Dom
RETTEN I HELSINGØR
DOM
afsagt den 18. marts 2024
af 6. januar2023 om afslag på byggetilladelse vedrørende Adresse 1, By 1
By 1, er ugyldig.
Subsidiært: Hørsholm Kommune dømmes til at betale Sagsøger 775.000,00 kr., subsidiært 286.811,38 kr., med tillæg af procesrente fra den 8. februar 2023.
Hørsholm Kommune har endeligt nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 232.186,38 kr. med tillæg af procesrente fra den 16. maj 2023.
2
Dommenindeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.
Oplysningerne i sagen
Den 6. januar2023 meddelte Hørsholm Kommune afslag på en ansøgning om
byggetilladelse til tilbygning og ændring af status til tofamiliehus. Afslaget, der var stilet til arkitekt Vidne på vegne af Sagsøger, har følgende ordlyd:
”Afgørelse
På baggrund af en konkret, individuel vurdering meddeler Hørsholm Kom-
munehermed afslag på ansøgningen om byggetilladelse til en tilbygning
på ovenstående ejendom samt ændring af status til tofamiliehus.
Afgørelsen er truffet i henhold til planlovens § 51 og byggelovens § 16 C.
Ansøgning og baggrund
Du har den 12. august 2022 på vegne af ejer ansøgt Hørsholm Kommune om byggetilladelse til en tilbygning på ovenstående ejendom samt ændring af status til tofamiliehus.
Tilbygningen påtænkes opført i den nordlige ende af grunden forskudt for det eksisterende enfamiliehus. Bygningen vil herefter blive opdelt og æn-dret til et tofamiliehus via et delvist vandret lejlighedsskel mellem to rum ovenpå hinanden på 8 m2. Projektet medfører en bebyggelsesgrad på 19 % samt en bebyggelsesprocent på 30 %.
Politisk forelæggelse
Forud for ansøgningen om byggetilladelse blev projektet forelagt Miljø- og
Planlægningsudvalget.Udvalget besluttede på møde den 21. november
2019, at der ikke skulle igangsættes en procedure, som kunne lede frem til nedlæggelse af §14-forbud efter planloven, men at der skulle arbejdes vi-dere med at udstede byggetilladelse.
Forhåndstilsagn
Den 31. marts 2020 forespørger en af ejers rådgivere Hørsholm Kommune,
omgodkendelsen af ændringen af status til tofamiliehus kan udløbe.
Samme dag svarer kommunen med henvisning til planlovens § 56, at god-kendelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet, inden 3 år efter den er med-delt. Godkendelsen bliver således af både rådgiver og kommunen opfattet som et bindende forhåndstilsagn (til at opføre et tofamiliehus med delvist
vandretlejlighedsskel i henhold til det forelagte, uanset kommende plan-
grundlag).
3
Regelgrundlag
Ejendommen er omfattet af Lokalplan 176, som trådte i kraft den 4. juni 2021 (delområde A). Lokalplanen afløste Byplanvedtægt 6 samt Tillæg 5 til by-planen.
Det fremgår af formålsbestemmelsen i Lokalplan 176,at formålet med lokal-
planen er at sikre områdets åbne bebyggelsesstruktur og grønne karakter gennem fastsættelse af bebyggelsesprocent og mindstegrundstørrelser ved udstykning.
Bebyggelsesprocenten er reguleret i lokalplanens § 6.4: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for den enkelte grund.
Det fremgår af anvendelsesbestemmelseni lokalplanens § 3.4: På grunde
over 1.650 m 2 kan der opføres eller indrettes et tofamiliehus, når hver bolig ligger på hver sin etage med vandret lejlighedsskel. Der tillades dog lodret lejlighedsskel mellem boligen i stueetagen og trapperum med adgang til boligen på 1. sal.
Partshøring
Den 10. november 2022 blev projektet sendt i partshøring hos naboerne på Adresse 2 og Adresse 3 samt Adresse 4 og Adresse 5.
Den24. november 2022 fremsendte Advokatfirma 1 høringssvar på
vegne af de fire naboer. Han anførte:
1. at der ikke retligt set er givet et bindende forhåndstilsagn. 2. at hvis et bindende tilsagn var meddelt, ville det ikke længere være gæl-dende pga. forløben tid og i øvrigt på grund af det plangrundlag, som nu gælder for området.
3. at Hørsholm Kommune ikke kan meddele en byggetilladelse på det fore-
liggendegrundlag, da afgørelsen om at meddele et bindende for-
håndstilsagn i givet fald er ugyldig pga. manglende partshøring og også er truffet på forkert plangrundlag.
4. at hvis et bindende forhåndstilsagn var meddelt, ville en sådan afgørelse også være i strid med det gældende plangrundlag i lokalplan 176.
Den 30. november 2022 blev naboernes indsigelser sendt i partshøring hos ejer og dennes rådgiver.
