Kilde til arealer: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning
bygningssagkyndiges ansvar.
3
Af BBR-ejermeddelelse af 10. juli 2019 fremgår:
I salgsopstillingen af 15. juli 2019 beskrives ejendommen bl.a. som en villa på 151 m² med god kælder og en overdækket terrasse. På salgsopstillingens planskitse er angivet en overdækket terrasse.
På et tidspunkt før den 16. januar 2020 blev sagsøgte kontaktet af køberne ved-rørende det i salgsopstillingen og BBR-ejermeddelelsen af 10. juli 2019 angivne boligareal på 151 m², idet køberne anførte, at der ved ændring i Bygnings- og Boligregisteret var inddraget en overdækket terrasse i boligarealet.
Ejendomsmægler hos sagsøgte, Person 2, videresendte en mail fra købernes advokat om arealerne til sagsøgerne, hvori han skrev:
”Jeg vil i den forbindelse gerne - således jeg kan svare advokaten - bede om jeres redegørelse at forløbet med Kommunen da vi satte boligen til salg. Jeg erindre, at der blev ændret i BBR, men at dette var vindfanget og kælderen som vi snakkede om?”
Hertil svarede Sagsøger 1 ved mail af 27. april 2020:
”I forbindelse med salget havde jeg besøg af Person 1, som sammen med hans folk var for at lave tilstandsrapport, energimærke og el-rapport. Da de gennemgår huset og i den forbindelse måler huset op, kan de ikke få målene helt til at passe. Kælderen er i BBR angivet som 9 kvm2 mindre end stueplan (75kvm2 i fht. 84 kvm2), hvilket ikke giver mening, da der er fuld kælder un-der huset. Derudover er der i forbindelse med gennemgribende renovering af stueplan i 2013 sat termostat på radiator og dermed varme på i indgangs-partiet, da der er krav om det, når der er en radiator sat op i rummet. Vi fik at vide at sådan var lovgivningen i dag. Når et rum er opvarmet skal det tælle med som opvarmet areal og være en del af beregningen af energi-mærke. Da vi købte huset i 2007, fik vi at vide at indgangspartiet ikke talte med i de opgjorte 132 boligkvm2, men var 19 ekstra kvm2. Jeg ringede så til dig, Person 2, for at fortælle om situationen. Hvis de 19 kvm2 er opvarmet og tæller med i energimærke, hvorfor er det så ikke opgivet som boligkvm2. Vi aftalte, at jeg kontaktede BBR og snakkede med dem om det. De kunne godt se, at der var 19 kvm2 opgivet på BBR fra langt tilbage, men det stod opgivet som udestue. Jeg fortalte dem, at det nu var opvarmet og vi kunne ikke for-
Overdækkede arealer0 Åbne overdækninger 0 Antal etager u. kælder & tagetage 1
Kilde til arealer: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning
stå det ikke fremgik som boligkvm2, når det blev regnet for værende bolig-
4
kvm2 i energimærke og vi brugte det som boligkvm2. Vedkommende jeg snakkede med, ville vende tilbage, når de havde kigget på det og vendt det med en erfaren kollega på området. De ringede tilbage og gav mig den be-sked, at det måtte være en fejl at det ikke var blevet rettet for længst. De ville rette det med det samme, så BBR stemte overens med det faktiske.
Terrassen på havesiden af huset har på intet tidspunkt været nævnt eller i spil i forhold til det her. Vi har sat vinduerne i i foråret 2018, så det har slet ikke været udestue før det. Uden at kunne huske et eksakt årstal, mener jeg også at terrassen er bygget efter udestuen er angivet på BBR. Jeg er meget ked af forvirringen. Beklager meget! Det har på ingen måde væ-ret hensigten. Jeg ønskede kun, at tallene skulle være så korrekte som mu-lige.”
Af BBR-ejermeddelelse af 28. oktober 2020 fremgår:
Det fremgår af sagen, at der på baggrund af købernes begæring om isoleret be-visoptagelse, er blevet gennemført en skønsforretning den 25. august 2021, hvortil sagsøgte ifølge skønserklæring af 16. september 2021 var procestilvars-let. Af skønserklæringen fremgår bl.a.:
”Spørgsmål 1:Skønsmanden bedes vurdere ejendommens handelspris på overtagelsestids-punktet den 1. oktober 2019 og lægge til grund, at ejendommen har et boliga-real på 132 m2, jf. bilag 5.
