Dom
RETTEN I HJØRRING
DOM
afsagt den 13. december 2022
Sag BS-37087/2021-HJO
Sagsøger 1
(advokat Mikkel Buchwald Møller)
og
Sagsøger 2
(advokat Mikkel Buchwald Møller)
mod
Sagsøgte 1
(advokat Simon Mejlholm)
og
Sagsøgte 2
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Indledning samt parternes påstande og hovedanbringender
Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, solgte ved købsaftale af 24. november 2020 deres ejendom beliggende Adresse 1, 9800 Hjørring til de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.
Af købsaftalen fremgår, at kontantprisen var 5.000.000 kr., der skulle deponeres hos ejendomsmægleren 6 hverdage efter, at begge parter havde underskrevet købsaftalen, hvilket skete henholdsvis den 24. november 2020 og den 1. decem-ber 2020. Af købsaftalen fremgår endvidere, at handlen var omfattet af reglerne
2
om fortrydelsesret, at køberne havde modtaget oplysninger herom, og at par-terne ved deres accept og underskrift erkendte at have indgået bindende aftale om ejendommens overdragelse på de i aftalen fastsatte vilkår. Købsaftalens for-trykte afsnit om, at handlen var betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen, er streget over.
Ved tillæg af 8. december 2020 blev fristen for betaling af købesummen udsat til den. 15. december 2020.
Den 26. januar 2021 hævede Sagsøger 1 og Sagsøger 2 handlen som følge af manglende betaling af købesummen og gjorde krav på erstatning på baggrund af de udgifter, som de havde haft eller ville få. Kravet blev forelø-bigt opgjort til 114.510 kr.
Sagsøger 1 og Sagsøger 2, der mener, at de har krav på erstatning som følge af den ophævede handel, har den 29. september 2021 anlagt denne sag og nedlagt endelig påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal betale 250.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 29. september 2021.
Sagsøgte 1 har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb.
Sagsøgte 2 mødte ikke til hovedforhandlingen og havde ikke op-lyst om lovligt forfald.
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har til støtte for deres påstand gjort gældende,
atde sagsøgte har handlet ansvarspådragende ved at indgå en bin-dende aftale uden at have finansieringen på plads,
atde har lidt et tab som følge heraf,
atde øvrige erstatningsbetingelser er opfyldt,
atde skal stilles som om, at handlen var opfyldt,
aterstatningskravet kan opgøres til den abstrakte prisdifference i for-hold til markedsprisen, og
atde ikke er forpligtet til at foretage dækningssalg.
Sagsøgte 1 har til støtte for sin påstand gjort gældende,
atprincippet om abstrakt prisdifference ikke er udtryk for sædvanlig praksis på området,
athun ved aftalens indgåelse var uvidende om medkontrahentens økonomiske situation,
3
atde obligationsretlige erstatningsbetingelser ikke er opfyldt, da be-visbyrden for, at der er lidt et økonomisk tab, ikke er løftet,
athun ikke har handlet ansvarspådragende ved at indgå en bindende kontrakt uden forbehold, selvom finansieringen ikke var på plads,
atsagsøgerne ikke har iagttaget deres tabsbegrænsningspligt,
atsagsøgerne henset til, at de hverken har forsøgt eller haft interesse i at foretage forsvarligt dækningssalg inden for rimelig tid efter op-hævelsen, har fortabt deres krav ved passivitet,
aterstatning i medfør af den positive opfyldelsesinteresse fordrer, at aftalen gennemføres i sin helhed, hvorved det er en forudsætning, at ejendommen realiseres på forsvarlig måde, hvilket ikke er sket, og
atsagsøgerne vil opnå en uberettiget berigelse på bekostning af hende ved erstatning i medfør af den positive opfyldelsesinteresse, da de fremover vil have muligheden for at sælge ejendommen til samme pris som tilbudt af de sagsøgte.
Syn og skøn
Der er under sagen foretaget syn og skøn med ejendomsmægler Skønsmand som skønsmand, og der foreligger skønserklæring herom.
Forklaringer
Sagsøger 1 har forklaret, at hun er social- og sundhedsassistent og ar-bejder på et beskyttet værksted. Hun og Sagsøger 2 har boet på Adresse 1 siden 2017. Det er et specielt hus med en god beliggenhed. Der er ikke sparet på noget i byggeprocessen. Der er et sort køkkenalrum med 7 meter til loftet. Det giver en særlig wauw-effekt. Det var det og den særlige byggestil, de faldt for, da de købte huset.