Den 19. december 2022 fremsendte ejers advokat fra Advokatfirma 2 hø-ringssvar på vegne af ejer. Han anførte, at vurderingerne fra naboerne ikke kan tiltrædes, samt at det helt overordnet er hans opfattelse, at Hørsholm
Kommuneskal udstede byggetilladelse, idet kommunen kan lægge til
grund, at:
4
1. at Hørsholm Kommune har givet retligt bindende tilsagn til byggeriets planmæssige forhold 2. at forhåndstilsagnet er meddelt inden ikrafttrædelse af ny lokalplan og uden forbehold for ny lokalplan og/eller partshøring 3. at forhåndstilsagnet er meddelt i november 2019 og fastholdt til d.d. - dvs. også efter ejers indsendelse af endelig byggeansøgning i august 2022 4. at Hørsholm Kommunes manglende partshøring skyldes, at kommunen har vurderet, at naboerne ikke er parter, som følge af dels naboernes mang-lende interesse i den planmæssige godkendelse og dels de begrænsede ge-ner, som byggeriet vil kunne medføre for naboerne 5. at naboernes indsigelser i øvrigt er bagatelagtige og irrelevante, samt uden betydning i relation til byggeriets planmæssige forhold 6. at meddelelse af byggetilladelse, som følge af det retligt bindende for-håndstilsagn, ikke vil være i konflikt med lokalplanen.
Ejers advokat anførte endvidere, at selv hvis kommunen måtte lægge til grund, at der ikke er givet et gyldigt, bindende forhåndstilsagn, kan kom-munen lægge til grund:
7. at de fejl, der evt. måtte være i kommunens sagsbehandling, er konkret uvæsentlige og ikke kan medføre annullation
8. at ejers berettigede forventning om, at der er meddelt tilladelse til bygge-riet, langt overstiger øvrige modstående planmæssige hensyn og retshånd-hævelseshensyn
9. at ejer har indrettet sig efter det givne forhåndstilsagn og har afholdt om-kostninger til arkitekt og ingeniør
10. at hensynet til ejer og dennes berettigede forventninger og indrettelse, samlet set er så tungtvejende, at der skal udstedes en byggetilladelse uanset evt. mangler ifm. sagsbehandlingen.
Begrundelse for afgørelse
Efter § 3.4 i den gældende lokalplan 176 kan der på grunde over 1.650 m2
opføreseller indrettes et tofamiliehus, når hver bolig ligger på hver sin
etage med vandret lejlighedsskel.
Det ansøgte projekt indebærer et tofamiliehus med et delvist vandret lejlig-
hedsskel,samt en overskridelse af bebyggelsesprocenten, og er således i
strid med lokalplan 176.
For så vidt angår det afgivne forhåndstilsagn, har Hørsholm Kommune un-der byggeansøgningens indledende behandling været i den vildfarelse, at kommunen som følge af forhåndstilsagnet ville være retligt forpligtet til at
5
meddele byggetilladelse til det ansøgte projekt, selvom projektet er i strid med lokalplan 176.
Der er imidlertid ikke blevet givet et forhåndstilsagn på selve det politiske møde i Miljø- og Planlægningsudvalget den 19. november 2019. I referatet fra mødet er således anført, at udvalget godkendte følgende indstilling fra administrationen:
"Administrationen indstiller, at Miljø- og Planlægningsudvalget godkender, at der arbejdes videre med at udstede byggetilladelse Adresse 1."
Det er kommunens vurdering, at formuleringen "arbejdes videre med" ikke giver ejer af Adresse 1 en berettiget forventning om at kunne opnå byg-getilladelse, uden hensyn til om plangrundlaget ændres.
Forhåndstilsagnet blev derimod efter kommunens vurdering først givet som følge af korrespondancen mellem ejers rådgiver og kommunen den 31.
marts2020, hvor kommunen skriver, at den planmæssige godkendelse
bortfalder, hvis den ikke er udnyttet, inden 3 år efter den er meddelt.
Forslaget til tillæg 5 til byplanvedtægt 6 blev imidlertid offentliggjort alle-rede den 6. december 2019. § 2.1 i tillæg 5 har følgende ordlyd:
"Der må på hver ejendom kun indrettes og opføres en beboelsesbygning med en bolig."
Planlovens § 17, stk. 1, indeholder følgende bestemmelse:
"Når et forslag til lokalplan er offentliggjort efter § 24, må ejendomme, der er om-fattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold."
Det var således i strid med planlovens § 17, at kommunens forvaltning den 31. marts 2020 gav en forhåndsgodkendelse til projektet, idet der allerede den 6. december 2019 var indtrådt midlertidige retsvirkninger af tillæg 5, der forhindrede opførelse af tofamiliehuse og dobbelthuse. Der foreligger derfor en væsentlig retlig mangel ved det afgivne forhåndstilsagn.
Kommunen har endvidere vurderet, at ejerne af ejendommene på Adresse 2 og Adresse 3 samt Adresse 4 og Adresse 5 anses for parter i sagen vedrørende byggetilladelse, idet de anses for at blive væsentligt og indivi-
dueltberørt af byggesagens udfald. Forhåndstilsagnet den 31. marts 2020
blev imidlertid i strid med forvaltningslovens § 19 givet, uden at parterne forinden var blevet partshørt.
6
Partshøring er en forvaltningsretlig garantiforskrift, og manglende partshø-ring vil som udgangspunkt føre til ugyldighed, medmindre det godtgøres, at der ikke ved partshøring ville være fremkommet noget, som kunne føre til en anden afgørelse. Der foreligger derfor også af denne grund en væsent-lig retlig mangel ved det afgivne forhåndstilsagn.
