Dom
HØJESTERETS DOM
afsagt torsdag den 13. juni 2024
Sag BS-52915/2023-HJR
(1. afdeling)
Lejer
(advokat Henrik Palmkvist)
mod
Udlejer ApS
(advokat Kenneth Holm Larsen)
I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Helsingør den 9. juni 2022 (BS-332/2021-HEL) og af Østre Landsrets 5. afdeling den 3. april 2023 (BS-23999/2022-OLR).
I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Oliver Talevski, Jan Schans Christensen, Jens Kruse Mikkelsen og Julie Arnth Jørgensen.
Påstande
Appellanten, Lejer, har nedlagt påstand om, at indstævnte, Udlejer ApS, skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelsen af 28. november 2019 er uberettiget.
Udlejer ApS har påstået stadfæstelse.
Retsgrundlag
Den dagældende boligreguleringslov indeholdt et kapitel IV A om huslejeregu-lering for mindre ejendomme. § 29 c i dette kapitel var sålydende:
2
”For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væ-sentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdel-sestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke fin-des sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller så-fremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.”
Bestemmelsen blev – bl.a. uden 3. pkt. – indført ved lov nr. 419 af 1. juni 1994. I samme lov blev boligreguleringslovens § 11 ændret, således at det grundlag, der hidtil havde været gældende ved lejefastsættelsen for fordelingen af bud-getudgifterne mellem en ejendoms beboelsesdel og erhvervsdel blev erstattet af fordeling efter bruttoetageareal, jf. lovens § 2, nr. 12. Der blev samtidig indført en overgangsregel for den ændrede fordelingsmetode, jf. lovens § 4, stk. 6.
Af bemærkningerne til § 11 fremgår bl.a. (Folketingstidende 1993-94, 1. samling, tillæg A, lovforslag nr. L 229, spalte 7914-7915):
”Det foreslås, at det fordelingsgrundlag, der hidtil har været gældende for fordelingen af budgetudgifterne mellem en ejendoms beboelsesdel og erhvervsdel − det vil sige lejen henholdsvis lejeværdien pr. 1. marts 1975 − opgives og erstattes af en fordeling efter bruttoetageareal.
Det gældende fordelingsgrundlag er næsten 20 år gammelt og tager så-ledes ikke hensyn til de ændringer, som er sket med ejendommen i denne periode.
I praksis er det endvidere forbundet med visse vanskeligheder at skulle opbevare oplysninger om lejens størrelse pr. 1. marts 1975 for hvert en-kelt lejemål − især efter flere ejerskifter − og disse oplysninger er rent faktisk nødvendige, hvis fordelingsgrundlaget skal ændres som følge af ændret benyttelse.
Hertil kommer, at det gældende fordelingsgrundlag medfører, at lejen for i øvrigt ens beboelseslejligheder typisk vil være lavest for de lejlig-
3
heder, der er beliggende i ejendomme med erhvervsarealer, idet er-hvervsarealerne pr. 1. marts 1975 normalt havde en højere lejeværdi end beboelsesarealerne. Det foreslås derfor, at fordelingen af driftsud-gifter mellem erhvervsarealer og beboelsesarealer fremover skal ske på grundlag af bruttoetagearealet. Ændringen betyder, at man skaber større overensstemmelse mellem pris og kvalitet.
I ejendomme med erhvervsarealer, der pr. 1. marts 1975 havde en hø-jere m2-leje end beboelsesarealerne, vil forslaget om en ændring af for-delingsgrundlaget kunne medføre lejeforhøjelser for beboelseslejlighe-derne. Lejeforhøjelserne vil variere i forhold til den konkrete værdifor-deling mellem erhverv og beboelse pr. 1. marts 1975. Det foreslås at sikre en jævn tilpasning over en rimelig periode, jf. den i § 4, stk. 6 fore-slåede overgangsordning.