De blev i sommeren 2020 kontaktet af ejendomsmægler Person 1 fra Home, der spurgte, om de ville sælge huset, da han havde en interesseret køber. Det afviste de. Han vendte efterfølgende tilbage, og de indvilligede i, at han måtte vurdere huset. Han vurderede huset til 4.700.000 kr. eller 4.800.000 kr. De afslog at sælge til den pris, da de egentlig ikke var interesseret i at sælge. Person 1 oplyste i den forbindelse, at der var et par, der gerne ville købe, og at de havde pengene.
I november 2020 kontaktede Person 1 dem på ny og sagde, at det var nu, de skulle sælge. Det afslog de, men efter at have drøftet tingene blev de enige om, at de måske skulle forsøge at sælge, da huset var stort til dem efter, at bør-nene var flyttet hjemmefra. Det var det samme par, der viste interesse i somme-ren 2020 og november 2020. Det var afgørende for dem, at de ved at sige ja til dette salg kunne få en god pris, undgå liggetid og mange fremvisninger.
4
Person 1 ringede og sagde at parret var ved at købe andet hus, så de skulle slå til nu, hvis de ville sælge, og at de bare skulle sige, hvad de ville have for huset. De sagde, at de ville have 4.995.000 kr. Person 1 sagde, at det ikke var noget problem. De talte aldrig selv med køberne. Alt korrespondance fore-gik via Person 1.
Køberne fik huset fremvist og bad efterfølgende om at se det igen. De fik heref-ter udarbejdet de nødvendige rapporter. De var på det tidspunkt ved at vænne sig til tanken om, at de skulle videre og kunne se en fordel ved, at de kunne komme videre i noget andet uden at skulle stifte gæld, da det var en fordelagtig pris.
Det var ikke dem, der bad om, at afsnittet om, at handlen var betinget af købers pengeinstituts godkendelse af handlen, blev overstreget. De stillede ikke andre betingelser for handlen end prisen. Køberne skulle betale på et tidspunkt i de-cember, men pengene kom ikke. De blev dog ikke bekymret, da Person 1 sagde, at det nok skulle gå. De blev løbende opdateret af Person 1. Den 8. december 2020 ringede han og sagde, at køberne gerne ville have lavet et tillæg, hvorved fristen for betaling blev udsat. Han sagde i den forbindelse, at det var der ikke noget i vejen for. Han beroligede dem og gav udtryk for, at det ikke nødvendigvis var unormalt.
Da pengene ikke kom, begyndte de at blive bekymret for handlen. Der kom den ene undskyldning efter den anden. Det var blandt andet, at der var en lejlighed i Aalborg, der skulle sælges, og at der var en nordmand, der ikke havde betalt. Det foregik alt sammen gennem ejendomsmægleren.
Da det gik op for dem, at handlen ikke blev til noget, satte de ikke huset til salg, da det oprindeligt ikke var deres hensigt at sælge. De lod sig blot tiltale af den fordelagtige pris, og at de kunne undgå liggetid. Hvis ikke de var blevet kon-taktet at mægleren, så havde de ikke sat huset til salg.
Sagsøger 2 har forklaret, at han er lastvognsmekaniker. Han har boet i Hjørring det meste af sit liv og har en god fornemmelse af huspriserne i Hjør-ring, herunder at deres hus ligger i den høje ende. 5.000.000 kr. var en god pris, og med den kunne de komme videre og bygge et nyt hus uden at gældsætte sig. Det og det forhold, at de kunne komme hurtigt videre, var baggrunden for, at de tænkte, at det var tid til at komme videre. Det var samlet set en fordelagtig aftale for dem. Det er korrekt, at de aldrig har talt med køberne.
Det er korrekt, at de i første omgang krævede erstatning for de udgifter, de havde haft i forbindelse med købsaftalen. Det blev på baggrund af advokatens vurdering ændret til det nuværende krav. De ville oprindeligt bare gerne gå i nul og være tilfredse med det, da de ikke kunne forstå, at de skulle have en ud-
5
gift ved sagen. De er på den ene side glade for fortsat at bo i huset, men de ville også gerne have bygget et nyt hus.