Endelig er forhåndstilsagnet givet med en gyldighed på 3 år med henvis-
ningtil planlovens § 56. Planlovens § 56 angår imidlertid ikke for-
håndstilsagn og der foreligger således også af denne grund en retlig man-gel.
På baggrund af ovenstående har kommunen vurderet, at de væsentlige ret-lige mangler ved det afgivne forhåndstilsagn ud fra en konkret vurdering fører til, at forhåndstilsagnet er ugyldigt. At både kommunen og grundejer i korrespondancen frem mod byggeansøgningen har været i en retlig vild-farelse om forhåndstilsagnets gyldighed kan ikke føre til en anden vurde-ring.
Kommunen har i vurderingen inddraget, om hensynet til ejers berettigede forventninger og indrettelse i tillid til forhåndstilsagnet, på trods af de væ-sentlige retlige mangler, skulle føre til, at forhåndstilsagnet ikke kunne til-sidesættes som ugyldigt.
Særligt henset til, at der endnu ikke er opført bebyggelse, er det imidlertid kommunens vurdering, at hensynet til retshåndhævelsen i dette tilfælde,
hvorder foreligger tre væsentlige retlige mangler ved det afgivne for-
håndstilsagn, samlet fører til, at forhåndstilsagnet er ugyldigt.
Da forhåndstilsagnet efter kommunens vurdering er ugyldigt, skal ansøg-ningen om byggetilladelse til projektet afgøres ud fra det plangrundlag, der er gældende på afgørelsestidspunktet. Ansøgning om byggetilladelse blev
indleveretden 12. august 2022. Ansøgningen skal derfor bedømmes efter
lokalplan 176. Efter § 3.4 i lokalplan 176 kan der på grunde over 1.650 m2
opføreseller indrettes et tofamiliehus, når hver bolig ligger på hver sin
etage med vandret lejlighedsskel.
I henhold til planlovens § 19 kan kommunalbestyrelsen dispensere fra be-stemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med princip-perne i planen.
Formåls- og anvendelsesbestemmelser hører til principperne i en plan. En dispensation til det ansøgte projekt vil være i strid med princippet i lokal-plan 176, idet projektet medfører en overskridelse af bebyggelsesprocenten
7
samt har et delvist vandret lejlighedsskel. En dispensation til projektet er derfor ikke mulig, jf. planlovens § 19.
Hørsholm Kommune meddeler på baggrund af ovenstående afslag på an-
søgningenom byggetilladelse til en tilbygning på ovenstående ejendom
samt ændring af status til tofamiliehus.”
Forklaringer
Vidne har afgivet forklaring.
Vidne har forklaret bl.a., at det oprindelige projekt, som udvalget tog
stilling til, er det, der fremgår af tegningsmaterialet dateret 4. november 2019. Det projekt, der blev ansøgt om, er beskrevet i tegningsmaterialet dateret 28. februar 2022. I det seneste projekt er indgangspartiet sænket ned i jordniveau. Vinduet ind til naboen er fjernet. Endvidere er der etableret garage for at tilgodese nabo-erne og undgå, at der er så mange biler på grunden. Projektet, der er beskrevet i tegningsmaterialet dateret 23. maj 2023, er det projekt, man må lave i dag. Me-ningen er, at den ene familie skal bo i stueplan, og den anden skal bo på første etage. Efter vidnets opfattelse er der tale om et tofamiliehus i lokalplanens for-stand.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført bl.a.:
”Til støtte for den principale påstand gøres det gældende, at forhåndstilla-delsen er bindende og, at det er irrelevant, om byggeriet vil være i strid med
lokalplan176, som ikke var gældende, da kommunen meddelte det bin-
dende forhåndstilsagn til sagsøger – en meddelelse, som løbende bekræftes over for sagsøger (sagsøgers rådgiver).
På de tidspunkter, hvor tilsagnet bliver 1) besluttet 21. november 2019 og 2) meddelt sagsøger 25. marts 2020, er der intet ulovligt forbundet med tilsag-net, og det forhold, at tillæg nr. 5 efterfølgende vedtages og senere lokal-plan, medfører ikke med tilbagevirkende kraft, at beslutningen / tilsagnet bliver ulovligt.
Videre gøres det gældende, at det er irrelevant for sagen, om der har været nabohøring, dels fordi kommunen har vurderet, at der ikke var grundlag for høring, dels fordi generne ved det projekterede byggeri er uvæsentlige, og mindre, end de vil være i f t et byggeri, der lovligt kan opføres i h t den nu gældende lokalplan, som tillader et to-familieshus i 2 plan.
Kommunen har givet et retligt bindende tilsagn til byggeriets planmæssige forhold, tilsagnet er givet på baggrund af en beslutning truffet af det politi-
8
ske udvalg i kommunalbestyrelsen, det er meddelt inden ikrafttrædelse af både tillæg nr. 5 og af ny lokalplan og uden forbehold for ny lokalplan eller partshøring.
Forhåndstilsagnet er meddelt i november 2019 og fastholdt indtil afgørelsen af 6. januar 2023.
Naboernesindsigelser er uvæsentlige og uden betydning for byggeriets
planmæssige forhold, hvorfor manglende partshøring er en konkret uvæ-sentlig retlig mangel.
