Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 16. april 2025
Sag BS-17587/2024-OLR
(25. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Philip Lönborg)
mod
Hørsholm Kommune
(advokat Jacob Brandt)
Retten i Helsingør har den 18. marts 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-6846/2023-HEL).
Landsdommerne Lene Jensen, Anne Birgitte Fisker og Asbjørn de Roepstorff (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Hørsholm Kommune tilpligtes at anerkende, at kommunens afgørelse af 6. januar 2023 om afslag på byggetilladelse vedrørende Adresse 1, By 1, er ugyldig.
Indstævnte, Hørsholm Kommune, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Den 1. februar 2019 rettede Appellant, tidligere Sagsøger skriftlig henvendelse til Hørsholm Kommune med angivelse af sine planer for etablering af to ”apartments” , én lejlighed i ”the existing house” og én lejlighed i ”the new house” med angivelse af en række detaljer herom og med bl.a. følgende forespørgsel:
2
”1. When planning permission is granted how long does this permission last? For example can you get permission but not start the actual work until years later?”
Hørsholm Kommune, Center for Teknik, svarede ved mail af 4. februar 2019 bl.a.:
”Som oplyst ved e-mail af 30.01.2019 og ved telefonsamtale med dig den 01.02.2019 vil en ansøgning om til- og ombygning af dit enfamilie-hus til et tofamiliehus med helt eller delvist vandret lejlighedsskel (to ejerlejligheder) skulle påregnes forelagt på Miljø- og Planlægningsud-valget (MPU), idet din ejendom ligger i området for Byplanvedtægt 6, som for tiden har stor politisk bevågenhed.
Inden du sender en egentlig ansøgning om byggetilladelse til et konkret projekt for et to-familiehus (med to ejerlejligheder), har du mulighed for at anmode om at få et bindende forhåndstilsagn i byplanmæssig henseende til projektet.
Selvom projektet kan overholde det gældende plangrundlag, Byplan-vedtægt 6, vil det på nuværende tidspunkt skulle forelægges på MPU med henblik på en eventuel politisk beslutning om nedlæggelse af et § 14 forbud efter planloven.
Hvis MPU beslutter, at der ikke skal nedlægges et § 14 forbud, vil du
herefter kunne få et bindende, byplanmæssigt forhåndstilsagn til pro-jektet. Et bindende tilsagn vil være gældende i 3 år i henhold til plan-lovens § 56, dvs. projektet skal have opnået byggetilladelse og byggeriet skal være påbegyndt, inden der er gået 3 på hinanden følgende år, efter tilsagnet blev meddelt.”
Den 4. november 2019 ansøgte Appellants, tidligere Sagsøger arkitekt Hørsholm Kommune om en forhåndsgodkendelse til at opføre en tilbygning til det eksisterende hus og ændre husets status til et tofamiliehus. Bebyggelsesgraden var angivet til 19,3 % (udregning ud fra eksisterende lokalplan 6) og bebyggelsesprocenten til 29,9 % (udregning ud fra mulig ny revideret lokalplan). Det var endvidere angivet, at ”Hus 2 bliver bygget på hus 1 med et vandret lejlighedsskel, så der er mulighed for at lave det om til et tofamiliehus.” Ansøgningen var vedlagt et tegningssæt.
Ansøgningen blev forelagt Hørsholm Kommunes Miljø og Planlægningsudvalg den 21. november 2019. Af mødereferatet fremgår bl.a.:
”Formålet med fremlæggelsen er, at vurdere om der skal igangsættes en procedure som kan lede frem til nedlæggelse af § 14-forbud efter planloven.
Forslag
Administrationen indstiller at Miljø- og Planlægningsudvalget godken-der, at der arbejdes videre med at udstede byggetilladelse Adresse 1
3
og Adresse 6. I det sidste tilfælde eventuelt med den bemærk-ning, at huset skal sænkes.
Sagsfremstilling
Administrationens vurdering er baseret på, hvad der er tilladt i områ-derne. Hvis en ansøgning ligger indenfor byggeretten og plangrundla-get anbefaler administrationen derfor, at sagen kan færdigbehandles uden yderligere ophold. En anbefaling af § 14 fra administrationen vil kun komme på tale, hvis der ansøges om noget, som er stærkt uhen-sigtsmæssigt i et område og som ikke var været intentionen i det på-gældende område.
Sagen foreligges som et samlet punkt på baggrund af Miljø- og Plan-lægningsudvalgets beslutning den 23.05.2019 om at udvalgets skal ori-enteres som alle nye ansøgninger om tofamiliehuse og tidligere har bedt om at få forelagt alle ansøgninger om at bygge i to etager. Til hver sag er der et sæt bilag med kort, situationsplan og facader.
Ansøgninger
Ansøgning om at tilbygning til et eksisterende enfamiliehus, så det bliver til et tofamiliehus på Adresse 1
Der ønskes planmæssig godkendelse af en tilbygning til et enfamilie-hus, så det bliver til et tofamilieshus i 2 etager. Ejendommen ligger i et område med blandet bebyggelse, hvor de umiddelbare naboer er i én etage, og de fleste huse på den nordlige side af Adresse 1 er i én etage.
