Sagen drejer sig om et økonomisk opgør på grund af revner i et badeværelsesgulv

KØBENHAVNS BYRET

DOM

afsagt den 4. januar 2022

Sag BS-39037/2020-KBH

Sagsøger 1

(advokat Jan Jelisic)

Sagsøger 2

(advokat Jan Jelisic)

mod

Sagsøgte

(advokat Jacob Outzen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 6. oktober 2020.

Sagen drejer sig om et økonomisk opgør på grund af revner i et badevær-elsesgulv.

Sagsøger 2 og Sagsøger 1 har fremsat påstand om, at Sagsøgte skal betale dem 153.787,00 med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært et efter rettens skøn mindre beløb med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Ved købsaftale underskrevet af sagsøgerne den 15. august 2019 og af sagsøgte den 16. august 2019 købte sagsøgerne sagsøgtes lejlighed på 62 m2 beliggende Adresse, i København. Købsprisen udgjorde 3.195.000 kr., og overtagelsen var aftalt til den 1. september 2019.

Aftalen blev blandt andet indgået på baggrund af en salgsopstilling udarbejdet af Nybolig, hvori badeværelset var omtalt som ”et stilsikkert badeværelse, der er opført i en moderne, rå stil med glasafskærmet bruseniche.”

Efter overtagelsen af lejligheden fik sagsøgerne en murer til at gennemgå bade-værelset, og denne udfærdigede på baggrund heraf et notat, hvori han blandt andet beskrev revner i gulv og fliser.

Under retssagens forberedelse er der foretaget syn og skøn ved Skønsmand.

Af skønserklæring 26. april 2021 fremgår:

”…

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes oplyse, om lejlighedens badeværelse er udført håndværksmæssigt korrekt og i henhold til de på opførelses- eller renoveringstidspunktets gældende normer, anvisninger og lovregler for etablering og renovering af badeværelser (vådrum), for så vidt angår væg- og gulvopbygning, herunder vedrørende overflader og materiale-valg, vådrumssikring samt rørføring og afløbsinstallation.

Svar på spørgsmål 1:

Det vurderes at lejlighedens badeværelse ikke er udført håndværks-mæssigt korrekt og i henhold til de på opførelses- eller renoveringstids-punktets gældende normer, anvisninger og lovregler for etablering og renovering af badeværelser (vådrum), for så vidt angår væg- og gul-vopbygning, herunder vedrørende overflader og materialevalg, våd-rumssikring samt rørføring. På baggrund af destruktivt indgreb i væg til venstre for toilettet, mod skunkvæg, kunne det konstateres at der ikke var anvendt vådrumsgips, samt efterfølgende vådrumsmembran bag sokkelflise. Ved undersøgelse ved skunklem og dækplade til gulv-varmetermostat, kunne det samme konstateres. Det vurderes på denne baggrund at vådrumssikringen ikke er udført efter gældende regler på

udførelsestidspunktet, som er SBI-anvisning (By og Byg) nr. 200 - Våd-rum.

Revnen i flisevæggen i brusenichen mod stuen, vurderes at følge en pla-desamling i den bagvedliggende konstruktion, som ikke har den for-nødne styrke og sammenhæng. Rørgennemføringer for koldt og varmt vand i flisevæggen, bag rosetterne, er ikke afsluttet korrekt med fuge og tilslutning til vådrumsmembran.

Spørgsmål 2:

Såfremt skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 1 konstaterer, at badeværelset ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, eller at der er afvigelser fra gældende normer, anvisninger og lovregler, bedes skøns-manden oplyse, om dette kan konstateres at have medført følgeskader på andre bygningsdele, herunder opfugtning og skimmelvækst i bl.a. skillevæg, gulv og etageadskillelse, eller indebærer risiko for følgeska-der.

Svar på spørgsmål 2:

Der kunne konstateres flere revner i gulv og vægfliser i brusenichen. Der kunne konstateres forhøjet fugt i skillevægge mod stuen og gang, samt i gulvkonstruktionen i brusenichen.

Fugtmålinger blev foretaget med kapacitiv fugtmåler (Fabrikat: Tramex Moisture Encounter Plus), der har en begrænset måledybde på et par centimeter. Fugtmålingerne dækker derfor området bag fliserne og i den bagvedliggende pladekonstruktion (gipsplader). Fugtforholdene i den bærende etageadskillelse kan ikke vurderes uden yderligere de-struktive indgreb, eller måling i den underliggende lejligheds loft.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse om der kan måles forhøjet fugt i badeværel-sets vægge og gulve.