Sagsøgers berettigede forventning om, at der vil blive meddelt tilladelse til byggeriet og indretningshensyn, overstiger langt modstående hensyn, disse er samlet set så tungtvejende, at der skal udstedes en byggetilladelse uanset evt. mulige retlige mangler ved det afgivne forhåndstilsagn.
Til støtte for de subsidiære påstande gøres det gældende, at kommunen har begået flere ansvarspådragende fejl, som har påført Sagsøger et kausalt og adækvat tab, hvilket i et vist omfang er erkendt af sagsøgte.
F s v a tabet på kr. 775.000,00, som indgår i den subsidiære påstand, er der enighed om den talmæssige opgørelse.
Det er væsentligt for rettens vurdering af sagen, at sagsøgte har taget be-kræftende til genmæle f s v a en væsentlig del af den mere subsidiære på-stand. Heri ligger en anerkendelse af, at kommunen har afgivet et bindende forhåndstilsagn, hvorfor sagen primært drejer sig om, hvorvidt tilsagnet var ulovligt, fordi det efterfølgende kom i strid med tillæg 5 til partiel lo-kalplan og senere lokalplan 176.”
Hørsholm Kommune har i sit påstandsdokument anført bl.a.:
”…
I den foreliggende sag valgte Miljø-og Planlægningsudvalget således, at der ikke skulle igangsættes en procedure med henblik på nedlæggelse af et § 14-forbud. Beslutningen var således utvivlsomt af intern karakter, og den var rettet mod administrationen, som ved forelæggelsen for udvalget i over-ensstemmelse med den interne procedure herfor havde anmodet om udval-gets tilslutning til at gå videre med at behandle ansøgningen om forhånds-godkendelse. Det forhold, at sagsøger kunne tilgå udvalgsbeslutningen i re-feratet fra udvalgsmødet på kommunens hjemmeside, gør ikke, at udvalgs-beslutningen mistede sin interne procesledende karakter.
9
Det burdeogså stå klart for sagsøger allerede fordi, at det af e-mail af 4.
februar 2019 (bilag 1) fremgår, at ” Hvis MPU beslutter, at der ikke skal nedlæg-ges et § 14-forbud, vil du herefter kunne få et bindende byplanmæssigt for-håndstilsagn til projektet.” Det var således klart for sagsøger, som var bistået af sagkyndig, at en bindende forhåndsgodkendelse ville blive meddelt efter udvalgsbehandlingen – og altså af selve udvalget på udvalgsmødet.
Det gøres således gældende, at udvalgsbeslutningen af 21. november 2019 alene var en procesledende beslutning, som sagsøger ikke kunne støtte ret på, herunder navnlig fordi:
- beslutningen fastlagde ikke den endelige materielle stillingtagen til og af-gørelse af ansøgningen om forhåndsgodkendelse,
- beslutningen var rettet mod administrationen og fastslog alene, at udval-get ikke ville benytte sig af muligheden for at igangsætte en procedure med henblik på nedlæggelse af § 14-forbud,
- beslutningen blev ikke meddelt til eller bekendtgjort for adressaten, her-under ikke ved den lovpligtige offentliggørelse af referatet fra udvalgsmø-det,
- beslutningen afsluttede ikke sagen …, idet den blot var et skridt henimod
meddelelse af bindende forhåndsgodkendelse,idet endelig stillingtagen
først kunne ske efter vurdering af bl.a. forenelighed med anden lovgivning og partshøring samt sagens endelige oplysning, herunder tilvejebringelse af:
oKorrekte tegninger af delvist vandret lejlighedsskel
oStarterklæring fra certificeret rådgiver
oTilbud om byggeskadeforsikring
oTegninger i overensstemmelse med forelæggelse (blev siden ændret)
oArealer (af bl.a. kælder)
oBebyggelsens omfang
oKoter
oAfklaring af terrænregulering
…
En kommune kan fortabe retten til at give afslag på en tilladelse, hvis kom-munen har givet en bindende forhåndsgodkendelse om, at kommunen ville give tilladelse til det ansøgte. Dette forudsætter imidlertid, at kommunen har taget konkret stilling til forholdet på et fuldt oplyst grundlag, hvilket ikke var tilfældet på udvalgsmødet den 21. november 2019. …
10
Ved vurderingen af, om udvalgsbeslutningen skal anses som en bindende forhåndsgodkendelse, gøres det endvidere gældende, at den efter sin ord-lyd og den kontekst, den er fremsat i, ikke fremtræder som en forhåndsgod-kendelse, som sagsøger berettiget kan knytte forventninger til. Udvalgsbe-slutningen fremstår ikke med den fornødne udførlighed, præcision eller en-tydighed.
En bindende forhåndsgodkendelseer en afgørelse, som kan påklages til
Planklagenævnet. En bindende forhåndsgodkendelse skal således, hvis den skal anses for bindende og gyldig, opfylde kravene til en afgørelse, herun-der iagttage forvaltningslovens krav om partshøring, begrundelse, klage-vejledning mv. Det gøres gældende, at udvalgsbeslutningen ikke kan anses som en bindende forhåndsgodkendelse – allerede fordi, at udvalgsbeslut-ningen ikke lever op til de forvaltningsretlige krav om partshøring af nabo-erne med en væsentlig og individuel interesse i sagens udfald, kravet om begrundelse og klagevejledning. …
4.2 Offentliggørelsen og vedtagelsen af Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 den 6. december 2019
Forslag til Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 for dele af By 1 og By 2 blev godkendt af kommunalbestyrelsen den 25. november 2019, og for-slaget blev offentliggjort den 6. december 2019, og det var i høring til den 17. januar 2020. Lokalplanen er fremlagt som bilag C.
