Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 16. februar 2023
Sag BS-1408/2022-OLR
(20. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Jacob Outzen)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1
og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2
(begge v/advokat Jan Jelisic, prøve)
Københavns Byret har den 4. januar 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-39037/2020-KBH).
Landsdommerne Henrik Bitsch, Mikael Sjöberg og Nicolaj Sivan Holst (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse.
De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
2
Af ABF-håndbogen for private andelsboligforeninger, s. 414-415 fremgår, at arbejde på vægfliser i vådrum og på vådrumsgulve afskrives over 30 år, hvis arbejdet er håndværksmæssigt korrekt udført.
Af supplerende skønserklæring af 24. april 2022 fremgår bl.a.:
”6. Supplerende spørgsmål fra rekvirenten
…
Spørgsmål SS 1:
Skønsmanden har i sin oprindelige skønsrapport vurderet, at der er mangler ved badeværelset i aktuelle lejlighed og at udbedringsomkost-ningerne andrager DKK 120.000 -140.000 inkl. moms og omkostninger til teknisk bistand og tilsyn.
Skønsmanden bedes i den forbindelse oplyse om hvor stor en del af be-løbet der udgør en forbedring.
Skønsmanden bedes tage konkret udgangspunkt i badeværelsets stand, herunder revnen i gulvet, afskalninger i beton, kalkaflejringer mv.
Ligeledes skønsmanden bedes tage udgangspunkt i at badeværelset er 15 – 16 år gammelt jf. svaret på spørgsmål 6 i den oprindelige skønser-klæring.
Svar på spørgsmål SS 1:
Det vurderes at den del af beløbet, der udgør en forbedring andrager kr. 40.000,- inkl. moms og omkostninger til teknisk bistand og tilsyn.
Beregningen er udført på baggrund af ABF-håndbogen (Andelsbolig-foreningens opgørelse af forbedringsværdier), hvor vægge og gulve er fastsat til en årskurve (levetid) på 30 år. Herefter vil en 16 år gammel konstruktion/overflade, hvis den erstattes af en tilsvarende ny kon-struktion/overflade, få en forbedringsværdi på 40%. Der er taget højde for badeværelsets stand, samt at sanitetsgenstande, m.v. genanvendes.”
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har afgivet supplerende forklaring. Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Vidne og Skønsmand har endvidere afgivet forklaring.
Appellant, tidligere Sagsøgte har forklaret, at der var nogle kalkpletter på fliserne, da han solgte ejendommen. Det var ikke nyt, og badeværelset bar præg af brug. Han oplevede ikke særlig fugt. I begyndelsen, efter han selv overtog lejlighe-den, var han væk i lange perioder, og når han kom tilbage, bar det ikke præg af fugt. Da han købte lejligheden, var ejendommen indrettet som hotelværelser. De var helt ens indrettede. I hans tid i ejerforeningen har han intet hørt om mangler i badeværelserne.
3
Han havde to ejendomsmæglere ude at se ejendommen. Han husker ikke, at de bemærkede revner i badeværelsesgulvet. Ejendomsmægleren nævnte ikke rev-nerne. Han erindrer ikke, at revner mv. har udviklet sig. Han gjorde sig heller ikke overvejelser om der kunne sive vand ned i lejligheden nedenunder.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at badeværelset ikke forekom nedslidt. De var fokuserede på en lejlighed, der kunne bruges her og nu. Der var lidt kalk på væggene, og det hele var lidt slidt, men ellers var det i fin stand. De havde in-gen planer om at renovere badeværelset. De ville ikke have købt lejligheden, hvis de havde kendt til disse mangler. De har indhentet tilbud på forbedring, og det bliver betydeligt dyrere end skønsmandens overslag.
Det var en pæn lejlighed, og de havde derfor ikke overvejelser om byggesag-kyndig bistand. Da de så lejligheden bemærkede de revner, men ejendoms-mægleren sagde, at det ikke var noget væsentligt. Deres fokus lå et helt andet sted. De var bange for, at der var andre interesserede købere. Det påvirkede ikke deres overvejelser om yderligere undersøgelser.
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har forklaret, at hun er uddannet i kulturformid-ling. De ledte efter lejligheder uden bopælspligt og holdt øje med markedet. De fik lejligheden fremvist af en mægler, som sagde, at de var i bud med andre. De var interesserede og bød prisen som udbudt og tilkendegav, at de var fleksible med overtagelsesdato. Lejligheden så pæn ud. Der var punkterede ruder, og på badeværelset så de nogle revner, men mægleren sagde, at det ikke var noget væsentligt. Besigtigelsen tog en halv time. Der var noget kalk på væggene, for badeværelset havde været i brug, men hun gik ud fra, at det kunne klares med kalkfjerner. Hun ville ikke have købt lejligheden til den pris, hvis hun havde vidst, det hun ved nu.
De drøftede ikke revnerne med deres advokat. Hun forventede, at lejligheden bortset fra nogle vinduer var ”tip top.” Det var først efter brug, at de konstate-rede, at der var noget galt med badeværelset. Udbuddet af lejligheder uden bopælspligt i København var småt.