Sagsøgte 1 har forklaret, at hun er 50 år og er skolelærer. Hun mødte Sagsøgte 2 i starten af 2020. Han sagde, at han havde i et hus i Aalborg, men at han boede hos sin mor, da hans bror boede i huset. Hun så så-ledes aldrig huset. De begyndte at se på huse i sommeren 2020, men hun er ikke bekendt med, at de viste interesse for huset på Adresse 1 allerede i som-meren 2020, men det er muligt, at Sagsøgte 2 gjorde det. Han var i kontakt med flere ejendomsmæglere, og det var reelt ham, der ville købe hus, da han synes, at hendes lejlighed var for lille, hvis de skulle flytte sammen. Han havde store armbevægelser. Han sagde, at han var kvalitetschef hos Virksomhed, og at han stod til at skulle forfremmes til fabrikschef. Han viste hende papirer vedrørende dette og en kontrakt, der viste, hvad han fik i løn. Hun ved nu, at han selv må have lavet disse papirer, men på det tidspunkt var det hendes indtryk, at han havde et godt job og udsigt til en forfremmelse. Hun stolede blindt på ham og havde ikke anledning til at undersøge det nærmere.
I sommeren 2020 så de et hus på Adresse 2, som hun var meget interesseret i, da de havde mange bekendte i området. De så på flere huse i forskellige pris-lejer.
På et tidspunkt så de et andet hus, og Person 1 ringede efterfølgende og sagde, at der var et andet hus i samme prisklasse, som de kunne komme ud at se. Det var Adresse 1. De så huset og besluttede at købe det. Prisen var ifølge Home fast, og de kunne ikke komme med et modbud. Hun var ikke en del af handlen. Det var Sagsøgte 2, der skulle købe det. I sidste øjeblik sagde han dog, at det selvom, at det var ham, der skulle betale, ikke var rimeligt for hende, at hun ikke var med, når nu hendes lejlighed skulle sælges. Den indbyrdes af-tale mellem hende og Sagsøgte 2 var, at det var ham, der skulle betale.
Hun spurgte ind til, hvad de skulle gøre, hvis en af dem mistede deres arbejde, men Sagsøgte 2 sagde, at det ikke var et problem, da han havde en række forsikrin-ger.
Hun var ikke en del af udarbejdelsen af købsaftale. Den blev underskrevet på Homes kontor. De bladrede hurtigt hen over de første sider, og Person 2 fra Home sagde, at det var der styr på. Hun bemærkede derfor ikke, at der var no-get, der var streget over. Hun troede, at hun skulle være medejer, men at Sagsøgte 2 skulle betale.
Den 8. december 2020 sad hun i et møde, da Sagsøgte 2 kom ind med noget fra Home, hun skulle skrive under på. Hun spurgte, om det ikke kunne vente, men
6
det kunne det ikke, da han skulle være ved Home kl. 16. Hun skrev under, men undrede sig over hvad, det var.
Hun talte efterfølgende med Person 3 fra Home, der stod for salget af hendes lejlighed, da der var nogen, der gerne ville se lejligheden. De havde på det tidspunkt modtaget den første påkravsskrivelse, og hun spurgte ind til, hvad det dækkede over selvom, at Sagsøgte 2 havde givet udtryk for, at alt var i den skønneste orden. Person 3 ændrede fuldstændig ansigtsmimik og sagde, at han havde talt med Sagsøgte 2, men at han ikke var sikker på, at alt var i den skønneste orden, og at alt stod og faldt med salget af Sagsøgte 2's to lejligheder. Det havde hun ikke hørt om tidligere. Person 3 oplyste derudover, at Sagsøgte 2 havde sagt, at de ikke måtte kontakte hende på grund af sygdom.
Hendes chef kender fabrikschefen på Virksomhed og ringede til ham. Fabriksche-fen oplyste, at hendes chef, hvis han kendte nogen, der var kommet i kløerne på Sagsøgte 2, skulle få vedkommende til at løbe væk, og at det skulle gå hurtigt, da Sagsøgte 2 var en del af rockermiljøet og skyldte alle penge. Han oplyste også, at Sagsøgte 2 ikke var ansat på Virksomhed og aldrig havde været kvalitetschef. Han havde for mange år siden været tilknyttet rengøringen på stedet.
