Dom
HØJESTERETS KENDELSE
afsagt torsdag den 8. februar 2024
Sag BS-48656/2023-HJR
Kærende, tidligere Appellant
(advokat Simon Mejlholm)
mod
Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2
og
Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1
(advokat Birgitte Pedersen for begge)
I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Hjørring den 13. december 2022 (BS-37087/2021-HJO) og af Vestre Landsrets 14. afdeling den 20. marts 2023 (BS-53946/2022-VLR).
I påkendelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Hanne Schmidt, Jens Kruse Mikkelsen, Rikke Foersom og Peter Mørk Thomsen.
Påstande
Kærende, tidligere Appellant, har nedlagt påstand om, at landsrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til landsretten til fornyet behandling.
De indkærede, Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1, har påstået stadfæstelse.
Sagsfremstilling
Ved købsaftale af 24. november 2020 solgte Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 deres ejendom beliggende Adresse 1, Hjørring, til Kærende, tidligere Appellant og Sagsøgte 2. Aftalen blev indgået efter en uopfordret henven-delse fra en ejendomsmægler på vegne af Kærende, tidligere Appellant og
2
Sagsøgte 2. Ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg og blev ikke efterfølgende solgt til anden side.
Af købsaftalen fremgår bl.a., at prisen var aftalt til 5.000.000 kr., der skulle de-poneres seks hverdage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Købsafta-lens fortrykte afsnit ”Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen” var overstreget. Købsaftalen blev underskrevet af sælgerne den 24. november 2020 og af køberne den 1. december 2020.
Ved tillæg af 8. december 2020 til købsaftalen blev fristen for betaling af købe-summen udsat til den 15. december 2020.
Ved påkrav af 17. december 2020 anmodede ejendomsmægleren køberne om, at købesummen blev deponeret straks og senest samme dato kl. 16.00. Det frem-går af påkravet, at hvis beløbet ikke blev deponeret, ville handlen med ejen-dommen blive ophævet, og at sælgerne tog forbehold for ethvert erstatnings-krav i forbindelse med misligholdelsen.
Ved brev af 29. december 2020 fra sælgernes advokat til køberne anmodede ad-vokaten om at få oplyst, om køberne agtede at opfylde aftalen.
Ved brev af 26. januar 2021 fra sælgernes advokat til Kærendes, tidligere Appellant ad-vokat, advokat Simon Mejlholm, meddelte sælgerne, at de hævede handlen som følge af væsentlig misligholdelse af købsaftalen. Sælgerne gjorde i den forbin-delse krav på erstatning på i alt 114.510 kr. opgjort som negativ kontraktsinte-resse og tog forbehold for at gøre yderligere krav gældende. Sælgernes advokat sendte samme dag et brev til Sagsøgte 2 med samme krav.
Ved breve af 10. maj 2021 fra sælgernes advokat til advokat Simon Mejlholm og til Sagsøgte 2 fastholdt sælgerne, at de havde et erstatningskrav mod køberne af ejendommen. Det fremgår af brevet, at sælgerne ville gøre er-statningskrav gældende efter principperne om positiv opfyldelsesinteresse, og at de var i færd med at indhente en vurdering fra en ejendomsmægler.
Ved brev af 18. maj 2021 fra sælgernes advokat til advokat Simon Mejlholm gjorde sælgerne et erstatningskrav på 300.000 kr. gældende under henvisning til en vurdering af ejendommen af 10. maj 2021 på 4.700.000 kr.
Den 29. september 2021 udtog Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 stævning mod Kærende, tidligere Appellant og Sagsøgte 2 med påstand om beta-ling af erstatning. Der blev under sagens forberedelse afholdt syn og skøn, hvor en ejendomsmægler vurderede ejendommens værdi pr. 26. januar 2021 til 4.750.000 kr. På den baggrund nedlagde Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 endelig påstand om betaling af 250.000 kr.
3
Retten i Hjørring afsagde den 13. december 2022 dom i sagen. Af dommens be-grundelse og resultat fremgår:
”Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at Kærende, tidligere Appellant sammen med Sagsøgte 2 indgik en bindende købsaftale vedrørende ejendommen beliggende Adresse 1 i Hjørring, og at aftalen efterfølgende blev hævet som følge af, at de på grund af mang-lende mulighed for finansiering undlod at betale den aftalte købesum på 5.000.000 kr.
Retten finder, at Kærende, tidligere Appellant har handlet ansvarspådragende ved at indgå handlen uden at have finansieringen på plads. Det for-hold, at hun var uvidende om Sagsøgte 2's økonomiske situation, kan ikke føre til andet resultat.
Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 har herefter krav på erstatning, såfremt de øvrige betingelser herfor er opfyldt, herunder at de har lidt et tab.