Planlovens § 17, stk. 1, fastslår, at når et forslag til lokalplan er offentliggjort, må ejendomme ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, som ska-ber risiko for foregribelse af en den endelige plan. Det betyder, at der ikke kan gives tilladelse til dispositioner reguleret af plangrundlaget, før der er taget endelig stilling til forslaget – typisk ved endelig vedtagelse af en lo-kalplan på baggrund af det offentliggjorte forslag. Forbuddet omfatter så-ledes også kommunens mulighed for at meddele byggetilladelse eller bin-dende forhåndsgodkendelse.
Efter forslagets § 2.1 (§ 3.1 i den endeligt vedtagne lokalplan) var følgende gældende:
” Der må på hver ejendom kun indrettes og opføres én beboelsesbygning med én bolig.”
Lokalplanen blev endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen den 30. marts 2020 og offentliggjort den 13. maj 2020. Herefter blev retsvirkningen efter planlovens § 17 afløst af retsvirkningen efter planlovens § 18, hvorefter der ikke retligt eller faktisk må etableres forhold i strid med planens bestem-
11
melser, medmindre der meddeles dispensation – typisk efter planlovens § 19.
Med virkning fra den 6. december 2019 var Hørsholm Kommune således retligt forhindret i – uden hjemmel til – at meddele bindende forhåndsgod-
kendelseeller byggetilladelse til et byggeri som skitseret ved materialet
fremlagt som bilag 2. Fra den 6. december 2019 kunne sagsøger heller ikke længere have en forventning om, at der kunne opnås forhåndsgodkendelse eller byggetilladelse, jf. U.2017.1474H … samt U.1975.369H …
I forhold til Hørsholm Kommunes mulighed for at omgøre udvalgsbeslut-
ningenved at beslutte at offentliggøre et lokalplanforslag, som herefter i
medføraf planlovens § 17 var til hinder for at meddele en bindende for-
håndsgodkendelse, kan en intern udvalgsbeslutning, hvor indholdet ikke er meddelt adressaten af de rette kanaler, frit tilbagekaldes. …
4.3. Meddelelsen af (ugyldigt) bindende forhåndsgodkendelse den 31.
marts 2020
Ved e-mails af 25. marts 2020 og 31. marts 2020 er kommunens byggesags-behandler i dialog med sagsøgers arkitekt (bilag 4). Byggesagsbehandleren er i den vildfarelse, at udvalgsbeslutningen indebærer, at der ved udvalgs-behandlingen er meddelt en forhåndsgodkendelse til sagsøger.
På dette tidspunkt (såvel 25. som 31. marts) er Hørsholm Kommune som følge af offentliggørelsen af Forslag til Tillæg 5 til Partiel Byplan 6 den 6.
december2019 i medfør af planlovens § 17 afskåret fra at effektuere ud-
valgsbeslutningen ved at meddele sagsøger en forhåndsgodkendelse til det ved ansøgningen af 4. november 2019 skitserede projekt.
Byggesagsbehandlerens e-mails, herunder navnlig e-mailen af 31. marts 2020, kan imidlertid tages som udtryk for, at der på dette tidspunkt med-
delesen bindende forhåndsgodkendelse til det ved ansøgningen af 4.
november2019 skitserede projekt. E-mailsene lever ikke op til kravene til
en gyldig forhåndsgodkendelse, men i det omfang, at e-mailsene desuagtet må anses som en bindende forhåndsgodkendelse, er der tale om en uhjem-let forhåndsgodkendelse i strid med planlovens § 17, og som navnlig derfor er uden retlig virkning – og dermed ugyldig.
Det er først under behandlingen af ansøgningen om byggetilladelse af 12. august 2022, at Hørsholm Kommune bliver opmærksom på, at der kan være tale om en ugyldig forhåndsgodkendelse. Hørsholm Kommune gennem-førte ved brev af 13. oktober 2022 en naboorientering (bilag 8), og kommu-nen modtog indsigelse af 7. november 2022 (bilag 9). Kommunen gennem-førte på den baggrund en partshøring den 10. november 2022 (bilag 10),
12
hvorefter kommunen modtog yderligere svar den 24. november 2022 (bilag E).
På baggrund af naboorienteringen og partshøringen bliver Hørsholm Kom-
muneopmærksom på, at der ikke var meddelt en gyldig bindende for-
håndsgodkendelse.
Det gøres således gældende, at der ikke på noget tidspunkt før, at der forelå et endeligt projekt ved ansøgningen af 12. august 2022, var blevet meddelt
en gyldigbindende forhåndsgodkendelse. Byggesagsbehandlingen af an-
søgningenaf 12. august 2022 skulle således ske på baggrund af den gæl-
dende lokalplan.