Det ansøgte projekt overholder:
• Byplan 6 om max. bebyggelsesgrad 20%, max. 2 beboelseslag og kæl-der og højst 2 selvstændige lejligheder- (Projektet medfører en bebyg-gelsesgrad på 19,3%, 2 fulde beboelseslag med to 2 selvstændige lejlig-heder i den samlede ejendom)
…
Beslutning Miljø og Planlægningsudvalget den 21-11-2019
Miljø- og Planlægningsudvalget godkendte administrationens indstil-ling.”
Den 25. november 2019 godkendte kommunalbestyrelsen i Hørsholm Kommu-ne Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 til udsendelse i offentlig høring. Forslaget blev sendt i offentlig høring den 6. december 2019. Tillægget blev vedtaget af kommunalbestyrelsen den 30. marts 2020 og offentliggjort den 13. maj 2020. Af Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 fremgår bl.a.:
”Lokalplanens baggrund og formål
Der ønskes en revision af det gældende plangrundlag for området, der i dag er omfattet af Partiel byplan nr. 6. Tillægget skal fremadret sikre, at der på hver ejendom kun kan indrettes og opføres én beboelsesbygning
4
med én bolig. Området ønskes fastholdt som et villaområde med et grønt præg uden de facto opdeling af grunde, der indrettes til to famili-er. Formålet med tillægget er derfor, at der indenfor området ikke kan opføres huse til to familier, da det skønnes at udvande den enkelte ejendoms grønne karakter pga. et øget behov for etablering af befæste-de arealer og arealer til garager, carporte, udhuse, samt parkering.
Tillægget skal gælde frem til der er udarbejdet et nyt plangrundlag for området, hvor der tages stilling til hvorvidt og under hvilke forudsæt-ninger, der kan indrettes og opføres tofamiliehuse og dobbelthuse.
…
Lokalplantillæggets indhold
Tillægget indeholder to bestemmelser om bebyggelsens anvendelse, omfang og placering.
Den ene bestemmelse er en ændring af § 5 stk. 1 i Partiel byplan nr. 6, der bestemmer følgende: ” At der på hver parcel kan tillades opført 1 beboel-sesbygning med 2 selvstændige lejligheder.” . Ændringen består i, at der på hver ejendom fremover kun kan opføres én beboelsesbygning med én bolig til én familie. Det tillades således ikke længere, at der på hver ejendom kan opføres to selvstændige lejligheder. Det er stadig muligt at bygge i to etager i dele af området jf. Partiel byplan nr. 6.
…
Bestemmelser
Tillæg 5 til Partiel byplan 6
I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 287 af 16.04.2018) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Hørsholm Kommune:
…
§ 3 Anvendelse
3.1 Der må på hver ejendom kun indrettes og opføres én beboelsesbyg-ning med én bolig.”
Den 25. marts 2020 skrev Hørsholm Kommune, Center for By og Miljø, til Appellants, tidligere Sagsøger arkitekt bl.a.:
”Miljø - og Planlægningsudvalget har principgodkendt dit projekt om tofamiliehus på Adresse 1. Jeg har vedhæftet beslutningsdagsorden og de bilag der har været forelagt på mødet.
…
Du skal indsende ansøgningen om byggetilladelse gennem Byg og Mil-jø (BOM).”
5
Efter offentliggørelsen af lokalplan 176 skrev Hørsholm Kommune den 26. ok-tober 2021 til Appellants, tidligere Sagsøger’ arkitekt bl.a.:
”Team Plan og Byg har drøftet byggesagen og de modifikationer, der er lavet ift. dét projekt, som Miljø- og Planlægningsudvalget gav for-håndstilsagn til. Det vores opfattelse, at de viste modifikationer af ind-gangens/frontispicens vindue, tilføjelsen af en garageløsning samt di-verse andre småændringer (og ingen balkon som oprindeligt) alle kan rummes inden for forhåndstilsagnet og det forelagte projekt. Team Plan og Byg godkender dermed, at I kan gå videre med det skitserede pro-jekt.”
Ved mail af 17. maj 2022 til Appellants, tidligere Sagsøger entreprenør omtalte Hørsholm Kommune, Center for By og Miljø, at kommunen på mødet den 21. november 2019 havde godkendt etablering af et tofamiliehus på Adresse 1, og den 30. maj 2022 skrev Center for By og Miljø, at der var givet ”forhåndstilsagn til etab-lering af et tofamiliehus efter den dagældende Byplanvedtægt 6 (selvom lokal-plan 176 i mellemtiden er kommet til)” , og at administrationen ikke havde i sinde at løbe herfra.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten, idet er-statningskravet dog ikke er omfattet af ankesagen.
Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført navnlig:
”Til støtte for påstanden gøres det gældende, at den beslutning, udval-get traf på mødet den 21. november 2019, var en lovlig – og må det for-modes – velovervejet beslutning, som ikke blev ulovlig / ugyldig, da kommunen få dage efter vedtog et tillæg til lokalplanen, som ikke tillod bebyggelse til to familier på grundene i området.
