Dom
RETTEN I ESBJERG
DOM
afsagt den 22. december 2023
Sag BS-34683/2022-ESB
Sagsøger ApS
(advokat Bente Riis Fogsgaard)
mod
Sagsøgte ApS
(advokat Dan B. Larsen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 15. september 2022.
Sagen drejer sig om hvorvidt, der er indgået aftale om køb af en ejendom.
Sagsøger ApS har nedlagt følgende påstand:
Sagsøgte ApS skal til Sagsøger ApS betale 607.050,00 kr. med procesrente fra den 15. september 2022.
Sagsøgte ApS har påstået frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
2
Oplysningerne i sagen
Af mail af 1. april 2022 fra Vidne 1 til E-mailadresse frem-går, at der er fremsendt diverse dokumenter vedrørende ejendommen, herun-der
- Tingbog
- Kommuneplan
- Ejendomsdatarapport
- BBR-ejermeddelelse
- Kortlægning af forurenet ejendom
- Ejendomsskattebillet
- Ejendomsvurdering
- Kort over vejforsyning
- Vand - kvittering og årsopgørelse
- Renovation - kvittering og forbrugsopgørelse
- Ejendomskort, matrikelkort, målerkort
- Bygningstegninger
- Lejekontrakter
- Ejendomskort, matrikelkort, målerkort
- Regnskab
- Lejekontrakter
- Bygningstegninger
- Servitutter og andre byrder på ejendommen
Af mail af samme dato fra Vidne 1 til E-mailadresse frem-går, at der er fremsendt salgsopstilling.
Prisen ifølge salgsopstillingen er 4,7 mio. kr. Over den trykte pris er med kugle-pen skrevet ”4.850.000,-” .
Af salgsopstillingen fremgår blandt andet:
”Der gøres opmærksom på, at en købsaftale, hvis denne alene er under-skrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overens-stemmelse med udbudsvilkårene.”
Af sms-korrespondance mellem Person 1 og Vidne 2/Person 2 fremgår:
”iMessage
man, 4 apr. 19.00:
Hej Person 1
Vi vil gerne købe Ejendom
3
For kr 4.850.000,- Vi regner med vi har en aftale så [smiley]' Jeg kontakter banken igen i morgen og finder ud af om vi køber privat eller i et af firmaerne.
Vi tales ved om
udfærdigelse af papirer og hvad der ellers er.
Venlig hilsen
Vidne 2 og Person 2.
[samme dag:]
Hej med jer
Det er ok
Jeg giver Home besked i
morgen
Person 1
[samme dag:]
Hej igen. Vi skal lige høre om overtagelse kan aftales til 1/7 eller senere hvis det passer jer bedre. Bare helst ikke før, da DLR kreditforeningen ikke er så hurtige [smiley]. Vh Vidne 2
ons. 6. apr. 15.28:
Hej med jer
Jeg skal lige snakke med
vores revisor i morgen så
vender jeg tilbage
Person 1
i forgårs 09.38 [dato for udskriften fremgår ikke af bilaget]:
Hej med jer
Det er ok med 1-7-2022
i forgårs 12.43:
Hej. Det lyder godt. Søger du for en købsaftale hurtigst muligt, da vi skal have banken og DLR igang hurtigst muligt med vores finansiering.
4
Jeg har rykket Vidne 1 for lejekontrakter (vi har kun set 3 stk) samt af-tale med danske bank om pengeautomat betaling. Han har dog ikke re-ageret, så vil du sørge for det også. Mange tak fordi vi får lov. Vh Vidne 2
i går 13.04:
Hej igen
Vil du bekræfte her at vi
[afbrudt linje]
aftale med danske bank om pengeautomat betaling. Han har dog ikke reageret, så vil du sørge for det også. Mange tak fordi vi får lov. Vh Vidne 2
i går 13.04:
Hej igen
Vil du bekræfte her at vi alligevel ikke kan købe som aftalt fordi du ef-terfølgende har fået et bud på kr 5,5 mill.