4.4 Afslaget på ansøgning om byggetilladelse af 6. januar 2023
…
Sagsøgers grund er ifølge BBR 1671 m2, og grunden er beliggende i lokal-planens delområde A. Lokalplan 176’s § 3.4 (anvendelsesbestemmelse) fast-slår, at ” På grunde over 1.650 m² kan der opføres eller indrettes ét tofamiliehus, når hver bolig ligger på hver sin etage med vandret lejlighedsskel. Der tillades dog lodret lejlighedsskel mellem boligen i stueetagen og trapperum med adgang til boli-gen på 1. sal.” . Det ansøgte projekt indebar en tilbygning opført i den nord-lige ende af grunden forskudt for det eksisterende enfamiliehus og opdelt og ændret til et tofamiliehus via et delvist vandret lejlighedsskel mellem to
rumovenpå hinanden på 8 m2, jf. bilag 18. Det var derfor ikke forenelig
med Lokalplan 176, da projektet alene omfattede et delvist vandret lejlig-hedsskel, idet boligerne ikke ville være beliggende på hver sin etage. Efter-
somanvendelsesbestemmelsen anses som en del af planens principper,
kunne der heller ikke dispenseres i medfør af planlovens § 19.
Som nævnt ovenfor … blev Hørsholm Kommune ved modtagelsen af na-boernes indsigelse af 7. november 2022 (bilag 9) opmærksom på, at der mu-ligvis ikke som hidtil antaget var meddelt en gyldig bindende forhåndsgod-
kendelse.På baggrund af indsigelsen vurderede Hørsholm Kommune, at
naboerne havde en sådan væsentlig og individuel interesse i sagens udfald, at de skulle anses som parter.
Ved partshøringen den 10. november 2022 redegjorde Hørsholm Kommune nærmere for kommunens vurdering af forholdene under planloven og den relevante planlægning (bilag 10). Kommunen modtog i fortsættelse heraf et høringssvar fra Advokatfirma 1 den 24. november 2022 (bilag E).
Efter behandling af ansøgningen, herunder i lyset af høringssvaret af 24. november 2022, traf Hørsholm Kommune den 6. januar 2023 afgørelse om at meddele afslag på ansøgningen om byggetilladelse af 12. august 2022.
13
Afslaget var begrundet i, at det ansøgte projekt var i strid med § 3.4 i Lokal-plan 176. Kommunen vurderede desuden, at der ikke var meddelt en gyldig forhåndsgodkendelse den 21. november 2019. Kommunen fastslog endvi-dere, at en forhåndsgodkendelse tidligst kunne anses for meddelt den 31. marts 2020, og at denne var ugyldig, fordi den var i strid med det offentlig-gjorte lokalplanforslag – Tillæg 5 til Partiel Byplan 6, jf. planlovens § 17, stk. 1. Hertil kom, at kommunen vurderede, at den som led i meddelelsen af en
bindendeforhåndsgodkendelse skulle have partshørt ejerne af Adresse 2
Adresse 2 og Adresse 3 samt Adresse 4 og Adresse 5. Endelig vurderede kommunen, at det var en fejl, at der blev henvist til planlovens § 56 i den e-mail, som blev anset for at udgøre forhåndsgodkendelsen. Samlet set var det kommunens vurdering, at der var tale om sådanne væsentlige retlige mangler ved forhåndsgodkendelsen af 31. marts 2020, at den var ugyldig.
Kommunen overvejede, om sagsøgers berettigede forventninger kunne føre til et andet resultat, men det var kommunens vurdering, at der ikke var til-strækkeligt stærke hensyn, der kunne begrunde opretholdelsen af en uhjemlet afgørelse, og kommunen lagde her særlig vægt på, at der ikke var påbegyndt et byggeri endnu, og at modstående hensyn til retshåndhævel-
sen tillige talte imod, at forhåndsgodkendelsenkunne opretholdes uden
hjemmel.
Det gøres således gældende, at der er tale om et gyldigt afslag på ansøgnin-gen om byggetilladelse af 12. august 2022.
5 Erstatningskravet
I forhold til det ved den subsidiære påstand rejste erstatningskrav gøres det gældende, at den ugyldige forhåndsgodkendelse ikke kan anses for at have påført sagsøger et tab på kr. 775.000, inkl. moms.
Det gøres gældende, at sagsøgers manglende fortjeneste ved ikke at kunne gennemføre projektet omfattet af ansøgningen af 12. august 2022 ikke er et realiseret tab, og at den manglende mulighed for at realisere en sådan fortje-neste er begrundet i gyldig lokalplanlægning, som anses som erstatningsfri
reguleringaf ejendomsrettens grænser … Der er herudover ikke den for-
nødne årsagssammenhæng mellem den ugyldige forhåndsgodkendelse og den manglende fortjeneste ved, at Lokalplan 176 er til hinder for gennem-førelsen af det ansøgte projekt.
Sagsøger er således alene berettiget til erstatning for de projekteringsudgif-ter, som sagsøger har afholdt i tillid til sagsøgers og kommunens fælles fejl-agtige forståelse af, at der den 21. november 2019 var givet en bindende forhåndsgodkendelse – i alt kr. 232,186,39, inkl. moms.
14
6 Sagsomkostninger
Det gøres gældende, at der ved fastsættelse af sagsomkostninger skal læg-ges vægt på, at Hørsholm Kommune allerede ved svarskriftet har taget be-kræftende til genmæle for så vidt angår størstedelen af den mere subsidiære påstand, såfremt Hørsholm Kommune frifindes for den principale og subsi-diære påstand.