Skønsmanden bedes herunder oplyse, om angivelse af ejendommens boliga-real til 151 m2 i BBR, salgsopstilling og købsaftale, jf. bilag 1, 2 og 3 - set i for-hold til det korrekte boligareal på 132 m2, jf. bilag 5 - med overvejende sand-synlighed har forøget handelsprisen, som blev
aftalt til 2.195.000 kr., jf. bilag 1. Skønsmanden bedes oplyse, i hvilken grad det forøgede bo¬ ligareal på 19 m2 har forøget handelsprisen på handelstids-punktet den 1. oktober 2019.
Svar på spørgsmål 1:
Ejendommens handelspris på overtagelsestidspunktet, med baggrund i de jf.
bilag 5 angivne arealer vurderes tilKr. 2.050.000
…… Areal af indbygget garage i kælder 0 Bygningens adgangsareal 0
ninger på bygningen
Kilde til arealer: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning
Skriver kr. tomillioneroghalvtredstusinde 00/100
5
Det skønnes at det med overvejende sandsynlighed har forøget handelspri-sen at de i salgsmaterialet m.v. anførte arealer ikke var korrekt angivet i salgsmaterialet præsenteret for køber.
Det skønnes at det forøgede boligareal/vægtet areal har forøget handelspri-sen på handelstidspunket med kr. 145.000.
…” .
Køberne indleverede den 25. oktober 2021 stævning mod sagsøgerne. Af sagsø-gernes svarskrift i den sag fremgår under supplerende sagsfremstilling:
”Det er ikke korrekt, som angivet af sagsøgerne (provokation 1), at der er enighed om, at de sagsøgte har erkendt, at tilretningen af sagens bilag 4 er sket ved en fejl fra de sagsøgtes side.
Forholdet er nærmere det, at de sagsøgte, af de sagkyndige der besigtigede ejendommen i forbindelse med udarbejdet tilstandsrapport og energi-mærke/elrapport ved opmåling blev oplyst, at målene på huset ikke stemte overens med BBR. Det, der var problemet, var at de to fagfolk mente, at en-tréen skulle regnes med som boligkvadratmeter.
De sagsøgte rettede derefter henvendelse til Silkeborg Kommune og videre-gav førnævnte oplysninger. Vedkommende medarbejder hos Silkeborg Kommune ville ”vende” problemstillingen med en kollega, og efter at sagen var vendt med kollegaen, vendte medarbejderen fra Silkeborg Kommune til-bage til de sagsøgte og sagde, at ”BBR er rettet” , og at de sagsøgte ville mod-tage en ny BBR snarest i e-boks. Den medvirkende ejendomsmægler, Danbo-lig, Silkeborg, modtog fra de sagsøgte tilrettet BBR-ejermeddelelse, og oply-ste - uden yderligere oplysninger- at salgsoplægget ville blive tilrettet i over-ensstemmelse med BBR-ejermeddelelsen.
De sagsøgte kan ikke anerkende noget erstatningsansvar, da tilretningen er sket ved fejlagtig sagsbehandling hos Silkeborg Kommune.”
Sagsøgerne i denne sag indleverede den 15. november 2021 adcitationsstævning mod sagsøgte. Køberne protesterede mod, at sagerne skulle behandles samlet og ved kendelse af 22. marts 2022 besluttede Retten i Viborg, at sagerne ikke skulle behandles sammen.
I sagen mellem køberne og sagsøgerne, tog sagsøgerne den 6. april 2022 bekræf-tende til genmæle vedrørende påstanden om forholdsmæssigt afslag og betalte køberne 145.000 kr. med tillæg af renter fra sagens anlæg.
Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg har i en udtalelse af 4. juli 2023 besvaret nedennævnte spørgsmål således:
6
”Responsumudvalget udtaler sig alene generelt om kutymer, sædvaner og fast praksis, og går således ikke ind i konkrete sager, hvorfor evt. bilag ikke indgår i besvarelsen.
