Dom
HØJESTERETS DOM
afsagt tirsdag den 30. april 2024
Sag BS-47985/2023-HJR
(1. afdeling)
Appellant
(advokat Jacob Outzen, beskikket)
mod
Appelindstævnte 1
og
Appelindstævnte 2
(advokat Rasmus Juvik for begge, beskikket)
I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den 4. januar 2022 (BS-39037/2020-KBH) og af Østre Landsrets 20. afdeling den 16. februar 2023 (BS-1408/2022-OLR).
I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Hanne Schmidt, Oliver Talevski, Jens Kruse Mikkelsen og Julie Arnth Jørgensen.
Påstande
Appellant, har påstået frifindelse.
De indstævnte, Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2, har nedlagt påstand om, at Appellant skal betale 130.000 kr. med rente fra sagens anlæg den 6. oktober 2020, subsidiært et mindre beløb.
Supplerende sagsfremstilling
Af salgsopstilling af 8. august 2019 for lejligheden fremgår bl.a., at det var en taglejlighed i en baggård med unik beliggenhed i København, og at lejligheden
2
var uden bopælspligt. Lejligheden var udbudt til 3.195.000 kr., hvilket også blev købesummen.
Af notatet fra murer Person, som er omtalt i byrettens dom, fremgår bl.a., at notatet er dateret den 13. oktober 2019.
Af skønserklæring af 26. januar 2024 fremgår bl.a.:
”5. supplerende spørgsmål fra rekvirenten
…
Spørgsmål SS 1:
Skønsmanden bedes, i forlængelse af svaret på spørgsmål SS1, be-kræfte, at værdien af forbedringer andrager DKK 40.000 og at der her er taget højde for at sanitetsgenstande mv. genanvendes.
Skønsmanden bedes i forlængelse heraf angive værdien af de brugte sa-nitetsgenstande der (kan) genbruges (i 2019 priser).
Skønsmanden bedes herudover redegøre for, om det – efter skønsman-dens erfaring – er sædvanlig praksis, at man ved en badeværelsesreno-vering genbruger eksisterende sanitet mv.
Svar på spørgsmål SS 1:
Skønsmanden kan bekræfte at værdien af forbedringer vurderes at an-drage DKK 40.000, og at der er taget højde for at sanitetsgenstande m.v. genanvendes.
Det vurderes at de brugte sanitetsgenstande, der kan genanvendes (på tidspunktet for syn og skøn) er:
• Toilet med toiletbræt
• Vask med armatur og vaskskab
• Glasvægge ved bruser
• Bruser, brusestang og blandingsbatteri
• Toiletpapirholder og kroge, samt hylde i bruseniche
Det vurderes at værdien af de brugte genstande udgør kr. 8.000,- inkl. moms (i 2019 priser).
Efter skønsmandens erfaring giver det god mening at genbruge eksiste-rende sanitetsgenstande, armaturer og badeværelsesudstyr, når det er
3
intakt og funktionsdygtigt, når formålet er at afhjælpe ulovlige forhold på opførelses- eller renoveringstidspunktet.”
Højesterets begrundelse og resultat
Sagens baggrund og problemstilling
I august 2019 solgte Appellant sin ejerlejlighed på ca. 62 m2 belig-gende i indre København til Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 til udbudsprisen på 3.195.000 kr. Overtagelsesdatoen var 1. september 2019, og lejligheden var uden bopælspligt.
Parterne er enige om, at der forelå mangler ved badeværelset. Skønsmanden har opgjort udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet til ca. 117.000 kr. (130.000 kr. fratrukket 10 %) og værdien af forbedringer til ca. 40.000 kr.
Sagen angår, om Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 har krav på afslag i købesummen.
Appellant har gjort gældende, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 ikke har godtgjort, at de med kendskab til manglerne på han-delstidspunktet ville have opnået et afslag i købesummen. De købte den efter-tragtede lejlighed uden at forhandle om udbudsprisen, selv om de under besig-tigelsen forud for købet havde bemærket, at der var revner i badeværelsesgul-vet. Henset til skønsmandens vurdering af udbedringsomkostninger med fra-drag af forbedringer ville et afslag ikke overstige ca. 80.000 kr., svarende til ca. 2,5 % af købesummen, hvilket er under bagatelgrænsen.
Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 har gjort gældende, at skøns-manden har konstateret skjulte funktionelle mangler ved badeværelset, som de ville være tvunget til at udbedre for at kunne anvende badeværelset. Afslaget i købesummen skal opgøres til udbedringsomkostningerne, som ifølge skøns-manden udgør ca. 130.000 kr. Der er ikke grundlag for at foretage fradrag for forbedringer. Der gælder ikke en absolut bagatelgrænse for afslag.
Afslag i købesummen
Som anført i bl.a. Højesterets dom af 23. april 2004 (UfR 2004.1873) og Højeste-rets dom af 11. oktober 2012 (UfR 2013.140) må der ved afgørelsen af, om en kø-ber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostnin-gerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en oversku-elig periode vil forringe ejendommens anvendelighed.
4
Efter bevisførelsen lægger Højesteret til grund, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 ved deres besigtigelse af lejligheden forud for købet lagde mærke til, at der var revner i badeværelsesgulvet. Højesteret finder, at de der-med burde gå ud fra, at revnerne skulle udbedres, og at der kunne være fugt-skader. De forsøgte ikke at opnå et afslag i udbudsprisen.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 kendte eller burde have kendt til de konstaterede skjulte mangler i form af bl.a. mangelfuld vådrumssikring i badeværelset.
Spørgsmålet er, om Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 har sand-synliggjort, at de med kendskab til de skjulte mangler ville have opnået et af-slag i købesummen for de heraf følgende yderligere udbedringsomkostninger.
Ved opgørelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet skal der tages højde for forbedringer efter princippet om ”nyt-for-gammelt” . Efter skønserklæringerne og bevisførelsen i øvrigt finder Højesteret, at udbedrings-omkostningerne med fradrag for forbedringer skønsmæssigt kan fastsættes til 80.000 kr. svarende til ca. 2,5 % af købesummen.
På den anførte baggrund finder Højesteret, at det ikke er sandsynliggjort, at kendskab til de skjulte mangler ved badeværelset ville have ført til en nedsæt-telse af købesummen. Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er grundlag for at fast-slå, at de skjulte mangler gjorde badeværelset uanvendeligt.
Betingelserne for at tilkende Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 afslag i købesummen er således ikke opfyldt.
Konklusion
Appellant frifindes.
I sagsomkostninger for byret og landsret skal Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 betale 93.065 kr. til Appellant. Heraf er 1.000 kr. til dækning af retsafgift for landsretten, 5.568,75 kr. til dækning af udgift til den for landsretten indhentede skønserklæring af 25. april 2022, 6.496,25 kr. for ho-norar i forbindelse med afhjemling af skønsmanden og 80.000 kr. til dækning af advokatudgift. Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 skal endeligt afholde udgifterne til den for byretten betalte retsafgift, de for byretten indhen-tede skønserklæringer af 26. april 2021 og 3. juli 2021 samt udgift til Voldgifts-nævnet.
I sagsomkostninger for Højesteret skal Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 betale 58.843,75 kr. til Appellant. Heraf er 4.000 kr. til
5
dækning af retsafgift, 4.843,75 kr. til dækning af udgift til skønserklæring af 26. januar 2024 og 50.000 kr. til advokatudgift. I det omfang sagsomkostningsbelø-bet for Højesteret dækkes af Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2's retshjælpsforsikring, skal beløbet indbetales til Højesteret, der efter dækning af udgifterne til fri proces for Appellant afregner med Appellants retshjælpsforsikring.
THI KENDES FOR RET:
Appellant frifindes.
I sagsomkostninger for byret og landsret skal Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 betale 93.065 kr. til Appellant.
I sagsomkostninger for Højesteret skal Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 (deres retshjælpsforsikring), subsidiært statskassen, betale 58.843,75 kr., der indbetales til Højesteret.
De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 30-04-2024 kl. 12:00
Modtagere: Appelindstævnte 2, Advokat (H) Jacob Outzen, Appellant, Appelindstævnte 1, Advokat (H) Rasmus Juvik