Det gøresmed henvisning til UfR 2005.2923H endvidere gældende, at
sagsøger ikke skal tilkendes sagsomkostninger, fordi sagsøger ikke har ud-
nyttetden administrative rekursmulighed ved at påklage afgørelsen til
Nævnenes Hus, Byggeklageenheden og/eller Planklagenævnet.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Sagsøger har herunder bemærket, at det kan give anledning til tvivl, om projektet, der er søgt om byggetilladelse til, er et tofamiliehus eller et dobbelthus i lokalplanens forstand. Sagsøgte har anført, at der er tale om et tofamiliehus. Det er imidlertid i strid med lokalplanens § 3, pkt. 3.4, da der alene er tale om et del-
vist vandretlejlighedsskel, sådan som det er påpeget i kommunens afslag af 6.
januar 2023.
Rettens begrundelse og resultat
På mødet i Hørsholm Kommunes miljø- og planlægningsudvalg den 21. novem-ber 2019 godkendte udvalget forvaltningens indstilling om, ”at der arbejdes vi-
deremed at udstede byggetilladelse Adresse 1 og Adresse 6.” Om
baggrunden for indstillingen fremgår det bl.a., at formålet med fremlæggelsen af byggeansøgningen er at ”vurdere, om der skal igangsættes en procedure, som kan lede frem til nedlæggelse af § 14-forbud efter planloven.” Godkendelsesbe-slutningen betød, at man ikke fandt grundlag for forbud i medfør af planlovens § 14, og at der kunne arbejdes videre med byggesagen med henblik på at opnå byggetilladelse.
Retten finder, at den politiske godkendelsesbeslutningden 21. november 2019
hverken er udtryk for en byggetilladelse eller et forhåndstilsagn om udstedelse af en byggetilladelse til det pågældende byggeprojekt. Der er heller ikke hjemmel til udstedelse af byggetilladelse eller til forhåndsgodkendelse af et byggeprojekt med den virkning, at kommunen er forpligtet til efterfølgende at udstede en byg-getilladelse uden forudgående kontrol af, om de byggeretlige og planretlige be-tingelser er opfyldt, og uden gennemførelse af lovpligtig nabohøring.
Efter gennemført nabohøring har kommunen givet sagsøger afslag på ansøgnin-gen om byggetilladelse den 6. januar 2023.
15
HørsholmKommune har imidlertid erkendt, at kommunens forvaltning i sin
kommunikationmed sagsøger efter godkendelsesbeslutningen den 21. novem-
ber 2019 har givet udtryk for egentlig forhåndsgodkendelse af byggeprojektet på
en sådanmåde, at sagsøger måtte opfatte dette som et bindende tilsagn om, at
projektetvar godkendt i den foreliggende form. Kommunen har endvidere er-
kendt, at der er tale om en ansvarspådragende fejl fra kommunens side, hvilket er årsagen til, at man har taget bekræftende til genmæle for så vidt angår et er-statningskrav på 232.186,38 kr. – svarende til sagsøgers projekteringsudgifter til arkitekt, landinspektør og ingeniør.
Retten finder, at det ikke kan begrunde et retskrav på byggetilladelse eller dis-pensation fra lokalplanen, at kommunens forvaltning ved en ansvarspådragende fejl i sin kommunikation har givet en ansøger grund til at tro, at kommunens kompetente myndighed (miljø- og planlægningsudvalget) har foretaget en bin-dende godkendelse af byggeprojektet. Fejlen betyder således ikke, at der forelig-ger en gyldig og bindende byggetilladelse eller dispensation fra lokalplanen. Kun hvis lovens betingelser for en lovlig og gyldig byggetilladelse eller dispensation fra lokalplanen er opfyldt, har ansøgeren et retskrav på at kunne gennemføre sit byggeri i overensstemmelse med det pågældende byggeprojekt. Det bemærkes herved, at de byggeretlige og planretlige regler ikke kun varetager hensyn til of-fentlige interesser, men også hensyn til naboer og andre.
I det foreliggende tilfælde har sagsøger fået afslag på sin ansøgning om byggetil-ladelse med den begrundelse, at projektet er uforeneligt med bestemmelserne i lokalplanen for området.
Det fremgår af lokalplanen (lokalplan 176), at der på grunde over 1.650 m2 kan opføres et tofamiliehus, når hver bolig ligger på hver sin etage med vandret lej-lighedsskel. Opførelse af et dobbelthus forudsætter, at der er tale om en grund på over 2.000 m2. Generelt gælder det, at bebyggelsesprocenten ikke må over-stige 25 for den enkelte grund.
