Dom
RETTEN I HELSINGØR
DOM
afsagt den 9. juni 2022
Sag BS-332/2021-HEL
Lejer
(advokat Henrik Palmkvist)
mod
Udlejer ApS
(advokat Hans Christian Hansen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer under medvirken af boligdommere.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 5. januar 2021.
Sagen drejer sig om lejeforhøjelse i et beboelseslejemål.
Lejer har endeligt nedlagt følgende påstand:
Principalt:
Udlejer ApS skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelse af 28. november 2019 er ugyldig.
Subsidiært:
Udlejer ApS skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelse af 28. november 2019 er uberettiget.
Udlejer ApS har endeligt nedlagt påstand om frifindelse.
2
Dommenindeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.
Oplysningerne i sagen
Huslejenævnet traf den 8. december 2020 afgørelse om lejefastsættelsen i den ejendom, hvori sagsøgers lejemål er beliggende. Af afgørelsen fremgår blandt an-det:
”Nævnet har besluttet at vurdere lejeforhøjelsen efter småhusreglerne, jf. boligre-guleringslovens § 29 c. … For lejemålet 3. th. godkendes en slutleje på 117.000 kr. svarende til 1.500 kr. pr. m2 ved 78 m2.
…
Der er tale om en ejendom opført i 1907. Hele ejendommen er væsentligt ombyg-get i 2012, hvor der blev etableret to nye lejligheder på 3. sal. Der er fem boliger i ejendommen. Lejeforhøjelsen er varslet den 28. november 2019 til ikrafttræden den 1. marts 2020. ...
3. th. – indflyttet den 1/4 2012 – leje 94.800 kr. forhøjes med 23.700 kr. til 118.500 kr.: 78 m2 = 1.519 kr. pr. m2. Lejen før forhøjelsen svarer til 1.215 kr. pr. m2.
Som dokumentation for de af udlejer benyttede arealer er modtaget en landin-spektøropmåling fra 9. marts 2012, som nævnet lægger til grund ved behandlin-gen af sagen. Arealet på 79 m2, der er benyttet i varslingen vedrørende 3. th., er imidlertid kun 78 m2 efter landinspektøropmålingen. Nævnet vil derfor benytte 78 m2 for dette lejemål. …
Nævnet har besigtiget ejendommen den 3. marts 2020 med deltagelse af sagens parter. Under besigtigelsen kunne det konstateres, at nyindretningen af lejemå-lene er af en høj kvalitet. … I lejemålene på 3. sal er der en stor tagterrasse ud mod Vej. Lejemålene er udstyret med hårde hvidevarer, herun-der komfur, emhætte, køle/fryseskab og opvaskemaskine. Der er installeret en
elevatori forbindelse med ombygningen. Ejendommen er meget velvedlige-
holdt. Lejerne oplyste, at isoleringen i etageadskillelserne var utilfredsstillende, og der var meget trafikstøj. …
Efter lejelovens § 47, stk. 1 kan lejen forhøjes, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at den før forhøjelsen gældende leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Der er derfor grundlag for en forhøjelse af lejen.
Efter besigtigelsen er nævnet endvidere af den opfattelse, at en leje svarende til 1.500 kr. pr. m2 efter forhøjelsen ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, ud-
3
styr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II - IV, hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriteri-erne i boligreguleringslovens § 29 c.
Som sammenligningsgrundlagkan henvises til Ejendom,
der er opført i 1988. Nævnet har senest taget stilling til den omkostningsbestemte leje pr. 1. januar 2020. Den gennemsnitlige omkostningsbestemte leje i ejendom-men for lejemål med oprindelige installationer er ca. 1.435 kr. pr. m2 årlig. For lejemål med individuelle forbedringer er herudover tillagt beregnede forbed-ringstillæg.
Nævnetkan derfor godkende den pr. 1. marts 2020 varslede lejeforhøjelse til
1.500 kr. pr. m2 årlig. Depositum og forudbetalt leje kan reguleres i overensstem-melse med den nye leje, jf. lejelovens § 34, stk. 1.
…”
Boligretten har foretaget besigtigelse af det omhandlede lejemål og af lejemålene beliggende Adresse 1, Adresse 2, Adresse 3, og Adresse 4.
Parternes synspunkter
Lejer har i sit påstandsdokument anført:
”Det gøres det gældende, at den gældende leje ikke er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, omfattet af reglerne om omkostnings-bestemt leje i boligregulerings-lovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.
Det gøres endvidere gældende, at det er udlejer, der har bevisbyrden for at lejen er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejemål, og at udlejer
ikke har og ikke kan løfte denne bevisbyrde.”