Så har jeg det på skrift også til Person 2.
Vh Vidne 2
[Læst i går]
[Dato ej synlig for følgende sms, ligesom den fulde sms ikke fremgår]
Ejendom for 4.850.000,- med overtagelse d. 1/7-22 Vil du få lavet udkast til en købsaftale og sørge for fremsendelse af manglende lejekontrakter. Køber er Sagsøger ApS, Adresse, Område, By 1.
Med venlig hilsen
Vidne 2 og Person 2
Person 2
[Læst 14.26]
[samme dato som ovenstående udaterede sms:]
Hej med jer
Jeg kan hermed bekræfte
at Ejendom er solgt til 5,5 mill.
5
Mvh
Person 1”
Forklaringer
Person 2, Person 1, Person 3, Vidne 2 og Vidne 1 har afgivet forklaring.
Person 2 har forklaret, at han er tømrermester. Han er gift med Vidne 2. Han har Sagsøger ApS og en tømrervirksomhed. Vidne 2 står for alt det boglige, korrespondance med lejere, udlejere, banken og så vi-dere. I efteråret 2021 opdagede han gennem en fra Home at Ejendom, By 2 var til salg. Person 1 sagde, da han spurgte ham, at den var solgt. I foråret 2022 ringede han til Person 1, som sagde, at den ikke var solgt. Person 1 gav diverse specifikationer. Person 2 talte med Vidne 2, som herefter talte med Person 1. Prisen var 4,5 mio. kr. Prisen steg til 4,7 mio. kr., da der kom en anden køber ind over. Den pris ville de godt matche, men de skulle først se ejendommen. Det aftalte de med Person 1. Vidne 1 var da ikke inde i billedet. Ejendommen så fin ud. Efter fremvisningen, gik de ned i Home, som har lokaler i ejendommen, hvor ejendomsmægler Vidne 1 var til stede. De sagde, at de godt ville købe ejendommen til 4,7 mio. kr. Herefter sendte Vidne 1 salgspapirerne. Person 1 gav i Home Vidne 1 besked på at sende lejekontrakter med videre til dem. Prisen steg efterfølgende til 4,85 mio. kr. Efter denne prisstigning begyndte de at skrive på sms, som det fremgår af bilag 2. Det var Vidne 2, der til at begynde med talte i telefon med
Person 1, ikke han selv. Da priserne blev ved med at stige ogstige, be-
gyndte Vidne 2 at skrive sms’er, så de havde noget på skrift. Vidne 2 skrev på vegne af selskabet. E-mailadresseE-mailadresse er deres fælles mail. Person 1 sagde på et tidspunkt, at Person 3 var i Dubai, og at han skulle snakke med ham. Det var lige i starten af forhandlin-gerne. Han ved ikke, hvad Person 1 skulle snakke med Person 3 om. Ejendommen var ikke offentligt til salg.
Person 1 har forklaret, at han er direktør iSagsøgte ApS. Ejendom-
men var til salg i 2021. Der var en køber, men det faldt ikke i hak. Salget kom i gang igen. Vidne 1 vurderede, at den kunne sælges for mellem 4,5 og 5 mio. kr. Vidne 1 ringede og sagde, han havde en køber til 4,7 mio. kr. Person 1 orienterede Person 2 om, at der var en køber til 4,7
mio. kr.og spurgte, om de var interesserede, da de kunne få den, hvis de
kunne matche højeste pris. De ville gerne købe den til 4,7 mio. kr., hvad Person 1 meddelte Vidne 1, som også fik beskeden om, at de foretrak at sælge til en lokal køber. Vidne 1 meddelte, at der var et nyt bud på 4,85 mio. kr. Vidne 2 ville gerne matche det bud. Hun spurgte, om
6
der kunne risikere at komme flere overbud. Han sagde til hende, at det vidste han ikke. Det var kun Vidne 1, der kunne sige det. Sms’en fra ham om, at han ville tage fat i Home i morgen skal forstås sådan, at han ville orientere Home om, at Vidne 2 var indstillet på at matche buddet på 4,85 mio. kr. Han nævnte for hende, at hvis ikke der kom overbud udover 20-30.000 kr., så kunne de mødes og lave slutseddel. Vidne 1 spurgte ham på et tids-punkt om, hvad en køber skulle forlange for at slutte budrunderne. Person 1 drøftede sagen med de andre selskabsdeltager og meddelte Vidne 1, at ejendommen kunne købes for 5,5 mio. kr. Han forelagde Vidne 2 buddet på 5,5 mio. kr. , som hun afslog. Der har ikke været udkast til købs-aftale til Vidne 2 eller Person 2. Slutsedlen med Person 4 (køberen) har 4 underskrifter. Den fjerde underskrift var Person 3. De tog skridt mod likvidation af selskabet, da de ikke havde hørt fra Vidne 2, men så kom sagsanlægget. Derfor er selskabet nu i drift igen.