Det bemærkes, at udlejeren ikke skal sætte lejen ned, hvis den ændrede fordeling bevirker, at beboelsesdelen skal bære en mindre del af drifts-udgifterne. Dette følger af, at udlejeren ikke er forpligtet til at nedsætte den omkostningsbestemte leje, hvis driftsudgifterne falder, således at der i en periode ikke er overensstemmelse mellem udgifterne og po-sterne på budgettet.”
Af bemærkningerne til § 29 c fremgår bl.a. (Folketingstidende 1993-94, 1. sam-ling, tillæg A, lovforslag nr. L 229, spalte 7923-7924):
”Det foreslås, at ændre lejefastsættelsen og lejereguleringen for de om-fattede »småejendomme« således, at reglerne i lejelovens kapitel VIII om ændring af lejevilkår gælder for disse ejendomme. Dette bevirker, at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter le-jelovens bestemmelser om det lejedes værdi.
Det foreslås dog samtidig, at der ved fastlæggelse af det lejedes værdi skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst én gang er reguleret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for »småejendommene« svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejen-domme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan sam-menlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et tids-punkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennemført en lejeregulering efter § 7.
4
Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7 eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet skønner, ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter reg-lerne om omkostningsbestemt husleje.
Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligregule-
ringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler− med den modifi-
kation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkostningsbe-stemte niveau − er især et ønske om at lette administrationen af disse ejendomme.”
Af bemærkningerne til § 4, stk. 6, fremgår bl.a. (Folketingstidende 1993-94, 1. samling, tillæg A, lovforslag nr. L 229, spalte 7930):
” Efter den gældende lov fordeles driftsudgifterne mellem beboelse og erhverv på grundlag af lejens størrelse (eller lejeværdien) pr. 1. marts 1975. Nu foreslås en fordeling efter bruttoetageareal. Denne ændring vil kunne medføre voldsomme lejeforhøjelser pr. 1.januar 1995, hvor æn-dringen træder i kraft. For at undgå dette foreslås, at forhøjelsen forde-les over en årrække, idet overgangsperiodens længde sættes i forhold til differencen mellem den nye fordelingsprocent og den gældende forde-lingsprocent.
Det foreslås herefter, at der tages udgangspunkt i denne difference. Hvis beboelseslejlighederne efter den gældende fordeling skal bære 50 % af driftsudgifterne, medens de efter den nye arealfordeling skal bære 60 %, udgør differencen 10 %. De 50 % forhøjes med 1 pct.point om året − første gang den 1. januar 1995 − indtil beboelseslejlighederne bærer 60 % af udgifterne − det vil sige efter 10 år, forudsat at der ikke i løbet af de 10 år sker forskydninger i benyttelsen. Hvis der sker sådanne forskyd-ninger, og fordelingen mellem beboelse og erhverv derfor ændres i for-hold til fordelingen pr. 1. januar 1995, er det den aktuelle fordeling, der er afgørende for, hvornår lejeforhøjelserne som følge af den ændrede fordeling slår helt igennem.”
Ved lov nr. 360 af 14. juni 1995 blev § 29 c ændret, idet ordet ”tidligere” udgik af § 29 c, 2. pkt., og 3. pkt. blev indsat. Af bemærkningerne til lovforslaget frem-går bl.a. (Folketingstidende 1994-95, tillæg A, lovforslag nr. L 170, side 2175-2176):
5
”Den seneste lejelovsændring, jf. lov nr. 419 af 1. juni 1994, har siden vedtagelsen for så vidt angår enkelte dele af den samlede ændring givet anledning til debat ikke mindst i pressen.
…
Endvidere foreslås indført en bestemmelse, hvorefter det udtrykkeligt fremgår, at der for lejemål i småejendomme, der indeholder lokaler til andet end beboelse (blandede ejendomme), ved lejeregulering skal ske sammenligning med lejemål ligeledes i blandede ejendomme med om-kostningsbestemt husleje.
Hermed sikres, at den overgangsordning, som gælder for blandede ejendommes overgang til arealfordeling af budgetudgifterne efter reg-lerne om omkostningsbestemt husleje, får afsmittende virkning på leje-reguleringen i blandede småejendomme og hermed sikres, at eventuelle lejeforhøjelser, der følger af det ændrede fordelingsgrundlag, gennem-føres over en rimelig periode.”