Udlejer ApS har til støtte for sin frifindelsespåstand gjort gæl-dende, at alle gyldighedsbetingelser for varslingen om lejeforhøjelse er opfyldt, og at der derfor ikke er grundlag for sagsøgers påstand om, at varslingen om lejeforhøjelse er ugyldig. Sagsøger har ikke rettidigt gjort indsigelse mod størrel-sen af den varslede lejeforhøjelse, idet hendes påstand i stævningen alene angik gyldigheden af denne varsling. Derfor er sagsøger afskåret fra prøvelse af det materielle spørgsmål om lejens størrelse.
Det er med de fremlagte sammenligningslejemål, som boligretten har besigtiget, dokumenteret, at betingelserne for forhøjelse af den aftalte leje (1.215 kr. pr. m2) var opfyldt, jf. lejelovens § 47. I den forbindelse påberåbes:
4
Bilag A: Lejekontrakt Adresse 1 (Lejeniveau kr. 1.475,00 pr. m2) Bilag B: Lejekontrakt Adresse 2 (Lejeniveau kr. 1.544,00 pr. m2) Bilag C: Lejekontrakt Adresse 3 (Lejeniveau kr. 1.560,00 pr. m2) Bilag D: Lejekontrakt Adresse 4 (Lejeniveau kr. 1.627,00 pr. m2)
Boligrettens begrundelse og resultat
Huslejenævnet har den 8. december 2020 truffet afgørelse om godkendelse af en lejeforhøjelse for sagsøgers lejlighed i sagsøgtes ejendom. Lejligheden er 78 m2 og anvendes til helårsbeboelse for sagsøger.
Lejeforhøjelse er varslet af sagsøgtes administrator med henvisning til lejelovens § 47 om huslejeforhøjelse begrundet med, at lejen er væsentlig lavere end det le-jedes værdi, og der er enighed om, at de almindelige formkrav til varslingen er opfyldt, jf. lejelovens § 48.
Lejemålet var nyindrettet til beboelseslejlighed ved indgåelsen af lejekontrakten i 2012, og det fremgår af lejekontrakten, at den årlige leje skulle være 94.800 kr. – svarende til 1.215 kr. pr. m2. Ifølge varslingen om lejeforhøjelse skulle lejen for-højes til 118.500 kr. om året – svarende til 1.519 kr. pr. m2, men huslejenævnet har alene godkendt en forhøjelse til 117.000 kr. om året – svarende til 1.500 kr. pr. m2. Sagsøgte har accepteret huslejenævnets afgørelse, men sagsøger har anfægtet afgørelsen med den begrundelse, at der ikke er ført bevis for, at den aftalte leje skulle være væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Huslejenævnets afgørelse af 8. december 2020 er indbragt for boligretten ved bo-ligretsstævningen af 5. januar 2021 – og dermed inden udløbet af søgsmålsfristen på 4 uger i henhold til boligreguleringslovens § 43, stk. 2. Boligretten finder, at sagsøger under sagen har adgang til prøvelse af indsigelser om, at betingelserne for lejeforhøjelse ikke var opfyldt, selv om hendes påstand i stævningen alene angik gyldigheden af varslingen om lejeforhøjelse. Boligretten bemærker herved, at det efter sagsøgers anbringender i stævningen var utvivlsomt, at hun anfæg-tede rigtigheden af huslejenævnets afgørelse om, at betingelserne for lejeforhø-jelse var opfyldt.
Intet af det, som sagsøger har anført, kan begrunde sagsøgers påstand om, at
varslingenaf lejeforhøjelsen skulle være ugyldig. Allerede af den grund tages
sagsøgers principale påstand ikke til følge.
Efter besigtigelse af lejemålet har huslejenævnet lagt til grund, at en leje på 1.500 kr. pr. m2 er passende under hensyn til lejeniveauet for tilsvarende lejemål. Hus-lejenævnet har i den forbindelse henvist til den omkostningsbestemte leje pr. 1. januar 2020 i Ejendom. På den baggrund og på baggrund af boligrettens egen besigtigelse af såvel sagsøgers lejemål som af de af sagsøgte
5
påberåbte sammenligningslejemål på adresserne Adresse 1, Adresse 2, Adresse 3, Adresse 4, tiltræder boligretten, at betingelserne for lejeforhøjelse i medfør af lejelovens § 47 er opfyldt, idet den aftalte leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi på tids-punktet for varslingen om huslejeforhøjelse.
Da sagsøgte var berettiget til at forhøje den årlige husleje til 117.000 kr., tager boligretten herefter sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
Efter sagens værdi, forløb og udfald skal sagsøger herefter betale sagsomkostnin-ger til sagsøgte med 35.000 kr. til dækning af sagsøgtes udgift til advokatbistand. Udlejer ApS er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Udlejer ApS frifindes.
Lejer skal til Udlejer ApS betale sagsom-kostninger med 35.000 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 09-06-2022 kl. 12:30
Modtagere: Advokat Hans Christian Hansen, Lejer, Udlejer ApS, Advokat (H) Henrik Palmkvist