Svar på spørgsmål 3:

Som angivet i besvarelsen af spørgsmål 2 kan der måles forhøjet fugt i badeværelsets vægge og gulv i brusenichen.

Spørgsmål 4:

Afhængigt af besvarelsen af spørgsmål 1, 2 og 3 bedes skønsmanden oplyse anslåede udbedringsomkostninger inkl. teknisk bistand og tilsyn og inkl. moms i nødvendigt omfang til udbedring af evt. konstaterede forhold.

Svar på spørgsmål 4:

Det vurderes at udbedringsomkostningerne inkl. teknisk bistand og til-syn og inkl. moms vil udgøre 120.000 kr. - til 140.000 kr., afhængig af omfanget af eventuelle skjulte fugtskader. Det forudsættes at sanitets-genstande og inventar genanvendes.

Spørgsmål 5:

Afhængigt af besvarelsen af spørgsmål 4 bedes skønsmanden oplyse, om lejligheden vil være uanvendeligt i en renoveringsperiode og i givet fald oplyse, hvor lang en sådan periode må forventes at være og om det vil være nødvendigt at genhuse lejlighedens beboere under renove-ringsperioden, for at give plads til håndværkere og byggearbejder.

Svar på spørgsmål 5:

Det vurderes at lejligheden vil være uanvendelig i en renoveringsperi-ode på 4-6 uger.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes i det omfang det er muligt anslå badeværelsets al-der, herunder særligt gulvets alder, f.eks. ud fra dato stempler på vand-og kloakrør eller lignende.

Svar på spørgsmål 6:

På baggrund af stregkodemærkat på afløbsrør under håndvasken kan afløbsrørets produktionsdato fastsættes til 12-02-2005. Indstilling til af-slutning af byggesagen Nr. er dateret den 26. juni 2006.

Ud fra ovenstående vurderes det at badeværelsets alder, herunder gul-vets alder, kan fastsættes til ca. 16 år.

…”

Af supplerende skønserklæring af 3. juli 2021 fremgår:

”…

Spørgsmål SS 1:

Skønsmanden bedes i forlængelse af besvarelse af spørgsmål 2, under-søge fugtforholdene i den bærende etageadskillelse og det underlig-gende gulv ved destruktivt indgreb samt måling i den underliggende lejligheds loft. Såfremt der konstateres fugt, råd eller skader på det un-derliggende gulv og/eller etageadskillelse, bedes skønsmanden oplyse årsagen til disse skader.

Svar på spørgsmål SS 1:

Der blev den 2. juli 2021 foretaget destruktive indgreb gennem nedfors-ænket loft i den underliggende lejlighed, og i badeværelsets væg mod stuen.

Det kunne konstateres at etageadskillelsen ikke indeholdt organisk ma-teriale, men var opbygget som jernbjælkelag med udstøbning af beton mellem jernbjælkerne. I den underliggende lejlighed kunne der ikke konstateres tegn på fugtskader eller skjolder. Dette blev bekræftet af lej-lighedens beboer.

Det vurderes på denne baggrund at der ikke er følgeskader i etagead-skillelsen.

Det kunne konstateres at gipsvæggen mellem brusenichen og stuen (ud for de revnede fliser) var lettere opfugtet, og der kunne konstateres skimmel på de skjulte overflader i væggen. Det kunne konstateres at der det pågældende prøvested (ca. 20 cm. over gulvet i stuen) ikke var udført vådrumssikring, men at fliserne var opsat med fliseklæb direkte på gipsvæggen. Dette svarer overens med min vurdering og besvarelse af spørgsmål 1 og 2 i min første erklæring, dateret 26. april 2021.

Spørgsmål SS 2:

Afhængigt af besvarelsen af spørgsmål SS 1 bedes skønsmanden oplyse anslåede udbedringsomkostninger inkl. teknisk bistand og tilsyn og inkl. moms i nødvendigt omfang til udbedring af evt. konstaterede for-hold.

Svar på spørgsmål SS 2:

På baggrund af besvarelsen af spørgsmål SS1 vurderes udbedringsom-kostningerne inkl. teknisk bistand og tilsyn og inkl. moms, at udgøre kr. 130.000,-. Det forudsættes at sanitetsgenstande og badeværelsesudstyr genanvendes i muligt omfang.

…”

Sagsøgerne har fremlagt et tilbud fra airbnb på en lille lejlighed med et sovevæ-relse på Amager lejet fra den 1. september 2021 til den 6. oktober 2021. Prisen er opgjort til 23.787 kr., hvoraf 21.000 kr. udgør leje, og 2.787 kr. udgør servicege-byr.