Person 3 var vist i Dubai på det tidspunkt i april 2022. Det kan godt være, han var i kontakt med ham da. Han har nok afstemt prisen med Person 3. Han kan ikke sige, om det var lige inden sms’en om at give besked til Home. Det der ’er ok’, som det fremgår af sms-beskeden er, at Vidne 2's bud er modtaget, og at buddet blev givet videre til Home. Det var et led i forhandlingen om prisen.
Vedrørende sms’en om, at han skal snakke med revisoren, handler det om at skulle tale med revisor om, hvorvidt der var fordeler eller ulemper i forhold til det ene tidspunkt frem for det andet. De vidste da ikke, om Homes kunde ville trække sig eller byde over. Hvis Homes kunde trak sig, ville det være fint, om de havde skudt sig lidt ind på hinanden, så de var længere i processen. Han har ingen relation til Person 4, køberen. Han sagde ikke til Vidne 2, at han skulle tale med Person 5 og Person 6. Et endeligt bud ville han skulle have drøftet med dem.
Person 3 har forklaret, at han er medejer af Sagsøgte ApS. Ham og Person 1 er brødre. De talte tit sammen, og kan godt have talt med Person 1, mens han selv var i Dubai. Han kan godt huske, de talte om, at de hellere ville sælge til nogle lokale. Det var vist Vidne 1, der hen-vendte sig med en ny køber. Han husker, at de var indstillede på at de lokale købere skulle matche et bud plus/minus 20-30.000 kr. Han har været inde over hvert bud og er blevet forelagt budene undervejs fra Person 1. Person 5 har passet regnskaber. De har diskuteret, hvad der har rørt sig. Han diskuterede sa-gen med Person 6. De drøftede generelt selskabets forhold i familien og således også i bestyrelsen.
7
Vidne 2 har forklaret, at hun er gift med Person 2. Hun har altid arbejdet for Person 2 og har stået for administration, bogholderi mv. Hun er formelt ansat i tømrerselskabet. Sms-korrespondancen er skrevet fra hendes telefon, som hun har gennem tømrerselskabet. Da de kontaktede Person 1, fik de en pris på 4,5 mio. kr. for ejendommen. Person 1 rin-gede og oplyste, at Vidne 1 havde en kunde, som havde budt 4,7 mio.
kr.Det hele skulle gå hurtigt. Hun troede, de havde en aftale om prisen på 4,5
mio. kr.Det kom hurtigt i stand, at de kunne se ejendommen. I forbindelse
med, at de så ejendommen, sagde de, at de gerne ville give 4,7 mio. kr. De havde fået alle tallene i telefonen. Vidne 1 ville maile papirerne, herun-der salgsopstilling. Person 1 ringede efterfølgende og oplyste, at den an-den nu ville give 150.000 kr. mere. Hun undrede sig, da hun mente, de havde aftalt en pris på 4,7 mio. kr. Hun spurgte, om de så kunne købe den, hvis de matchede buddet på 4,85 mio. kr. Hun ville have en endelig pris. Person 1 sagde, at de kunne lukke den på 4,85 mio. kr. Hun skrev derefter sms’en, om ’at de regner med, at de har en aftale’, da Person 1 en gang tidligere havde svigtet deres aftale. Person 1 tog intet forbehold om flere bud. Sms’en om, at ’det er ok’, forstår hun som, at de havde en aftale. Hun ved ikke, hvorfor Person 1 skulle snakke med revisoren, som det fremgår af en sms. Deres finansiering af ejendommen var på plads. Person 1 fortalte, da han ringede med tilbuddet om 4,85 mio. kr., at han havde han vendt det med Person 3. Ejendommen skulle være en investering. Det var en mulig-hed for hende at drive en ekstra butik i fremtiden. Det var ikke afgørende.
