Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 3. april 2023
Sag BS-23999/2022-OLR
(5. afdeling)
Lejer
(advokat Henrik Palmkvist
Advokatfuldmægtig i henhold til proceduretilladelse)
mod
Udlejer ApS
(advokat Kenneth Holm Larsen)
Boligretten i Helsingør har den 9. juni 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-332/2021-HEL).
Landsdommerne Ole Græsbøll Olesen, Lone Dahl Frandsen og Mette Koue (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Lejer, har gentaget sin subsidiære påstand for boligretten om, at indstævnte, Udlejer ApS, skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelse af 28. november 2020 er uberettiget.
Udlejer ApS har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten yderligere fremlagt BBR-meddelelser og satellitfotos fra Ejendom 2, og Ejendom 1, samt afgørelse af 9. marts 2020 fra Det fælles Huslejenævn for Fredensborg og Hørs-holm Kommuner vedrørende Ejendom 1.
2
Forklaringer
Lejer og Vidne har afgivet forklaring.
Lejer har forklaret bl.a., at Ejendom 2 lig-
ger på gågaden i By. Det medfører en del støjgener fra en nærliggende Netto-butik, som har åbent fra kl. 7.00, og som modtager varer om natten. Der er også lugtgener fra en sushi-restaurant og et pizzeria, der anvender brænde til deres pizzaovn. Der kommer derfor en del sod og lugt fra pizzeriaets skorsten. På den anden side af ejendommen ligger en parkeringsplads, der altid er opta-get, og en meget trafikeret vej, hvor der både kører busser og lastbiler. Støjen fra gågaden, røgen fra pizzeriaets skorsten og luftforureningen fra vejen påvirker både luften inde i lejemålet og luften på ejendommens tagterrasse. Hun kan derfor ikke altid anvende tagterrassen.
Vidne har forklaret bl.a., at Ejendom 2 ligger i Bys bymidte med gågaden på den ene side og Vej 1 på den anden side. Ejendommen ligger tæt på By Kirke, Skov og stranden. Ejendommen var renoveret, inden Udlejer ApS overtog den. Lejlighederne, der nyindrettede og velvedligeholdte, er af høj kva-litet og har blandt andet højisolerede vinduer. Der er elevator i ejendommen, og hver lejlighed har egen vaskemaskine i kælderen. Der er en vicevært tilknyttet ejendommen, som sørger for at vedligeholde fællesområderne hver uge. De er opmærksomme på, at lejerne oplever lugtgener fra et nærliggende pizzeria, og Udlejer ApS arbejder på vegne af lejerne sammen med kommunen på at finde en løsning på generne.
Huslejestigningen blev varslet, efter at naboer og andre bygningsejere i området havde oplyst, at de modtog en højere husleje. De bad derfor deres advokat om at sikre, at de modtog den leje, som de var berettiget til. Han har forsøgt at finde sammenlignelige ejendomme i gågaden, men de kunne af forskellige juridiske årsager ikke bruges. Deres tidligere Advokat fandt via sit netværk lejemålene i Ejendom 1. De andre lejere i Ejendom 2 har ikke klaget over huslejenævnets afgørelse.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Lejer har yderligere anført, at boligretten ved afgørelsen om lejens størrelse ikke har foretaget en reel prøvelse af huslejenævnets afgørelse, og at de fire sammenligningslejemål ikke er anvendelige, da Udlejer ApS hverken har dokumenteret lejens størrelse pr. 1. marts 2020, el-ler at lejens størrelse er reguleret efter boligreguleringslovens § 7. De påberåbte sammenligningslejemål er endvidere ikke sammenlignelige med det omtvistede
3
lejemål i forhold til beliggenhed. Hertil kommer, at lejemålet er beliggende i en ejendom med både bolig- og erhvervsarealer. Da der kun kan ske sammenlig-ning med tilsvarende ejendomme, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 3. pkt., er de fire sammenligningslejemål ikke anvendelige, da de er beliggende i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelse.
Udlejer ApS har heroverfor anført, at Lejer har nedlagt en påstand, der indebærer, at det varslede lejeniveau ikke er bestridt. Hun kan derfor ikke kan få prøvet spørgsmålet om lejens størrelse. Såfremt spørgsmålet behandles, skal kriterierne i den dagældende boligregule-ringslovs § 29 c indgå ved vurderingen af lejens størrelse, men bestemmelsens 3. pkt. er uden betydning for sagen. Denne bestemmelses formål var således at sikre, at den overgangsordning, der gælder for nogle ejendommes overgang til fordeling af ejendommens budgetudgifter efter bruttoarealer, anvendes korrekt ved fastsættelsen af det lejedes værdi for beboelsesejendommen i blandede småejendomme. Det omtvistede lejemål er ikke beliggende i en ejendom, hvor der er sket en overgang til fordeling af ejendommens udgifter efter arealer, da lejen ikke er fastsat efter ejendommens omkostninger. De fire sammenlignings-lejemål er anvendelige, uanset at det omtvistede lejemål er beliggende i en blandet ejendom. Lejen i de fire sammenligningslejemål er omkostningsbe-stemt, og både huslejenævnet samt boligretten har efter en konkret vurdering konstateret, at den aktuelle leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Landsrettens begrundelse og resultat
Lejer har gentaget sin subsidiære påstand for boligretten om, at Udlejer ApS skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjel-sen var uberettiget.