Påstandsbeløbet er opgjort således:

Udbedringsomkostninger130.000 kr.

Genhusning via Airbnb i 5 uger23.878 kr.

I alt153.878 kr.

Forklaringer

Sagsøger 1 og Sagsøgte har afgivet forklaring.

Sagsøger 1 har blandt andet forklaret, at han er uddannet indenfor mo-derne kultur og kulturformidling, som han har en magistergrad i. Han er kunst-nerisk leder i Arbejdsplads 1 og arbejder også selvstændigt med kunst ogkunstformidling. Hans kone Sagsøger 2 har samme uddannelse, og arbejder i Arbejdsplads 2Arbejdsplads 2 med strategi og udvikling.De havde gennem længere tid ledt efter en lejlighed i København uden bopæls-pligt. Hans kone fik på et tidspunkt - formendeligt i juni 2019 - øje på salgsan-noncen for lejligheden i Adresse, hvorefter de fik fremvist lejlig-heden af ejendomsmægleren. De faldt straks for lejligheden. Mægleren oplyste,at der var andre interesseret købere, og de fik at vide, at hvis de ville have enchance, så skulle de vende tilbage til mægleren indenfor en time.De meddelte mægleren indenfor den fastsatte frist, at de var interesseret i lejlig-heden og gik i gang med at tage kontakt til deres bank og aftale evt. overtagel-sesdato. Banken modsatte sig imidlertid købet af lejligheden, hvis ikke dekunne forevise en forventet lejeindtægt på mindst 10.000,00 kr. pr. måned. Deundersøgte derfor, om lejligheden måtte lejes ud, men fik besked fra bestyrelseni den pågældende ejerforening om, at det måtte de ikke. Handlen faldt dermedpå gulvet. Cirka 3 uger efter dette blev de imidlertid ringet op af ejendoms-mægleren, der oplyste, at der nu forelå en godkendelse fra ejerforeningens be-styrelse om, at lejligheden godt måtte udlejes. Papirerne lå klar og var klar tilunderskrift, hvorfor de ikke genså lejligheden. Han husker, at sælger gerne villehave, at de var fleksible med overtagelsesdatoen.De så kun lejligheden én gang. Ved besigtigelsen af lejligheden kiggede hanbl.a. på badeværelset og gulvet og studsede over nogle revner. Mægler sagde,at det ikke var noget og talte videre om noget andet. Det gik ret hurtigt. Hantænkte ikke over, om de skulle undersøge det nærmere, da der var en del korre-spondance med banken og med mægleren, der fyldte meget. Meningen var, atde selv ville bruge lejligheden, da de tidligere har boet i København, og han titer til møder eller andet i København, hvorfor han tænkte, at han evt. kunnebruge den til overnatning. De overvejer også på længere sigt at flytte tilbage tilbyen. Tanken var endvidere at foretage udlejning af lejligheden og låne den ud

til familie og venner. De har imidlertid stort set ikke lejet eller lånt lejlighedenud, på grund af problemerne med gulvet i badeværelset. En enkel kollega harboet der en gang om ugen i en periode, men hun blev instrueret grundigt i atforetage aftørring efter bad. Når badeværelsesgulvet udbedret, vil de udleje lej-ligheden mere, og han vil måske bruge den 2 dage om ugen, hvis han får detjob, som han lige har været til samtale om i København.Under fremvisningen af lejligheden lagde han mærke til, at gulvet var støbt, ogat der var et farvespil, hvilket han spurgte til. Han husker også, at han så, at dervar nogle revner i gulvet. Han bemærkede et par stykker, men talte ikke rev-nerne i gulvet. I ugerne op til at de bliver kontaktet af mægler om, at lejlighedenalligevel kunne udlejes, troede de ikke, at handlen blev til noget, da bankenhavde trukket sig. I den mellemliggende periode gjorde de derfor ikke yderli-gere vedrørende undersøgelser af badeværelset eller andet i lejligheden. Deblev glade og begejstret, da mægleren kontaktede dem igen, og for at det kunnelade sig gøre at købe lejligheden. De bor permanent i By 1 på Møn, hvorhans søn fortsat går i skole.Sagsøgte har blandt andet forklaret, at han arbejder i By 2 og er ud-dannet maskinmester. Han købte oprindeligt lejligheden som en ferielejlighed,da han på det tidspunkt boede i udlandet. Han flyttede ind i lejligheden, da hankom hjem fra udlandet. Han har haft lejligheden i alt cirka 4 år og boede i dencirka 3 år. Ejendommen var oprindeligt et gammelt pakhus, som blev indrettetaf et selskab til hotellejligheder, som blev udlejet i kortere perioder. Han købtelejligheden af det firma, der havde indrettet lejlighederne, der på det tidspunktvar 10-12 år gamle. Lejligheden var præg af, at den var blevet brugt til udlej-ning, men han observerede ikke nogen mangler som sådan. Badeværelset er la-vet i New Yorker stil. Han troede, at gulvet var lakeret beton.Der er fliser i brusenichen. Badeværelset var funktionsdygtigt og anvendeligt,men der var kalkpletter på fliserne og i revnerne. Han har ikke været bevidstom, at badeværelset var ulovligt opført. Han har bemærket revner, men det varhans opfattelse af de alene var af kosmetisk karakter. Der lugtede ikke på nogettidspunkt dårligt på badeværelset. I forbindelse med salget, oplyste han det,han vidste om lejligheden. Foreholdt det der er anført i skønserklæringen ved-rørende opbygningen af gulvet, forklarede han, at gulvets udseende ved salgetmindede meget om det, der var, da han flyttede ind. Han var opmærksom på,at der var en revne i gulvet og ved toilettet, hvor den øverste del af pudset