De havde ikke set alle lejekontrakterne. Adspurgt om sms’en, hvor hun skriver om, hvem der er køber, privat eller i et af firmaerne, skulle de enten købe privat eller gennem et af selskaberne. Vedrørende sms’en om, at DLR ikke er hurtige, så skulle DLR bruge mange oplysninger, og det ville tage tid. De skulle bl. a. bruge samtlige lejekontrakter. Muligvis skulle de også bruge købsaftale. Hende og Person 2 havde banken i ryggen, og finansieringen var derfor på plads, hvorfor DLR ikke var ikke afgørende. Korrespondancen er ført af Vidne 2. Hun var træt af, at de ikke kunne købe alligevel. Hun foreholdt Person 1, at de havde lavet en aftale. Person 1 var enig heri, men han slog det hen med, at 650.000 kr. var mange penge.
Efter hun fik at vide af Person 1, at ejendommen var solgt for 5,5 mio. kr. til anden side, var hun i banken, hvor de holdt møde med Person 7, som sagde, at de skulle sende sms’en på side 69, hvor det fremgår, at køber er Sagsøger ApS. Der manglede en masse, der skulle aftales vedrørende ejen-domshandlen. Der manglede alle detaljerne, hvordan betalingen skulle foregå osv. Dog var det væsentlige, pris og overtagelse, på plads, mens kun det prakti-ske manglede.
8
Vidne 1 har forklaret, at han arbejder i Home i By 2. Han er leder af afdelingen. Der kom et bud på ejendommen fra en anden kunde. Kunden bød 4,5 mio. kr. Vidne 1 havde første gang vurderet ejendommen til 4,2-4,5 mio. kr. Han var da ikke i forhandlinger med Person 2 og Vidne 2. Prisen kom op på 4,7 mio. kr. Han var ikke involveret i Person 1 drøftelser med Person 2 og Vidne 2. Udover en fremvisning med Person 1, og udover at han sendte nogle papirer til Person 2 og Vidne 2, var han ikke i kontakt med dem. Salgsopstillingen er trykt med en købesum på 4,7 mio. kr., mens der med kuglepen står 4,85 mio. kr. Den håndskrevne pris ligner ikke hans skrift. I forhandlingerne var der bud på 4,85 mio. kr. Det var Vidne 1's kunde, der holdt ved. Vidne 1 vidste godt, at Person 2 og Vidne 2 var interesserede. Da de ville matche de 4,85 mio. kr., var der en drøftelse med Person 1, der havde talt med Vidne 2 og Person 2 om, at de skulle op i pris. Derefter kom den op i 5,5 mio. kr. Det endte med, at Vidne 1's køber købte ejendommen for 5,5 mio. kr. Han bad om 4 underskrifter fra Sagsøgte ApS. Der var ikke tale om at sælge til en lavere pris end det højeste bud. Han var ikke med i drøftelser om salg til 20-30.000 kr. under højeste bud til Person 2 og Vidne 2. Han kan godt have vurderet ejen-dommen til 4,5-5 mio. kr. 5,5 mio. kr. var en rigtig god pris.
Første gang han vurderede ejendommen var Person 3 vist på som un-derskriver, da han dengang stod på tegningsudskriften. Han har sendt papirer til Person 2 og Vidne 2 den 1. april 2022.