…
Spørgsmål 1:
Det ønskes oplyst, om det kan antages at ligge indenfor en normal arbej-dende ejendomsformidlers arbejdsområde at foretage gennemlæsning af til-rettet BBR-ejermeddelelse, modtaget kort før udarbejdelse af købsaftale, her-under om en normal ejendomsformidler i forbindelse hermed bør undersøge nærmere, hvorfor boligarealet er ændret fra 132 m2 til 151 m2, uden at ejen-domsformidleren har modtaget yderligere oplysninger/materiale, der måtte understøtte forøgelsen på 19 m2.
Spørgsmål 2:
Såfremt en ejendomsformidler konstaterer, at der er uoverensstemmelser mellem BBR-ejermeddelelsen og udarbejdet tilstandsrapport og energi-mærke i forbindelse med salg af ejendommen, skal ejendomsformidleren så nærmere undersøge, hvad uoverensstemmelserne skyldes, og bør ejendoms-formidleren i den forbindelse sørge for, skriftligt at informere køberen/kø-berne herom?
Spørgsmål A:
Det bedes oplyst, om det er i overensstemmelse med god ejendomsmægler-skik at anvende arealoplysninger fra Bygnings- og Boligregistret i en købsaf-tale/salgsopstilling vedr. et enfamiliehus, og det tillige fremgår af Bygnings-og Boligregistret, at de opgivne arealer er kontrolleret af kommunens tekni-ske forvaltning, hvis sagens øvrige akter, sammenholdt med besigtigelsen af ejendommen, ikke i øvrigt giver grund til at betvivle rigtigheden heraf. I til-knytning hertil bedes det oplyst, om det er normal kutyme, at en ejendoms-mægler i forbindelse med formidling af en ejendomshandel undersøger og efterprøver lovmæssigheden af en forudgående foretaget ændring af boliga-realet i Bygnings- og Boligregistret, hvorved et entréareal ændrer status til beboelsesareal, hvis ændringen er tilvejebragt af sælger efter rådgivning fra en erfaren byggesagkyndig arkitekt, og efterfølgende kontrolleret og god-kendt af kommunens tekniske forvaltning.
Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fastejendom og alene udtaler sig generelt.
Det er vedbesvarelsen forudsat, at ejendommen er omfattet af lov om for-midling af fast ejendom.
De rejste spørgsmål besvares herefter således:
Ad l. Spørgsmålet kan i sin helhed besvares bekræftende.
Ad 2. Spørgsmålet kan besvares bekræftende.
Ad. A Spørgsmålets l. punktum kan besvares bekræftende. Spørgsmålets 2. punktum kan besvares benægtende.”
7
Der har den 3. juni 2024 været afholdt syn og skøn vedrørende boligens arealer. Af skønserklæringen af 4. juni 2024 fremgår bl.a.:
”Spørgsmål 1:
Syns- og skønsmanden bedes efter en beskrivelse af ejendommen beliggende Adresse, 8600 Silkeborg, angive ejendommens samlede arealstør-relse, herunder angive de enkelte rums kvadratmeterstørrelse og samtidig angive, hvilke rum, der kan medregnes til ejendommens boligareal.
Svar på spørgsmål 1:
Ejendommen er et enfamiliehus bestående af stueplan og 1. sal, samt kælder. På medfølgende kortbilag er der angivet areal af de enkelte rum i bygningen, idet kælder, stueplan og 1. sal er opmålt.
Stueplan og 1. sal er i sin helhed beboelse og kan medregnes i ejendommens boligareal. Således alle rum på disse 2 etager.
Kælderarealet indeholder ikke lovlige beboelsesarealer og kan derfor ikke medregnes i ejendommen boligareal.
Ejendommens areal opgøres herefter som følger:
Stueplan 84 m2 beboelse
1. sal: 50 m2 beboelse
Kælder: 75 m2
Det samlede boligareal er opgjort til 134 m2.”
Forklaringer
Sagsøger 1 og Person 2 har afgivet forklaring.
