Landsretten ændrer byrettens dom i sag om misligholdelse af købsaftale således, at sagsøgte frifindes

VESTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 20. februar 2025

Sag BS-53946/2022-VLR

(1. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte 1

(advokat Simon Mejlholm)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2

og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1

(begge advokat Mikkel Buchwald Møller)

Retten i Hjørring har den 13. december 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-37087/2021-HJO).

Landsdommerne Henrik Bjørnager Nielsen, Anders Raagaard og Linette Lysgaard (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse.   

De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1, har påstået dommen stadfæstet, subsidiært at Appellant, tidligere Sagsøgte 1 dømmes til at betale et af lands-retten fastsat mindre beløb.

Sagsfremstilling

Ved købsaftale af 24. november 2020 solgte Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 deres ejendom beliggende Adresse 1, Hjørring, til

2

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Aftalen blev indgået efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af Appellant, tidligere Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg og blev ikke efterfølgende forsøgt solgt til anden side.

Af købsaftalen fremgår bl.a., at prisen var aftalt til 5.000.000 kr., der skulle deponeres seks hverdage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Købsaf-talens fortrykte afsnit ”Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godken-delse

af handlen” var overstreget. Købsaftalen blev underskrevet af sælgerne den 24. november 2020 og af køberne den 1. december 2020.

Ved tillæg af 8. december 2020 til købsaftalen blev fristen for betaling af købe-summen udsat til den 15. december 2020.

Efter at have sendt påkrav af 17. december 2020 med anmodning om depone-ring af købesummen og brev af 29. december 2020 med forespørgsel til, om Appellant, tidligere Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 agtede at opfylde aftalen, valgte Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 den 26. januar 2021 at hæve handlen som følge af væsentlig misligholdelse. De gjorde i den forbindelse krav på er-statning i form af negativ kontraktsinteresse.

I breve af 10. maj 2021 til Sagsøgte 2 og til Appellants, tidligere Sagsøgte 1 advokat fastholdt Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 deres krav om erstat-ning, som de nu ville opgøre efter principperne om positiv opfyldelsesinteresse.

Til brug for opgørelsen af kravet er der gennemført syn og skøn med ejen-domsmægler Skønsmand som skønsmand. Skønsmanden har i skønserklæ-ring af 13. april 2022 anført bl.a.:

”Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes vurdere ejendommens kontante markedsværdi pr. 26. januar 2021.

Svar på spørgsmål 1:

Efter gennemgang af ejendommen både ind- og udvendigt, hvor ejerne fremviste og besvarede de stillede spørgsmål og efter gennemgang af diverse bilag, processkrifter m.m. og diverse beregninger og sammen-ligninger er jeg nået frem til følgende kontante handelsværdi pr. 26. ja-nuar 2021:

Kr. 4.750.000,- kontant.

Det blev under besigtigelsen oplyst, at siden den 26. januar 2021, var drivhuset blevet udskiftet og låger i bryggerset var udskiftet.

3

Min begrundelse for en nedsat pris i forhold til hvad ejendommen blev ”handlet” til, er dels at ejendommen som sådan ikke var udbudt til salg offentligt og samtidig er det sådan, at der årligt sker ganske få handler om året i Hjørring til priser på kr. 5.000.000,- og derover, så køberpoten-tialet er spinkelt, når vi når i dette prislag. Der skønnes således ikke at have været en normal forhandling omkring prisen på ejendommen, idet køberne henvendte sig via ejendomsmægler og anmodede sælgerne om et salg. (derfor ingen registreret liggetid på boligsiden.dk og derfor in-gen fotos af ejendommen fra 2020 på boligsiden).

Det er ikke unormalt med et afslag på omkring 5% i en forhandling og står man i Hjørring og kan købe et hus til 5 millioner eller deromkring, så er det købers marked og dermed vil der typisk ske en forhandling. Vi var på dette tidspunkt (26. januar 2021), meget ramt af corona-restriktioner, som gjorde, at mange arbejdede hjemmefra, mange ting var lukket ned, mange var på en eller anden måde påvirket af dette og det skabte usikkerhed for mange, dermed også mindre antal købere i denne prisklasse.”