Af bemærkningerne til § 29 c fremgår bl.a. (Folketingstidende 1993-94, 1. sam-ling, tillæg A, lovforslag nr. L 229, side 2178-2179):
”Ved indførelsen af de særlige regler om huslejeregulering for mindre ejendomme i lovens kapitel IVA forudsattes, at der for lejemål i så-kaldte blandede småejendomme − det vil sige ejendomme, som inde-
holder lokaler, der anvendes til andet end beboelse, typisk erhverv−
skal ske sammenligning med blandede ejendomme med aktuel omkost-ningsbestemt husleje.
Baggrunden herfor var, at den overgangsordning, der gælder for blan-dede ejendommes overgang til arealfordelte budgetudgifter, jf. § 4, stk. 6, i ændringsloven, ved sammenligning ville få indirekte virkning på blandede småejendomme og dermed sikre en jævn overgang til et hø-jere huslejeniveau for sådanne ejendomme, hvor det arealmæssige for-delingsgrundlag ville bevirke lejestigninger.
Da der imidlertid er skabt usikkerhed med hensyn til denne forudsæt-ning, idet det fra nogle sider anføres, at det med de gældende regler formentlig ikke kan forlanges, at sammenligning for lejemål i blandede småejendomme skal ske med lejemål i blandede ejendomme med om-kostningsbestemt husleje, foreslås det præciseret, at sammenligning i disse tilfælde skal ske med lejemål i blandede ejendomme med omkost-ningsbestemt husleje.
6
Med denne præcisering sikres, at overgangsordningen for lejeforhøjel-ser, som følger af overgang til arealfordeling, får virkning på lejeforhø-jelser for lejemål i blandede småejendomme.
Ved lejereguleringer skal der således sammenlignes med lejen for leje-mål i blandede ejendomme med omkostningsbestemt husleje, herunder med overgangsordninger, der for de enkelte ejendomme i det væsent-lige er sammenlignelige.
På grundlag af det huslejeniveau, som kan konstateres ved sammenlig-ningen, fastsætter huslejenævnet i tilfælde af en sag om huslejens stør-relse, den leje, som kan opkræves for det pågældende lejeforhold.
Findes der ikke i området eller kvarteret lejemål i blandede ejendomme med omkostningsbestemt husleje og overgangsordninger, som er sam-menlignelige, skal huslejenævnet ansætte den leje, der kan opkræves for det pågældende lejemål som omkostningsbestemt husleje, herunder med den begrænsning i overgangen til lejen efter det nye fordelings-grundlag, som gælder efter overgangsordningen.
…
Efter § 29 c må lejen i en småejendom ikke overstige den leje, der beta-les for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed osv. omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen tidligere er regu-leret efter disse regler.
For at afskære enhver tvivl om, at lejemål, hvor der engang er varslet en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, men hvor lejen nu er fastsat f.eks. efter det lejedes værdi, ikke kan anvendes som sammenligningslejemål, foreslås, at ordet »tidligere« udgår. Herefter skulle der ikke være tvivl om, at den leje, som der sammenlignes med, rent faktisk skal være om-kostningsbestemt.”
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 er lejeloven og boligreguleringsloven sammen-skrevet, og reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme er videreført i lejelovens kapitel 3. Boligreguleringslovens § 29 c er videreført i lejelovens § 32. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. (Folketingstidende 2021-22, til-læg A, lovforslag nr. L 47, side 60):
”2.3.2.10. Huslejeregulering i mindre ejendomme Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens kapitel 3.
7
Der foreslås redaktionelle ændringer i den gældende boligregulerings-lovs § 29 c, 1. pkt., således at det ikke af bestemmelsen fremgår, at reg-lerne ikke gælder for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med in-dekslån i henhold til § 29, stk. 2, i lov om realkredit.
…
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.”