Sagsøger 1 har forklaret, at hun er farmakolog. Hun har ikke no-get kendskab til bygninger og ejendomme. Det var bygningssagkyndige Person 1, der var bestilt til at lave tilstandsrapport og energimærke. Ham, der skulle lave energimærket, spurgte til el-radiatoren i vindfanget. Vindfanget, der ses på salgsopstillingens forside, var ikke isoleret, og de brugte derfor ikke radi-atoren. Den sagkyndige sagde, at arealer med varmekilde skulle indgå i energi-mærkeberegningen og i boligarealet. Da de i sin tid selv købte huset, oplyste ejendomsmægleren dem, at vindfanget ikke var registreret som boligareal. Hun mente, at der var noget, der arealmæssigt ikke passede sammen. På BBR-ejer-meddelelsen stod et areal på 19 m², der ikke var med i boligarealet. Ejendoms-mægleren Person 2 henviste hende til at kontakte kommunen. Hun talte i telefon med en sagsbehandler hos kommunen, der flere gange spurgte hende, på hvilken side af huset, den udestue, der skulle indgå i boligarealet lå. Hun svarede, at den lå ud mod indkørslen. Hun stillede ikke spørgsmålstegn ved at udestuen var angivet til 19 m², hun målte ikke selv efter. Der er i hendes verden stor forskel på en udestue og en terrasse. Hun tænkte ikke over, at area-let af værkstedet under vindfanget svarer til vindfangets areal. Hun kunne se på BBR meddelelsen, at det var 19 m², der ikke var talt med, og at de var be-nævnt udestue. Da hun fik den nye BBR-ejermeddelelse, sendte hun den videre
8
til Person 2, og hørte ikke mere dertil. Ejendomsmægleren forestod fremvisningen af huset til køberne. Hun viste selv huset frem ved købernes 2. besigtigelse, der var inden for fortrydelsesfristen.
De boede selv i huset fra oktober 2007. Hun tænkte ikke over, om 19 m² kunne passe i forhold til vindfangets reelle størrelse. Hun ved ikke, hvorfor det i adci-tationsstævningen var fremstillet som, at ejendomsmægleren Person 2 havde kendskab til, at det var den overdækkede terrasses areal, der blev indregnet i boligarealet ved ændringen i BBR, der afstedkom registreringen af den 10. juli 2019.
Person 2 har forklaret, at han er indehaver og ejendomsmægler. Han lavede formidlingsaftalen med sagsøgerne. Det var eneste gang, han var på ejendommen. De talte ikke om husets arealer ud over det sædvanlige i for-hold til registreringen i BBR. Som ejendomsmægler måler man ikke ejendom-mens arealer efter. Han er ikke uddannet til at vurdere rummenes størrelse. Da Sagsøger 1 ringede for at fortælle om Person 1's folks angivelse af arealerne, var han opmærksom på, at der skulle være reelt grundlag for at ændre registrerin-gen af arealet. Han havde tillid til Person 1's angivelse af arealet i tilstands-rapporten. Sagsøger 1 fortalte ham om energikonsulentens udsagn om, at der var et areal, der skulle tælle med som boligareal. Det, Sagsøger 1 gengav, stemte overens med han egen viden om, at et opvarmet indvendigt areal skal tælle med i bo-ligarealet. Han er ikke i tvivl om, at den overdækkede terrasse, der ses på nr. 2 billede bilagt tilstandsrapporten af 16. september 2021, ikke kan være boliga-real. Det er ikke normalt at undersøge, om der har været forudgående ændrin-ger i BBR. Det er firmaets fotograf, der laver salgsopstillingens plantegning og angiver plantegningens dele. Han ved ikke, om køberne stillede spørgsmål til arealerne under købsforhandlingerne.
Han kontaktede ikke Person 1 i forhold til tilstandsrapportens angivelse af husets areal. Han kunne ikke vurdere, om det var 19 m², der skulle ændres, bl.a. fordi rummenes opmåling sker ud fra de udvendige mål. Han havde ikke mi-stanke om, at det var den overdækkede terrasse, der var blevet inddraget i bo-ligarealet. Det er meget normalt, at den bygningssagkyndiges angivelse af area-lerne i tilstandsrapporten kommer fra BBR-ejermeddelelsen. Som han forstod på Sagsøger 1's udlægning af samtale med energikonsulenten, havde konsulenten sagt til Sagsøger 1, at registreringen vedrørende vindfanget kunne ændres ved henvendelse til kommunen.
Parternes synspunkter
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdokument navnlig anført, at sagsøgte burde have undersøgt forholdene bag det tillagte areal på 19 m² nærmere og sikret, at boligarealet ikke blev anført som 151 m² i
9
salgsopstillingen i stedet for de tidligere registrerede 132 m². En ejendomsmæg-ler skal undersøge, hvad konstaterede uoverensstemmelser mellem BBR-ejer-meddelelsen og ejendommens øvrige dokumenter og ejendommens faktiske forhold skyldes og informere køberen skriftligt herom. Ved undladelse heraf er sagsøgte erstatningsansvarlig for sagsøgernes tab herved.