Home har en lejekontrakt. Det han havde på det tidspunkt, sendte han. Han hu-sker ikke, om han nåede at sende de sidste kontrakter.
Parternes synspunkter
Sagsøger ApS har i sit påstandsdokument blandt andet anført:
”…
ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det opsummerende gældende:
1. I forhold til spørgsmålet omkring tegningsret.
at aftalen om overdragelse af ejendommen er indgået mellem personer, der har haft tilstrækkelig bemyndigelse til at kunne indgå denne aftale på vegne af parterne i aftalen (Selskaberne Sagsøger ApS og Sagsøgte ApS). Sagsøgte, repræsenteret ved medejer og direktør Person 1, tog ikke forbehold for at beslutningen om salg af ejendom-men ikke kunne gennemføres af ham. Tværtimod gav Person 1 udtryk for at der var samtykke fra medejer af Sagsøgte ApS Person 3.
9
at bevisbyrden for at en sådan bemyndigelse ikke skulle være på plads må påhvile sagsøgte, idet medejer og direktør Person 1 via sms be-kræfter, at der er indgået en aftale.
2. I forhold til spørgsmålet omkring indgåelse af aftale
at der foreligger en for parterne forpligtende aftale om overdragelse af Ejendom, Matrikel nr. til en aftalt kon-tant købesum på kr. 4.850.000 med aftalt overtagelse 1/7-2022.
at der er tale om en handel mellem to erhvervsdrivende og der stilles ikke særlige krav til udformningen af aftaler i forbindelse med overdragelse af en erhvervsejendom. Der forelå på tidspunktet klarhed over alle væ-sentlige forhold vedr. handlen.
at Person 1 ikke ved hans henvendelse d. 4. april 2022 til sagsø-gerne anførte at hans tilbud om at ville sælge ejendommen til denne pris alene skulle være en opfordring til at gøre tilbud. Der er således ikke taget et sådan forbehold, at en analog anvendelse af aftalelovens § 9 kan finde anvendelse.
3. I forhold til spørgsmålet om tab
at tabet, der gøres gældende, er dokumenteret. Det er ubestridt mellem parterne, at ejendommen i umiddelbar forlængelse af tidspunktet for handlens indgåelse er solgt til anden side til kr. 5.500.000. Der er ikke fremlagt oplysninger, der skulle sandsynliggøre, at denne pris ikke sva-rer til markedsprisen mellem uafhængige parter og er således (når om-kostningerne ved handlen fratrækkes jf. påstandsopgørelse) en fin indi-kator for det lidte tab.
…”
Sagsøgte ApS har i sit påstandsdokument anført:
”…
2 ANBRINGENDER
2.1 Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at der ikke er indgået en bindende aftale mellem sagsøger og sagsøgte om overdra-gelse af ejendommen Matrikel nr..
2.2 Til støtte herfor gøres det primært gældende, at Person 1 ikke kunne indgå bindende aftaler om salg af fast ejendom på sagsøgtes vegne, da han ikke var tegningsberettiget for sagsøgte.
Som det fremgår af Bilag A, var selskabets tegningsregel pr. 2.8.2013 "Selskabet tegnes af den samlede bestyrelse".
10
Denne tegningsregel har jf. Bilag B (oversigt over alle registreringer vedrørende selskabet fra stiftelsen til d.d.) været gældende indtil den 26.9.2022 i forbindelse med, at selskabet er trådt i frivillig likvidation.
Så hvis Retten mod forventning finder, at man kan handle fast ejendom via sms'er, vil en sms fra Person 1 ikke være bindende for sagsøgte, da han ikke kunne (og aldrig har kunnet) tegne selskabet alene, hvilket sagsøger vidste eller burde havde vidst, da denne infor-mation ligger let tilgængelig på Erhvervsstyrelsens hjemmeside.