Af bemærkningerne til lovens § 32 fremgår bl.a. (Folketingstidende 2021-22, til-læg A, lovforslag nr. L 47, side 172-173):
”I § 32, 1. pkt., foreslås, at reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne i kapitel 4 og 5 gælder for disse ejendomme. Dette bevirker, at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter reglerne om det lejedes værdi.
Udlejeren kan herefter kræve lejen forhøjet efter lovforslagets § 42, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, når der sammenlignes med ejendomme, som er reguleret efter lovforslagets § 23, jf. 2. pkt. Om-vendt kan lejeren kræve lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt over den lovlige leje. I begge tilfælde gælder udgangspunktet, at det er den part, som ønsker lejen ændret, som bærer bevisbyrden for, at lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er regu-leret efter lovforslagets § 23.
Baggrunden for at undtage de mindre ejendomme er især et ønske om at lette administrationen af disse ejendomme.
I 2. pkt. foreslås, at lejen i disse ejendomme dog ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Bestemmelsen indebærer, at trods lejen skal fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, kan lejen ikke væsentligt overstige den leje, som beta-les for tilsvarende lejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt reguleret. Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for småejendommene svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejen-domme, som er omfattet af lovforslagets § 6, stk. 1, og hvor lejen er re-guleret efter lovforslagets § 23. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fast-
8
sat efter lovforslagets § 19, stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for det på-gældende lejemål endnu ikke er gennemført en lejeregulering efter lov-forslagets § 23. Begrundelsen herfor er, at det ikke med bestemmelsen er hensigten at løfte lejen for mindre ejendomme, men alene at lette den administrative byrde ved at udleje disse.
…
Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, som betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter lovforslagets § 23. Det er en konkret vurdering, hvorvidt lejen væsentligt overstiger den sammenlig-nelige leje, men efter retspraksis er en afvigelse på 10-15 pct. som ud-gangspunkt
væsentlig.
Der kan ikke sammenlignes med andre ejendomme, som er omfattet af reglerne for huslejeregulering af mindre ejendomme.
…
I 3. pkt. foreslås, at ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sam-menligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Bestemmelsen indebærer, at såfremt der i ejendommen er lokaler, som anvendes til andet end beboelse, skal der ske sammenligning med til-svarende ejendomme.
For at ejendomme er sammenlignelige, kræves det, at der i disse er en tilsvarende boligprocent. Dette medfører tillige, at har en ejendom leje-mål indeholdende andet end beboelse, kan der ikke sammenlignes med ejendomme, som alene indeholder rene beboelseslejemål.
Bestemmelsen gør omvendt ikke lejemål i blandede ejendomme uan-vendelige som sammenligningslejemål for lejemål beliggende i ejen-domme, hvor der alene er boliger.”
Anbringender
Lejer har anført navnlig, at Udlejer ApS
ikke ved de påberåbte sammenligningslejemål har løftet sin bevisbyrde for, at lejen på 94.800 kr., som var gældende på varslingstidspunktet den 28. novem-ber 2019, er væsentligt lavere end den leje, som blev betalt for tilsvarende leje-forhold med en sammenlignelig beliggenhed, og hvor lejen er omkostningsbe-stemt, jf. § 29 c i den dagældende boligreguleringslov.
9
Hendes lejemål ligger i en ejendom, der ud over boliger, indeholder lokaler, der anvendes til andet end beboelse, nemlig erhverv, hvorimod de påberåbte sam-menligningslejemål i Ejendom 1 alle ligger i en ejendom, der kun indehol-der beboelse. Derfor kan der ved vurdering af lejen for hendes lejemål ikke ske sammenligning med lejen i Ejendom 1, jf. boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt.
Hertil kommer, at hendes lejemål ligger i en ejendom i gågaden i By by-midte, hvorimod lejemålene i Ejendom 1 ligger 5,4 km væk fra hendes le-jemål og langt uden for bymidten, omgivet af natur og tæt ved strand. De påbe-råbte sammenligningslejemål opfylder derfor hverken kravet i den dagældende lejelovs § 47, stk. 2, om at være beliggende i kvarteret eller området, eller kravet i boligreguleringslovens § 29 c, 2. pkt., om beliggenhed.