Sagsøgte er erstatningsansvarlig for sagsøgernes tab og for sagsomkostningerne pålagt dem ved den afsluttede sag, til hvilken sagsøgte har været procestilvars-let.
Db Silkeborg ApS har i sit påstandsdokument navnlig anført, at sagsøgte ikke har handlet ansvarspådragende. Sagsøgte har ikke handlet i strid med god ejen-domsmæglerskik. Det er ikke kutyme at en ejendomsmægler skal undersøge og efterprøve lovligheden af en foretagen ændring af BBR under de foreliggende omstændigheder.
Der er ikke påvist fornøden årsagssammenhæng og kausalitet.
Det beror på sagsøgernes egne forhold, hvis BBR blev ændret på et fejlagtigt grundlag. Det er tydeligt angivet i salgsopstillingen, at der er tale om en over-dækket terrasse, som ikke er en del af boligarealet. Sagsøgerne har i april 2020 forklaret, at ændringerne i BBR ikke havde noget med den overdækkede ter-rasse at gøre, men antagelig angik en manglende registrering af vindfanget som boligareal, som sagsøgerne ikke mente var korrekt medregnet i BBR.
Der er ikke ført bevis for, at det reelle boligareal er mindre end 151 m².
Skønserklæringen fra den anden retssag, sagsøgte ikke var part i, har karakter af en ensidigt indhentet erklæring, da sagsøgte ikke har haft mulighed for at be-rigtige de åbenlyse misforståelser, dens skønstema baserer sig på, og kan derfor ikke tillægges betydning i denne sag.
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Efter sagens oplysninger og Sagsøger 1's forklaring, læg-ger retten til grund, at Sagsøger 1 foranledigede arealerne i Byg-nings- og Boligregistret ændret efter at have orienteret sagsøgte om dels en uoverensstemmelse i kælder- og stuearealer, der var påpeget af de sagkyndige og dels om, at dette i øvrigt passede med oplysningen om, at vindfanget ikke var indregnet i boligarealet, som sagsøgerne havde fået, da de i sin tid købte ejendommen.
10
Der er ikke grundlag for at fastslå, at sagsøgte burde have indset, at det ikke var det omtalte vindfang, men en overdækket terrasse, der blev tilføjet boligarealet ved den ændring, sagsøger foranledigede. På denne baggrund, og da arealangi-velserne i den udarbejdede tilstandsrapport ligeledes må anses for baseret på arealangivelserne i BBR-ejermeddelelsen af 21. juni 2019, finder retten, at der ikke forelå en for sagsøgte åbenbar uoverensstemmelse mellem de faktiske og de registrerede forhold, der medfører, at sagsøgte burde have undersøgt ejen-dommens arealangivelser nærmere.
Retten finder det herefter ikke, sådan som sagen er forelagt, bevist, at sagsøgte ved formidlingen af ejendomshandlen har handlet i strid med almindelig prak-sis eller god ejendomsmæglerskik og dermed ansvarspådragende. Retten frifin-der derfor sagsøgte.
Efter sagens udfald skal Sagsøger 1 og Sagsøger 2 i sagsomkostninger betale 33.500 kr. ekskl. moms til Tryg Forsikring A/S som mandatar for Db Silkeborg ApS til dækning af udgifter til advokatbistand. Der er ved fastsættelsen taget hensyn til, at sagsøgerne dagen før hovedforhandlin-gen nedsatte påstanden fra 247.837,30 med tillæg af renter og til sagens forløb og omfang, herunder, at der har været forelagt spørgsmål til Dansk Ejendoms-mæglerforenings Responsumudvalg og afholdt syn og skøn. Db Silkeborg ApS er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Db Silkeborg ApS frifindes.
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal inden 14 dage betale 33.500 kr. i sagsomkostninger til Tryg Forsikring A/S som mandatar for Db Sil-keborg ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 09-07-2024 kl. 11:00
Modtagere: Advokat (H) Jens Vilhelm Lykke Egsgaard, Sagsøger 2, Mandatar TRYG FORSIKRING A/S, Sagsøgte db Silkeborg ApS, Sagsøger 1