Sagen har imidlertid både for huslejenævnet og også for boligretten angået spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for at forhøje huslejen var opfyldt. I boligretten blev det – trods formuleringen af den subsidiære påstand – således tilladt Lejer at få prøvet de indsigelser mod betingelserne for selve lejeforhøjelsen, hun havde fremsat til støtte for denne påstand. Under hensyn hertil anser landsretten Lejers indsigelser mod betin-gelserne for lejeforhøjelsen for at være indeholdt i påstanden, således at disse kan tages under påkendelse.
Det er ubestridt, at det omtvistede lejemål er omfattet af reglerne om småhuse, og at lejens størrelse skal vurderes efter princippet om det lejedes værdi efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c (nu lejelovens § 32).
Efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 2. pkt., må lejen ikke væsent-ligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til be-liggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, hvor lejen
4
er reguleret efter lovens § 7. Det følger af § 29 c, 3. pkt., at der ved afgørelsen efter 2. pkt., for lejeforhold i ejendomme med lokaler, der anvendes til andet end beboelse, skal ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Dommerne Lone Dahl Frandsen og Mette Koue udtaler herefter:
Det omtvistede lejemål er beliggende i en ejendom, hvor der tillige er erhvervs-lejemål, og det må, som sagen er forelagt, lægges til grund, at ejendommen ikke er omfattet af overgangsreglen i § 4, stk. 6, i ændringslov nr. 419 af 1994, der gælder for blandedes ejendomme overgang til arealfordelte budgetudgifter.
Efter de foreliggende oplysninger ligger de påberåbte sammenligningslejemål, i en Ejendom 1, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, og hvor lejen er omkostningsbestemt. Huslejenævnet har taget stilling til den om-kostningsbestemte leje i Ejendom 1 per 1. januar 2020, hvor den gennem-snitlige leje for lejemål med oprindelige installationer var ca. 1.435 kr. m2 . For lejemål med individuelle forbedringer var der tillige beregnet et forbedringstil-læg.
Vi finder, at oplysningen om, at der udelukkende er beboelseslejemål i Ejendom 1, under de foreliggende omstændigheder ikke inde-bærer, at de fremlagte lejemål er uanvendelige som sammenligningsgrundlag.
Huslejenævnets medlemmer har efter besigtigelse af det omhandlede lejemål været enige om, at lejen per 1. marts 2020 passende kunne fastsættes til 1.500 kr. per m2 svarende til en årlig leje på 177.000 kr. Boligrettens medlemmer har efter besigtigelse af det omhandlede lejemål og de fire sammenligningslejemål tiltrå-dt huslejenævnets afgørelse.
På baggrund af oplysningerne om lejeniveauet for sammenligningslejemålene og det omtvistede lejemål, herunder med hensyn til beliggenhed, antal kva-dratmeter og lejevilkår, finder vi ikke grundlag for at tilsidesætte boligrettens skøn over det lejedes værdi. Vi tiltræder derfor, at Udlejer ApS har godtgjort, at den aftalte leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, og at det derfor var berettiget til at forhøje den årlige leje til 117.000 kr.
Vi stemmer herefter for at stadfæste boligrettens dom.
Dommer Ole Græsbøll Olesen udtaler:
Det omtvistede lejemål er beliggende med gågaden i By til den ene side og en parkeringsplads samt bl.a. en vej og Vej 1 på den anden side i en ejendom med både erhverv og beboelse. De påberåbte sammenlig-ningslejemål er beliggende i en ejendom udelukkende med beboelseslejemål
5
uden for tættere bebygget område med Vej 2 og derefter Øre-sund på den ene side og med en Udeladt på den anden side.
Spørgsmålet om, hvorvidt de påberåbte sammenligningslejemål kan anses for tilsvarende med hensyn til beliggenhed, ses ikke at have været vurderet selv-stændigt i huslejenævnet eller i boligretten.
Under disse omstændigheder finder jeg ikke, uanset at beliggenhed kun er et af flere kriterier i den dagældende boligreguleringslovs § 29, 2. pkt., at Udlejer ApS ved de påberåbte sammenligningslejemål har godtgjort, at den varslede leje i det omtvistede lejemål ikke væsentligt overstiger lejen for tilsvarende lejeforhold som omhandlet i den nævnte bestemmelse.
Herefter, og idet det bemærkes, at Udlejer ApS ikke har godt-gjort, at der ikke findes relevante sammenligningslejemål med beliggenhed i det væsentlig svarende til beliggenheden for det omtvistede lejemål , stemmer jeg for at tage Lejers påstand til følge.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at boligrettens dom stadfæ-stes.
Efter sagens udfald skal Lejer i sagsomkostninger for lands-retten betale 30.000 kr. til Udlejer ApS til dækning af udgif-ter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættel-sen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens forløb og omfang, herunder hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Lejer inden 14 dage betale 30.000 kr. til Udlejer ApS. Beløbet forrentes efter ren-telovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 03-04-2023 kl. 10:00
Modtagere: Appellant Lejer, Indstævnte Udlejer ApS, Advokat (H) Henrik Palmkvist, Advokat (L) Kenneth Holm Larsen