Retten finder,at kommunens afslag på byggetilladelse angår et byggeprojekt,
som efter de fremlagte tegninger mv. fremtræder som opførelse af et dobbelthus – og ikke blot et tofamiliehus i lokalplanens forstand. Der er således tale om to sammenbyggede huse i forlængelse af hinanden, hvor meningen er, at hvert hus
er udformettil en selvstændig beboelse, således at der er en husstand/familie i
hvert af husene. Der er således ikke tale om ét enkelt hus til to familier, som bor på hver sin etage i samme hus. Herefter er det klart, at en byggetilladelse ville være i strid med lokalplanen. Bebyggelsesprocenten er ifølge det oplyste 29,9 og overstiger derfor grænsen, der som nævnt er en bebyggelsesprocent på 25 for den enkelte grund. Hertil kommer, at det samlede grundareal kun er på 1.671 m2, og at opførelse af et dobbelthus som nævnt forudsætter, at grunden er på over 2000 m2. Under hensyn til parternes tvivl om husets karakter finder retten anledning
16
til at tilføje, at byggeprojektet også ville have været i strid med lokalplanen, hvis der havde været tale om et tofamiliehus – og ikke et dobbelthus. Kravet om, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 25, gælder således, uanset om der er tale om et dobbelthus eller et tofamiliehus, og i det foreliggende tilfælde er det ube-stridt, at byggeprojektet under alle omstændigheder ville medføre en bebyggel-sesprocent på 29,9.
Nabohøringen har resulteret i indsigelser mod byggeprojektet, og det fremgår af kommunens afslag, at man ikke har fundet grundlag for dispensation fra lokal-planen i det foreliggende tilfælde.
Det fremgår af planlovens § 19, at kommunalbestyrelsen har mulighed for at dis-pensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Retten tiltræder kommunens vurdering, hvorefter en dis-pensation i det foreliggende tilfælde vil være i strid med lokalplanens formål og principper, idet det projekterede byggeri ikke alene vil medføre en overskridelse af byggeprocenten, men også vil være uforenelig med forbuddet mod opførelse af dobbelthuse på mindre grunde. Begge dele vil være i strid med lokalplanens formål om ”at fastlægge ensartede retningslinjer for de enkelte delområder i lo-kalplanen” og ”at sikre områdets åbne bebyggelsesstruktur og grønne karakter gennem fastsættelse af bebyggelsesprocenter og mindstegrundstørrelser ved ud-
stykning.” Hørsholm Kommune har derfor med rette givet sagsøger afslag på
dispensation. Den ansvarspådragende fejl, hvorved kommunen har givet sagsø-ger grund til at tro, at han har fået en bindende forhåndsgodkendelse af sit byg-geprojekt, kan ikke føre til et andet resultat.
Retten finder herefter ikke grundlag for sagsøgers påstand om, at kommunens afslag på byggetilladelse er ugyldigt.
Der skal herefter tages stilling til, om kommunens fejlagtige kommunikation ved-rørende spørgsmålet om bindende forhåndsgodkendelse giver sagsøger grund-lag for et erstatningskrav, der overstiger det, som kommunen allerede har aner-kendt.
Retten finder, at sagsøger alene er berettiget til erstatning for sit økonomiske tab som følge af fejlen – ikke for tab af skuffede forventninger. Da sagsøger aldrig har haft krav på tilladelse til at gennemføre det projekterede byggeri, er han der-for heller ikke berettiget til at blive stillet økonomisk, som om han havde fået en sådan tilladelse. Skønsmandens vurdering af værdien af ejendommen, hvis byg-geprojektet var realiseret, er derfor uden betydning.
Efter rettens opfattelse er det kun de merudgifter til projektering mv., som sagsø-ger har afholdt i tillid til kommunens urigtige meddelelse om forhåndsgodken-delse af byggeprojektet, kommunen er erstatningsansvarlig for. Sagsøgers – for-
17
gæves afholdte – udgifter til advokatbistand med henblik på at fastholde kom-
munenpå tilsagnet om forhåndsgodkendelse, således at byggeprojektet kunne
realiseres som planlagt, udgør ikke en del af disse merudgifter.
Retten finder det herefter ikke godtgjort, at sagsøger har lidt tab eller afholdt mer-udgifter som følge af kommunens fejl ud over dem, som kommunen allerede har erkendt at være erstatningsansvarlig for. Derfor tages sagsøgtes påstand til følge, således at kommunen frifindes mod at betale 232.186,38 kr. til sagsøger med til-læg af procesrente som nedenfor bestemt.
Retten bemærker, at sagsøgte først i sin duplik under den skriftlige forberedelse af sagen har anerkendt at være forpligtet til at betale erstatning til sagsøger med 232.186,38 kr. Sagens udfald er i overensstemmelse hermed, men er samtidig ud-tryk for, at sagsøger har haft anledning til at udtage stævning mod kommunen. Sagsøger har imidlertid fastholdt sin påstand om, at kommunens afslag på byg-
getilladelseer ugyldigt, samt den subsidiære påstand om en højere erstatning
end den, som kommunen har anerkendt. Det er således kun disse påstande, som har været temaet under hovedforhandlingen, og sagsøger har hverken fået helt eller delvist medhold i nogen af disse påstande. Under disse omstændigheder og i øvrigt under hensyn til sagens baggrund, forløb og udfald, herunder at det gen-nemførte syn og skøn har været uden betydning, finder retten, at ingen af par-terne skal betale sagsomkostninger til den anden part.
THI KENDES FOR RET:
HørsholmKommune frifindes mod betaling til Sagsøger af
232.186,38 kr. med tillæg af procesrente fra den 8. februar 2023.
Sagens omkostninger ophæves.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Publiceret til portalen d. 18-03-2024 kl. 12:30
Modtagere: Advokat (H) Philip Lönborg, Sagsøgte Hørsholm Kommune, Advokat (L) Jacob Brandt, Sagsøger