Udlejer ApS har anført navnlig, at Lejer
ikke har nedlagt en påstand, der angår det varslede lejeniveau, men alene har nedlagt påstand om, at varslingen den 28. november 2019 var uberettiget. Da hun ikke har dokumenteret, at varslingen skulle være uberettiget eller i øvrigt har anvist hjemmel til at erklære en varsling uberettiget, skal der ske stadfæ-stelse.
Bevisbedømmelsen er fri, og de fremlagte sammenligningslejemål i Ejendom 1 er relevante og velegnede til brug for lejefastsættelsen. Det er uden betyd-ning, at sammenligningslejemålene i Ejendom 1 ligger i en beboelsesejen-dom, og at Lejers lejemål ligger i en ejendom, hvor der også er erhverv.
Efter ordlyden af den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 3. pkt., skal der ske sammenligning med en ”tilsvarende ejendom” , der anvendes til ”andet end beboelse” . I bebyggelsen Ejendom 1, som er en samlet ejendom i lejelo-vens forstand, er der lokaler, som anvendes til andet end beboelse, idet der bl.a. er en telestation, garagebygning og noteringer af arealer angivet som ”andet” i BBR-meddelelsen.
Baggrunden for den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 3. pkt., var, at princippet om fordeling af en ejendoms budgetudgifter var blevet ændret til at skulle ske efter arealer. Hensigten med bestemmelsen var, at der ved sammen-ligning skulle anvendes lejemål, hvor der var en tilsvarende boligprocent, jf. overgangsordningen i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1994. Den dagældende boligre-guleringslovs § 29 c, 3. pkt., har ikke længere relevans, da boligprocenten for de fleste ejendomme i dag er fuldt optrappet.
I den konkrete sag er der ikke forskel på boligprocenten i det omtvistede leje-mål og sammenligningslejemålene. Den dagældende boligreguleringslovs § 29
10
c, 3. pkt., har i en sådan situation ikke til formål eller hensigt at begrænse an-vendelsen af sammenligningslejemål.
Når det er fastslået, at lejemål i blandede ejendomme kan anvendes som sam-menligningsgrundlag for lejefastsættelsen i rene beboelsesejendomme, jf. UfR 2017.2922 H, kan sammenligningen også ske den modsatte vej.
Såvel huslejenævnet som boligretten har foretaget en konkret vurdering efter besigtigelse og fundet, at lejen kan fastsættes til 1.500 kr. pr. m2 årligt. Husle-jenævnets og boligrettens kendskab til det lokale marked må tillægges særlig vægt, jf. UfR 2006.2530 H.
Højesterets begrundelse og resultat
Sagens baggrund og problemstilling
Lejer er lejer af beboelseslejemålet Ejendom 2, 3. th., i By. Lejemålet ligger i en mindre ejendom med både beboelse og erhverv i By bymidte. Da hun i 2012 indgik lejeaftalen, blev den månedlige leje aftalt til 7.900 kr., svarende til 94.800 kr. årligt. Den 28. november 2019 varslede udlejer en lejeforhøjelse pr. 1. marts 2020 med 23.700 kr., således at den årlige leje herefter ville blive forhøjet til 118.500 kr. Lejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet, der godkendte, at den årlige leje pr. 1. marts 2020 blev forhøjet til 117.000 kr. Som sammenligningsgrundlag henviste huslejenævnet til den omkostningsbestemte kvadratmeterleje pr. 1. januar 2020 i Ejendom 1 uden for By bymidte. Efter besigtigelse af både Lejers lejemål og fire lejemål i Ejendom 1 tiltrådte boligretten lejeforhøjelsen fastsat af huslejenævnet. Landsretten stadfæstede boligrettens dom.
For Højesteret angår sagen, om lejemålene i Ejendom 1 kan anvendes som sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen for Lejers lejemål, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 3. pkt. (nu lejelovens § 32, 3. pkt.). Hvis de kan anvendes, er spørgsmålet, om de fire leje-mål i Ejendom 1 er sammenlignelige med Lejers leje-mål, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 2. pkt. (nu lejelovens § 32, 2. pkt.).