Hun har ikke kontakt med Sagsøgte 2 mere. Det havde hun i starten, men hun sto-lede ikke på ham. Da erstatningskravet kom, lovede han, at han nok skulle be-tale. Han havde fortsat store armbevægelser.
Da kravet på 114.000 kr. kom, tænkte hun, at det måtte hun betale, dog således at ejendomsmæglerens salær skulle fratrækkes, da han have eftergivet dette.
Hun har aldrig haft til hensigt at snyde nogen, og sagen berører hende meget.
Hun havde ikke fået en låneramme, men det var heller ikke relevant, da hun ikke skulle betale huset. Hun havde dog talt med banken om sin økonomi i for-hold til lejligheden. Det var Sagsøgte 2 og ikke hende, der ville købe huset.
Parternes synspunkter
Parterne har indleveret påstandsdokumenter og har under hovedforhandlingen i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
Rettens begrundelse og resultat
Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at Sagsøgte 1 sammen med Sagsøgte 2 indgik en bindende købsaftale vedrørende ejen-dommen beliggende Adresse 1 i Hjørring, og at aftalen efterfølgende blev hævet som følge af, at de på grund af manglende mulighed for finansiering undlod at betale den aftalte købesum på 5.000.000 kr.
7
Retten finder, at Sagsøgte 1 har handlet ansvarspådragende ved at indgå handlen uden at have finansieringen på plads. Det forhold, at hun var uvidende om Sagsøgte 2's økonomiske situation, kan ikke føre til andet resultat.
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har herefter krav på erstatning, såfremt de øvrige betingelser herfor er opfyldt, herunder at de har lidt et tab.
Retten finder, at et eventuelt tab må fastlægges med udgangspunkt i, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 henset til, at der var indgået en bindende af-tale, har krav på økonomisk at blive stillet som om, at handlen var gennemført i henhold til købsaftalen, og at tabet således skal opgøres til forskellen på den af-talte købesum og markedsprisen for ejendommen på det tidspunkt, hvor hand-len blev hævet.
Det er Sagsøger 1 og Sagsøger 2, der har bevisbyrde for, at der er forskel på markedsprisen og den aftalte købesum.
Retten finder, at denne bevisbyrde er løftet ved den fremlagte skønserklæring, hvoraf det fremgår, at den udmeldte skønsmand har vurderet ejendommens kontante markedsværdi pr. 26. januar 2021 til 4.750.000 kr. Dette støttes af Sagsøger 1's forklaring om, at Home forud for handlen vurderede ejen-dommen til 4.700.000 kr. eller 4.800.000 kr., og at både Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har forklaret, at de indgik købsaftalen blandt andet fordi, at det var en fordelagtig pris.
Det er hermed dokumenteret, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har lidt et tab på 250.000 kr. Det forhold, at de ikke har foretaget dækningssalg eller for-søgt dette, kan ikke føre til andet resultat henset til, at dækningssalg ikke er en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel.
Det af Sagsøgte 1 vedrørende manglende iagttagelse af tabsbegræns-ningspligten og passivitet som følge af manglende dækningssalg eller forsøg herpå og uberettiget berigelse kan herefter heller ikke føre til andet resultat.
Herefter og da det er ubestridt, at de øvrige erstatningsbetingelser er opfyldt, skal Sagsøgte 1 betale erstatning som påstået.
For så vidt angår Sagsøgte 2, afsiges der henset til, at han ude-blev fra hovedforhandlingen uden lovligt forfald, og at sagsøgernes påstand findes begrundet i sagsfremstillingen og det i øvrigt fremkomne, dom efter sagsøgernes påstand jf. retsplejelovens § 362, jf. § 360, stk. 3.
8
Efter sagens udfald skal Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 be-tale sagsomkostninger til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 som nedenfor bestemt.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 65.000 kr., af retsafgift med 7.500 kr. og af udgifter til syn og skøn med 23.312,50, i alt 95.812,50 kr. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er ikke momsregistreret
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal in solidum til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale 250.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 29. september 2021.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal in solidum til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale sagsomkostninger med 95.812,50 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 13-12-2022 kl. 13:00
Modtagere: Sagsøgte 2, Advokat (H) Simon Mejlholm, Sagsøgte 1, Sagsøger 1, Sagsøger 2, Advokat (L) Mikkel Buchwald Møller