Retten finder, at et eventuelt tab må fastlægges med udgangspunkt i, at Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 henset til, at der var indgået en bindende aftale, har krav på økonomisk at blive stillet som om, at hand-len var gennemført i henhold til købsaftalen, og at tabet således skal op-gøres til forskellen på den aftalte købesum og markedsprisen for ejen-dommen på det tidspunkt, hvor handlen blev hævet.
Det er Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1, der har bevisbyrde for, at der er forskel på markedsprisen og den aftalte købesum.
Retten finder, at denne bevisbyrde er løftet ved den fremlagte skønser-klæring, hvoraf det fremgår, at den udmeldte skønsmand har vurderet ejendommens kontante markedsværdi pr. 26. januar 2021 til 4.750.000 kr. Dette støttes af Indkærede 1's, tidligere Appelindstævnte 2 forklaring om, at Home forud for handlen vurderede ejendommen til 4.700.000 kr. eller 4.800.000 kr., og at både Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 har forklaret, at de indgik købsaftalen blandt andet fordi, at det var en fordelagtig pris.
Det er hermed dokumenteret, at Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 har lidt et tab på 250.000 kr. Det forhold, at de ikke har foretaget dæk-ningssalg eller forsøgt dette, kan ikke føre til andet resultat henset til, at dækningssalg ikke er en erstatningsbetingelse, men alene et bevismid-del.
4
Det af Kærende, tidligere Appellant anførte vedrørende manglende iagttagelse af tabsbegrænsningspligten og passivitet som følge af manglende dæk-ningssalg eller forsøg herpå og uberettiget berigelse kan herefter heller ikke føre til andet resultat.
Herefter og da det er ubestridt, at de øvrige erstatningsbetingelser er opfyldt, skal Kærende, tidligere Appellant betale erstatning som påstået.
For så vidt angår Sagsøgte 2 afsiges der henset til, at han udeblev fra hovedforhandlingen uden lovligt forfald, og at sagsøgernes påstand findes begrundet i sagsfremstillingen og det i øvrigt frem-komne, dom efter sagsøgernes påstand jf. retsplejelovens § 362, jf. § 360, stk. 3.”
Kærende, tidligere Appellant ankede byrettens dom til landsretten. Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 påstod sagen afvist i medfør af retsplejelovens § 368 a. Ved dom af 20. marts 2023 afviste landsretten ankesagen. I landsrettens begrundelse hedder det:
”Efter en gennemgang af sagens dokumenter og de forklaringer, der blev afgivet under hovedforhandlingen af sagen i byretten, parternes synspunkter og byretsdommens begrundelse er landsretten enig i by-rettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.
For landsretten har Kærende, tidligere Appellant nedlagt samme påstand og gjort de samme synspunkter gældende til støtte for påstanden som for byretten. Der er ikke oplysninger om, at bevisførelsen under hovedfor-handlingen i ankesagen vil være anderledes end for byretten.
Da landsretten som tidligere anført er enig i byrettens vurdering af be-viserne i sagen og er enig i resultatet vedrørende de retlige spørgsmål, sagen rejser, er der under de ovenfor nævnte omstændigheder ikke ud-sigt til, at ankesagen vil få et andet udfald end i byretten.
Da der ikke i øvrigt er grunde, der taler for, at sagen skal behandles i to instanser, afviser landsretten sagen i medfør af retsplejelovens § 368 a.”
Anbringender
Kærende, tidligere Appellant har anført navnlig, at betingelserne for at afvise sagen i
medfør af retsplejelovens § 368 a ikke er opfyldt.
Sagen har særlig betydning for hende, idet hun ved købsaftalens indgåelse dan-nede par med Sagsøgte 2, der havde vildledt hende om, at hans
5
økonomi var så stabil, at finansiering af købet af ejendommen ikke var et pro-blem, selv om han i virkeligheden var uden midler. Der blev ikke taget finansie-rings- eller advokatforbehold. Byrettens dom har dermed den konsekvens, at hun selv må bære den tunge økonomiske byrde at betale det idømte beløb, hvil-ket hun ikke har mulighed for. Der er ikke udsigt til, at Sagsøgte 2 vil være i stand til at betale en del af det idømte beløb.
Det er en grundlæggende betingelse for tilkendelse af erstatning, at der skal fo-religge et konstateret og dokumenterbart økonomisk tab. Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 har imidlertid ikke foretaget dækningssalg, og de har derfor ikke lidt et tab, der kan kræves dækket som positiv opfyldelsesinteresse. Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 vil opnå en uberettiget berigelse på bekost-ning af hende, hvis hun skal betale erstatning i form af positiv opfyldelsesinte-resse samtidig med, at de fortsat ejer ejendommen.