Forklaring

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har afgivet supplerende forklaring.   

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at det var afgørende for hende og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 at

få en god pris og undgå liggetid, fordi der ikke var mange købere i Hjørring-området. Lang liggetid kunne i sig selv påvirke salgsmulighederne negativt. Det var køberne, som fik slettet forbeholdet om købers pengeinstituts godken-delse af handlen. Det var ikke et noget, de selv havde krævet. De havde i forlø-bet kun dialog med ejendomsmægler Person 1. Vurderingen af ejendom-men lød på 4,7-4,8 mio. kr., så da Person 1 sagde, at de kunne angive deres egen pris, sagde de 4.995.000 kr., fordi de ville have noget over vurderingen, hvis de skulle flytte. De var ikke i øvrigt interesseret i at flytte, for de var glade for at bo i huset og området. Huset har en vis ”wauw” -faktor, som de ikke umiddelbart kan få et andet sted i samme område. De er glade for huset og har besluttet sig for ikke at sælge.

Anbringender

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 har for landsretten anført, at der ikke er lidt et dokumen-terbart økonomisk tab, men alene et teoretisk tab. Da ejendommen ikke længere skal sælges, er der således ikke realiseret et tab. De indstævntes bevisbyrde for, at der er lidt et tab, er ikke løftet alene ved en skønsmæssig og dermed teoretisk vurdering af et muligt eller potentielt tab, idet skønserklæringen ikke udgør fornøden dokumentation for markedsprisen for ejendommen, som er en spe-ciesgenstand og tilmed helt unik. De indstævnte vil ved at opgøre deres tab på baggrund af den abstrakte prisdifference opnå en uberettiget berigelse, idet de på et marked i fremgang senere på ny vil kunne sælge ejendommen til samme pris og derved blive fyldestgjort to gange. Erstatning på baggrund af princippet om abstrakt prisdifference har for så vidt angår handel med fast ejendom ikke

4

støtte i praksis eller anden retskilde og kan ikke anses for sædvanlig. Erstatning i form af den positive opfyldelsesinteresse fordrer således bevismæssigt, at ejendommen realiseres på en forsvarlig måde. Et tab opgjort på baggrund af en hævdet eller skønnet markedspris vil derimod normalt ikke kunne godtgøres, idet en specifik markedspris for en bestemt fast ejendom sjældent vil kunne fastlægges. Da der ikke er gennemført et dækningssalg, har de indstævnte hel-ler ikke iagttaget deres tabsbegrænsningspligt.

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har heroverfor anført, at de almindelige

erstatningsregler finder anvendelse, og at de på grund af misligholdelsen har krav på fuld erstatning for ethvert beviseligt tab. De har i den forbindelse valgt at opgøre deres krav som den positive opfyldelsesinteresse. Da de ikke har pligt til at gennemføre et dækningssalg, har de opgjort deres tab som den abstrakte prisdifference, således at de stilles, som om de havde foretaget et dækningssalg til markedsprisen. Dækningsssalg er i den forbindelse ikke en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel. Beviset for tabet er derfor i stedet tilvejebragt ved syn og skøn, hvor markedsprisen er vurderet.

Landsrettens begrundelse og resultat

Der er for landsretten enighed om, at Appellant, tidligere Sagsøgte 1 er erstatningsansvar-lig for tab, som Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 måtte have lidt som føl-ge af misligholdelsen af aftalen om købet af den faste ejendom.

Spørgsmålet er herefter, om Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har godt-gjort at have lidt et tab og i givet fald størrelsen heraf.

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har fremsat krav om erstatning i form af den positive opfyldelsesinteresse. Skønsmanden, der er en lokal ejendomsmæg-ler, har vurderet ejendommens markedsværdi, og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har på den baggrund opgjort deres krav til 250.000 kr. svarende til forskellen mellem den aftalte købesum på 5.000.000 kr. og skønsmandens vur-dering af ejendommens markedsværdi på 4.750.000 kr. på tidspunktet for købs-aftalens ophævelse; den såkaldte abstrakte prisdifference.   