2.3 Det gøres endvidere gældende, at sagsøger i den fremlagte sms-korre-spondance selv har anført, at der ikke var indgået en endelig og bin-dende aftale. Sagsøgtes repræsentant skriver således (Bilag 2 s. 4) "Sør-ger du for en købsaftale hurtigst muligt, da ....". Vidne 2 vidste altså allerede dengang, at sms-korrespondancen ikke var en egentlig købsaftale, da hun netop i sms'en efterspørger en sådan.
For god ordens skyld bemærkes, at Vidne 2 heller ikke kunne indgå bindende aftaler om køb af fast ejendom på sagsøgers vegne, da selskabet alene tegnes af Person 2. Hele sms-korrespondancen har således udspillet sig mellem to personer der ikke kunne tegne hverken den potentielle køber eller sælger.
2.4 Det bestrides ikke, at sagsøger har lidt et tab, hvis Retten mod forvent-ning lægger til grund, at der er indgået en bindende købsaftale i den fremlagte sms-korrespondance eller på anden vis. Men tabsopgørelsen bestrides - der hverken taget højde for omkostninger ved købet eller det efterfølgende salg - ligesom den ejendomsavanceskat et hurtigt salg med fortjeneste ville have udløst.
2.5Supplerende anbringender:
Det bemærkes, at sagsøger ikke har besvaret sagsøgtes opfordring til at dokumentere, at der findes en kutyme i ”virksomheder” for at lade en enkelt (ikke-tegningsberettiget) person indgå bindende aftale om salg af fast ejendom på selskabets vegne i strid med selskabets tegningsregel. Den manglende opfyldelse af sagsøgtes opfordring må opfattes således, at sagsøger ikke længere gør synspunktet, gældende – eller i det mindst erkender, at påstanden ikke er underbygget.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
11
Rettens begrundelse og resultat
Det fremgår af sms-korrespondancen i sagen, at Vidne 2 har skrevet til Person 1, at de gerne vil købe ejendommen. Sms’en angiver at være sendt fra Vidne 2 og Person 2. Det fremgår videre af sms-korrespon-dancen, at ’de’ skal finde ud af, om ’de’ køber privat eller i et af firmaerne. Først i en senere sms, skriver Vidne 2, at køber er Sagsøger ApS. Denne sms er udateret, men det fremgår af udskriften af sms-korrespondancen, at den tidsmæssigt ligger efter, at Vidne 2 har bedt Person 1 bekræfte skriftligt, at ejendommen er solgt til anden side. På tidspunktet for sms’en, hvor Vidne 2 skrev, at de gerne ville købe ejendommen, stod det derfor ikke klart, hvem der skulle være køber af ejendommen. Klarhed om, hvem der er køber, er en fundamental forudsætning for en aftales indgåelse. Det er på denne baggrund ikke bevist, at der på baggrund af sms-korrespondancen er indgået en bindende aftale om køb af ejendommen. Retten bemærker, at det ikke kan føre til et andet resultat, at dele af korrespondancen giver det indtryk, at Vidne 2 har den opfattelse, at der indgået en aftale.
Det er heller ikke godtgjort, at der forud for eller under sms-korrespondancen mundtligt blev indgået en endelig aftale om køb af ejendommen. Retten har herved lagt vægt på forklaringen fra Vidne 1, der støtter forklaringen fra Person 1 om, at salget af ejendommen blev forhandlet efter bud fra de to bydende parter, og at Person 1 havde orienteret Vidne 2 om, at forhandlingen foregik på denne måde. Dette støttes også af salgsopstil-lingen, der er trykt med en pris på 4,7 mio. kr., mens der med kuglepen er an-ført en højere pris på 4,85 mio. kr.
Derfor frifindes Sagsøgte ApS.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 69.000 kr. Sagsøgte ApS er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte ApS frifindes.
Sagsøger ApS skal til Sagsøgte ApS betale sagsomkostninger med 69.000 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 22-12-2023 kl. 13:02
Modtagere: Advokat (H) Dan B. Larsen, Sagsøgte ApS, Sagsøger ApS, Advokat (L) Bente Riis Fogsgaard