Der er ikke retspraksis, der angår anvendelsen af princippet om abstrakt pris-difference som grundlag for tabsopgørelsen i handler med fast ejendom. Der er tale om et principielt spørgsmål, og det er af væsentlig betydning, at spørgsmå-let prøves i to instanser.
Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 har anført navnlig, at der ikke er grund-
lag for at hjemvise sagen til realitetsbehandling i landsretten.
Sagen har ikke særlig betydning på en måde, der kan føre til, at ankesagen ikke skal afvises. Kærendes, tidligere Appellant personlige og økonomiske forhold er sagen uvedkommende. Det kan ikke tillægges betydning, at Kærende, tidligere Appellant har anført, at hun er blevet vildledt af Sagsøgte 2.
Byretten har korrekt anvendt princippet om abstrakt prisdifference ved bereg-ningen af den erstatning, som de har krav på. Princippet er ikke udelukkende teoretisk, men en helt sædvanlig opgørelsesmetode, og landsretten har da også anført, at landsretten er enig i byrettens vurdering af sagens retlige spørgsmål, herunder anvendelsen af princippet om abstrakt prisdifference. Sagen er såle-des allerede prøvet i to instanser.
Da der er tale om en sag, der angår helt sædvanlige obligationsretlige princip-per, er sagen ikke principiel. Kærende, tidligere Appellant har alene henvist til de an-bringender og beviser, som også var anført for byretten, og på den baggrund er betingelserne for at afvise ankesagen opfyldt.
Højesterets begrundelse og resultat
Sagen angår anvendelsen af bestemmelsen i retsplejelovens § 368 a, hvorefter landsretten kan afvise at behandle en sag i 2. instans, hvis der ikke er udsigt til,
6
at sagen vil få et andet udfald end i byretten, og sagen ikke er af principiel ka-rakter, eller andre grunde i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsret-ten.
Den afviste ankesag angår, om Kærende, tidligere Appellant skal betale erstatning til Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 som følge af misligholdelse af en ejendoms-handel, der ikke blev gennemført på grund af manglende betaling af købesum-men. Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 har krævet deres tab erstattet med 250.000 kr., hvilket svarer til forskellen mellem den aftalte købesum på 5.000.000 kr. og skønsmandens vurdering af ejendommens værdi på tidspunk-tet for ophævelsen (den såkaldte abstrakte prisdifference).
Ved byrettens dom blev Kærende, tidligere Appellant sammen med sin tidligere kæreste Sagsøgte 2 dømt til at betale erstatning på 250.000 kr. til Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1. Byretten anførte bl.a., at det forhold, at Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 ikke havde foretaget salg til anden side (dækningssalg) eller forsøgt dette, ikke kunne føre til et andet resultat henset til, at dækningssalg ikke er en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel.
Det fremgår af forarbejderne til retsplejelovens § 368 a, at en ankesag ikke bør afvises af landsretten, hvis det ikke umiddelbart forekommer åbenbart, at der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten, hvis sagen inde-holder principielle problemstillinger, eller hvis sagen f.eks. har særlig betyd-ning for parterne, jf. senest Højesterets kendelse af 20. december 2022 (UfR 2023.1182).
Spørgsmålet om anvendelsen af en abstrakt prisdifference som grundlag for tabsopgørelsen i handler med fast ejendom er ikke lovreguleret, og princip-perne for erstatning for positiv opfyldelsesinteresse ved misligholdelse af afta-ler om køb og salg af fast ejendom fastlægges derfor gennem retspraksis.
Der ses ikke at foreligge retspraksis om anvendelse af en abstrakt prisdifference ved opgørelse af sælgers erstatningskrav i tilfælde, hvor en sælger af en fast ejendom hæver handlen som følge af købers misligholdelse. Under hensyn her-til finder Højesteret, at der foreligger sådanne grunde, der taler for, at sagen bør behandles af landsretten, at betingelserne for at afvise Kærendes, tidligere Appellant anke til landsretten i medfør af retsplejelovens § 368 a ikke er opfyldt.
Højesteret ophæver derfor landsrettens dom og hjemviser sagen til behandling ved landsretten.
THI BESTEMMES:
Landsrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til behandling ved landsretten.
7
I kæreomkostninger for Højesteret skal Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1 betale i alt 7.500 kr. til Kærende, tidligere Appellant. Sagsomkostningsbeløbet skal beta-les inden 14 dage fra denne kendelses afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Kæreafgiften tilbagebetales.
Publiceret til portalen d. 08-02-2024 kl. 13:00
Modtagere: Advokat (H) Simon Mejlholm, Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 2, Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 1, Kærende, tidligere Appellant, Advokat (H) Birgitte Pedersen