Der er tale om et enfamiliehus i Hjørring, og efter bevisførelsen, herunder for-klaringerne fra Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, er det et for området specielt hus med god beliggenhed, som prismæssigt ligger i den høje ende af det lokale boligmarked. Dette støttes også af skønserklæringen, hvori det er an-ført, at der i Hjørring er ganske få handler til 5.000.000 kr. og derover, og at kø-berpotentialet er spinkelt.   

En vurdering af en ejendoms markedsværdi, som har været genstanden for det gennemførte syn og skøn, og særligt i et tilfælde som det foreliggende, hvor der

5

er tale om en mere speciel ejendom, må i sagens natur anses for at være forbun-det med en vis usikkerhed.   

Købsaftalen, hvor Appellant, tidligere Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var villige til at give 5.000.000 kr. for ejendommen, blev indgået efter en uopfordret hen-vendelse fra en ejendomsmægler på vegne af Appellant, tidligere Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, og ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg. Ejendommen er ikke efterfølgende blevet solgt til anden side, og den har heller ikke været udbudt og annonceret til salg eller i øvrigt forsøgt solgt. Der er ikke oplyst om sammenlignelige handler eller ejendomme, og der foreligger ikke oplysninger om særlige ændringer i markedet generelt i tiden mellem aftalens indgåelse den 1. december 2020 og ophævelsen den 26. januar 2021.   

Herefter og i hvert fald under de foreliggende omstændigheder, hvor markeds-værdien ifølge skønserklæringen kun i mindre omfang afviger fra den aftalte købesum, finder landsretten det samlet set ikke godtgjort, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har lidt et tab, der kan erstattes efter principperne om erstatning for positiv opfyldelsesinteresse.

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 frifindes derfor.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 i sagsomkost-ninger for begge retter betale 85.000 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte 1. 80.000 kr. af beløbet er til udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 5.000 kr. er til retsafgift for landsretten. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til ad-vokat på den ene side taget hensyn til sagens forløb, hvor sagen har været ind-bragt for Højesteret, og på den anden side sagens begrænsede omfang.

THI KENDES FOR RET:

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 frifindes.

I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 inden 14 dage betale 85.000 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte 1. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 20-02-2025 kl. 10:01

Modtagere: Indstævnte Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1, Indstævnte Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, Appellant, tidligere Sagsøgte 1

VESTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 20. marts 2023

Sag BS-53946/2022-VLR

(14. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte 1

(advokat Simon Mejlholm)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2

(advokat Mikkel Buchwald Møller)

og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1

(advokat Mikkel Buchwald Møller)

Retten i Hjørring har den 13. december 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-37087/2021-HJO).

Landsdommerne Malene Værum Westmark, John Lundum og Bo Ruby Nilsson (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Ved byrettens dom blev Appellant, tidligere Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 dømt til in solium at betale 250.000 kr. med procesrenter fra den 29. september 2021.

I ankestævningen har Appellant, tidligere Sagsøgte 1 nedlagt samme påstand som for by-retten.

2

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har nedlagt påstand om, at anken afvi-ses i medfør af retsplejelovens § 368 a, stk. 1, subsidiært stadfæstelse.

Landsretten har indhentet parternes bemærkninger til spørgsmålet om afvis-ning af ankesagen i medfør af retsplejelovens § 368 a.

Landsrettens begrundelse og resultat:

Efter en gennemgang af sagens dokumenter og de forklaringer, der blev afgivet under hovedforhandlingen af sagen i byretten, parternes synspunkter og by-retsdommens begrundelse er landsretten enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.

For landsretten har Appellant, tidligere Sagsøgte 1 nedlagt samme påstand og gjort de samme synspunkter gældende til støtte for påstanden som for byretten. Der er ikke oplysninger om, at bevisførelsen under hovedforhandlingen i ankesagen vil være anderledes end for byretten

Da landsretten som tidligere anført er enig i byrettens vurdering af beviserne i sagen og er enig i resultatet vedrørende de retlige spørgsmål, sagen rejser, er der under de ovenfor nævnte omstændigheder ikke udsigt til, at ankesagen vil få et andet udfald end i byretten.