havde løsnet sig lidt. Han troede oprindeligt, at gulvet var lakeret og har førstfundet ud af, hvad det egentlig er lavet af i forbindelse med sagen. Afskallingenaf pudset ved toilettet svarede nok til cirka 2 håndflader, hvor der var små løseflager. Sådan har det set ud alle de år, han har haft lejligheden. Det ikke noget,han har bekymret sig om.Parternes synspunkterSagsøgerne har i sit påstandsdokumentanført:

”…

Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at lejlighedens badeværelse ifølge skønserklæringen er alvorligt fejlbe-hæftet, idet der kan konstateres flere revner i gulv og vægfliser i bruse-nichen. Der kunne konstateres forhøjet fugt i skillevægge mod stuen og gang, samt i gulvkonstruktionen i brusenichen,

at lejlighedens badeværelse ifølge skønserklæringen ikke er udført håndværksmæssigt korrekt og i henhold til de på opførelses- eller renoveringstidspunktets gældende normer, anvisninger og lovregler for etablering og renovering af badeværelser (vådrum), for så vidt angår væg- og gulvopbygning, herunder vedrørende overflader og materiale-valg, vådrumssikring samt rørføring,

at lejlighedens badeværelse ifølge skønserklæringen vil være uanvende-lig i en renoveringsperiode på 4-6 uger,

at de konstaterede fejl i badeværelset har været til stede på salgstids-punktet og før overtagelsestidspunktet,

at de konstaterede revner ikke er uden betydning eller af bagatelagtig karakter, hvorfor sagsøgte burde have oplyst dette til sagsøger under salgsprocessen,

at sagsøgte har ejet lejligheden siden år 2014 og dermed må være be-kendt med, at der har været en udvikling af revner i badeværelsesgul-vet gennem sagsøgtes ejertid og at sagsøgte har dermed ikke opfyldt sin loyale oplysningspligt,

at sagsøgte ikke har opfyldt sin loyale oplysningspligt, ved at tilbage-holde væsentlige oplysninger om problemer med revner i badeværel-sesgulvet, idet det må antages at revnerne er blevet flere og større i sæl-

gers ejertid, hvorfor sagsøgte må have indset, at badeværelsesgulvet var fejlbehæftet,

at det bestrides at sagsøger ikke har iagttaget sin undersøgelsespligt, idet at sagsøger som anført i stævning spurgte ejendomsmægler nær-mere ind til kosmetiske revner, men at disse af ejendomsmægler blev beskrevet som værende uden betydning,

at sagsøger ikke har byggeteknisk indsigt og dermed ikke har haft vi-den om, at badeværelsesgulvet eventuelt burde undersøge nærmere i forbindelse med salgsprocessen,

at sagsøgte er erstatningsansvarlig overfor sagsøger i forhold til udbedringsomkostninger iht. skønserklæringen og omkostninger til genhusning,

at sagsøger subsidiært har krav på et forholdsmæssigt afslag i købe-summen svarende til udbedringsomkostninger iht. skønserklæringen og omkostninger til genhusning,

at de konstaterede fejl og mangler udgør en funktionsmangel (idet badeværelset ikke må bruges til at tage bad førend der er sket udbed-ring),

at de konstaterede mangler er af særligt indgribende karakter og ud-bedring er nødvendig, idet at sagsøger i modsat fald ikke kan bruge lej-lighedens badeværelse til at tage bad, hvilket var en klar forudsætning for sagsøger i forbindelse med købet,

at sagsøger på den baggrund har dokumenteret, at købesummen ville have været fastsat lavere, såfremt parterne havde været bekendt med de konstaterede fejl og mangler under salgsprocessen,

at bagatelgrænsen for funktionsmangler iht. retspraksis er lavere og ud-gør skønsmæssigt 3% af købesummen (jf. H.P. Rosenmeier, Mangler ved fast ejendom, 7. udgave, 2018, side 339). #