Vidne har forklaret, at han er selvstændig ejendomsmægler. Han hu-sker sagen. Han husker, at lejligheden var unik. Der var tale om en lille lejlig-hed i København uden bopælspligt, så køberne skulle handle hurtigt. Det var en meget sjælden ejendom. Han havde stort set ingen lejligheder i København uden bopælspligt. Ud af flere hundrede ejendomme havde han måske solgt tre uden bopælspligt. Det var en ”attraktiv vare” i et hektisk boligmarked. Priserne gik på daværende tidspunkt kun en vej, og renten var lav. Han husker ikke den konkrete fremvisning, herunder revner i badeværelsesgulvet.
4
Hvis sælger fortæller ham, at et badeværelse er ulovligt, vil han sige det til kø-beren, og det vil give sig udslag i prisen på lejligheden, medmindre der er tale om en lejlighed med megen aktivitet om.
Skønsmand har forklaret, at han vedstår sine skønsrapporter. Pri-sen på forbedringer på mellem 120.000 kr. og 140.000 kr. er angivet i 2021 priser. Det er en forudsætning for denne prisfastsættelse, at samtlige sanitetsgenstande og alt inventar genanvendes. Umiddelbart er det hans skøn, at prisen i 2019 vil-le være 10 % lavere. I mindre opgaver som denne vil teknisk bistand typisk indgå i den samlede entreprisesum.
Afløbsrørets produktionsdato som angivet i spørgsmål 6 er en indikation på opførelsen af badeværelset. Han skal ikke kunne sige, om badeværelset i virke-ligheden er nyere, og at der er brugt gamle rør. Da han så badeværelset, tænkte han, at der var væsentlige skader med revner og ødelagte fliser, og at det træng-te til renovering. Hyppigheden af udnyttelsen af badeværelset, herunder bruse-ren, påvirker skader andre steder. Normal brug afslører intet. Det forudsætter destruktiv indgriben.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant, tidligere Sagsøgte har yderligere anført, at byrettens afgørelse er i strid med tidligere praksis, idet et forholdsmæssigt afslag på 80.000 kr. alene vil udgøre 2,5 % af de 3.195.000 kr., som han solgte lejligheden for. Efter retspraksis er der en bagatelgrænse på 6-8% for mangler og maximalt 3-4 % for funktionsmangler. Der er ikke tale om en funktionsmangel, da badeværelset stedse har fungeret. Selvom der er tale om en funktionsmangel, vil et forholdsmæssigt afslag også ligge under bagatelgrænsen. Hvis badeværelset skal afskrives lineært over 20 -30 år, så burde der have være fradrag i prissætningen for indeksering, idet tal-lene således mest korrekt burde opgøres i 2019-tal, og derved alene udgøre 2,3 % af købesummen. Hvis badeværelset ved en lineær afskrivning over 30 år fast-sættes til halvdelen af værdien (130.000/2 = 65.000 kr.), vil badeværelset repræ-sentere en værdi på 2,01 % af købesummen.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har heroverfor anført, at det ca. 16 år gamle badeværelse ikke er tæt på at være afskrevet, idet afskrivningen af et badeværelse i en ejerlejlighed ikke kan opgøres til en kortere periode, end hvad der gælder for en andelslejlighed, hvor støbte vådrumsgulve med og uden vådrumsmembran afskrives over 30 år.
5
Landsrettens begrundelse og resultat
Efter indholdet af skønserklæringerne, samt forklaringen fra skønsmanden, og i øvrigt af de af byretten anførte grunde, tiltræder landsretten, at der på badevæ-relset var funktionelle mangler, som skal udbedres, såfremt fortsat normal brug skal være forsvarlig.
Henset til, at en udbedring af badeværelset, efter skønsmandens forklaring kan ske ved brug af eksisterende sanitet og inventar lægger landsretten til grund, at en lovliggørelse af badeværelset ikke vil medføre en forbedring af lejlighedens værdi. Et forholdsmæssigt afslag vil skulle beregnes ud fra udbedringsværdien i 2019, som efter skønsmandens forklaring vil udgøre 130.000 kr. (2021-tal) fra-trukket 10 % (2019-tal), dvs. 128.700 kr. Et forholdsmæssigt afslag på 128.700 kr. af købssummen på 3.195.000 kr. udgør således 4.03% af købssummen.
Med denne tilføjelse tilslutter landsretten sig byrettens begrundelse og stadfæ-ster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte i sagsomkostninger for landsret-ten betale 25.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2. 25.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sa-gens omfang og forløb. Appellant, tidligere Sagsøgte bærer endeligt udgifterne til supplerende syn og skøn.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøgte inden 14 dage be-tale 25.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2. Beløbet for-rentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 16-02-2023 kl. 10:09
Modtagere: Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Advokat (L) Jacob Outzen, Advokat Jan Jelisic, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, Appellant, tidligere Sagsøgte