Da der ikke i øvrigt er grunde, der taler for, at sagen skal behandles i to instan-ser, afviser landsretten sagen i medfør af retsplejelovens § 368 a.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte 1 i sagsomkostninger for landsret-ten betale i alt 2.500 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi har landsretten lagt vægt på, at anken er afvist efter retsplejelovens § 368 a.

THI KENDES FOR RET:

Denne ankesag afvises.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøgte 1 inden 14 dage be-tale 2.500 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 20-03-2023 kl. 11:02

Modtagere: Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, Appellant, tidligere Sagsøgte 1

Ikke erstatning efter ophævelse af

ejendomshandel

Vestre Landsret har i dag afsagt dom i en sag, hvor sælgeren af et enfamiliehus havde krævet erstatning af køberen for tab som følge af, at handlen ikke blev gennemført.

Køberen havde i 2020 uopfordret rettet henvendelse til sælgeren, og de indgik i december 2020 aftale om salg af ejendommen for 5.000.000 kr. Da køberen efterfølgende ikke betalte købesummen, hævede sælgeren i januar 2021 handlen og krævede erstatning med henvisning til, at ejendommen var solgt til over markedsværdien, og at man derfor havde lidt et tab, ved at handlen ikke var blevet gennemført. Et efterfølgende syn og skøn vurderede ejendommens markedsværdi på ophævelsestidspunktet til 4.750.000 kr., og sælgeren krævede derfor en erstatning på 250.000 kr., svarende til den mistede fortjeneste.

Ved byrettens dom blev køberen dømt til at betale en erstatning på 250.000 kr. med henvisning til den skønnede markedsværdi og den dermed mistede fortjeneste.

Landsretten kom til det modsatte resultat og lagde i den forbindelse navnlig vægt på, at vurderingen af markedsværdien af en ejendom som den foreliggende var forbundet med en vis usikkerhed, og at den skønnede markedsværdi kun afveg fra den aftalte købspris i begrænset omfang. Det var derfor ikke bevist, at sælgeren havde lidt et tab.

Af landsrettens begrundelse fremgår bl.a.:

” [Sælgeren] har fremsat krav om erstatning i form af den positive opfyldelsesinteresse. Skønsmanden, der er en lokal ejendomsmægler, har vurderet ejendommens markedsværdi, og [sælgeren] har på den baggrund opgjort deres krav til 250.000 kr. svarende til forskellen mellem den aftalte købesum på 5.000.000 kr. og skønsmandens vurdering af ejendommens markedsværdi på 4.750.000 kr. på tidspunktet for købsaftalens ophævelse; den såkaldte abstrakte prisdifference.

Der er tale om et enfamiliehus i X-by, og efter bevisførelsen, herunder forklaringerne fra [sælgeren], er det et for området specielt hus med god beliggenhed, som prismæssigt ligger i den høje ende af det lokale boligmarked. Dette støttes også af skønserklæringen, hvori det er anført, at der i X-by er ganske få handler til 5.000.000 kr. og derover, og at køberpotentialet er spinkelt.

En vurdering af en ejendoms markedsværdi, som har været genstanden for det gennemførte syn og skøn, og særligt i et tilfælde som det foreliggende, hvor der er tale om en mere speciel ejendom, må i sagens natur anses for at være forbundet med en vis usikkerhed.

Købsaftalen, hvor [køberen] var villige til at give 5.000.000 kr. for ejendommen, blev indgået efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af [køberen], og ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg. Ejendommen er ikke efterfølgende blevet solgt til anden side, og den har

heller ikke været udbudt og annonceret til salg eller i øvrigt forsøgt solgt. Der er ikke oplyst om sammenlignelige handler eller ejendomme, og der foreligger ikke oplysninger om særlige ændringer i markedet generelt i tiden mellem aftalens indgåelse den 1. december 2020 og ophævelsen den 26. januar 2021.

Herefter og i hvert fald under de foreliggende omstændigheder, hvor markedsværdien ifølge skønserklæringen kun i mindre omfang afviger fra den aftalte købesum, finder landsretten det samlet set ikke godtgjort, at [sælgeren] har lidt et tab, der kan erstattes efter principperne om erstatning for positiv opfyldelsesinteresse.

[Køberen] frifindes derfor.”