Der var ikke – som af indstævnte gjort gældende – alene tale om en procesledende beslutning. Der var tale om en klar, bindende forhånds-besked, som netop var det, Appellanten indledningsvis havde anmodet Indstævnte om, hvorvidt han kunne få.”
Hørsholm Kommune har yderligere anført navnlig:
”Sagsøger er efter byrettens dom alene berettiget til erstatning for de projekteringsudgifter, som sagsøger har afholdt i tillid til sagsøgers og kommunens fælles fejlagtige forståelse af, at der den 21. november 2019 var givet en bindende forhåndsgodkendelse – i alt kr. 232.186,39, inkl. moms.
Hørsholm Kommune har opfyldt byrettens dom.”
Landsrettens begrundelse og resultat
6
Landsretten tiltræder, at der ved Miljø- og Planlægningsudvalgets godkendelse den 21. november 2019 af administrationens indstilling om, at ”der arbejdes videre med at udstede byggetilladelse til Adresse 1” , ikke er givet et binden-de forhåndstilsagn om at kunne opnå byggetilladelse til opførelse af et tofami-liehus med delvist vandret lejlighedsskel som forelagt kommunen af Appellant, tidligere Sagsøger.
Landsretten har herved lagt afgørende vægt på formuleringen af den godkend-te indstilling, og på at det angivne formål med forelæggelsen for udvalget var at vurdere, om der skulle igangsættes en procedure vedrørende nedlæggelse af et forbud efter § 14 i planloven. Det er tillige tillagt betydning, at udvalgets be-slutning ikke er rettet mod og meddelt borgeren, men udgør en intern proces-beslutning i kommunen. Hertil kommer, at Appellant, tidligere Sagsøger allerede ved mail af 4. februar 2019 af kommunen var vejledt om, at en ansøgning skulle fo-relægges Miljø- og Planlægningsudvalget vedrørende eventuel nedlæggelse af et forbud efter § 14 i planloven, og at han, hvis udvalget besluttede, at der ikke skulle nedlægges et sådant forbud, herefter ville kunne få et bindende byplan-mæssigt forhåndstilsagn til projektet.
Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 blev offentliggjort den 6. december 2019. Det fulgte klart af det offentliggjorte tillæg, at der herefter ikke kunne meddeles til-ladelse til opførelse af et tofamiliehus. Hørsholm Kommunes fejlagtige tilken-degivelser over for Appellant, tidligere Sagsøger om, at der ved udvalgets godken-delse den 21. november 2019 var givet et bindende forhåndstilsagn, fremkom herefter i slutningen af marts måned 2020 og senere.
Det følger af planlovens § 17, stk. 1, at når et forslag til lokalplan er offentlig-gjort efter lovens § 24, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebyg-ges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Dette gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentliggjort efter lovens § 30 og højst i et år efter for-slagets offentliggørelse, jf. lovens § 17, stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan under visse betingelser tillade, at en ejendom, der er omfattet af planforslaget, bebyg-ges eller udnyttes efter forslaget, jf. lovens § 17, stk. 2 og 3.
Det følger endvidere af planlovens § 18, at når der er foretaget offentlig be-kendtgørelse af en lokalplan efter lovens § 30, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i §§ 5 u, 19 eller 40. Det følger af lovens § 19, stk. 1, at dispensation alene kan gives, hvis en sådan ikke er i strid med principperne i planen, eller hvis dispensationen tidsbegrænses.
7
Det lægges til grund, at Appellants, tidligere Sagsøger projekt var i strid med princip-perne i såvel Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 som den efterfølgende Lokalplan 176, som blev vedtaget den 31. maj 2021 og offentliggjort den 4. juni 2021.
Kommunens tilkendegivelser i slutningen af marts 2020, hvor Tillæg 5 til Partiel byplan nr. 6 var sendt i offentlig høring, men endnu ikke offentliggjort som en-deligt vedtaget, var således i strid med planlovens § 17, mens kommunens til-kendegivelser om et forhåndstilsagn efter offentliggørelsen af det vedtagne Til-læg 5 til Partiel byplan nr. 6 den 13. maj 2020 og senere var i strid med plan-lovens § 18.
På dette grundlag finder landsretten, at kommunen ikke er bundet af sine til-kendegivelser i strid med loven. Det forhold, at Appellant, tidligere Sagsøger har handlet i tillid til kommunens tilkendegivelser i form af planlægning af bygge-riet, findes ikke i sig selv at kunne føre til, at kommunen er pligtig til at udstede en byggetilladelse i strid med planloven.
Hørsholms Kommunes afslag på byggetilladelse af 6. januar 2023 findes heref-ter at være gyldigt.
Byretten dom stadfæstes derfor i det omfang, den er anket.
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for lands-retten betale 40.000 kr. til Hørsholm Kommune. Beløbet er til dækning af udgif-ter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættel-sen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlin-gens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 40.000 kr. til Hørsholm Kommune. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 16-04-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appellant, tidligere Sagsøger, Indstævnte Hørsholm Kommune