…”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:

”…

Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at sagsøgte har oplyst loyalt om forholdende i lejligheden, og har der-med ikke har svigtet sin loyale oplysningspligt,

at sagsøger var bekendt med at der var revner i gulvet da de erhver-vede lejligheden i forbindelse med handlens indgåelse, idet sagsø-ger indgående havde drøftet forholdet med mægler under fremvis-ningen,

at sagsøger ikke har iagttaget sin undersøgelsespligt i forbindelse med handlens indgåelse,

at sagsøger sammenfattende ikke har dokumenteret noget erstat-ningskrav, og

at sagsøger ikke er berettiget til godtgørelse eller kompensation. Det gøres endvidere gældende,

at badeværelset angiveligt er 16-17 år gammelt, og at sagsøger heller ikke af den grund, hvis der viste sig at være mangler ved badevæ-relset, ville kunne kræve et nyt badeværelse, idet der jf. praksis ikke kan kræves ”nyt for gammelt” .

Det gøres endvidere gældende,

at sagsøger ikke har besvaret sagsøgtes processuelle opfordring nr. 2., hvorfor det kan lægges til grund i sagen, at sagsøger bor i By 1, hvilket sagsøger også forklarede under skønsforretningen.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter de afgivne forklaringer finder retten det ikke godtgjort, at Sagsøgte var bekendt med, at det var mangler af den i skønserklæringen beskrevne om-fang i badeværelset, ligesom Sagsøger 1 ikke har iagttaget sin undersø-gelsespligt som køber. Der er derfor ikke grundlag for at tilkende Sagsøger 2 og Sagsøger 1 erstatning for udbedringsomkostninger eller genhusning.

Da der er tale om en funktionel mangel, der gør det uforsvarligt at anvende ba-deværelsets bruseniche, inden manglen er udbedret, og henset til, at udbedring af skønsmanden er anslået til 130.000 kr., finder retten imidlertid, at der skal gi-

ves et forholdsmæssigt afslag i forhold til købesummen. Afslaget skal dække værdiforringelsen af lejligheden, hvorfor forbedringer i forbindelse med udbed-ring skal fratrækkes. Det lægges i den forbindelse blandt andet til grund, at ba-deværelset var ca. 16 år gammel og i et vist omfang slidt blandt andet på grund af mange tidligere kortvarige udlejninger, samt at skønsmanden har forudsat, at sanitet og badeværelsesudstyr genanvendes ved udbedring af manglerne. Efter en samlet bedømmelse af de oplyste forhold fastsættes afslaget til 80.000 kr.

Sagsøgte skal betale sagsomkostninger til sagsøgerne. Sagsomkostningerne er fastsat efter sagens værdi og forløb, herunder at der har været foretaget syn og skøn, fastsat til i alt 77.947,75 kr., hvoraf 42.500 kr. udgør udgifter til advokatbi-stand, og 2.200 kr. udgør retsafgift i forhold til det vundne beløb, og 33.247,75 kr. udgør udgifter til Voldgiftsnævnet og skønsmanden. Det er lagt til grund, at sagsøgerne ikke er momsregistrerede.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte skal til Sagsøger 2 og Sagsøger 1 betale 80.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.

Sagsøgte skal til Sagsøger 2 og Sagsøger 1 betale sagsomkost-ninger med 77.947,75 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Dommer

Publiceret til portalen d. 04-01-2022 kl. 14:21

Modtagere: Advokat Jan Jelisic, Advokat (L) Jacob Outzen, Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøgte

3. instans	HøjesteretHJR	DDB sags nr.: 78/24 Rettens sags nr.: BS-47985/2023-HJR	[IkkeAngivet]
2. instans	Østre LandsretOLR	DDB sags nr.: 77/24 Rettens sags nr.: BS-1408/2022-OLR	Anket
1. instans	Københavns ByretKBH	DDB sags nr.: 76/24 Rettens sags nr.: BS-39037/2020-KBH	Anket

Sagen drejer sig om et økonomisk opgør på grund af revner i et badeværelsesgulv

Sagens oplysninger

Dom

Oplysning om appel

Øvrige sagsoplysninger