Lejer har nedlagt påstand om, at udlejer skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelsen af 28. november 2019 er uberettiget. Henset til hen-des anbringender finder Højesteret, at påstanden må forstås sådan, at den an-går, om der efter de anførte bestemmelser er grundlag for den varslede lejefor-højelse.
Huslejeregulering i mindre ejendomme
11
Efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 2. pkt., kan lejen i mindre ejendomme ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende leje-forhold med hensyn til bl.a. beliggenhed, art, størrelse, kvalitet mv., og hvor le-jen er omkostningsbestemt.
Efter § 29 c, 3. pkt., skal der ved afgørelsen efter 2. pkt., for lejeforhold i ejen-domme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Højesteret finder, at § 29 c, 3. pkt., efter sin ordlyd indebærer, at et lejeforhold i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag efter § 29 c, 2. pkt., hvis det lejeforhold, som lejefast-sættelsen angår, ligger i en mindre ejendom, hvor der både er beboelses- og er-hvervslejemål (blandet ejendom).
Ordlyden af § 29 c, 3. pkt., er klar, og Højesteret finder, at forarbejderne ikke gi-ver fornødent grundlag for at fortolke bestemmelsen i strid med sin ordlyd. Be-stemmelsen angår således ikke kun ejendomme, der er omfattet af overgangs-ordningen i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994 om blandede ejendommes overgang til arealfordelte budgetudgifter.
Det bemærkes i øvrigt, at § 29 c, 3. pkt., er videreført som § 32, 3. pkt., ved sam-menskrivningen af boligreguleringsloven og lejeloven i lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje. Det fremgår af forarbejderne til denne lovs § 32, 3. pkt., at hvis en ejendom har lejemål, som indeholder andet end beboelse, kan der ikke sam-menlignes med ejendomme, som alene indeholder beboelseslejemål. Derimod er lejemål i blandede ejendomme ikke uanvendelige som sammenligningsleje-mål for lejemål beliggende i ejendomme, hvor der alene er beboelseslejemål, jf. herved også Højesterets dom af 20. juni 2017 (UfR 2017.2922).
Den konkrete sag
Som nævnt ligger Lejers lejemål i en mindre ejendom med både beboelse og erhverv, dvs. en blandet ejendom. Sammenligning af lejemål efter det generelle kriterium i boligreguleringslovens § 29 c, 2. pkt., er dermed begrænset til lejeforhold i en blandet ejendom, jf. § 29 c, 3. pkt.
Udlejer har til støtte for lejeforhøjelsen henvist til fire lejemål i Ejendom 1, der efter de foreliggende oplysninger alene indeholder bebo-elseslejemål. Disse fire lejemål kan dermed ikke anvendes som sammenlig-ningslejemål, jf. boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt.
På denne baggrund, og da udlejer ikke har henvist til andet sammenlignings-grundlag for lejeforhøjelsen pr. 1. marts 2020 end lejemålene i Ejendom 1,
12
finder Højesteret, at udlejer ikke har løftet sin bevisbyrde for, at den aftalte leje for Lejers lejemål var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Konklusion og sagsomkostninger
Højesteret tager Lejers påstand til følge med den virkning, at der ikke er grundlag for den varslede lejeforhøjelse.
Udlejer ApS skal betale sagsomkostninger for boligret, landsret og Højesteret med i alt 113.500 kr. til Lejer. Heraf er 100.000 kr. til dækning af udgift til advokatbistand og 13.500 kr. til dækning af retsafgift for landsret og Højesteret.
THI KENDES FOR RET:
Udlejer ApS skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelsen af 28. november 2019 er uberettiget.
I sagsomkostninger for boligret, landsret og Højesteret skal Udlejer ApS betale 113.500 kr. til Lejer.
Det idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 13-06-2024 kl. 12:00
Modtagere: Indstævnte Udlejer ApS, Advokat (H) Henrik Palmkvist, Advokat (H) Kenneth Holm Larsen, Appellant Lejer