Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 23. maj 2025
Sag BS-35690/2024-VLR
(14. afdeling)
Appellant 1, tidligere Sagsøger 1
og
Appellant 2, tidligere Sagsøger 2
(advokat Jens Egsgaard for begge)
mod
Tryg Forsikring A/S som mandatar for
db Silkeborg ApS
(advokat Morten Boe Svendsen)
Retten i Viborg har den 9. juli 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-43513/2021-VIB)
Landsdommerne Lars Christensen, Thomas Raaberg-Møller og Pernille Allen Andersen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanterne, Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2, har genta-get deres påstand for byretten.
Indstævnte, db Silkeborg ApS, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Der har for landsretten været afholdt supplerende syn og skøn. Skønsmand, har i sin skønserklæring af 18. marts 2025 bl.a. udtalt, at forskel-
2
len på 2 m2 mellem det opmålte boligareal på 134 m2 og det registrerede boliga-real på 132 m2 ville have øget handelsværdien pr. 1. oktober 2019 med 25.000 kr.
Forklaringer
Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 har afgivet supplerende forklaring.
Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at den byggesagkyndige Person 1 og
energikonsulenten var på ejendommen samtidigt. Hun var også selv til stede. Energikonsulenten oplyste, at der var noget med boligens kvadratmeter, der ikke stemte. Han ville derfor måle boligen op igen. Hun husker ikke, hvad han kom frem til, men hun fik at vide, at der var noget, der ikke stemte.
Hun talte også med energikonsulenten om vindfanget. Hun kender ikke målene på vindfanget. Vindfanget er et indgangsparti med vinduer. I forbindelse med en renovering fik de sat termostat på radiatoren i vindfanget. Energikonsulen-ten oplyste, at vindfangets areal blev regnet med i antallet af boligkvadratme-ter, da der var mulighed for opvarmning. Hun fortalte energikonsulenten, at de, da de købte ejendommen, havde fået at vide, at vindfangets areal ikke blev medregnet i antallet af boligkvadratmeter. De brugte aldrig radiatoren i vind-fanget.
Hun ringede til Person 2 og spurgte, hvad de skulle gøre. Person 2 sagde, at hun skulle kontakte kommunen vedrørende BBR-oplysninger. Hun ringede herefter til kommunen, idet hun havde læst, at hun som ejer var for-pligtet til at sørge for, at BBR-oplysningerne var korrekte. Hun oplyste medar-bejderen hos kommunen om vindfanget, og medarbejderen ringede senere til-bage til hende og sagde, at oplysningerne nu var rettet, og at der ville komme en ny BBR-meddelelse. Kommunen rettede oplysningerne udelukkende på baggrund af telefonsamtalen. Hun ringede derefter til Person 2 og sagde, at der var en ny BBR-meddelelse på vej. Hun husker ikke, om hun modtog den nye BBR-meddelelse, eller om Person 2 selv indhentede den.
Der var en radiator i vindfanget, da de flyttede ind. Det var en ældre radiator.
Der har været retshjælpsdækning under denne sag og under den isolerede be-visoptagelse. Hun har betalt selvrisiko, der udgjorde 10% af omkostningerne.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 har yderligere anført, at
det forhold, at boligens areal ved syn og skøn er opmålt til 134 m2 , ikke kan medføre en ændring i beregningen af værditabet. Under den isolerede bevisop-tagelse i sagen mod køberne var db Silkeborg ApS procestilvarslet, og db Silke-
3
borg ApS har ikke tidligere under sagen bestridt opgørelsen af Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2's, tidligere Sagsøger 2 tab. Den omstændighed, at der har været retshjælpsdækning under den isolerede bevisoptagelse i sagen mod kø-berne, kan heller ikke tillægges betydning, idet der vil skulle ske en viderebeta-ling til retshjælpsforsikringen, hvis de afholdte sagsomkostninger bliver erstat-tet under nærværende sag.
Tryg Forsikring A/S som mandatar for db Silkeborg ApS har yderligere an-
ført, at Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2's, tidligere Sagsøger 2 krav er opgjort under en forkert forudsætning, idet ejendommens areal er opmålt til 134 m2 , hvorfor købernes værditab var ubetydeligt. Hertil kommer, at Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 havde retshjælpsdækning under den isole-rede bevisoptagelse i sagen mod køberne.
Landsrettens begrundelse og resultat
Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 solgte i juli 2019 deres ejendom beliggende Adresse i Silkeborg. Kort forud herfor var BBR-oplysningerne blevet ændret, idet det samlede boligareal var blevet forhøjet fra 132 m2 til 151 m2 . I overensstemmelse hermed fremgik det af salgsopstillingen, at boligens areal var 151 m2 . Efterfølgende viste det sig, at ændringen af boliga-realet beroede på en fejl, og Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 betalte herefter 145.000 kr. til køberne af ejendommen. Sagen drejer sig om, hvorvidt Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 i den anledning har et krav mod ejendomsmæglerfirmaet db Silkeborg ApS.
Efter forklaringerne lægger landsretten til grund, at Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 under energikonsulentens gennemgang af ejendommen forud for salget i 2019 fik den opfattelse, at vindfangets areal ikke var medtaget i BBR-oplysningerne om ejendommens boligareal. Hun kontaktede derfor ejendomsmægler Person 2, som rådede hende til at rette henvendelse til kommunen. Efter at hun havde talt med kommunen, ændrede kommunen boligarealet i BBR til 151 m2 .
Under hensyn til at ejendomsmægler Person 2 ikke medvirkede til ændringen af BBR-oplysningerne, at det fremgik af den ændrede BBR-meddelelse, at arealoplysningerne var kontrolleret af kommunens tekniske for-valtning, at forskellen mellem det oplyste og det faktiske boligareal alene ud-gjorde 17 m2 , og at der ikke i øvrigt var forhold, som kunne give Person 2 grund til at betvivle rigtigheden af ændringen af oplysningerne i BBR, tiltræder landsretten, at Person 2 ikke har handlet ansvarspådra-gende i forbindelse med salget af ejendommen.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
4
Efter sagens udfald skal Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 i sagsomkostninger for landsretten betale 30.925 kr. til Tryg Forsikring A/S som mandatar for db Silkeborg ApS. 30.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms, og 925 kr. er til dækning af udgifter til syn og skøn. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 inden 14 dage betale 30.925 kr. til Tryg Forsikring A/S som mandatar for db Silkeborg ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 23-05-2025 kl. 10:01
Modtagere: Indstævnte db Silkeborg ApS, Appellant 2, tidligere Sagsøger 2, Appellant 1, tidligere Sagsøger 1